Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:36

Στα χαμηλότερα επίπεδα της Ευρώπης βρίσκονται οι ακαθάριστες αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικίες. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα σε αστικές κατοικίες οι ακαθάριστες αποδόσεις κινούνται μεταξύ 2,5% και 3,7% ενώ σε τουριστικά θέρετρα είναι ελαφρώς υψηλότερες αφού σε οριακές περιπτώσεις μπορεί να ξεπεράσουν το 4,5%. Απο τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι οι κατοικίες με τις υψηλότερες αποδόσεις είναι εκείνες με εμβαδόν 50-75 τετραγωνικά μέτρα.

Ειδικότερα, σε διαμερίσματα που βρίσκονται σε ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας (τιμή ζώνης άνω των 3.000 ευρώ) η απόδοση υπολογίζεται στο 3% (εμπορική τιμή αγοράς ελαφρά υψηλότερη των 4.000 ευρώ /τμ και τιμή ενοικίου 11 ευρώ/τμ). Υψηλές αποδόσεις προσφέρουν και τα διαμερίσματα που βρίσκονται στα προάστια καθώς υπολογίζεται ότι κινούνται στα επίπεδα του 3,7% ( τιμή :3.000 ευρώ /τμ ενοίκιο : 9,8 ευρώ/τμ). χαρακτηριστικό είναι το γεγονός ότι όσο μεγαλύτερο είναι το εμβαδόν της κατοικίας τόσο περιορίζεται η απόδοση της επένδυσης. Απο την έρευνα προκύπτει ότι σε ένα διαμέρισμα 200 τμ στο κέντρο της Αθήνας η απόδοση κινείται στα επίπεδα του 2,5%.

Αν το ίδιο διαμέρισμα βρίσκεται τα προάστια η απόδοση κινείται στα επίπεδα του 2,8% ενώ για βίλες και μεζονέτες εμβαδού άνω των 150 τμ οι αποδόσεις δεν ξεπερνούν το 2,7%. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι μετρήσεις αυτές αφορούν κατοικίες οι οποίες βρίσκονται σε βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής με υψηλό οικονομικό επίπεδο. Η έρευνα , επεκτάθηκε και σε κατοικίες που βρίσκονται σε τουριστικά θέρετρα υψηλής προβολής όπως για παράδειγμα στην Κρήτη . Έτσι προέκυψε ότι οι μικρές τουριστικές κατοικίες (έως 50 τμ ) προσφέρουν αποδόσεις που κινούνται τα επίπεδα του 4,7%, ενώ ο μέσος όρος των αποδόσεων σε εξοχικές κατοικίες είναι 3,5%.

Σημειώνεται ότι τα στοιχεία αυτά αφορούν σε ακαθάριστες αποδόσεις δηλαδή δεν έχει ληφθεί υπόψη η φορολογία που επιβάλλεται :στα εισοδήματα αλλά και στην κατοχή του ακινήτου. Επίσης δεν λαμβάνεται υπόψη , η απόσβεση της επένδυσης .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:36

Μήπως η ελληνική αγορά ακινήτων θα πρέπει να επανακαθορίσει την στρατηγική και την τακτική της για να καταφέρει να επιβιώσει; Το ερώτημα αυτό, που μπορεί να εξελιχθεί σε προϋπόθεση επιβίωσης τίθεται συνεχώς τόσο από οικονομικούς αναλυτές όσο και από κορυφαίους επαγγελματίες της αγοράς. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της ΕΕ για την ελληνική οικονομία:

1. Το έλλειμμα επιδεινώνεται φέτος στο 8,9% (ή μεταξύ 8,5% και 9%) αλλά και του χρόνου στο 7% έναντι του προσχεδίου του προϋπολογισμού 8,5% και 6,8% αντίστοιχα.

2. Επιδείνωση προβλέπει και για την ύφεση το 2012, στο 2,8% έναντι 2,5% του προσχεδίου.

3. Η επίσημη ανεργία θα αυξηθεί στο 17% το 2012 από 16% το 2011.

4. Για το χρέος προβλεπει ότι θα φθάσει στο 162,8% το 2011 και 181,4% το 2012 έναντι προσχεδίου 161,8% και 172,7%, αντίστοιχα. Αν συνυπολογιστούν και οι εγγυήσεις που δίνονται για την εκταμίευση των δανείων, τότε το χρέος θα ανέλθει στο 198,2% του ΑΕΠ το 2012.

Σε ένα τέτοιο περιβάλλον η επιβίωση του παραδοσιακού μοντέλου της αγοράς είναι προβληματική, καθώς οι εξελίξεις αυτές προοιωνίζουν:

-παρατεταμένη μείωση των τιμών

-αύξηση του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών

-αύξηση της προσφοράς μεταχειρισμένων κατοικιών.

Τι σημαίνουν όλα αυτά; Πολύ απλά ότι ο παραδοσιακός πελάτης της αγοράς τείνει να είναι είδος προς εξαφάνιση αφού σε καμία περίπτωση με το ισχύον φορολογικό πλαίασιο δεν είναι διατεθειμένος να αναλάβει το φορολογικό κίνδυνο είτε της αγοράς είτε της κατοχής ενός ακινήτου. Αλλά, και να ήταν διατεθειμένος να αναλάβει αυτόν το κίνδυνο η δυνατότητα χρηματοδότησης –πέραν από την αυτοχρηματοδότηση που συνδέεται με τη φορολογία-είναι ουσιαστικά αδύναμη. Με απλά λόγια , ο φαύλος κύκλος που ξεκίνησε το 2009 διευρύνεται και οι πιθανότητες να σπάσει μέρα με την μέρα περιορίζονται. Ετσι ο επανακαθορισμός των στόχων είναι πλέον όρος επιβίωσης αφού η εγχώρια ζήτηση δεν μπορεί ούτε να στηρίξει και πολύ περισσότερο να επηρεάσει την ανάκαμψη.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:36

Γράφει ο

Μ.Σμουρδιάς

Πριν από τρία χρόνια, τη στιγμή που η αγορά είχε αρχίσει να υποχωρεί αποφάσισα ότι η αγορά ενός σπιτιού θα ήταν μια καλή οικονομική κίνηση. Όμως σήμερα , είμαι ακόμα στο νοίκι.

Ζώντας σε σχετικά καλή γειτονιά με υψηλή τιμή ζώνης έχω αλλάξει γνώμη ως προς την ιδιοκατοίκηση. Έχω ανησυχήσει από τους αριθμούς που προκύπτουν από την σύγκριση του κόστους ενοικίου σε σχέση με την αγορά. Επειδή πιστεύω ακράδαντα στο κανόνα «των τριών» δηλαδή στο να πολλαπλασιάζω επι τρία το ετήσιο εισόδημα μου- μετά την αφαίρεση φόρων και δόσεων δανείων- για να βρώ το σπιτι που μπορώ να χρηματοδοτήσω διαπιστώνω ότι τα σπίτια στην περιοχή μου είναι εκτός εύρους τιμών μου. Για προφανείς λόγους, η ενοικίαση είναι πιο προσιτή για μένα. Ωστόσο, κάθε μέρα διαπιστώνω ότι μπορούν να υπάρξουν οφέλη από την ενοικίαση ακόμα και σε περιοχές όπου οι τιμές των σπιτιών είναι προσιτές.

Η ενοικίαση είναι καλύτερη, όταν ...

-Δεν θέλετε να ανησυχείτε για την Συντήρηση

Ένα από τα οφέλη της ενοικίασης είναι η έλλειψη ευθύνης, όταν πρόκειται για συντήρηση ή επισκευή. Αν η οροφή χρειάζεται αντικατάσταση, δεν είστε υπεύθυνοι για την κάλυψη αυτών των δαπανών. Αν θερμοσίφωνα σας χαλάσει , ο ιδιοκτήτης σας πρέπει να πληρώσει για την επισκευή. Όταν πρόκειται για μεγάλες επισκευές, ή για οποιαδήποτε επισκευή που επηρεάζει το επίπεδο της άνεσης, τότε κάποιος άλλος πρέπει να ανησυχεί.

-Θέλετε κινητικότητα

Αν μια ευκαιρία παρουσιαστεί είναι πολύ πιο εύκολο να την εκμεταλλευτείτε. Κινητικότητα σημαίνει επίσης ότι αν τα οικονομικά σας αλλάξουν, μπορείτε να κινηθείτε ώστε να μειώσετε τις δαπάνες σας.

Ένας τρόπος να μετρηθεί αν η ενοικίαση είναι η καλύτερη οικονομική επιλογή είναι να λάβετε το μηνιαίο ενοίκιο σας και να το πολλαπλασιάσετε 240. Αν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι με το εν λόγω ποσό, τότε θα είναι μια καλή επιλογή. Εάν δεν είστε σε θέση να αγοράσετε ένα σπίτι με το εν λόγω ποσό, τότε η ενοικίαση είναι πιο υγιής από οικονομικής άποψης.

Η ενοικίαση είναι μια αποτυχία Όταν ...

-Το μίσθωμα ανεβαίνει

Ζούμε σε μία εποχή που οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται και η τάση αυτή θα ενταθεί όσο περιορίζεται ο αριθμός των αγορών. Μία τέτοια προοπτική προκαλεί αβεβαιότητα

-Οι τιμές αγοράς των σπιτιών μειώνονται Σ

την διαπίστωση αυτή θα πρέπει να προσθέσετε και τους παράγοντες: χρηματοδότηση, εργασία και εφορία.

-Τα επιτόκια είναι χαμηλά.

Στον παράγοντα αυτό θα πρέπει να λάβετε υπόψη ότι όσο χαμηλά και αν είναι τα επιτόκια , αν οι τράπεζες δεν δίνουν δάνεια τότε είναι «δώρον άδωρον»

Τέλος σκεφτείτε: Αν μπορείτε να νοικιάσετε σε μια προσιτή τιμή και αποταμιεύτε περισσότερα τότε η ενοικίαση είναι καλύτερη . Είναι προφανές ότι τα προσωπικά οικονομικά σας, η τοποθεσία, και οι προτιμήσεις θα επηρεάσουν την απόφασή σας για να αγοράσετε ή να νοικιάσετε ένα σπίτι . Απλά θυμηθείτε να σταθμίσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των δύο εκδοχών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:36

Η πρακτική που θέλει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πωλούν το σπίτι τους για να αγοράσουν ένα άλλο, είναι το κλασικό real estate. Αλλά ποιό είναι το σωστό; Πρώτα πουλάς και έπειτα αγοράζεις ; ή το αντίστροφο;, Αν πρωτα πουλήσετε , μπορεί να ανακύψουν απρόβλεπτα προβλήματα που συνδεόνται με τις προσθεσμίες που έχουν αναληφθεί σε σχέση με τον αγοραστή με ότι αυτές σημαίνουν στην διαδικασίας αγοράς. Αν έχετε αγοράσει πρώτα , ίσως να επιβαρυνθείται με δύο πληρωμές δόσεων δανείων για τουλάχιστον ένα-δυο μήνες μέχρι να βρεθεί αγοραστής. Απο την άλλη πλευρά τα χρήματα απο την πώληση μπορεί να διευκολύνουν στις διαπραγματεύσεις με την τράπεζα προκειμένου να σας χορηγήσει το δάνειο για το νέο σπίτι σας. Ίσως πάλι η πώληση να είναι επιτακτική για εργασιακούς λόγους. Κοντολογίς υπάρχουν πολλές μεταβλητές που εμπλέκονται και δεν υπάρχει καθολική σωστή απάντηση. Το σίγουρο είναι ότι όταν αναζητάς αγοραστή σε συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα υπάρχει παντα πίεση και για το λόγο αυτό είναι καλύτερο να έχει "λυμένα τα χέρια" στη διαδικασία .

Φυσικά δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα αν έχετε τα χρήματα για να κάνετε τις δύο τις πληρωμές . Τότε, πρώτα αγοράζετε. Αλλά εάν πρέπει να πωλήσετε το σπίτι σας, ώστε να εξασφαλίσετε τις προϋποθέσεις για ένα δάνειο, τότε δεν έχετε άλλη επιλογή : θα πρέπει να πωλήσετε κατά προτεραιότητα. Όμως υπαρχει και η λύση των συμφωνιών με ένα λιγότερο δεσμευτικό χρονοδιάγραμα είτε για την πώληση είτε για την αγορά εκεί όμως αναλαμβάνετε κάποια ρίσκα...Σε μία τέτοια περίπτωση όμως εκμεταλλεύεστε την ευκαρία που αναδεικνύεται σε περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που θέλετε να αγοράσετε βιάζεται να το πουλήσει.

Υπάρχει και μία συντηρητική λύση. Επιλέξτε τα τρία καλύτερα σπίτια υποβάλλετε προσφορές και ταυτόχρονα εξασφαλίστε την προέγκριση του δανείου απο την τράπεζα θέτοντας υπο διαπραγμάτευση το ύψος και το χρόνο καταβολής της ίδιας συμμετοχής σας. Στην χειρότερη περίπτωση θα πληρώσετε παραπανίσιες δύο δόσεις δανείου. Πάντως η γενική άποψη που διατυπώνουν οι ειδικοί είναι ότι είναι κλύτερα η πώληση να προηγείται της αγοράς. "Ακόμα και σε ανοδική αγορών ακινήτων, οι πωλήσεις πολύ περισσότερο από τον αναμενόμενο," λένε μεσίτες.

«Η πώληση σε μια αδύναμη αγορά μεγαλώνει συνήθως το πρόβλημα. Ιδιοκτήτες σπιτιού τείνουν να υπερεκτιμούν την αξία μεταπώλησης το σπίτι τους και να υποτιμούν τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης.Η επιλογή να προηγηθεί η πώληση εξαλείφει τους οικονομικού κινδύνους - δεν υπάρχουν διπλές πληρωμές." συμπληρώνουν. Αλλά και η πώληση μπορεί να μην την τέλεια λύση. Ορισμένα από τα θέματα που μπορεί να ανακύψουν είναι :

* Αναγκάζεστε να εγκαταλείψετε το σπίτι σας; που θα ζείτε; πού θα πάνε τα παιδιά σας στο σχολείο;

* που θα αποθηκεύετε τα έπιπλα σας;θα νοικιάσετε ένα διαμέρισμα;

* και αν δεν βρείτε το σπίτι που θέλετε; Πόσο καιρό είστε διατεθειμένοι να ζείτε στον αέρα μέχρι να βρείτε το κατάλληλο σπίτι;