Το 2014 οι επενδύσεις σε οικοδομές περιορίστηκαν σε 2,8 δισ. ευρώ (1,7% του ΑΕΠ), καταγράφοντας νέα υποχώρηση της τάξεως του 22% έναντι του 2013. Εφόσον επιβεβαιωθεί το εν λόγω μέγεθος (μάλιστα υπάρχει φόβος για ακόμα χαμηλότερο μέγεθος, μετά την απογοητευτική εικόνα της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας του Νοεμβρίου), θα πρόκειται για το χαμηλότερο των τελευταίων ετών. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007, δηλαδή στο αποκορύφωμα της αγοράς, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν ανέλθει σε 26,1 δισ. ευρώ ή 12,4% του ΑΕΠ, προτού υποχωρήσουν το 2008 στο 8,2% του ΑΕΠ ή 17,3 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με την Alpha Bank, η αγορά ακινήτων θα μπορέσει να ανακάμψει και συνεπώς να συμβάλει και αυτή στην οικονομική ανάπτυξη, εφόσον υπάρξει ελάφρυνση του φορολογικού βάρους με ταυτόχρονη μείωση των αντικειμενικών αξιών. Μάλιστα, η προοπτική αυτή αντανακλάται στην εξέλιξη των τιμών των ακινήτων των διαμερισμάτων όπου παρατηρείται σταδιακή εξασθένηση του ρυθμού της υποχώρησής τους από 8,9% το πρώτο τρίμηνο του 2014 σε 5,8% το τέταρτο τρίμηνο. Συνολικά πέρυσι, με βάση στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 7,5%, έναντι υποχώρησης κατά 10,9% το 2013.

Πολλοί επενδυτές απορρίπτουν εξ αρχής ριψοκίνδυνες τοποθετήσεις, όπως μετοχές, εταιρικά ομόλογα και πολύτιμα μέταλλα. Αλλά δεν έχουν ούτε εμπιστοσύνη στα κρατικά ομόλογα και στις τραπεζικές καταθέσεις, ιδιαίτερα μετά από την εμπειρία της τελευταίας χρηματοοικονομικής κρίσης. Τέλος, κατάλαβαν ότι και η αξία των μετρητών χάνεται, αργά αλλά σίγουρα, από τον πληθωρισμό. Γι' αυτούς τους λόγους, πολλοί τρομαγμένοι επενδυτές τοποθετούν την περιουσία τους σε ακίνητα. Αυτό δεν είναι αναγκαστικά λάθος, αν γίνεται με μέτρο και με προσοχή στις αρχές ορθολογικών επενδύσεων. Και η πρώτη αρχή που ισχύει για ακίνητα, όπως και για όλες τις άλλες επενδύσεις, είναι η εξής: Καμία επένδυση δεν είναι ασφαλής. Το 2005 ο οικονομολόγος Ben Bernanke βεβαίωνε τους Αμερικανούς συμπατριώτες του ότι: “Δεν είχαμε ποτέ πτώση των τιμών των ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Νομίζω, λοιπόν, ότι αυτό που πιθανόν να συμβεί είναι ότι οι τιμές των ακινήτων θα επιβραδύνουν την ανοδική τους πορεία, ίσως και να σταθεροποιηθούν.” Έναν χρόνο αργότερα, το 2006, ο Bernanke έγινε Chairman της Αμερικάνικης Κεντρικής Τράπεζας (FED), και άρχισε να σκάει η φούσκα ακινήτων στις Η.Π.Α., με μείωση τιμών κατά 30% και τις γνωστές συνέπειες για το παγκόσμιο χρηματοοικονομικό σύστημα. Η ίδια ψευδαίσθηση των ακαταπόντιστων τιμών ακινήτων ήταν ευρέως διαδεδομένη και στην Ευρώπη, ιδιαίτερα σε χώρες με υψηλό πληθωρισμό στο παρελθόν.

Έτσι, οι περισσότεροι Έλληνες ήταν πεπεισμένοι έως το 2009 ότι «κανείς δεν έχασε ποτέ επενδύοντας σε ακίνητα.» Από τότε οι τιμές ακινήτων έπεσαν και στην Ελλάδα κατά 30%, και η πτώση δεν έφτασε ακόμα στο πάτο. Αυτές οι δύο χώρες, που έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην τελευταία μεγάλη χρηματοοικονομική κρίση, δεν είναι μεμονωμένες περιπτώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της BIS (Bank for International Settlements - Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών) σχεδόν όλα τα κράτη έζησαν τουλάχιστον μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων από το 1980. Οι μεγαλύτερες πτώσεις καταγράφηκαν στο Χονγκ Κονγκ (66%, 1997-2003) και στην Λετονία (56%, 2007-2010). Στις άλλες Βαλτικές χώρες, Εσθονία και Λιθουανία, οι τιμές έπεσαν κι εκεί σε λίγα χρόνια κατά σχεδόν 50%. Η μητέρα όλων των φουσκών έσκασε μετά από την μεγάλη άνοδο της δεκαετίας του '80 στην Ιαπωνία: εκεί οι τιμές ακινήτων συνεχίζουν να πέφτουν από το 1991, δηλαδή εδώ και πάνω από δύο δεκαετίες, και έχουν χάσει έως τώρα το 51% της αξίας τους. Την μεγαλύτερη πτώση όλων των δυτικοευρωπαϊκών χωρών σημείωσε η Ιρλανδία με επίσης 51% από το 2007 έως το 2013. Αυτή η πτώση οδήγησε πρώτα στην κατάρρευση των τραπεζών και μετά, λόγω της αναγκαστικής διάσωσης των τραπεζών από τους φορολογουμένους, στην οικονομική κατάρρευση του κράτους και στην προσφυγή στο διεθνή μηχανισμό στήριξης. Ακόμα και τα φερέγγυα Σκανδιναβικά κράτη Δανία, Φινλανδία και Νορβηγία έζησαν μειώσεις τιμών από 30 έως 40%.

Στις περισσότερες άλλες χώρες υπήρξε από το 1980 τουλάχιστον μια κρίση ακινήτων με πτώσεις από 10 έως 30%. Σε λίγες χώρες μόνο η μέγιστη μείωση ήταν μικρότερη των 10%, μεταξύ αυτών η Γερμανία, η Ιταλία, το Λουξεμβούργο και η Αυστρία. Όμως, στην Ιταλία υπάρχουν τα πρώτα σημάδια κάμψης, και στην Γερμανία ανεβαίνει η ανησυχία για μια πιθανή φούσκα στην αγορά ακινήτων. Πρέπει να σημειωθεί ότι τα αναφερόμενα ποσοστά μείωσης είναι ο μέσος όρος για αστικά ακίνητα σε όλη την χώρα. Σε κάποιες περιπτώσεις, τα εμπορικά ακίνητα έπαθαν ακόμα πιο μεγάλες ζημιές. Το ίδιο ισχύει αναγκαστικά για κάποιες συγκεκριμένες περιοχές, πόλεις ή μεμονωμένα ακίνητα. Το τελευταίο έχει σημασία, γιατί οι περισσότεροι επενδυτές αγοράζουν μεμονωμένα ακίνητα και όχι μερίδια σε μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων με πλήρη διασπορά του κινδύνου. Φτάνουμε στο συμπέρασμα ότι η ασφάλεια των ακινήτων είναι εξίσου απατηλή όπως η ασφάλεια όλων των άλλων επενδύσεων. Πρέπει, λοιπόν, να αποδεχθούμε ότι δεν υπάρχουν ασφαλείς επενδύσεις. Η σημερινή αξία κάθε επένδυσης, μεταξύ αυτών και τα ακίνητα, βασίζεται στις αναμενόμενες μελλοντικές αποδόσεις, οι οποίες είναι αναγκαστικά ανασφαλείς, γιατί επηρεάζονται από απρόβλεπτες ανθρώπινες πράξεις και εξελίξεις στο περιβάλλον. Μπορεί τα μετρητά, οι τραπεζικές καταθέσεις, τα κρατικά ομόλογα, και τα ακίνητα να δείχνουν σε κανονικές συνθήκες μικρότερες διακυμάνσεις στην αξία τους σε σχέση με μετοχές, χρυσό ή πρώτες ύλες, αλλά η μελλοντική αξία τους είναι εξίσου επισφαλής, και οι ζημίες ουδόλως αποκλείονται. Η μόνη προστασία της περιουσίας μας, που λειτουργεί σε κάποιο βαθμό, δεν βασίζεται στην εμπιστοσύνη που επιδεικνύουμε προς μία ή κάποιες «ασφαλείς» επενδύσεις, αλλά μόνο στην ευρύτερη δυνατή διασπορά σε όσο το δυνατόν περισσότερες μορφές επενδύσεων. Μια βασική πλευρά της αβεβαιότητας όλων των επενδύσεων είναι η αδυναμία προβλέψεων της μελλοντικής τους αξίας.

Ο ισχυρισμός όλων σχεδόν των χρηματοοικονομικών συμβούλων, ότι έχουν την ικανότητα να προβλέπουν την μελλοντική πορεία των αγορών, είναι εξίσου απατηλός όσο και η πίστη σε ασφαλείς επενδύσεις, όπως τα ακίνητα. Γι' αυτό το λόγο οι περισσότεροι ενεργοί διαχειριστές περιουσίας δεν καταφέρνουν να επιτυγχάνουν καλύτερες αποδόσεις από τον συγκρίσιμο δείκτη της αγοράς. Μια ρεαλιστική επένδυση χωρίς ψευδαισθήσεις ξεκινά από τον ορισμό μιας σταθερής κατανομής για όλη την περιουσία, σε όσο το δυνατόν περισσότερες κατηγορίες επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων των μετοχών, των ομολόγων, και των πραγματικών αξιών, μεταξύ αυτών και των ακινήτων. Ακολουθεί η επιλογή κατάλληλων αμοιβαίων δείκτη (index funds) για κάθε επενδυτική κατηγορία, και τέλος διαχείριση χαρτοφυλακίου με διατήρηση της σταθερής κατανομής. Για μια ατομική διαχείριση απαιτείται ένα ελάχιστο μέγεθος χαρτοφυλακίου μερικών εκατομμυρίων ευρώ, προκειμένου να είναι δυνατή η εκτέλεση των συναλλαγών που χρειάζονται πότε-πότε για την διατήρηση της σταθερής κατανομής (rebalancing) χωρίς αποτρεπτικά κόστη συναλλαγών που μειώνουν αισθητά την απόδοση. Για μικρότερα ποσά επένδυσης υπάρχουν εν τω μεταξύ αμοιβαία κεφάλαια που εφαρμόζουν με συνέπεια την περιγραφόμενη προσέγγιση: αποτελεσματική διασπορά, χαμηλά έξοδα, καμία κερδοσκοπία βάσει προβλέψεων. Με μια τέτοια προσέγγιση δεν εξαλείφεται ο κίνδυνος, αλλά τουλάχιστον μειώνεται σημαντικά. Από την άλλη, η εμπιστοσύνη σε κατ' ισχυρισμό «ασφαλείς» τοποθετήσεις, όπως τα ακίνητα, θα οδηγήσει αργά ή γρήγορα πάλι σε πικρές απογοητεύσεις.

Κάτω από τα 1.500 ευρώ είναι η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα. Σε ορισμένες μάλιστα περιοχές η μέση τιμή είναι σημαντικά χαμηλότερη απο τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό. Επίσης, κάτω από τις 3.000 ευρώ/τ.μ. πωλούνται στη συντριπτική τους πλειοψηφία τα καλά ακίνητα ακόμη και στις ακριβές περιοχές των βορείων και νοτίων προαστίων της Αττικής αλλά και στην Θεσσαλονίκη. Την ίδια στιγμή, στην Αττική τα ενοίκια έχουν «βουτήξει» σε ιστορικά χαμηλά καθώς μόνο σε δύο περιοχές ξεπερνούν τα 12 ευρώ/τ.μ. το μήνα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις είναι κάτω από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως.

Εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι το συμπέρασμα για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας καθώς, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της εταιρείας, το σύνολο των φόρων και των τελών αντιστοιχούν περίπου στο 1% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ειδικά για τη νέα κλίμακα φορολόγησης των μισθωμάτων, η μέση ετήσια φορολογική επιβάρυνση από τη μίσθωση των ακινήτων αντιστοιχεί στο 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ΄καθαρές αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα έχουν υποχωρήσει σημαντικά καθώς έχει ποσοστιαία αυξηθεί σημαντικά  το φορολογικό κόστος ενώ η μηνιαία πρόσοδος έχει μειωθεί περισσότερο απο την αξία του ακινήτου.

Η PwC κατατάσσει την Αθήνα στην προτελευταία θέση (27η έναντι 28 πόλεων) σε ότι αφορά την ελκυστικότητα για νέες αναπτύξεις ακινήτων. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ως ένα βαθμό το γεγονός αυτό οφείλεται στο ότι το κόστος ανέγερσης ακινήτων στην Ελλάδα δεν υποχώρησε σε σημαντικό βαθμό, ή έστω υποχώρησε πολύ λιγότερο από τις τιμές των ήδη υπαρχόντων ακινήτων. Απογοητευτική επίσης είναι η κατάταξη της Αθήνας και σε ότι αφορά τις φετινές προοπτικές των ήδη υπαρχουσών επενδύσεων στο real estate. Συγκεκριμένα, η Αθήνα κατατάσσεται στην τελευταία θέση μεταξύ των 28 πόλεων της Ευρώπης. Συγκεκριμένα, στην κλίμακα μεταξύ 1 και 5 (φτωχές προοπτικές από 1-2,5, μέσες από 2,5 έως 3,5 και υψηλές από 3,5 έως 5), η Αθήνα έλαβε βαθμό 2,5 (στο μεταίχμιο μεταξύ φτωχών και μέσων προοπτικών) βαθμολογία που μπορεί να ήταν καλύτερη από την αντίστοιχη περυσινή, ωστόσο ήταν η χαμηλότερη όλων. Αντίθετα, οι δέκα ευρωπαϊκές πόλεις με τις καλύτερες προοπτικές είναι κατά σειρά το Μόναχο, το Δουβλίνο, το Αμβούργο, το Βερολίνο, το Λονδίνο, η Ζυρίχη, η Κωνσταντινούπολη, η Κοπεγχάγη, η Στοκχόλμη και η Φραγκφούρτη.