Αυτό που συμβαίνει τον τελευταίο χρόνο στην αγορά ακινήτων της Αθήνας δεν έχει προηγούμενο. Η υποχώρηση των εμπορικών μισθωμάτων μπορεί να αγγίζει ή να ξεπερνάει σε πολλές περιπτώσεις το 50 και το 60%. Μεσίτης λεγε ότι πριν από λίγες ημέρες νοικιάστηκε στο Σύνταγμα σουβλατζίδικο με 600 ευρώ, ενώ κάποιος άλλος δήλωνε ότι, " πολύ πρόσφατα νοικιάσαμε για λογαριασμό πελάτη κατάστημα σε στοά της οδού Πανεπιστημίου έναντι 350 ευρώ!Το 2010 νοικιαζόταν 1.200 ευρώ». Εκτός κέντρου, σε περιοχές όπως η Κηφισιά, , ακούς ακόμα πιο εντυπωσιακές μεταβολές. «Μισθώματα των 4.000 ευρώ καταρρέουν και πέφτουν στα επίπεδα των 1.800...». Προσφατα επιχειρηματίας μετακόμισε πρόσφατα σε ακίνητο μεγάλης προβολής επί της οδού Σταδίου. «Ακούς πια τιμές ενοικίων σε ιδιαίτερα προνομιακά σημεία που δεν μπορούσες να τα σκεφτείς το 2010. Γι’ αυτό περισσότερες “κινήσεις” πραγματοποιούνται σε κεντρικά σημεία, στα λεγόμενα “περάσματα”, και όχι τόσο σε μικρούς, συνοικιακούς δρόμους». Τους Αθηναίους κτηματομεσίτες επιβεβαιώνουν και οι διεθνείς οίκοι. Πανευρωπαϊκή έρευνα της Colliers International κατέδειξε ότι οι τιμές των ενοικίων των καταστημάτων που βρίσκονται στους εμπορικότερους δρόμους του Λεκανοπεδίου σημείωσαν το πρώτο εξάμηνο του 2012 πτώση της τάξεως του 11,8%, με αποτέλεσμα η Αθήνα να καταγράφει τη δεύτερη χειρότερη επίδοση, μετά τη Σόφια, όπου η μείωση των ενοικίων το ίδιο διάστημα διαμορφώθηκε στο 20%.

Τι είναι αντικειμενικές αξίες; Πού είναι το κτηματολόγιό σας; Γιατί άλλα γράφει το συμβόλαιο κι άλλα έχουν συμφωνηθεί; Γιατί το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων αλλάζει συνεχώς; Γιατί εμπλέκονται τόσοι πολλοί στις αγοραπωλησίες ακινήτων; Είναι ορισμένες από τις ερωτήσεις που κάνουν κατά καιρούς οι ξένοι επενδυτές που βάζουν την Ελλάδα στο μικροσκόπιο και δεν μπορούν να διανοηθούν πώς γίνεται να υπάρχουν τόσες «γκρίζες ζώνες» σε μια ευρωπαϊκή αγορά. Ειδικά στο θέμα των αντικειμενικών αξιών και του τρόπου που δίνονταν τα δάνεια επί χρόνια, έχουν μείνει έκπληκτοι. Από την άλλη, οι ξένοι που θέλουν να ρίξουν κεφάλαια στην Ελλάδα εμφανίζονται σφόδρα ενοχλημένοι από το ασταθές φορολογικό και νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τα ακίνητα, είτε είναι ιδιωτικά είτε δημόσια. Επίσης, βλέπουν ότι μεγάλες επενδύσεις που έχουν εξαγγελθεί δεν υλοποιούνται ποτέ λόγω νομικών ή άλλων προβλημάτων ή «μπλοκάρονται» από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σοβαρό είναι το θέμα της έλλειψης ολοκληρωμένου Κτηματολογίου, καθώς και αυτό των αυθαιρέτων που έχουν κατακλύσει την Ελλάδα. Λέξεις όπως τακτοποίηση, νομιμοποίηση, ρύθμιση αυθαιρεσιών έναντι αμοιβής, κρίνονται αδιανόητες για τους ξένους. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, για να ολοκληρωθεί μια απλή συναλλαγή φθηνού ακινήτου εμπλέκονται 15 φορείς, απαιτούνται 17-27 βήματα, χρειάζεται 1 έως 6 μήνες και τρία νομικά συστήματα: υποθηκοφύλακας, κτηματολόγιο και συμβολαιογράφος.

Αυτές οι γκρίζες ζώνες έχουν ως αποτέλεσμα η ελληνική αγορά ακινήτων να χαρακτηρίζεται ως αδιαφανής. Ενδεικτικό είναι ότι φέτος, η παγκόσμια έρευνα της Jones Lang LaSalle για τον Δείκτη Διαφάνειας κατατάσει την Ελλάδα. στην 33η θέση σήμερα σε σύνολο 97 χωρών, χάνοντας τέσσερις θέσεις από το 2010 (τότε ήταν στην 29η θέση) και παρά το γεγονός ότι φαίνεται να υπάρχει κάποια πρόοδος. Είναι χαρακτηριστικό, και άκρως ανησυχητικό ότι στην Ευρωπαϊκή Ενωση των 27 χωρών η Ελλάδα ξεπερνά στο συνολικό σκορ μόνο τέσσερις χώρες και συγκεκριμένα τη Σλοβακία, τη Σλοβενία, τη Ρουμανία και την Βουλγαρία.

Λιγοστές πιθανότητες υλοποίησης εκτιμούν φορείς της αγοράς ακινήτων, ότι έχει η επιχειρούμενη εκμετάλλευση της νησίδας Αλιμνιά από τον δήμο της Χάλκης, στην προσπάθεια του τελευταίου να αντλήσει έσοδα για την κάλυψη των αναγκών του και ταυτόχρονα να προστατεύσει τη νησίδα, η οποία όντας ακατοίκητη από το 1966 και δεχόμενη κάθε καλοκαίρι εκατοντάδες τουρίστες (ημερήσιες κρουαζιέρες κ.ο.κ.) υφίσταται τον κίνδυνο περιβαλλοντικής υποβάθμισης. Η περίπτωση της Αλιμνιάς, που είναι επιφάνειας 7.200 στρεμμάτων και βρίσκεται μεταξύ της Χάλκης και της Ρόδου, βέβαια δεν είναι η μοναδική, αλλά μία ακόμα από τις πολλές που έχουν δει το φως της δημοσιότητας τα τελευταία χρόνια, στο πλαίσιο της τουριστικής εκμετάλλευσης νησιών, ιδιωτικών ή δημόσιων. Η δημοτική αρχή ξεκίνησε τη διαδικασία για την εύρεση επενδυτών στα τέλη του προηγούμενου έτους, με στόχο μια ήπια τουριστική ανάπτυξη, η οποία θα διασφάλιζε την προστασία του νησιού, καθώς ο ιδιώτης θα αναλάμβανε όλα τα έξοδα φύλαξης και διαχείρισης. Ωστόσο μέχρι σήμερα και παρά το έντονο ενδιαφέρον κυρίως από ιταλικά, αλλά και τουρκικά συμφέροντα (π.χ. όμιλος Κοτς), η πρόοδος είναι αμελητέα. Κύριο εμπόδιο είναι το γεγονός ότι η Αλιμνιά έχει χαρακτηριστεί, από το 2000, από το υπουργείο Αιγαίου περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους. Κατόπιν αυτού, στο νησί επιτρέπεται μόνο η αναστήλωση, επισκευή και αποκατάσταση υφιστάμενων κτισμάτων και υπαρχουσών υποδομών.

Υπενθυμίζεται ότι στο νησί απαντώνται ορισμένα κτίσματα, κυρίως από την εποχή της ιταλικής κατοχής των Δωδεκανήσων, τα οποία υπό προϋποθέσεις θα μπορούσαν να αποτελέσουν τη βάση για τη δημιουργία ξενώνων. Ωστόσο, οι περιορισμοί είναι πολλαπλοί, καθώς βάσει της υπουργικής απόφασης του 2000, η οποιαδήποτε κατασκευή νέων κτισμάτων επιτρέπεται μόνο εφόσον αυτά είναι προσαρμοσμένα στο περιβάλλον και εξυπηρετούν ανάγκες εθνικής άμυνας, αρχαιολογίας, επιστημονικής έρευνας και λόγους προστασίας και διαχείρισης του φυσικού περιβάλλοντος. Οπως αντιλαμβάνεται κάποιος, κανένας από τους παραπάνω λόγους δεν εμπίπτει στην κατηγορία της ήπιας τουριστικής ανάπτυξης, δείγμα των δυσκολιών που αντιμετωπίζει ο δήμος της Χάλκης.

Επιπλέον, όπως φάνηκε και από τις αντιδράσεις κομμάτων και φορέων, μόλις έγινε γνωστός ο σχεδιασμός του δήμου, κάθε σχετική απόπειρα θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια σε προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Ανάλογα προβλήματα αντιμετωπίζουν και οι ιδιώτες ιδιοκτήτες νησιών, οι οποίοι αδυνατούν τις περισσότερες φορές να ολοκληρώσουν την πώληση της περιουσίας τους, παρά το σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι κάτοχοι νησιών τα έχουν κληρονομήσει και δεν είναι σε θέση να αντέξουν το φορολογικό βάρος τόσο μεγάλων εκτάσεων γης, γι’ αυτό και επιθυμούν την πώλησή τους. Ετσι, οι ζητούμενες τιμές έχουν μειωθεί τουλάχιστον κατά 20% την τελευταία διετία, με στόχο την προσέλκυση περισσότερων «τολμηρών» αγοραστών, δεδομένου ότι οι πολυδαίδαλες πολεοδομικές διατάξεις και η γραφειοκρατία ζουν και βασιλεύουν, σε ό,τι αφορά μια πιθανή τουριστική αξιοποίηση/εκμετάλλευση ενός ιδιωτικού νησιού. Ο σημαντικός όγκος εγγράφων, πιστοποιητικών και αδειών που απαιτούνται για τη μεταβίβαση τέτοιων ακινήτων αποτελεί και τον βασικότερο λόγο που την τελευταία διετία οι αγοραπωλησίες ιδιωτικών νησιών στην Ελλάδα έχουν εκλείψει, καθώς οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αποθαρρύνονται σύντομα.

Η αύξηση των επισφαλειών, η αύξηση των φόρων και η πιστωτική συρρίκνωση θα συνεχίσουν να επηρεάζουν αρνητικά την αγορά κατοικίας, καθώς μάλιστα όλες οι πρόσφατες εξελίξεις στην εγχώρια, αλλά και τη διεθνή οικονομία δημιουργούν περισσότερη ανασφάλεια και αναποφασιστικότητα στους υποψήφιους αγοραστές, παρά σιγουριά, ώστε να προβούν σε αγορά ακινήτου.Ταυτόχρονα, εκτιμάται ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να βρίσκονται σε τροχιά διόρθωσης, η οποία θα διατηρηθεί και τα επόμενα χρόνια με τον ίδιο ρυθμό, τουλάχιστον όσο η Ελλάδα αντιμετωπίζει την κρίση δανεισμού. Πάντως, μέσα από την αρνητική συγκυρία προκύπτουν και ορισμένες αγοραστικές ευκαιρίες, καθώς, οι ιδιοκτήτες προκειμένου να «ξεφορτωθούν» το ακίνητό τους, το προσφέρουν σε αρκετά πιο ανταγωνιστική τιμή. Μάλιστα, οι περισσότεροι έχουν ως στόχο απλώς να καλύψουν το υπόλοιπο του στεγαστικού τους δανείου και να το εξοφλήσουν, παρά να αποκομίσουν κάποιο κέρδος. Αντίστοιχα, οι κατασκευαστές, προκειμένου να προσελκύσουν δυνητικούς αγοραστές, προβαίνουν σε συμψηφισμούς του ΦΠΑ, ή ιδιαίτερα μεγάλες εκπτώσεις, που σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζει και το 35% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Ασφαλώς, το μεγάλο ερώτημα αυτή την περίοδο είναι αν είναι καλύτερο να αγοράσει κάποιος σπίτι σήμερα, ή στο μέλλον. Η αλήθεια είναι ότι αν τα πράγματα βελτιωθούν, θα αρχίζει σιγά σιγά να διοχετεύεται και νέο χρήμα από τις τράπεζες στις αγορές, συνεπώς θα βοηθηθούν και οι αγορές ακινήτων. Ωστόσο, τα πράγματα είναι αρκετά δύσκολα, τόσο για τη χώρα όσο και για τον κλάδο των ακινήτων, και η πιο αισιόδοξη πρόβλεψη δείχνει την πάροδο των δύο ετών για την πλήρη εξομάλυνση των συνθηκών της ελληνικής κτηματαγοράς.