Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:54

Η συρρίκνωση της μεσαίας τάξης είναι η βασική αιτία για την κρίση στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία μελέτης που θα δημοσιοποιηθεί την επόμενη εβδομάδα, η αύξηση της ζήτησης για κατοικία που καταγράφηκε στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας προέρχονταν κατά κύριο λόγο από την μεσαία τάξη η οποία στήριξε και μεγέθυνε την αγορά κατοικίας . Σήμερα με την φορολογική λαίλαπα να είναι επικεντρωμένη στα μεσαία εισοδήμτα είναι αμφίβολο το πότε θα επιστρέψουν οι ένδοξες μέρες του παρελθόντος.

«Αν θέλει κανείς να αποτιμήσει το ρόλο της μεσαίας τάξης στην αγορά κατοικίας δεν έχει παρά να καταγράψει τις περιοχές που είχαν τις υψηλότερες υπεραξίες στη διάρκεια της έκρηξης της αγοράς. Θα διαπιστώσει λοιπόν ότι τα υψηλότερα κέρδη προήλθαν από τις περιοχές της μεσαίας τάξης. Αυτές δηλαδή , στις οποίες θέλει να κατοικήσει το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού και για αυτό εξασφαλίζει μία συχνή ροή ζήτησης» τόνιζε πανεπιστημιακός που ανέλυσε τα αποτελέσματα της έρευνας και τα αποτελέσματα μάλλον τον δικαιώνουν. Ποια ήταν τα κριτήρια των επιλογών που έκαναν οι αγοραστές την περίοδο αυτή; Από τα αποτελέσματα της έρευνας προκύπτει τα κοινά χαρακτηριστικά των περιοχών που μπορούν να χαρακτηρισθούν ως πρωταθλητές των κερδών είναι:

-Να είναι σχετικά καινούργιες περιοχές με μεγάλο απόθεμα νεόκτιστων κατοικιών.

-Να έχουν σχετικά εύκολη πρόσβαση στο τόπο εργασίας.

-Να έχουν «ανθρώπινους» όρους δόμησης.

-Να μη έχουν μεγάλη προσφορά κατοικιών μεγάλης ηλικίας

-Να έχουν ομοιογενή εθνογραφική, εισοδηματική και κοινωνική σύνθεση.

-Να έχουν χαμηλούς δείκτες εγκληματικότητας.

Πρόκειται , για "απαιτήσεις" οι οποίες συνδέονται με την προσπάθεια των μεσαίων στρωμάτων να πετύχουν την αναβάθμιση του επιπέδου στέγασης τους επιλέγοντας περιοχές οι οποίες προσφέρουν καλύτερες υποδομές και υψηλότερη ποιότητα ζωής. Σήμερα , όλα τα δεδομένα έχουν ανατραπεί καθώς:

-η αγορά στρέφεται στα μεταχειρισμένα

-η τιμή είναι ο σημαντικότερος παράγων για την επιλογή .

-το μέσο εμβαδόν περιορίζεται.

«Η αναγκαστική αποχή της μεσαίας τάξης από την αγορά κατοικίας που καταγράφηκε απο το το 2009 ,ήταν η βασική αιτία της κατάρρευσης της ζήτησης και της υποχώρησης του επιπέδου των τιμών. Από το 2009 μέχρι σήμερα σε όλες τις περιοχές που ήταν εστιασμένη η ζήτηση απο την μεσαία τάξη  καταγράφηκαν απώλειες που αθροιστικά υπερβαίνουν το 18% κατά μέσο όρο . Μάλιστα στις περισσότερες από αυτές το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών φθάνει σε επίπεδο ρεκόρ, ενώ ο μέσος απαιτούμενος χρόνος διάθεσης έχει διπλασιαστεί σε σύγκριση με το 2207», επισήμανε χαρακτηριστικά .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:54

Τάση συνεχούς αύξησης των ξενοίκιαστων διαμερισμάτων, και ιδιαίτερα διαμερισμάτων και κατοικιών μεγάλου εμβαδού, διαπιστώνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς. Ο κ. Παραδιάς ανέφερε επίσης ότι αυξάνεται ουσιωδώς και ο αριθμός των ενοικιαστών που δεν είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους, ενώ αναφερόμενος σε ζητήματα υποχρεώσεων των ενοικιαστών όπως η πληρωμή κοινοχρήστων, επισημαίνει ότι εκεί βρίσκεται το μεγαλύτερο πρόβλημα. "Η κατάσταση θα επιδεινωθεί από τον Νοέμβριο, οπότε αρχίζει η προμήθεια του ακριβότερου εφέτος πετρελαίου θέρμανσης. Δυστυχώς τις οφειλές των ενοικιαστών τις επιβαρύνονται οι εκμισθωτές, χωρίς καμιά δυνατότητα αντίδρασης, γεγονός που δημιουργεί πραγματικά δράματα σε οικογένειες ιδιοκτητών ιδιαίτερα μεγάλης ηλικίας, ή που δεν μπορούν να αντιδράσουν έγκαιρα", αναφέρει . "Η ενσυνείδητη και συχνά προσχεδιασμένη εγκατάσταση σε μισθωμένο ακίνητο μιας μερίδας "ενοικιαστών" με την εξ αρχής πρόθεση να μην πληρώσουν καθόλου μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, θα πρέπει να θεωρείται και να τιμωρείται ως "δόλια αποδοχή υπηρεσιών", προσθέτει .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:54

Στην κατοικία έχουν επενδύσει τα όνειρα αλλά και τις αποταμιεύσεις τους οι έλληνες. Αποτέλεσμα αυτής της επιλογής είναι σήμερα η αξία της περιουσίας που έχει επενδυθεί σε κατοικίες να ξεπερνά τα 750 δις. ευρώ σύμφωνα με τους πιο μετριοπαθείς υπολογισμούς.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, από το 1998 μέχρι το 2009 καταγράφηκε κατακόρυφη αύξηση των κεφαλαίων που έχουν επενδυθεί σε ακίνητα και κυρίως σε κατοικίες . Αυτό οφείλονταν σύμφωνα με τους συντάκτες της έρευνας :

Α. Στην ευκολότερη πρόσβαση του μέσου ελληνικού νοικοκυριού στον τραπεζικό δανεισμό.

Β. Στην τοποθέτηση μέρους των κεφαλαίων που προέκυψαν από το χρηματιστήριο στην αγορά ακινήτων.

Γ. Στις υψηλές υπεραξίες που προέκυψαν από την αδιάκοπτη άνοδο των τιμών κατοικίας που έχει καταγραφεί στη διάρκεια της δεκαετίας 1998-2008.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας από το 1998 έως το 2004, κάθε χρόνο έπεφταν στην αγορά περισσότερες από 100.000 κατοικίες . Η τάση αυτή ανατράπηκε το 2005 όταν η προσφορά καινούργιων κατοικιών σχεδόν υπερδιπλασιάσθηκε με αποτέλεσμα να εκδοθούν οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 200.000 κατοικίες περίπου. ¨Ετσι στο τέλος του 2005 το απόθεμα των κατοικιών υπολογίζεται ότι ξεπέρασε τα 6.000.000 περίπου. Στην συνέχεια , η τάση αυτή ανατράπηκε με αποτέλεσμα το 2011, να εκδοθούν λιγότερες από 50.000 οικοδομικές άδειες και το ύψος του αποθέματος των κατοικιών να εκτιμάται στα 6.400.000 κατοικίες. Ιδιαίτερα σημαντικό κρίνεται το γεγονός ότι ο μεγάλος όγκος των επενδύσεων έχει γίνει στην ευρύτερη περιφέρεια του νομού Αττικής καθώς:

- Το 50% περίπου του συνολικού αποθέματος των οικοδομών έχει συγκεντρωθεί στη συγκεκριμένη γεωγραφική περιφέρεια.

- Οι τιμές κατοικιών στη Αττική είναι κατά μέσο όρο 30% υψηλότερες σε σχέση με την υπόλοιπη Ελλάδα.

Φυσικά η ακίνητη περιουσία των ελληνικών νοικοκυριών είναι σημαντικά υψηλότερη και αυτό γιατί η έρευνα δεν καταγράφει αξίες και ακίνητα που αφορούν σε επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή γραφεία και βιοτεχνικούς-βιομηχανικούς χώρους.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 07:54

Ποια θα είναι η επόμενη μέρα στην αγορά ακινήτων; Οι τιμές πώλησης θα κατρακυλήσουν-μέχρι σήμερα υποχωρούν ; Τα μισθώματα θα καταβαραθρωθούν –μέχρι σήμερα αντέχουν; ή για μία ακόμα φορά η ελληνική αγορά θα αποδειχθεί ισχυρότερη από τις βολές που δέχεται από το εξωτερικό περιβάλλον; Το μόνο σίγουρο είναι ότι σε μία αγορά που υπακούει στους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης κανείς δεν μπορεί να προσδιορίσει με ακρίβεια το μέλλον. Όσοι ισχυρίζονται ότι γνωρίζουν ή είναι υπερφίαλοι ή παραπλανούν συνειδητά εαυτούς και αλλήλους.

Το πρώτο δεδομένο είναι ότι η μεσαία τάξη βρίσκεται στο επίκεντρο της κρίσης και θα αργήσει πολύ να επανέλθει στην αγορά. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι για τα επόμενα χρόνια ο δημόσιος υπάλληλος δεν θα αναζητήσει εξοχικό. Επίσης σημαίνει ότι για τα επόμενα χρόνια ο αυτοαπασχολούμενος θα είναι πολύ επιφυλακτικός στο να εκτεθεί φορολογικά με την αγορά ενός καλύτερου σπιτιού. Επίσης σημαίνει ότι ο μικρομεσαίος θα κοιτά με σκεπτικισμό οποιαδήποτε επένδυση στο ελλαδικό χώρο.

Το δεύτερο δεδομένο είναι ότι η σήμερα η ελληνική αγορά κατοικίας είναι άμεσα συνδεδεμένη με την υπόλοιπη οικονομία. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι περισσότερες από 300.000 κατοικίες φέρουν σήμερα βάρη (προσημείωση ή υποθήκη) καθώς επίσης και ένας σημαντικός αριθμός επαγγελματικών ακινήτων.

Το τρίτο δεδομένο είναι ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο οικονομικό περιβάλλον ο έλληνας αποταμιευτής έχει να επιλέξει ανάμεσα σε πληθώρα επενδυτικών επιλογών σε ολόκληρο τον κόσμο. Ακόμα και ο φίλος μου ο Πέτρος που έχει σχέση με την οικονομία όσο έχω εγώ με την αστροφυσική ανακάλυψε τις επενδύσεις σε αμερικάνικες μετοχές εταιριών υγείας!!!

Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Πολύ απλά ότι δεν υπάρχουν ασφαλή δεδομένα και κανείς δεν μπορεί να προσδιορίσει ούτε με σχετική ασφάλεια τα μελλούμενα αφού όλα είναι ρευστά και τα δεδομένα ανατρέπονται από την μία στιγμή στην άλλη. Τα μοναδικά δεδομένα είναι οι συνθήκες της αγοράς όπου σήμερα: -Το αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών παραμένει υψηλό αφού η ζήτηση έχει πέσει στο ναδιρ. Τρανταχτή απόδειξη η επιβράδυνση στο ρυθμό χορήγησης στεγαστικών δανείων.

-Το 15% περίπου του αποθέματος των κατοικιών επηρεάζονται πλέον από τις μεταβολές του γενικότερου οικονομικού κλίματος αφού οι ιδιοκτήτες-χρήστες τους καλούνται κάθε μήνα να πληρώσουν την δόση του στεγαστικού τους δανείου. Πριν από 25 χρόνια το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνούσε το 2%. Κάθε αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης οδηγεί σε εμπλουτισμό της λίστας των δανείων σε καθυστέρηση. Κάθε αναστολή λειτουργίας επιχείρησης επηρεάζει τη ζήτηση και προκαλεί μεγαλύτερα οικονομικά αδιέξοδα.

-Το σύνολο σχεδόν των εταιριών που αναπτύσσουν επαγγελματικά ακίνητα είτε χρηματοδοτούν την δραστηριότητα τους από τραπεζικό δανεισμό είτε έχουν εισηγμένες μετοχές στο Χρηματιστήριο Αθηνών. Και οι δύο αυτές πηγές είναι ερμητικά κλειστές.

-Η πιστωτική ασφυξία επηρεάζει τόσο τις μισθώσεις όσο και την εξυπηρέτηση των συμβολαίων ληζινγκ ακινήτων. Πρόκειται για μία βραδυφλεγή βόμβα την ύπαρξη της οποία ελάχιστοι έχουν συνειδητοποιήσει.