Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 12:30

Οι εξελίξεις όμως που καταγράφηκαν από τις αρχές του 2005 μέχρι σήμερα έχουν αλλάξει άρδην την δυναμική της αγοράς καθώς έχει δημιουργηθεί ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών το οποίο στη πραγματικότητα δεν έχει ομοιογενή προέλευση και στόχευση. Από τη μία πλευρά είναι κατοικίες που ανεγέρθησαν από κατασκευαστές που προορίζονται για άμεση πώληση στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Από τη άλλη πλευρά είναι οι κατοικίες που προήλθαν από τη αντιπαροχή και οι οποίες προορίζονται είτε πώληση είτε για ενοικίαση. Η δευτερη κατηγορία μπορεί να αποδειχθεί δούρειος ίππος για την ανατροπή του σημερινού status τόσο στη αγορά όσο και στη ενοικίαση κατοικίας».

Τα τεκμήρια και η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση που προκαλούν σε συνδυασμό με την μείωση των τιμών των ενοικίων μεγάλων κατοικιών στα προάστεια πιέζουν σημαντικά τους ιδιοκτήτες από αντιπαροχή προκαλώντας πιέσεις για άμεση ρευστοποίηση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις αρμοδίων παραγόντων ο αριθμός των κατοικιών που πέρασαν στα χέρια των οικοπεδούχων ξεπερνά τις 350.000 από το 2005 μέχρι και σήμερα . Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών στη συντριπτική τους πλειοψηφία είχαν στόχο τη άμεση εκμετάλλευση των κατοικιών αυτών κυρίως με τη προώθηση για ενοικίαση και δευτερευόντως με τη πώληση τους . Είτε στη μία περίπτωση είτε στη άλλη το καταληκτικό αποτέλεσμα είναι η αύξηση της προσφοράς.

«Είναι δεδομένο ότι σήμερα ένας ιδιοκτήτης που απέκτησε ένα ακίνητο περιουσιακό στοιχείο με αντιπαροχή είναι περισσότερο εκτεθειμένος στη αξιοποίηση του ακίνητου σε σύγκριση με ένα επαγγελματία ο οποίος μπορεί να διαχειρίζεται το χρόνο . Ο ιδιοκτήτης , πιεσμένος κυρίως από την αύξηση του φορολογικού κόστους θα προσπαθήσεις να διαθέσει το συντομότερο δυνατόν το ακίνητο του στην αγορά και αυτό θα οδηγήσει στην απόφαση να συμπιέσει τις τιμές επηρεάζοντας έτσι και το προϊόν του επαγγελματία. Πρόκειται δηλαδή για ένα φαύλο κύκλο που αν ξεκινήσει κανείς δεν γνωρίζει πως και πότε μπορεί να σταματήσει.» τόνιζε χαρακτηριστικά ο ίδιος αναλυτής. «Το μεγαλύτερο πρόβλημα θα υπάρξει στη αγορά ενοικίων όπου θα σημειωθεί η μεγαλύτερη πίεση λόγω της σπουδής των ιδιοκτητών να προωθήσουν τα ακίνητα τους στη αγορά. Το σημαντικότερο πρόβλημα θα δημιουργηθεί σε περιοχές με έντονη ανοικοδόμηση την περίοδο 2002-2009 στις οποίες το επίπεδο των τιμων πώλησης κινείται στα επίπεδα του μέσου όρου..» τόνιζε χαρακτηριστικά πανεπιστημιακός που ρωτήθηκε για τη δυναμική της αγοράς.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 12:30

Η κρίση «μεταμορφώνει» την αγορά κατοικίας καθώς τα σημάδια της είναι πλέον ορατά. Όπως επισημαίνουν μεσίτες αλλά και στελέχη τραπεζών που δραστηριοποιούνται στον κλάδο της στεγαστικής πίστης η αγορά «κινείται πλέον με μικρές κατοικίες σε περιοχές που έχουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά . Το μέσο ζητούμενο σπίτι έχει εμβαδόν περί τα 80 τετραγωνικά μέτρα και η μέση τιμή κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα από τις 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Στην άλλη άκρη βρίσκονται οι κατοικίες στις λεγόμενες «προνομιούχες» περιοχές όπου η ζήτηση έχει μεν εμφανίσει σημάδια υποχώρησης αλλά οι τιμές διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα λόγω περιορισμένης προσφοράς. Πρόκειται για το πλέον χαρακτηριστικό γνώρισμα μίας αγοράς που βρίσκεται σε κρίση , δηλαδή το αγοραστικό ενδιαφέρον εντοπίζεται είτε στις πολύ ακριβές περιοχές είτε σε εκείνες στις οποίες το επίπεδο των τιμών είναι σημαντικά χαμηλότερο από τον μέσο όρο. Αντίθετα οι περιοχές οι οποίες χαρακτηρίζονται από το γεγονός ότι απευθύνονται στο μεγάλο ποσοστό του αγοραστικού κοινού έχουν υποστεί καθίζηση καθώς η αγορά κατοικίας δεν μπορεί να έχει διαφορετική συμπεριφορά από την αντίστοιχη των άλλων εμπορικών δραστηριοτήτων όπου οι καταναλωτές στρέφονται είτε σε πολύ είτε πολύ είτε σε πολύ ακριβά προϊόντα.

Ένας άλλο στοιχείο που χαρακτηρίζει πλέον την ζήτηση είναι ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον για πολύ μεγάλες κατοικίες είναι ουσιαστικά ανύπαρκτο «κανείς δεν θέλει πλέον να νοικιάσει ή να αγοράσει μία κατοικία άνω των 200 τ.μ. αφού από την μία πλευρά έχει να αντιμετωπίσει την εφορία και από την άλλη ένα υψηλό κόστος χρήσης και συντήρησης ενός τεράστιου σπιτιού. Στην πραγματικότητα , η ζήτηση είχε εξαντληθεί πριν από τέσσερα χρόνια όταν με τα χαμηλά επιτόκια πραγματοποιήθηκε ένας σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών και πλέον για να βρει κάποιος αγοραστή πρέπει να ψάξει και να περιμένει πολύ . Ετσι ,οι ευκαιρίες κρύβονται πλέον στα μεγάλα και πολυτελή ακίνητα τα οποία έχουν αγοραστεί με τραπεζικά δάνεια τα τελευταία χρόνια και οι ιδιοκτήτες τους βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν τις δόσεις τους.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 12:30

Εκρηκτικό είναι πλέον το πρόβλημα των αδιάθετων κατοικιών καθώς ο αριθμός τους όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά μέρα με την μέρα μεγαλώνει. Σύμφωνα με εκτιμήσεις κορυφαίων στελεχών της αγοράς ακινήτων που βασίζονται σε στατιστικές μετρήσεις για τις νέες κατοικίες προκύπτει το συμπέρασμα ότι ο αριθμός των αδιάθετων νέων κατοικιών σε ολόκληρη την χώρα μπορεί να προσεγγίζει τις 200.000 περίπου. Ο αριθμός αυτός συνεχώς αυξάνεται καθώς η ζήτηση είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη. « Την προηγούμενη χρονιά, υπολογίζεται ότι μπήκαν στην αγορά περί τις 60.000 νέες κατοικίες ενώ για το επόμενο δωδεκάμηνο εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί η οικοδόμηση άλλων 40.000. Πρόκειται για μία βραδυφλεγή βόμβα η οποία θα καταστήσει ιδιαίτερα δύσκολη την ανάκαμψη της αγοράς» , αποκάλυπταν τα ίδια στελέχη που επισήμαιναν «με το σημερινό δοσμένες Ιδιαίτερα έντονο είναι το πρόβλημα στην Αττική και στην Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για τις δύο μεγαλύτερες αγορές της χώρας όπου στο ήδη μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών καθημερινά προστίθενται και άλλες. «Το παιγνίδι βρίσκεται πλέον στις τράπεζες. Αν δεν προχωρήσουν στην χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας, που με τα σημερινά δεδομένα είναι απίθανο τότε το πρόβλημα δεν πρόκειται να ξεπερασθεί και αυτό σημαίνει ότι οι επενδύσεις στην κατοικία θα φθίνουν με ακόμα πιο ταχείς ρυθμούς με ανυπολόγιστες συνέπειες τόσο στην απασχόληση όσο και στην ανάπτυξη», τόνιζε κορυφαίος μεσίτης.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 12:30

Στην κατοικία έχουν επενδύσει τα όνειρα αλλά και τις αποταμιεύσεις τους οι έλληνες. Αποτέλεσμα αυτής της επιλογής είναι σήμερα η αξία της περιουσίας που έχει επενδυθεί σε κατοικίες να ξεπερνά τα 750 δις. ευρώ σύμφωνα με τους πιο μετριοπαθείς υπολογισμούς. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, από το 1998 μέχρι το 2009 καταγράφηκε  κατακόρυφη αύξηση των κεφαλαίων που έχουν επενδυθεί σε ακίνητα και κυρίως σε κατοικίες . Αυτό αποδίδεται  σύμφωνα με τους συντάκτες της έρευνας :

Α. Στην ευκολότερη πρόσβαση του μέσου ελληνικού νοικοκυριού στον τραπεζικό δανεισμό.

Β. Στην τοποθέτηση μέρους των κεφαλαίων που προέκυψαν από το χρηματιστήριο στην αγορά ακινήτων.

Γ. Στις υψηλές υπεραξίες που προέκυψαν από την αδιάκοπτη άνοδο των τιμών κατοικίας που καταγράφηκε έως το 2008 .

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας κάθε χρόνο πέφτουν στην αγορά περισσότερες από 100.000 κατοικίες . Η τάση αυτή ανατράπηκε το 2005 όταν η προσφορά καινούργιων κατοικιών σχεδόν υπερδιπλασιάσθηκε με αποτέλεσμα να εκδοθούν οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 200.000 κατοικίες περίπου. Ετσι στο τέλος του 2005 το απόθεμα των κατοικιών υπολογίζεται ότι ξεπέρασε τα 6.000.000 περίπου. Η χρονιά αυτή ήταν κομβική αφού σταδιακά άρχισε να υποχωρεί ο αριθμός των νέων κατοικιών με αποτέλεσμα φέτος να εκδοθούν οικοδομικές άδειες για λιγότερες από 50.000 κατοικίες,

Ιδιαίτερα σημαντικό κρίνεται το γεγονός ότι ο μεγάλος όγκος των επενδύσεων έχει γίνει στην ευρύτερη περιφέρεια του νομού Αττικής καθώς: - Το 50% περίπου του συνολικού αποθέματος των οικοδομών έχει συγκεντρωθεί στη συγκεκριμένη γεωγραφική περιφέρεια. - Οι τιμές κατοικιών στη Αττική εξακολουθούν να είναι κατά μέσο όρο 30% υψηλότερες σε σχέση με την υπόλοιπη Ελλάδα. Φυσικά η ακίνητη περιουσία των ελληνικών νοικοκυριών είναι σημαντικά υψηλότερη και αυτό γιατί η έρευνα δεν καταγράφει αξίες και ακίνητα που αφορούν σε επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή γραφεία και βιοτεχνικούς-βιομηχανικούς χώρους.