Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 09:51

Σημαντικότατη υποχώρηση παρουσίασαν από το τέλος του 2008 μέχρι σήμερα οι τιμές των ακινήτων, επένδυση στην οποία έχει τοποθετηθεί το μεγαλύτερο κομμάτι του πλούτου του μέσου ελληνικού νοικοκυριού. Ορισμένοι εκτιμούν ότι στην κτηματαγορά είναι επενδεδυμένο το 70% της περιουσίας των Ελλήνων. Με βάση στοιχεία τ, ο Δείκτης Ακινήτων από τις 101,7 μονάδες στο τέλος του 2008 μειώθηκε στις 89,9 μονάδες στο τέλος του δευτέρου τριμήνου του 2011, ή αλλιώς υποχώρησε κατά 12,6% Ακόμη μεγαλύτερη ποσοστιαία πτώση κατέγραψαν τα παλαιά ακίνητα (βλέπε στοιχεία ίδιου πίνακα), δηλαδή τα ακίνητα με παλαιότητα άνω των πέντε ετών. Στα ακίνητα αυτά, ο δείκτης της Τραπέζης της Ελλάδος από τις 101,3 μονάδες στα τέλη του 2008 βρέθηκε στις 87,7 μονάδες (-13,5%) στο τέλος του πρώτου φετινού εξαμήνου. Βέβαια, κανένας δείκτης δεν είναι σε θέση να απεικονίσει απόλυτα τη σύνθετη πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων (και πόσο μάλλον στην Ελλάδα, όπου κυρίαρχο χαρακτηριστικό είναι η χαμηλή εμπορευσιμότητα), ωστόσο από τους παραπάνω δείκτες καταγράφεται καθαρά η πτωτική τάση η οποία συνεχίζεται και μέσα στο 2011 και πολύ πιθανόν να ενταθεί στο μέλλον, μετά και την ανακοίνωση της πρόσθετης φορολογίας στα ακίνητα για τη διετία 2011 - 2012. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί πως μπορεί η ποσοστιαία υποχώρηση των τιμών των ακινήτων να είναι πολύ μικρότερη από αυτήν των μετοχών στο Χ.Α. ή των κρατικών ομολόγων, ωστόσο η επίπτωση στον πλούτο των Ελλήνων σε ευρώ είναι μεγαλύτερη λόγω της πολλαπλάσιας συμμετοχής των ακινήτων στο συνολικό χαρτοφυλάκιο του μέσου Έλληνα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 09:51

Η πώληση του σπιτιού σας μπορεί να είναι μία εκπληκτικά χρονοβόρα υπόθεση που θα αποδειχθεί και πηγή συναισθηματικών εντάσεων. Ξένοι θα έρθουν θα ανοίξουν τα σας, θα επικρίνουν επιλογές σας , θα σας προσφέρουν λιγότερα χρήματα από ό, τι νομίζετε ότι αξίζει το σπίτι σας . Χωρίς εμπειρία το πιθανότερο είναι ότι θα κάνετε πολλά λάθη. Έχοντας όμως τη τεχνογνωσία του πωλητή , πολλές από αυτές τις παγίδες είναι πιθανόν να τις αποφύγετε .

Λάθος No.1 -

Συναισθηματικά φορτισμένοι

Μόλις αποφασίσετε να πωλήσετε το σπίτι σας, μπορεί να είναι χρήσιμο να αρχίσετε να σκέφτεστε τον εαυτό σας ως επιχειρηματία και όχι ως ιδιοκτήτη του σπιτιού. Με το να αντιμετωπίζετε την υπόθεση ως οικονομική συναλλαγή περιορίζετε τις επιπτώσεις από τις συναισθηματικές πτυχές της πώλησης. Επίσης, προσπαθήστε να θυμηθείτε πώς αισθανθήκατε όταν ήσασταν εσείς αγοραστής. Οι περισσότεροι αγοραστές θα είναι επίσης σε μια συναισθηματική φόρτιση . Μόνο έτσι θα μπορέσετε να ελέγξετε την συμπεριφορά σας απέναντι σε παρατηρήσεις που δεν θα σας ευχαριστούν.

Λάθος Νο 2 Ελλειπής έρευνα

Θα πρέπει να κάνετε τη έρευνα σας σχετικά με ακίνητα που έχουν πουληθεί πρόσφατα στην περιοχή σας , αφού αυτό θα καθορίσει την τιμή πώλησης Επίσης θα πρέπει να διαμορφώσετε ένα σχέδιο προβολής με στόχο να δουν το ακίνητο όσο το δυνατόν περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές.

Λάθος Νο 3 - Μη ρεαλιστική τιμή

Η τιμή είναι αυτή που είτε προσελκύει είτε απομακρύνει τους υποψήφιους αγοραστές. Πολύ υψηλές ή πολύ χαμηλές τιμές προκαλούν έκπληξη , προβληματισμό και δυσφορία. Δηλαδή ότι χειρότερο για κάποιον που αναζητά …πελάτη. Κινηθείτε στον μέσο όρο και αφήστε τα υπόλοιπα για την διαπραγμάτευση.

Λάθος No.4 – Μη ενοχλείστε από τα παζάρια.

Κάθε έξυπνος αγοραστής θα διαπραγματευτεί την τιμή. Αυτός είναι ο κανόνας . Σε μία διαπραγμάτευση μπορεί να ακούσετε και πράγματα που θα σας εξοργίσουν πχ μία προσφορά 50% χαμηλότερη από την ζητούμενη τιμή. Αυτό είναι το παιγνίδι. Μη παραβλέπετε άλλωστε ότι ο αγοραστής πρέπει να αισθανθεί ότι αγοράζει σε μια καλή τιμή . Για όλες αυτές τις αιτίες η διαπραγμάτευση είναι απαραίτητη.

Λάθος No.5 - Πώληση σε νεκρές περιόδους.

Η κατάλληλη στιγμή που θα βγει το σπίτι στην αγορά μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα χρήσιμη. Χριστούγεννα , Πάσχα, θερινές διακοπές είναι οι πιο ακατάλληλες περίοδοι για να πουλήσετε το σπίτι. Επίσης όταν το οικονομικό και πολιτικό κλίμα είναι τεταμένο καλύτερα να αναβάλλετε την κίνηση σας.

Λάθος No.6 -Σημαντικά προβλήματα

Οποιοδήποτε πρόβλημα που παρουσιάζει το σπίτι δεν είναι δυνατόν να κρυφτεί από τον έλεγχο ενός εμπειρογνώμονα. Για το λόγο αυτό είτε θα πρέπει να το διορθώσετε είτε να προσαρμόσετε την ζητούμενη τιμή.

Λάθος No.7 - Δεν Προετοιμάζεται το Σπίτι

Βρώμικοι τοίχοι , σπασμένα πόμολα, σπασμένα είδη υγιεινής, ρωγμές είναι ο καλύτερος τρόπος για να απομακρύνετε κάθε υποψήφιο αγοραστή. Έτσι λοιπόν προετοιμάστε το σπίτι για το ραντεβού με τους αγοραστές.

Λάθος No.8 - Δεν θέλετε επισκέψεις.

Αν κάποιος θέλει να αγοράσει το σπίτι σας θα πρέπει να το επισκεφθεί και εσείς θα πρέπει να είναι ευγενείς μαζί του ακόμα και αν το αντιπαθήσατε από την πρώτη τηλεφωνική σας επικοινωνία. Θα πρέπει να καθαρίσετε το σπίτι πριν από κάθε επίσκεψη. Ο αγοραστής δεν γνωρίζει και δεν νοιάζεται αν το σπίτι σας ήταν καθαρά την περασμένη εβδομάδα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 09:51

Νέος «κεραυνός» έπεσε από χθες στην αγορά ακινήτων. Η αλλαγή ήταν γνωστή από τα τέλη Αυγούστου και το τελευταίο διάστημα καταγράφηκε κατακόρυφη άνοδος στις μεταβιβάσεις. Μόνον χθες και στην περιοχή αρμοδιότητας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών συντάχθηκαν περίπου 2.000 συμβόλαια. Κατά κανόνα έως τώρα, τα αυθαίρετα δεν αναφέρονται στα συμβόλαια και μεταβιβάζονται «κάτω από το τραπέζι», με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει φόρους. Με τη χθεσινή δημοσίευση του νόμου 4014 για τα αυθαίρετα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ 209 τεύχος Α' της 21/9/2011), ενεργοποιήθηκε το άρθρο 23 που προβλέπει ότι όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων (γονική παροχή, αγοραπωλησία κ.λπ.), ακόμη και γηπέδων, συνοδεύονται από υπεύθυνες δηλώσεις του ιδιοκτήτη και του μηχανικού στις οποίες βεβαιώνουν ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα ή δεν έχουν γίνει πολεοδομικές παραβάσεις. Σε περίπτωση αυθαιρεσιών, τότε στο συμβόλαιο επισυνάπτεται η βεβαίωση τακτοποίησης.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 09:51

Σε μια ρεαλιστική προσέγγιση της επόμενης μέρας της αγοράς κατοικίας δεν μπορεί να μη λαμβάνονται υπόψη ορισμένες βασικές για τις επιπτώσεις αλλά και την εμπειρία από την σημερινή κρίση της αγοράς . Αναλυτικά:

1. οι σωρευτικές μεταβολές των πραγματικών τιμών (με τον υπολογισμό του πληθωρισμού) που καταγράφηκαν ξεπερνούν το 20%.

2. η χρηματοδότηση της αγοράς φθίνει καθώς οι τράπεζες είναι απρόθυμες στις χορηγήσεις στεγαστικών δάνειων. Η επιδείνωση του επιπέδου τιμών επιταχύνθηκε με την υποχώρηση της πιστωτικής επέκτασης.

3. η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς .

4. ο ρόλος του κράτους στην διαμόρφωση των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς αποδεικνύεται καθοριστικός καθώς ΟΛΕΣ οι επενδύσεις την ακίνητης περιουσία βρίσκονται σε συνθήκες πρωτόγνωρης φορολόγησης.

5. η αγορά στην σημερινή συγκυρία κινείται με υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών γεγονός που εμποδίζει την σύντομη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αφού η ζήτηση προσανατολίζεται στις μεταχειρισμένες κατοικίες.

6. η ανάδειξη νέων αγορών έχει ως διαδικασία σταματήσει και ίσως είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο. Ο μεγάλος όγκος των συναλλαγών γίνεται πλέον σε ώριμες αγορές.

7. τα μεσαία εισοδήματα ως πηγή ζήτησης έχουν σταματήσει να έχουν ενεργή παρουσία και αυτό είναι συνέπεια της φορολογικής πολιτικής και της πτώσης της τραπεζικής χρηματοδότησης

8. οι δημογραφικές εξελίξεις (γήρανση , γεννήσεις κ.α) δεν φαίνεται να συμβάλλουν στην αναθέρμανση της ζήτησης για τα επόμενα χρόνια.

9. Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει συρρικνωθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα επιδεινώνοντας ακόμα περισσότερο το πρόβλημα.

10. Η κεντρική διοίκηση δεν φαίνεται διατεθειμένη να στηρίξει την αγορά ακινήτων και αυτό ίσως συνδέσει την διαδικασία ανάκαμψης με ακόμα μεγαλύτερη πτώση των τιμών.

Τα δέκα αυτά σημεία σκιαγραφούν το γενικότερο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς και –ως ένα βαθμό – σκιαγραφούν τις προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της. Συγκεκριμένα:

-η ανάκαμψη συνδέεται άμεσα με την ροή των στεγαστικών δανείων. Η αποκατάσταση μίας ομαλούς ροής θα συμβάλλει στην αύξηση της ζήτησης αν και θα σημειωθεί μία χρονική υστέρηση μέχρι ότου τα νέα δεδομένα καταγραφούν στην συνείδηση του αγοραστικού κοινού.

- η φυσική κίνηση πληθυσμού όπως αυτή καταγράφεται από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ δεν δείχνει ότι στο μέλλον θα υπάρξει αξιοσημείωτη αύξηση της ζήτησης σε ποσοτικά μεγέθη . Αντίθετα δημιουργούν βάσιμες ενδείξεις ότι στα επόμενα χρόνια θα υπάρξει σημαντική αύξηση της αγοράς κατοικιών μεγάλης ηλικίας.

-Τα μεσαία εισοδήματα «απέχουν» από την αγορά και η επανάκαμψη τους θα εξαρτηθεί από την φορολογία και δευτερευόντως από τις τραπεζικές πιστώσεις..

-η αύξηση του αριθμού των στεγαστικών δανείων που βρίσκονται σε καθυστέρηση είναι ένα ανησυχητικό σημάδι. Αν και ο αριθμός των δανείων αυτών είναι προς το παρόν διαχειρίσιμος εντούτοις μία πολιτική στήριξης μπορεί να περιορίσει το πρόβλημα και συνακόλουθα να μη επιτρέψει περαιτέρω αύξηση της προσφοράς.