Σε 6.450 ανέρχονται οι υπεράκτιες εταιρείες (offshore) που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα, σύμφωνα με στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (ΓΓΠΣ). Όπως προκύπτει από έγγραφο του αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών το οποίο διαβιβάστηκε στη Βουλή, από τις 6.450 υπεράκτιες εταιρείες ιδιοκτησίας ακινήτου, οι 3.650 είναι ενεργές. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία το 2010 υποβλήθηκαν 3.681 δηλώσεις Ειδικού Φόρου Ακινήτων με βεβαίωση φόρου 6.336.968 ευρώ, ενώ όπως αναφέρεται για το 2011 δεν υπάρχουν ακόμη στοιχεία δεδομένου ότι δεν έχει λήξει η προθεσμία υποβολής των δηλώσεων αυτών. Το έγγραφο του αναπληρωτή υπουργού Οικονομικών διαβιβάστηκε στη Βουλή προς απάντηση ερώτησης του βουλευτή του ΠΑΣΟΚ Βασίλη Κεγκέρογλου, σχετικά με τον εντοπισμό των ιδιοκτητών υπεράκτιων εταιρειών. Ο βουλευτής έχει επισημάνει ότι μέσω των offshore, οι πραγματικοί ιδιοκτήτες ακινήτων αποφεύγουν μια σειρά από φόρους.

Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω; Το ερώτημα αυτό απασχολεί εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους που έχουν κάποιες αποταμιεύσεις στις τράπεζες αλλά φοβούνται το αύριο. Εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε τα υπέρ και τα κατά μίας τέτοιας απόφασης και σας τα παρουσιάζουμε:

ΥΠΕΡ

Ασφάλεια των χρημάτων: Σίγουρα η αγορά ενός ακινήτου σήμερα είναι ένας τρόπος για να ασφαλίσει κάποιος τις αποταμιεύσεις του με μεσοπρόθεσμο ορίζοντα. Η επένδυση σε ακίνητα για κάποιον που δεν προσδοκά γρήγορη απόδοση έχει αποδειχθεί ότι αποτελεί ένα ασφαλές καταφύγιο .

Χαμηλές τιμές:

Τα επίπεδα των τιμών σήμερα είναι 12% χαμηλότερα από το 2008 στο σύνολο της Ελλάδας . Σε ορισμένες μάλιστα περιοχές η πτώση ξεπερνά το 30%. Αυτό σημαίνει μικρότερο κόστος αγοράς . Παράλληλα, λόγω της δυστοκίας στις μεταβιβάσεις κάποιοι ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν γρήγορα είναι διατεθειμένοι να ρίξουν ακόμα περισσότερο την τιμή.

Εισόδημα:

Μία επένδυση σε κατοικία σήμερα προσφέρει την δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να έχει ταμειακές ροές από το ενοίκιο. Η ακαθάριστη απόδοση (χωρίς την αφαίρεση των φόρων) , είναι στα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας 15ετίας και αυτό συμβαίνει διότι οι τιμές πώλησης υποχωρούν σε αντίθεση με τις τιμές των ενοικίων που αυξάνονται.

Πληθωρισμός:

Σήμερα ο ρυθμός του πληθωρισμού είναι χαμηλός. Σε ένα περιβάλλον σαν και αυτό που βιώνει η χώρα κανείς δεν είναι σίγουρος πως θα διαμορφωθεί. Η καλύτερη άμυνα απέναντι στον πληθωρισμό είναι το ακίνητο , αφού οι τιμές ενσωματώνουν την μεταβολή του πληθωρισμού και αυτό σημαίνει υψηλότερες υπεραξίες. Ανταγωνισμός: Το ακίνητο σε σύγκριση με τις άλλες ομοειδείς επενδύσεις πλεονεκτεί σε βάθος χρόνου και αυτό διότι, ο κίνδυνος των ομολόγων είναι υψηλός ενώ οι αποδόσεις –μετά την αφαίρεση του πληθωρισμού των καταθέσεων ταμιευτηρίου αλλά και προθεσμίας είναι χαμηλότερες από τις αντίστοιχες των ακινήτων.

ΚΑΤΑ

Ρευστότητα: Μία επένδυση σε ακίνητα έχει το μειονέκτημα ότι δεν μπορεί να ρευστοποιηθεί άμεσα. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να προσδοκάτε ρευστό όταν πνίγεστε…

Φορολογική Επιβάρυνση: Η φορολογία των ακινήτων σήμερα είναι υψηλή και θα γίνει ακόμα υψηλότερη. Παράλληλα, ηαπόκτηση ενός ακινήτου μπορεί να επηρεάσει και την επιβάρυνση από τον φόρο εισοδήματος. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά ότι θα πρέπει να έχετε συνεχώς το χέρι στην τσέπη για να πληρώνετε την…επιλογή σας. Παράλληλα, το φορολογικό κόστος κτήσης είναι πολύ υψηλό και αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι καθαρές αποδόσεις να είναι αρνητικές.

Τιμές: Σίγουρα το επίπεδο των τιμών είναι χαμηλότερο σε σύγκριση με το 2008 , αλλά όλοι οι ειδικοί προβλέπουν ότι θα υποχωρήσουν ακόμα περισσότερο. Η Εθνική έκανε πρόβλεψη για 10% την επόμενη διετία. Κόστος συντήρησης: Το κόστος συντήρησης ενός ακινήτου έχει αυξηθεί τουλάχιστον 15% τα τελευταία δύο χρόνια. Αν δεν το πιστεύετε δεν έχετε παρά να μελετήσετε τα σχετικά στοιχεία της Στατιστικής Αρχής.

Προσδοκίες:

Η αλήθεια είναι ότι οι προσδοκίες για την πορεία της αγοράς ακινήτων είναι αρνητικές . Για το 2012 προβλέπεται ύφεση 3%. Αυτό επηρεάζει την ζήτηση και επομένως την ανάκαμψη. Μη ξεχνάτε άλλωστε ότι η οικονομία είναι σε άμεση συνάρτηση με τις προσδοκίες.

Μήπως συμφέρει τώρα η αγορά μαζί με άλλους; Τους τελευταίους μήνες έχει αρχίσει να εμφανίζεται μία νέα μόδα στην αγορά ακινήτων: η αγορά κατοικιών , γης ακόμα και επαγγελματικών ακινήτων από κοινού. Δηλαδή , δύο ή και περισσότεροι άνθρωποι βάζουν χρήματα για να αγοράσουν ένα ακίνητο και η συμμετοχή τους σε αυτό εξαρτάται από τα χρήματα που διαθέτει ο καθένας για το κόστος απόκτησης και στις δαπάνες κατά την περίοδο κτήσης του ακινήτου.

«Είμαστε στην αγορά με το Γ.Π. τον τελευταίο χρόνο. Αναζητούσαμε ένα νεοκλασικό στην Πατησίων. Πριν δύο μήνες βρήκαμε ένα , σε πολύ ελκυστική τιμή –περίπου 50% χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2009. Το συζητήσαμε και βρήκαμε ότι υπάρχουν δύο μεγάλα εμπόδια : το φορολογικό κόστος και το κόστος των ανακαινίσεων. Με το πρώτο διαπιστώσαμε ότι αν επιμεριστεί τότε ήταν αντιμετωπίσιμο. Για το δεύτερο , ζητήσαμε προσφορές και αποφασίσαμε να καταβάλλω το 60% και αυτός το 40%. Στη συνέχεια , αθροίσαμε στο συνολικό κόστος που θα είχαμε για την αγορά και την κτήση για ένα χρονικό διάστημα δεκαετίας και συμφωνήσαμε στο ποσό που θα κάλυπτε ο καθένας από εμάς. Το συγκεκριμένο ακίνητο έχει ένα κατάστημα στο ισόγειο και δύο κατοικίες στους επόμενους δύο ορόφους . Ο Γ.Π ήθελε το ισόγειο για να μεταφέρει το μαγαζί του και συμφωνήσαμε σε ένα ενοίκιο αλλά και στο τρόπο αναπροσαρμογής του. Τα δύο σπίτια θα νοικιαστούν. Όλα τα έσοδα θα πηγαίνουν σε ένα κοινό λογαριασμό από τον οποίο θα αφαιρούνται κάθε χρόνο τα έξοδα της απόσβεσης και οι δαπάνες του ακινήτου. Συμφωνήσαμε επίσης να έχει καθεστώς προτίμησης όποιος από τους δύο μας θελήσει να ρευστοποιήσει την συμμετοχή του καθώς και τον τρόπο αποτίμησης του ακινήτου. Είμαι σίγουρος ότι κάναμε μία καλή επένδυση, την οποία με τις σημερινές συνθήκες κανένας από τους δύο μας δεν θα μπορούσε να πραγματοποιήσει μόνος του», με τον τρόπο αυτό , ο Μ.Χ , ένα τριανταπεντάρης μηχανικός περιγράφει την απόφαση του να επενδύσει από κοινού με ένα καλό του φίλο σε ακίνητο και να εκμεταλλευτεί το σημερινό χαμηλό επίπεδο των τιμών.

Πάντως , οι αγορές από κοινού έχουν αρχίσει να αυξάνονται. Το Σεπτέμβριο , δύο οικογένειες από μία μικρή πόλη της Πελοποννήσου που τα παιδιά τους είχαν περάσει στο Πανεπιστήμιο των Ιωαννίνων αποφάσισαν να αγοράσουν από κοινού ένα μικρό σπίτι για να κατοικούν τα παιδιά τους .

Σε μία ακραία περίπτωση , δύο συγγενείς αποφάσισαν να αγοράσουν ένα σπίτι το οποίο θα αποτελούσε κύρια κατοικία για την μία οικογένεια η οποία , στη συνέχεια θα πλήρωνε ένα ποσό ως ενοίκιο. Τα οφέλη από την επιλογή αυτή –κυρίως φορολογικά- ήταν σημαντικά και αυτός ήταν ένας σημαντικός λόγος για να προχωρήσει η συμφωνία.

Ανάλογες κινήσεις συναντά κανείς και στην αγορά γης όπου οι αγορές αγροτεμαχίων από δύο ή και περισσότερους ιδιοκτήτες δεν είναι και τόσο ασυνήθιστο φαινόμενο.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται αν η αγορά ακινήτου είναι πλέον καλή επένδυση. Οι αλλεπάλληλες φορολογικές επιβαρύνσεις , η μείωση των τιμών αγοράς και ενοικίων και η απομάκρυνση από τον ορίζοντα των επόμενων τριών ετών-τουλάχιστον- της δημιουργίας υπεραξιών είναι οι τρείς παράγοντες που προβληματίζουν σήμερα-ακόμα-και τους πλέον ένθερμους οπαδούς της επένδυσης σε ακίνητα. Και όμως η επένδυση σε ακίνητα εξακολουθεί να είναι ελκυστική υπό προϋποθέσεις. Η αλήθεια είναι ότι πλέον η αξιολόγηση της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία δεν είναι τόσο απλή όσο στο παρελθόν. Στην πραγματικότητα , σήμερα , για να είναι συμφέρουσα η τοποθέτηση αποταμιεύσεων σε ακίνητη περιουσία θα πρέπει να συνυπολογιστούν τρείς παράγοντες:

1ος Ο χρόνος: Οι εποχές που το ακίνητο ήταν σχεδόν συνώνυμο του κέρδους έχουν παρέλθει. Πλέον, η αγορά ακινήτου είναι συμφέρουσα μόνο για όσους έχουν χρονικό ορίζοντα τουλάχιστον επταετίας. Για να το πούμε πιο απλά: Αν ο υποψήφιος επενδυτής συνυπολογίσει όλο το κόστος που θα έχει από την απόκτηση και την κατοχή του ακινήτου για μία επταετία θα διαπιστώσει ότι με τα σημερινά δεδομένα κατ΄ελάχιστο το 5% (αφορά αγορά α΄κατοικίας) και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να ξεπεράσει και το 15%. Δηλαδή πρόκειται για μία ακριβή επένδυση το κόστος τη οποίας δεν μπορεί να καλυφθεί στην διάρκεια μίας τριετίας ή και πενταετίας. Σήμερα , οι υπεραξίες είναι αρνητικές ενώ οι αποδόσεις είναι από τις χαμηλότερες στην Ε.Ε. Έτσι , ο επενδυτής είναι υποχρεωμένος να διατηρήσει στην κατοχή του για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα το ακίνητο ώστε να μεγιστοποιήσει τις πιθανότητες να έχει μία ανταγωνιστική απόδοση.

2ος Η ρευστότητα: Στο παρελθόν η επένδυση σε ακίνητη περιουσία απασχολούσε τους επενδυτές μόνο ως προς το κόστος απόκτησης. Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει, αφού η διακράτηση ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου σημαίνει αυξημένο φορολογικό κόστους (τέλη, τεκμήρια κ.α). Προϋπόθεση , λοιπόν για να είναι πετυχημένη μία επένδυση σε ακίνητα είναι, η ρευστότητα που απαιτείται προκειμένου να καλύπτονται οι υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό. Ένας σημαντικός παράγοντας που θα πρέπει να συνυπολογιστεί είναι το λεγόμενο «κόστος ευκαιρίας της ρευστότητας». Δηλαδή, το κόστος που θα έχει ο επενδυτής από την τοποθέτηση της ρευστότητας του σε ακίνητα. Για παράδειγμα, τι θα συμβεί αν το ευρώ που θα επενδύσει σε κάποιο ακίνητο του λείψει ; ή τη απόδοση θα είχε αν το ίδιο ευρώ το είχε τοποθετήσει σε κάποιας άλλης μορφής επένδυση; Επομένως το ζητούμενο δεν είναι μόνο η τιμή και η υπομονή αλλά και οι μελλοντικές ανάγκες σε ρευστότητα.

3ο Η σιγουριά: Μπορεί να ακούγεται ως παράδοξο , αλλά δυστυχώς είναι μία πραγματικότητα για ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα και κυρίως τη γη. Θέλετε ένα παράδειγμα; Πριν λίγα χρόνια αν κάποιος αγόραζε ένα αγροτεμάχιο τεσσάρων στρεμμάτων ήξερε ότι εκεί μπορούσε να κτίσει 200 τμ. Σήμερα όμως ακόμα και αυτό μπορεί να ανατραπεί, καθώς , οι επικεφαλής του υπουργείου Περιβάλλοντος φαίνονται αποφασισμένοι να αλλάξουν τους όρους και τις προϋποθέσεις στην αρτιότητα στην εκτός σχεδίου δόμηση. Επίσης , η εκκρεμότητα στα χωροταξικά είναι ένα στοιχείο που μπορεί να αλλάξει όλα τα δεδομένα της επένδυσης. Επομένως , η επένδυση θα πρέπει να περιορίζεται μόνο σε ακίνητα στα οποία δεν προβλέπονται αλλαγές στο χωροταξικό και στο πολεοδομικό καθεστώς. Φυσικά οι αβεβαιότητες δεν περιορίζονται εκεί αφού θα πρέπει να συνυπολογιστεί : το φορολογικό και το κοινωνικό περιβάλλον.