Στροφή στην ενοικίαση προβλέπουν για τα επόμενα χρόνια οι αναλυτές καθώς η υψηλή φορολογική επιβάρυνση, η δυστοκία στην χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας και τα κόκκινα δάνεια θα καταστήσουν την αγορά κατοικίας ασύμφορη. Σύμφωνα με τους ίδιους αναλυτές είναι πολύ πιθανό, σε προοπτική δεκαετίας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα να υποχωρήσει οριακά χαμηλότερα από το 80%. Πρέπει να σημειωθεί ότι η στροφή προς την ενοικιαζόμενη κατοικία δεν θα είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο.

Για παράδειγμα , η μεγάλη ύφεση που σημειώθηκε στις ΗΠΑ, στην διάρκεια της διετίας 2008-2009 είχε ως αποτέλεσμα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης να υποχωρήσει κατά 2 περίπου ποσοστιαίες μονάδες . Σύμφωνα με μελέτες τραπεζών αυτό προκλήθηκε από :την κατακόρυφη αύξηση των κατασχέσεων , την απροθυμία των τραπεζών οι οποίες μάλιστα εφάρμοσαν αυστηρότερα κριτήρια χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας αλλά και από την διαπίστωση των προβλημάτων στην πώληση σε περιόδους κρίσης. Οικονομικοί αναλυτές διατυπώνουν την άποψη, ότι στην διάρκεια της επόμενης διετίας θα υπάρξει μία σημαντική αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενης κατοικίας , κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα και Θεσσαλονίκη) για σπίτια μεσαίου εμβαδού (80-120 τετραγωνικά μέτρα) με αποτέλεσμα οι ονομαστικές αξίες να αυξηθούν με ρυθμούς υψηλότερους του πληθωρισμού. Οι ίδιοι όμως προβλέπουν ότι στις μεγάλες κατοικίες (με εμβαδόν άνω των 150 τ.μ) , η ζήτηση θα μειωθεί ακόμα περισσότερο συμπαρασύροντας τόσο τις τιμές των ενοικίων όσο και τις τιμές πώλησης. Προς παρόν όμως οι τιμές των ενοικίων , σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία, φαίνεται ότι επιβραδύνονται και αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι λόγω της οικονομικής κρίσης ακόμα και σε μισθωτήρια συμβόλαια που βρίσκονται σε ισχύ , οι μισθωτές ζητούν μείωση του ενοικίου ακόμα και κατά 30%. Η στροφή προς το ενοίκιο αναμένεται ότι θα διατηρηθεί και την περίοδο σταθεροποίησης της οικονομίας καθώς, τότε ο κίνδυνος αύξησης των επιτοκίων θα αποτρέψει την ανάκαμψη της ζήτησης για αγορά κατοικίας .

Εκτιμάται , ότι η παντοκρατορία των ενοικιαστών θα διαρκέσει τουλάχιστον την επόμενη πενταετία. Παρόλα αυτά, η μείωση του λόγου του δείκτη τιμών των κατοικιών προς τον δείκτη των ενοικίων συνεχίσθηκε στο 1ο, στο 2ο και στο 3ο 3μηνο΄11, με συγκρατημένο όμως ρυθμό, λόγω της επιβράδυνσης της μείωσης των τιμών των κατοικιών (μέση εκατοστιαία μεταβολή: 1ο 3μηνο.΄11: -5,2%, 2ο 3μηνο.΄11: -4,5%, 3ο 3μηνο΄11: -4,1%) και της σχετικής σταθερότητας του ρυθμού μεταβολής των ενοικίων (μέση εκατοστιαία μεταβολή: 1ο 3μηνο΄11: +1,44%, 2ο 3μηνο.΄11: +1,03%, 3ο 3μηνο΄11: +0,61%, 4ο 3μηνο΄11: +0,27%).

Καινούργιο ή παλιό; Παίζει ρόλο η τιμή και μόνο; Σίγουρα η τιμή είναι ένας σημαντικός παράγων αλλά διαβάστε το ρεπορταζ και ίσως αλλάξετε γνώμη. Στα μέτρα σας... Αυτό που προσελκύει τους αγοραστές σε ένα ολοκαίνουργιο σπίτι είναι η δυνατότητα να το προσαρμόσουν στις δικές τους απαιτήσεις. Αν ξεκινήσουν από τα σχεδια τότε μπορεί να συμμετέχουν στην μελέτη και στον σχεδιασμό του ενώ μπορούν να επιλέξουν τα χρώματα και τα υλικά για δάπεδα , μπάνια και κουζίνα. Εάν αγοράσετε ένα μεταχειρισμένο σπίτι αυτό το αγοράζετε οπως είναι. Σίγουρα, θα μπορείτε να το προσαρμόσετε, αλλά αυτό μπορεί να σημαίνει επιπλέον κόστος.

Εγγύηση

Οι κατασκευαστές παρέχουν συχνά εγγύηση για το καινούργιο σπίτι που θα καλύψει τυχόν ελαττώματα απο την κατασκευή του. Αυτό μπορεί να παρέχει σιγουριά στους ιδιοκτήτες ακινήτων, επειδή μπορούν να υπολογίζουν ότι δεν χρειάζεται να πληρώνουν για μεγάλες επισκευές κατά τα πρώτα χρόνια της ιδιοκτησίας τους . Το αρνητικό είναι ότι υπάρχουν πολλοί άγνωστοι παράγοντες σε ένα νέο σπίτι που ο ιδιοκτήτης ενός παλαιότερου δεν θα έχει να ανησυχεί. Σε ένα νέο σπίτι, μόνο ο χρόνος θα δείξει πόσο καλή είναι η κατασκευή. Σε ένα παλαιό σπίτι, έχετε μια αρκετά καλή ιδέα για το πόσο καλά είναι χτισμένο . Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες νέων ακινήτων μπορεί να αντιμετωπίζουν προβλήματα με την εγγύηση του κατασκευαστή αν αυτός πάψει να δρασηριοποιείται επαγγελματικά.

Κατασκευή

Σύμφωνα με το νόμο, το καινούργιο σπίτι πρέπει να συμμορφώνονται με πιο σύγχρονες προδιαγραφές για την κατασκευή , την ενεργειακή επάρκεια κ.α. Ένα νέο σπίτι μπορεί επίσης να χρησιμοποιήσει την καλύτερη τεχνολογία στον τομέα της θέρμανσης, της ψύξης και της μόνωσης. Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ένα παλαιότερο σπίτι είναι λιγότερο ασφαλές αλλά θα είναι σίγουρα λιγότερο αποτελεσματικό και θα κοστίσει για να προσαρμοστεί στα σημερινά δεδομένα. Το αντεπιχείρημα μπορεί να είναι ότι τα νεότερα σπίτια τείνουν να χρησιμοποιούν λιγότερο ακριβά υλικά τα οποίο δεν μπορούν να έχουν την ίδια διάρκεια ζωής με τα υλικά που είναι πιο πιθανό να έχουν χρησιμοποιηθεί σε παλιά σπίτια.

Σύγχρονη Αρχιτεκτονική

Αν κάνετε σύγκριση νέων και παλαιών κατοικιών, ίσως διαπιστώσετε ότι τα νέα σπίτια έχουν μεγαλύτερες κουζίνες, πιο ανοιχτούς χώρους και χώρους αποθήκευσης. Εάν αγοράζετε ένα σπίτι χτισμένο το 1940 ή '50, για παράδειγμα, είναι πιθανό να έχει κλειστή κουζίνα και τραπεζαρία . Μεγαλύτερες ντουλάπες είναι επίσης ένα χαρακτηριστικό γνώρισμα των νεότερων σπιτιών.

Χαμηλή Συντήρηση

Ενα καινούργιο σπίτι έχει σαφώς λιγότερες δαπανες συντήρησης απο ένα παλαιότερο ανεξάρτητα απο το αν στο τελευταίο έχει γίνει μία πλήρης ανακαίνιση.

Τα ακίνητα προσφέρονται για επένδυση; Ναι , για εκείνους που «μετρούν» σε βάθος χρόνου την απόδοση της επένδυσης τους. Ως βασικό επιχείρημα εμφανίζεται από πολλούς ότι η μέτρηση της απόδοσης είναι ότι , πρέπει να έχει ετήσια απόδοση από τα ενοίκια άνω του 5%. Αυτό σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα αξίας 100.000 ευρώ θα πρέπει να έχει ετήσιο εισόδημα €5.200. Στις 100.000 ευρώ περιλαμβάνονται και όλα τα έξοδα μεταβίβασης. Υπάρχει όμως και μία άλλη προσέγγιση. Πρόκειται για εκείνη που συγκρίνει την απόδοση του ακινήτου με το κόστος των χρημάτων, δηλαδή τα επιτόκια. Η σύγκριση αυτή όμως θα πρέπει να είναι διαχρονική. Δηλαδή να λαμβάνει υπόψη το μέσο επιτόκιο κατά τη περίοδο της προγραμματισμένης κτήσης του ακινήτου. Ως συνήθως, τα ακίνητα θεωρείται επένδυση με μακροχρόνιο ορίζοντα τουλάχιστον 15 χρόνια. Και στις δύο περιπτώσεις , οι συγκρίσεις που γίνονται κάνουν τις περισσότερες φορές ένα μεθοδολογικό λάθος. Δεν λαμβάνουν υπόψη ότι , η απόδοση ενός ακινήτου δεν αφορά μόνο τα ενοίκια αλλά και την αύξηση της αξίας του. Κατ’ επέκταση, για υπολογισμό των αποδόσεων από την επένδυση σ’ ένα ακίνητο πρέπει να υπολογίζονται και τα δυο, δηλαδή και τα ενοίκια και αλλά και η αποτίμηση της αξία του ακινήτου.

Το πρόγραμμα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας μέσω ΑΕΕΑΠ εξετάζουν τώρα στη Κυβέρνηση. Ήδη σε εξέλιξη βρίσκονται οι επαφές-συνομιλίες μεταξύ χρηματιστηριακών αρχών (Χρηματιστήριο Αθήνας, Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) και των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) .

Σύμφωνα λοιπόν με παράγοντες της αγοράς, η ουσία είναι απλή: Επειδή δεν είναι δυνατόν να υπάρξει κάποια νομοθετική ρύθμιση που να προσφέρει φορολογικά κίνητρα στα ακίνητα που προτίθεται να αξιοποιήσει το ελληνικό δημόσιο σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα της χώρας, η προσπάθεια είναι να βρεθεί μια φόρμουλα ώστε τα κρατικά ακίνητα είτε να... πουληθούν, είτε να ενοικιαστούν (sale and lease back) μέσω των ΑΕΕΑΠ, για τις οποίες ήδη υπάρχουν φορολογικά κίνητρα. Η κίνηση αυτή είναι ένας «έξυπνος τρόπος» ώστε το δημόσιο να μπορέσει να εκμεταλλευθεί με καλύτερους όρους την ακίνητη περιουσία του και να αντλήσει κεφάλαια σε μια τόσο δύσκολη περίοδο για τη χώρα. Η όλη υπόθεση βέβαια ενδιαφέρει άμεσα και τις τράπεζες και μάλιστα για αρκετούς λόγους. Ένας από αυτούς είναι ότι η Εθνική, η Eurobank και η Πειραιώς έχουν ποσοστά στις τρεις υπάρχουσες ΑΕΕΑΠ, οι δύο εκ των οποίων (Eurobank Properties και Trastor) είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο της Αθήνας. Ένας άλλος λόγος είναι πως η διαδικασία αξιοποίησης των κρατικών ακινήτων θα μπορούσε να αποτελέσει μια επικερδή και σχετικά ασφαλή δραστηριότητα για τους εγχώριους χρηματοπιστωτικούς ομίλους.

Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν πως από τα ακίνητα που διαθέτει το ελληνικό δημόσιο μόνο ένα ποσοστό γύρω στο 10% θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί με μια μέθοδο που μοιάζει πολύ με αυτήν του sale and lease back. Δηλαδή, θα πουληθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα του δημοσίου στις ΑΕΕΑΠ, μαζί με ένα μακροχρόνιο συμβόλαιο ενοικίασής τους από το ελληνικό δημόσιο. Το μακροχρόνιο του συμβολαίου ενοικίου σε συνδυασμό με τη (θεωρητικά τουλάχιστον) υψηλή φερεγγυότητα του δημοσίου θα μπορέσει να οδηγήσει σε υψηλότερες τιμές πώλησης σε σύγκριση με τις αποτιμήσεις που θα έπιαναν τα ίδια ακίνητα αν πωλούνταν σε ιδιώτες χωρίς το συμβόλαιο ενοικίασης. Και από την άλλη πλευρά, οι ΑΕΕΑΠ θα μπορέσουν να... εξασφαλίσουν σημαντικές αποδόσεις ενοικίου (yields) για τα κεφάλαια που θα επενδύσουν οι μέτοχοί τους.