Μια "καλή επένδυση σε ακίνητη περιουσία» μπορεί να σημαίνει διαφορετικά πράγματα σε διαφορετικούς ανθρώπους. Για το άρθρο αυτό, ο ορισμός της καλής επένδυσης σε ακίνητα είναι: «Μια καλή επένδυση σε ακίνητη περιουσία είτε αυτή αφορά σε προσωπική κατοικία είτε  σε ακίνητο που προορίζεται για ενοικίαση , είναι εκείνη η οποία αυξάνει την καθαρή περιουσία του αγοραστή με βάση την απόδοση των επενδυμένων ιδίων κεφαλαίων του σε σχέση με το ποσοστό του κινδύνου που αναλαμβάνει από την ιδιοκτησία».

Αυτό σημαίνει ότι εάν πρόκειται να επενδύσετε τα χρήματα σας σε ακίνητη περιουσία, τότε η καθαρή αξία της περιουσίας σας θα πρέπει να βελτιωθεί κατά μεγαλύτερο ποσό από ό, τι αν τα είχατε επενδύσει σε μια εξίσου επικίνδυνη επένδυση. Και η έννοια της επένδυσης των ιδίων κεφαλαίων σε μετρητά δεν είναι μόνο η αξία του ακινήτου. Το ύψος της επένδυσης είναι τα χρήματα που πήρατε από τον τραπεζικό λογαριασμό σας για να αποκτήσετε το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων όλων των δαπανών.

Επενδύσεις σε ακίνητα εισοδήματος

Οι αποδόσεις που προσδοκάτε είναι οι ταμιακές ροές μέρος και η μεταβολή της αξίας του ακινήτου.. Για παράδειγμα, εάν το εισόδημα από ενοίκια μείον ΟΛΑ τα έξοδα σας είναι ; 250 ευρώ το μήνα καθαρά (3.000 $ το χρόνο) τότε αν είχατε επενδύσει ίδια κεφάλαια 50.000, η καθαρή ετήσια απόδοση είναι 6,00% (3.000 / 50.000). Αν στο ποσοστό αυτό προστεθεί και μία ανατίμηση της αξίας 1,0% ή 2,0% τότε η ετήσια απόδοση ετησίως ισούται από + 8% έως 10% σε μακροπρόθεσμη βάση. Αν το ποσοστό αυτό, το συγκρίνετε με την απόδοση που προσφέρει ένα άλλο επενδυτικό αγαθό για το ίδιο χρονικό διάστημα τότε μπορείτε να συγκρίνετε και να αποφασίσετε αν είναι καλή επένδυση

Επένδυση για ιδιόχρηση.

Και στην περίπτωση αυτή το ερώτημα είναι και πάλι "αν , ο πλούτος σας θα βελτιωθεί με την αγορά του ακινήτου;". Για να μετρήσετε την απόδοση , θα πρέπει να συμπεριλάβετε τα ενοίκια και το κόστος. Σημαντικό στοιχείο στην ανάλυση είναι ο χρόνος που θα κρατήσετε το ακίνητο. Εάν δεν σκοπεύετε να διατηρήσετε για τουλάχιστον πέντε έτη τότε η απόδοση της επένδυσης θα είναι κατά πάσα πιθανότητα αρνητική. Και αυτό διότι η τυχόν ανατίμηση της αξίας του δεν θα αντισταθμίσει το 8,0% έως 10,0% που αντιπροσωπεύει το κόστος των συναλλαγών για την αγορά και την πώληση του ακινήτου σας. Αν μάλιστα προσθέσετε και τυχόν εργασίες επισκευών και συντήρησης τότε η απόδοση της επένδυσης είναι σίγουρα αρνητική. Επομένως, εάν δεν σκοπεύετε να διατηρήσετε το ακίνητο για πολύ καιρό τότε καλύτερα είναι να μη προχωρήστε στην αγορά. Όσο μεγαλύτερο είναι το διάστημα κατοχής του ακινήτου τόσο βελτιώνονται οι πιθανότητες για μεγαλύτερες αποδόσεις Έτσι, μια καλή επένδυση ακίνητων περιουσιών είναι αυτή που θα αυξήσει την καθαρή αξία της περιουσίας σας με την πάροδο του χρόνου. Όσο περισσότερος είναι ο χρόνος ιδιοκτησίας , τόσο καλύτερες είναι οι πιθανότητες ανατίμησης της αξίας του και οικοδόμησης πλούτου.

Συμφέρει σήμερα η επένδυση σε ακίνητα; Ναι αλλά ορισμένους , είναι η απάντηση καθώς το υψηλό κόστος διατήρησης τους καθιστά την επένδυση συμφέρουσα μόνο για τους επενδυτές εκείνους που έχουν την δυνατότητα να περιμένουν …

Η κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται:

-Από το υψηλό φορολογικό κόστος διατήρησης ενός ακινήτου.

-Από την μείωση του εισοδήματος που αποφέρει

-Από τις αρνητικές υπεραξίες. Στην πραγματικότητα οι πραγματικές αποδόσεις που προσφέρουν σήμερα τα ακίνητα είναι χαμηλότερες σε σύγκριση ακόμα και με εκείνες των καταθέσεων ταμιευτηρίου .

Σύμφωνα με τα στοιχεία , που αφορούν στην εξέλιξη των καθαρών αποδόσεων που προσφέρουν οι επενδύσεις σε κατοικίες αυτές βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα από την δεκαετία του ΄70 (σ.σ από τότε υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για τους επενδυτές που έχουν ως στόχο το βραχυπρόθεσμο κέρδος , η επιλογή της ακίνητης περιουσίας ως επενδυτική διέξοδος είναι μάλλον απαγορευτική αφού ο κίνδυνος να χάσει και ένα μέρος του αρχικού του κεφαλαίου είναι κάτι παραπάνω από ορατός. Αντίθετα, για τους επενδυτές που έχουν μεσομακροπρόθεσμο ορίζοντα στη στρατηγική τους η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να είναι μία ελκυστική διέξοδος αν τηρούνται ορισμένες προϋποθέσεις και συγκεκριμένα:

-να μη προκύψουν προβλήματα ρευστότητας , τα οποία θα αναγκάσουν τον επενδυτή να ρευστοποιήσει νωρίτερα από τον προβλεπόμενο χρόνο.

-να αγοράσει τον κατάλληλο χρόνο. Πρόκειται για μία σημαντική παράμετρο αφού σήμερα όσοι αγόρασαν το 2010 ήδη έχουν καταγράψει απώλειες από το κεφάλαιο τους που ξεπερνούν το 10% -να αγοράσουν το κατάλληλο ακίνητο. Οι κοινωνικές ανακατατάξεις, οι πολεοδομικές και χωροταξικές αλλαγές που κυοφορούνται και οι φορολογικές παρεμβάσεις μπορεί να αλλάξουν άρδην το σημερινό τοπίο της αγοράς και αυτό να έχει άμεση επίπτωση στο επίπεδο της ζήτησης και των τιμών. Για παράδειγμα, η αγορά ενός αγροτεμαχίου χωρίς να ληφθούν υπόψη οι προθέσεις για αλλαγές στους όρους δόμησης και για επιβολή φόρου κατοχής μπορεί να καταστήσει την επένδυση ασύμφορη.

-να προσδοκά υπεραξίες και όχι εισόδημα από το ακίνητο.

Στα πλαίσια αυτά θα πρέπει να συνυπολογίσει την εκδοχή το ακίνητο να παραμείνει απρόσοδο για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Με τα σημερινά δεδομένα, ο ορίζοντας της επένδυσης θα πρέπει να πρέπει να είναι τουλάχιστον πενταετής .

Το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας από ευρωπαίους σε Ελλάδα , Ισπανία, Πορτογαλία, Κύπρο, Τουρκία και Μάλτα έχει σημειώσει σημαντική κάμψη και οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται σε Ιταλία, Γερμανία, Πολωνία, Βουλγαρία η Ελβετία ενώ η Νότια Αφρική περιλαμβάνεται στο top 20 των αναζητήσεων. Η αποδυνάμωση του ενδιαφέροντος για τις περιοχές προορισμούς του καλοκαιριού οφείλεται τόσο σε εποχιακούς λόγους όσο και στην ανασφάλεια που προέρχονται από τη πορεία της οικονομίας του ευρωπαϊκού νότου. Απόκαλυπτικό , είναι μάλιστα το γεγονός ότι στις προτιμήσεις των βρετανών αγοραστών η Γαλλία έχει ξεπεράσει την Ισπανία. Τα συμπεράσματα αυτά προέρχονται από την τελευταία μηνιαία έκθεση της Rightmove Overseas. Σημειώνεται , ότι η έρευνα βασίζεται στις αναζητήσεις που κάνουν οι υποψήφιοι αγοραστές .

Μπορεί η αγορά ακινήτων να βρίσκεται σε βαθειά κρίση αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η επένδυση σε ακίνητη περιουσία δεν εξακολουθεί να είναι ελκυστική. Εμείς προσπαθήσαμε να καταγράψουμε τις αιτίες που τα ακίνητα εξακολουθούν να λάμπουν.

Περιορισμένες διακυμάνσεις

Οι διακυμάνσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων δεν είναι μεγάλες . Αν , συγκρίνει κανείς το μέγεθος της ύφεσης με τις ποσοστιαίες απώλειες των τιμών θα διαπιστώσει ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων είναι μικρότερη σε σχέση με την ύφεση. Πολλοί αναλυτές ισχυρίζονταν ότι αυτό, είναι το αποτέλεσμα των περιορισμένων συναλλαγών και μάλλον έχουν δίκιο. Κάποιοι άλλοι , λένε ότι οι αξίες των ακινήτων καθορίζονται συχνά από τρίτους πχ από τις εκτιμήσεις, οι οποίες τείνουν να υπολείπονται της αγοράς σε περιόδους ύφεσης και να την υπερεκτιμούν σε περιόδους ανάκαμψης. Αυτό σημαίνει ότι στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχουν οι απότομες και έντονες διακυμάνσεις των χρηματιστηριακών αγορών . Ένα καλό παράδειγμα είναι το " κραχ "του Μαΐου 2010 στο Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης , όταν 1000000 εκατομμύρια δολάρια σε χρηματιστηριακή αξία χάθηκαν μέσα σε 15 λεπτά. Σε ένα ασταθές περιβάλλον η σταθερή συμπεριφορά των τιμών των ακινήτων είναι ελκυστική.

Ενσωματωμένη Αξία

Σε αντίθεση με τις μετοχές και, σε κάποιο βαθμό, τα ομόλογα, μια επένδυση σε ακίνητα ενσωματώνει μία αξία. Πρόκειται για την αξία της γης , των τούβλων και των οικοδομικών υλικών γενικότερα. Σταθερό εισόδημα Ένα βασικό χαρακτηριστικό των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το εισόδημα από ενοίκια σε μακροπρόθεσμη βάση. Αυτό βοηθά στη μείωση των διακυμάνσεων και στην εξασφάλιση μίας σχετικά μόνιμης κεφαλαιακής ροής.

Η διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου

Ένα άλλο όφελος της επένδυσης σε ακίνητα είναι η διαφοροποίηση που προσφέρει. Αυτό σημαίνει ότι η προσθήκη της ακίνητης περιουσίας σε ένα χαρτοφυλάκιο στοιχείων ενεργητικού μπορεί να μειώσει την μεταβλητότητα του χαρτοφυλακίου και να προσφέρει μια υψηλότερη απόδοση ανά μονάδα κινδύνου.

Ο πληθωρισμός

Η δυνατότητα αντιστάθμισης του πληθωρισμού με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία, πηγάζει από την θετική σχέση μεταξύ ΑΕΠ και της αύξησης της ζήτησης για ακίνητα. Το real estate τείνει να διατηρήσει την αγοραστική δύναμη του κεφαλαίου, καθως αφενός περνά τις πληθωριστικές πιέσεις στους ενοικιαστές και αφετέρου ενσωματώνει τις πληθωριστικές πιέσεις, με την υπεραξία.

Το μειονέκτημα: έλλειψη ρευστότητας

Το κύριο μειονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα , είναι η έλλειψη ρευστότητας δηλαδή η δυσκολία στη μετατροπή σε ρευστό. Σε αντίθεση με μία μετοχή ή ένα ομόλογο , στα οποία ή συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε δευτερόλεπτα, μια συναλλαγή ακίνητων μπορεί να πάρει μήνες για να κλείσει.