Mία καινούργια πηγή ζήτησης έχει αναδειχθεί τα τελευταία στην παγκόσμια αγορά ακινήτων στη  οποία ποντάρουμε αλλά δεν κάνουμε τίποτε για να την προσελκύσουμε .Πρόκειται για κεφάλαια που προέρχονται απο τη Ρωσία και τις άλλες χώρες της Αντολικής Ευρώπης που ξεπερνούν τα 20 δισ. το χρόνο και απο τα οποία μέχρι στιγμής η Ελλάδα δεν έχει προσελκύσει ούτε το 1%.

«Το ενδιαφέρον κατοίκων χωρών της Ανατολικής Ευρώπης για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι γνωστό τα τελευταία χρόνια.Παρόλα αυτά ο ρόλος της συγκεκριμένης κατηγορίας υποψήφιων αγοραστών εξακολουθεί να μη είναι καθοριστικός. Όμως οι μακροπρόθεσμες τάσεις φανερώνουν την δυνατότητα να εξελιχθούν σε μία μόνιμη επενδυτική πηγή.» τόνιζε πρόσφατα εκπρόσωπος μεσιτών αναφερόμενος στις εκτιμήσεις που έφεραν τους κατοίκους των βαλκανικών χωρών να αποτελούν ένα από τα πλέον δυναμικά συστατικά της αγοράς .

Το στοίχημα για την ελληνική είναι τεράστιο και δεν μπορεί κανείς ούτε να το αγνοήσει ούτε και να το υποβαθμίσει. Αν πιστεύουμε ότι η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας μπορεί να μπει σε διαδικασία μεγέθυνσης εκμεταλλευομένη τη δυνητική ζήτηση που θα προέλθει από τους κεντροευρωπαίους που βρίσκονται σε συντάξιμη ηλικία τότε δεν θα πρέπει να γυρίσουμε την πλάτη στις αγορές  της Αν. Ευρώπης οι οποίες και οικονομικό δυναμισμό εμφανίζουν αλλά και –το σημαντικότερο- μπορούν να καθορίσουν την επενδυτική τους συμπεριφορά με βάση την παραδοχή της γεωγραφικής εγγύτητας τους με την Ελλάδα.

Όπως επισήμαιναν χαρακτηριστικά τραπεζικά στελέχη η μεγάλη πρόκληση για την ελληνική αγορά είναι η δημιουργία εμπορικών δικτύων που θα κάνουν εφικτή την γνωριμία των εν δυνάμει αγοραστών με την ελληνική αγορά ακινήτων και το προσφέρομε προϊόν

«Η παρουσία των ελληνικών τραπεζών αλλά και των κατασκευαστικών στις βαλκανικές αγορές καθιστά το εγχείρημα πιο εύκολο σε σχέση με το παρελθόν. Και αυτό γιατί ήδη οι θυγατρικές real estate πολλών ελληνικών πιστωτικών ιδρυμάτων ήδη δραστηριοποιούνται στις σημαντικότερες αγορές . Επίσης από την άλλη πλευρά στους υποψήφιους αγοραστές παρέχεται η δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης είτε από την θυγατρική –που έχει τοπική παρουσία- είτε από την μητρική που βρίσκεται στην Ελλάδα. Το πρόβλημα όμως εντοπίζεται ότι τα προηγούμενα χρόνια η δραστηριότητα τους ήταν επικεντρωμένη στην προώθηση του βαλκανικού προϊόντος στην ελληνική αγορά και δευτερευόντως του ελληνικού προϊόντος στις τοπικές αγορές. Η προσπάθεια να προωθηθούν ελληνικά ακίνητα στις συγκεκριμένες αγορές ήταν ιδιαίτερα υποτονική. Ανάλογη , στρατηγική ακολούθησαν και οι ελληνικές εταιρίες παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών καθώς το ζητούμενο και για αυτές ήταν η προώθηση σε Έλληνες επενδυτές –κυρίως-βουλγαρικών και ρουμάνικών ακινήτων. Στην πραγματικότητα το μεγάλο στοίχημα για την ελληνική αγορά είναι να ξεπεράσει το σύνδρομο του τυχαίου και να επενδύσει σε δίκτυα προσέλκυσης επενδύσεων από αυτές τις νέες και ιδιαίτερα ελπιδοφόρες οικονομίες. Σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να επαναλάβουμε τα σφάλματα που έχουν γίνει με τις αγορές της Δυτικής Ευρώπης στις οποίες η ελληνική βιομηχανία εξοχικής κατοικίας έχει εντελώς περιφερειακό ρόλο» , σχολίαζε πανεπιστημιακός με εμπειρία στις ανατολικές αγορές ό.

Πριμ στους εργολάβους που έκτισαν ή που προτίθενται να κτίσουν στο Μεταξουργείο με την μορφή φορολογικών απαλλαγών τόσο στους ίδιους όσο και στους αγοραστές δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα το πλήρες κείμενο της σχετικής νομοθετικής ρύθμισης είναι:

«Α. Ιδιοκτήτες Ακινήτων

1. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που είναι κύριοι ή συγκύριοι ακινήτων σε τμήμα της περιοχής «Μεταξουργείο» το οποίο ορίζεται από τους οδικούς άξονες Κωνσταντινουπόλεως, Αχιλλέως, Αγίου Κωνσταντίνου, Πειραιώς, Ιερά Οδός εκπίπτει κατά περίπτωση:

α) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού ακινήτου με χρήση κατοικίας και κόστους έργων ύψους έως 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και κατ’ ανώτατο όριο για χρονικό διάστημα δέκα ετών.

β) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού ακινήτου με χρήση γραφείου σε όροφο κτιρίου εκτός του ισογείου και κόστους έργων ύψους μέχρι 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Η μείωση αυτή διενεργείται με την προϋπόθεση ότι δεν εφαρμόζεται συγχρόνως η μείωση της παραγράφου Β1.

γ) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του ισογείου ακινήτου με χρήση του τριτογενούς τομέα (σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παράγραφο Δ) και κόστους έργων έως 300 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών.

δ) ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης των όψεων και των κοινοχρήστων χώρων οικοδομής, στην οποία συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία και κόστους έργων ύψους έως 100 ευρώ/τμ το οποίο επιμερίζεται ανάλογα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή των πιο πάνω μειώσεων είναι η αποκατάσταση και ο εκσυγχρονισμός του ακινήτου να υλοποιηθεί μέχρι 31-12-2014.

2. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που είναι ιδιοκτήτες διατηρητέων ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 4 του ν. 1577/1985 και του ν. 3028/2002 στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας ανεξαρτήτως της χρήσεως τους, εκπίπτει ποσό ίσο με τη δαπάνη αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού αυτού και κόστους έργων ύψους μέχρι 2000 ευρώ/τμ. Η έκπτωση φόρου είναι δυνατόν να ισχύσει έως την απόσβεση της συνολικής δαπάνης και για χρονικό διάστημα δέκα ετών. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας το ποσό της μείωσης αυτής επιμερίζεται ανάλογα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Επίσης, δικαιούχος της μείωσης αυτής εκτός από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, με τις πιο πάνω προϋποθέσεις, μπορεί να είναι ο μισθωτής, ο οποίος, με σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη, προβαίνει στη δαπάνη των έργων αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού, καθώς και στις τεχνικές, αρχιτεκτονικές και λειτουργικές διαμορφώσεις του κτιρίου. Το δικαίωμα έκπτωσης του μισθωτή διατηρείται ακόμη και μετά την πιθανή εγκατάλειψη του ακινήτου από αυτόν. Οι διατάξεις του παρόντος ισχύουν στις περιπτώσεις για κτίρια στα οποία έχουν κηρυχθεί διατηρητέα οι όψεις τους ή τα κελύφη τους μέχρι προσαύξησης 15% επί του αρχικού όγκου τους. Η όποια νόμιμη υπέρβαση δεν εμπίπτει στην διάταξη. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής δεν εφαρμόζονται σε περίπτωση που έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των παραγράφων Α1 και Β1.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή των πιο πάνω μειώσεων είναι:

α) για την αποκατάσταση των έργων να τηρούνται όλες οι διατάξεις και διαδικασίες των διατηρητέων κτιρίων,

β) οι αιτήσεις για την έκδοση της άδειας αποκατάστασης να έχουν κατατεθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες από τη δημοσίευση του παρόντος μέχρι 31-12-2013 και η αποκατάσταση του ακινήτου να υλοποιηθεί μέσα σε τρία έτη από την έκδοση των σχετικών αδειών. Τα πρόσωπα της παραγράφου αυτής μπορούν να επιλέξουν την εφαρμογή των πιο πάνω κινήτρων ή των κινήτρων της παραγράφου 1 του άρθρου 23 του Κ.Φ.Ε. 3. Αν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν εφαρμόζονται τα οριζόμενα κίνητρα για το αντίστοιχο έτος.

Β. Μισθωτές Ακινήτων

1. Από το φόρο εισοδήματος φυσικών ή νομικών προσώπων που μισθώνουν ακίνητα για χρήση κατοικιών και γραφείων σε όροφο οικοδομής στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας εκπίπτει ποσό ίσο με το 80% της συνολικής δαπάνης αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού αυτού και κόστους έργων ύψους έως 300 ευρώ/τμ για δέκα έτη, εφόσον η δαπάνη αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού υλοποιηθεί μέχρι 31-12-2014. Η παρούσα διάταξη δεν εφαρμόζεται συγχρόνως με τη μείωση των περ. α και β της παρ. Α1.

Για τους μισθωτές ακινήτων ισχύουν ως έχουν τα οριζόμενα στην ως άνω παράγραφο Α2. Γ.

Επιπλέον κίνητρα

1. Σε συμβάσεις αγοράς ακινήτων ή εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή της παραγράφου Α1 του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τους αξίας ή επί του τυχόν δηλωθέντος τιμήματος, αν αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, για χρονικό διάστημα δύο ετών από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

2. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται οι αναγκαίες λεπτομέρειες, οι διαδικασίες, τα δικαιολογητικά και ο χρόνος υλοποίησης που απαιτούνται, καθώς και κάθε άλλο θέμα σχετικό με την εφαρμογή του παρόντος.»

Κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού της δεκαετίας του 2000, η επένδυση σε ακίνητη περιουσία έγινε η πιο συνηθισμένη τοποθέτηση χρημάτων για το μέσο όρο έλληνα. Με τα στεγαστικά δάνεια να χορηγούνται εύκολα και τις τιμές να αυξάνονται πολλοί πόνταραν σε γρήγορα κέρδη . Η κρίση που ξεκίνησε το 2009 επανάφερε πολλούς σε μία άλλη πραγματικότητα. Ομως παρά το γεγονός ότι εδώ και τρία χρόνια η αγορά παραπαίει,  οι επενδύσεις σε ακίνηται σίγουρα δεν είναι ασύμφορες Πως όμως μπορεί κάποιος να αξιολογήσει την επένδυση που προτίθεται να κάνει σε κατοικίες;

Η προσέγγιση μεσω της σύγκρισης των τιμώνν (SCA) είναι μία από τις πιο οικείες μορφές της αποτίμησης για κατοικίες. Η προσέγγιση αυτή ,είναι απλά μία σύγκριση παρόμοιων σπίτια που  πωλούνται ή ενοικιάζονται σε μια δεδομένη χρονική περίοδο. Οι περισσότεροι επενδυτές όμως θέλουν να έχουν συγκριτικά στοιχεία τιμών για μεγάλες χρονικές περιόδους ώστε να εντοπίσουν τυχόν κινδύνους που μπορεί να προκύψουν. Η SCA βασίζεται σε μία ενιαία μορφή μέτρησης της αξίας πχ η τιμή αγοράς και ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο . Με αυτό τον τρόπο μπορούν να έχουν συγκρίσιμα ποσοτικά στοιχεία στην διάρκεια περισσότερου χρόνου. Δηλαδή αν η μέση τιμή πώλησης μίας κατοικίας σε συγκεκριμένη περιοχή 2.000 το τετραγωνικό και το ενοικιο 5 ευρώ τότε ο υποψήφιος επενδυτής εύλογα μπορεί να προσδοκά ότι η τιμή ενοικίασης θα κινηθεί σε αυτά τα επίπεδα. Το μεγάλο πρόβλημα αυτής της μεθόδου είναι η γενικότητα της αφού κάθε σπίτι έχει μια μοναδικότητα που δεν είναι δυνατόν να υπολογιστεί ποσοτικά.

Υπάρχει όμως και η μέθοδος της αποτίμησης περιουσιακών στοιχείων (Capital Asset Pricing Model). Η μέθοδος αυτή εισάγει τις έννοιες του κινδύνου και του κόστους ευκαιρίας και παρουσιάζει τις δυνατότητες απόδοσης της επένδυσης από το εισόδημα που προέρχεται από ενοίκια . Προχωρά μάλιστα και ένα βήμα παραπέρα αφου τη συγκρίνει με άλλες επενδύσεις που δεν έχουν κανένα κίνδυνο, όπως με τα ομόλογα του αμερικανικού δημοσίου, ή με τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων σε ακίνητα, όπως σε εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.Με λίγα λόγια, αν η αναμενόμενη απόδοση χωρίς κίνδυνο ή με την εγγύηση των επενδύσεων υπερβαίνει τη δυνητική απόδοση της επένδυσης από το εισόδημα από ενοίκια, αυτό σημαίνει ότι δεν θα πρέπει να επενδύσει κάποιος σε κατοικίες. Όσον αφορά τον κίνδυνο, η μέθοδος αυτή προσπαθεί να καταγράψει όλους τους εγγενείς κινδύνους που υπάρχουν στην ενοικίαση ακινήτων. Για παράδειγμα, όλα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα, δεν είναι το ίδια. Τοποθεσία, ηλικία, έξοδα συντήρησης είναι παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση . Ένα ακίνητο προς ενοικίαση σε μια περιοχή υψηλής εγκληματικότητας πιθανόν να απαιτήσει περισσότερο χρόνο για την ενοικίαση και να έχει μεγαλύτερα κόστη για επισκευές. Με απλά λόγια η μέθοδος αυτή σας βοηθά να καθορίσετε τι αντάλλαγμα σας αξίζει για την τοποθέτηση των χρημάτων σας σε διάφορες μορφές κινδύνου.

Μία ακόμα μορφή αξιολόγησης είναι η εισοδηματική προσέγγιση, που βασίζεται στον καθορισμό του ετήσιου ποσοστού κεφαλαιοποίησης για μια επένδυση. Λαμβάνει δηλαδή υπόχη το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια και την τρέχουσα αξία του ακινήτου. Έτσι, αν ένα σπίτι κοστίζει 120.000 ευρώ για την αγορά και το αναμενόμενο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια είναι 1.200, τότε το αναμενόμενο ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης είναι 10%. Αυτό είναι ένα πολύ απλουστευμένο μοντέλο με λίγες υποθέσεις. Για παράδειγμα δεν λαμβάνει υπόψη τη μεταβολή του κόστους ή των ενοικίων για μεγάλα χρονικά διαστήματα.

“Ο θησαυρός είναι κρυμμένος σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν στο περιθώριο της αγοράς αλλά και σε κάποιες άλλες που επηρεάστηκαν από τα ολυμπιακά έργα και κυρίως από τις υποδομές σε συγκοινωνίες . Δεν βρίσκεται κρυμμένος σε κάποιο σύγχρονο κτίσμα αλλά θα πρέπει να τις αναζητήσετε  σε οικοδομές μεγάλης ηλικίας.»

Αν νομίζετε ότι η παραπάνω παράγραφος αποτελεί ένα γρίφο που καλείται να λύσει ο αναγνώστης του βιβλίου «Κώδικας Ντα Βίντσι» έχετε κάνει λάθος. Πρόκειται για μία αναπαράσταση της σημερινής αγοράς ακινήτων που είναι πέρα για πέρα ρεαλιστική. Περιγράφει με απλά λόγια τους δρόμους που πρέπει να ακολουθήσει κάποιος υποψήφιος επενδυτής ακινήτων προκειμένου η αγορά που προτίθεται να κάνει να είναι αποδοτική. Άλλωστε το μυστικό της επιτυχίας για κάθε οικονομική επιλογή είναι ο αγοραστής να πιάσει τον «σφυγμό» της αγοράς. Από τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών και της ζήτησης για την αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής του χρόνου προκύπτουν σαφείς ενδείξεις για αλλαγή του αγοραστικούς προτύπου. Συγκεκριμένα οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων:

-Έχουν αναγάγει την τιμή ως το σημαντικότερο κριτήριο για την αγορά που θα κάνουν.

-Όταν έχουν να επιλέξουν μεταξύ ενός καινούργιου ή ενός μεταχειρισμένου σπιτιού στην ίδια περιοχή θα επιλέξουν το μεταχειρισμένο με την προϋπόθεση ότι η διαφορά της τιμής είναι ελκυστική.

-Προτιμούν να αγοράσουν ένα σπίτι μικρότερο καλύτερης κατασκευής παρά ένα μεγαλύτερο σπίτι πρόχειρης κατασκευής. -Προσελκύονται με τις ευέλικτες προσφορές .