Μήπως είστε «κερδισμένος» από την αγορά που έχετε κάνει; Σήμερα, εκατομμύρια ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι περιουσίες τους έχει εξανεμιστεί από την κρίση. Οι περισσότεροι από αυτούς κάνουν λάθος γιατί από την επένδυση που έχουν κάνει εξακολουθεί να έχει …κέρδη. Σύμφωνα με στοιχεία από σχετικές μελέτες που έχει στην διάθεση του το realestatenews.gr , τουλάχιστον το 75% των ιδιοκτησιών κατοικιών στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι κερδοφόρες επενδύσεις. Πως το υπολόγισαν οι οικονομολόγοι; Συνυπολογίζοντας τις μέσες τιμές κατοικιών που ισχύουν σήμερα και τις αντίστοιχες που ίσχυσαν από το 1996. Ετσι , με την μέθοδο της δειγματοληψίας προέκυψε ότι :

-στις πολύ ακριβές περιοχές σημαντικά κέρδη έχουν αυτοί που αγόρασαν μέχρι και το 2008. Στις περιοχές αυτές οι ονομαστικές τιμές είναι υψηλότερες από 5-30% ανάλογα με το χρόνο κτήσης του ακινήτου. Ακόμα και εκείνοι που πραγματοποίησαν την αγορά μετά το 2009 έχουν συγκριτικά τις μικρότερες απώλειες σε σύγκριση με όλες τις άλλες κατηγορίες κατοικιών.

-στις μεσαίες περιοχές κέρδη εξακολουθούν να έχουν αυτοί που αγόρσαν πριν το 2006. Οι ονομαστικές τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλότερες σε σύγκριση με την περίοδο 1996-2005. Αλλά διαπιστώθηκαν σημαντικές διαφοροποιήσεις από περιοχή σε περιοχή. Στις «ώριμες» αγορές οι απώλειες είναι συγκριτικά μεγαλύτερες σε σύγκριση με τις περιοχές με μικρότερη οικοδόμηση , αφού το μέσο επίπεδο των τιμών δέχεται πιέσεις από την απότομη αύξηση της προσφοράς μεταχειρισμένων κατοικιών.

Αντίθετα, στις περιοχές που έχουν πληγεί από την ανεργία ή αναπτύχθηκαν στην διάρκεια της δεκαετίας του 2000 οι απώλειες είναι σημαντικά μεγαλύτερες αφού σε αυτές οι απώλειες των τιμών ξεπερνούν σωρευτικά το 20%. Φυσικά το ερώτημα είναι : μπορούν να ρευστοποιήσουν τα κέρδη που προκύπτουν από την ανάλυση των αριθμών; Μάλλον δύσκολα αφού η πώληση ενός ακινήτου , σήμερα , το πιο πιθανό είναι να κλειστεί σε τιμή χαμηλότερη από εκείνη που επικρατεί την δεδομένη στιγμή στην αγορά.

Σήμερα που η κρίση έχει γίνει ο εφιάλτης της καθημερινότητας όλων των ελλήνων και η αγορά κατοικίας έχει παγώσει η αγορά σπιτιού είναι μία πολύ δύσκολη υπόθεση. Οι τράπεζες αρνούνται να δανειοδοτήσουν τους υποψήφιους αγοραστές, η εφορία καραδοκεί, η ανεργία έχει μεταβληθεί σε εφιάλτη και απο την άλλη πλευρά οι υποχρεώσεις τρέχουν . Παρόλα αυτά υπάρχουν έξυπνες λύσεις με τις οποίες αν βρεθεί το κατάλληλο σπίτι όλα τα προβλήματα μπορούν να ξεπεραστούν .

Στις ΗΠΑ για παράδειγμα αναπτύχθηκε η πρακτική της ενοικίασης για κάποιο χρονικό διάστημα και η υποχρέωση-δέσμευση-και των των δύο πλευρών μετά την λήξη της μίσθωσης να γίνει αγορά σε προκαθορισμένη τιμή. Η ιδέα, αν και δεν είναι νέα, εντούτοις τώρα αρχίζει να εφαρμόζεται δειλά-δειλα και στην Ελλάδα. Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ελκυστική την επιλογή αυτή αλλα σίγουρα επειδή είναι πολύπλοκη συμφωνία χρειάζεται ΠΡΟΣΟΧΗ και απο τις δύο πλευρές .

Το πρώτο στοιχείο που θα πρέπει να μελετήσετε είναι το είδος και η μορφή της σύμβασης αφού η κατανόηση της ,είναι πολύ σημαντική. Υπάρχουν διάφορες ιδιαίτερότητητες σε αυτό το είδος της σύμβασης οπότε είναι ζωτικής σημασίας η συμβολή των δικηγόρων . Όπως έλεγαν δικηγόροι πρόκειται για μία ισχυρή σύμβαση που υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη / πωλητή να προχωρήσει σε διάθεση του ακινήτου μετά από ένα χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως τρία έτη), σε προκαθορισμένη τιμή. Επίσης , ο ενοικιαστής / αγοραστής οφείλει να καταβάλει εκ των προτέρων ένα ποσό -προκαταβολή- το οποίο είναι μορφή εγγύησης και αφαιρείται απο το τίμημα όταν ή χάνεται αν υπαναχωρήσει. Ρήτρα προβλέπεται και για τον ιδιοκτήτη/πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης απο την συμφωνία. Παράλληλα θα πρέπει να ορίζεται πόσο ποσοστό του ενοικίου αναλογεί στην εξόφληση του τιμήματος αγοράς και πώς και πότε θα γίνει η οριστική εξόφληση .

Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή / ενοικιαστή:

* Αυτό το είδος της σύμβασης για δεδομένη περίοδο, να εξασφαλίζει ότι είστε ο μόνος που έχει την επιλογή να αγοράσει το ακίνητο.

* Τυπικά ένα ποσοστό του ενοικίου πηγαίνει για την εξόφληση της αγοράς.

* Έχετε ένα συμβόλαιο που σας προστατεύει απο αυξήσεις των τιμών των κατοικιών .

* Συνήθως, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι οποιαδήποτε στιγμή κατά τη διάρκεια της σύμβασης.

*Αν βελτιωθεί η συγκυρία μπορεί να ξεπεράσετε τη σκόπελο του "παγώματος" των δανείων.

Πλεονεκτήματα για τον πωλητή / ιδιοκτήτη:

* Άμεσες ταμειακές ροές από τον μισθωτή και την ευκαιρία να πουλήσετε την ιδιοκτησία σας αργότερα.

* Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής / αγοραστής δεν αγοράσει την ιδιοκτησία σας, κρατάτε την εγγύηση

* Θα πάρετε πιθανώς υψηλότερης ποιότητας ενοικιαστές που φροντίζουν καλύτερα από το σπίτι δεδομένου ότι οι ένοικοι μπορεί να θέλουν να το αγοράσουν στο μέλλον.

* Μπορείτε να ηρεμήσετε ξέροντας ότι έχετε ενοικιαστές στο σπίτι σας, οι οποίοι εργάζονται προς την αγορά του σπιτιού.

Πράγματα που εξετάζουν κατά την χρήση- μίσθωση:

* Κάνετε μια επιθεώρηση στο σπίτι και καταρτίστε έγγραφο για τις απαραίτητες επισκευές. Να τραβήξετε φωτογραφίες που να πιστοποιεί τη κατάσταση του σπιτιού. * Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο δεν έχει βάρη.

* Ελέγξτε αν υπάρχει υποθήκη επί της περιουσίας απο δάνειο και αν γίνονται κανονικά οι πληρωμές του.

* Διευκρινίστε τους όρους που προβλέπει η συμφωνία στην περίπτωση που ο μισθωτής / αγοραστής δεν κάνει χρήση της δυνατότητας να αγοράσει το σπίτι κατά τη λήξη της μίσθωσης.

* Καθορίστε τα πάντα γραπτώς.

Η ακίνητη περιουσία μπορεί να βάλλεται από την Κυβέρνηση και την ύφεση , αλλά εξακολουθεί να είναι μία ελκυστική επένδυση. Διαβάστε λοιπόν τις αιτίες που η επένδυση σε ακίνητη περιουσία είναι διαχρονική.

-Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία παρουσιάζει μία σταθερότητα ακόμα και σε περιόδους κρίσης . Δηλαδή η ταχύτητα της πτώσης του επιπέδου των τιμών σε συνδυασμό με τις εγγενείς δυσκολίες ρευστοποίησης της επένδυσης σε ακίνητο έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές να προσαρμόζονται με σημαντική χρονική υστέρηση σε σύγκριση με άλλα επενδυτικά προϊόντα όπως οι μετοχές ακόμα και τα ομόλογα. Τι σημαίνει αυτό; Πολύ απλά, οι απώλειες στις μετοχές είναι άμεσες και –μπορεί-υψηλές ενώ αντίθετα στα ακίνητα , ο ρυθμός υποχώρησης του επιπέδου των τιμών είναι αργός και με χρονική υστέρηση που παρέχει τα χρονικά περιθώρια στον επενδυτή να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες της αγοράς ελαχιστοποιώντας τις ζημιές.

-Σε αντίθεση , με τις μετοχές και τα ομόλογα , τα ακίνητα έχουν ενσωματωμένη μία πραγματική αξία. Πρόκειται για την αξία της γης , των τούβλων και γενικότερα όλων των στοιχείων εκείνων που απαιτούνται προκειμένου να κτιστεί ένα ακίνητο. Αυτή , η ενσωματωμένη αξία καθιστά την τιμή και την αξιολόγηση της επένδυσης λιγότερο ευαίσθητη στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος. Αν δεν το πιστεύετε δεν έχετε παρά να ρωτήσετε κάποιο φίλο σας που έχει μετοχές τραπεζών στο χρηματιστήριο να σας πεί πόσα χρήματα έχασε από τις αρχές της εβδομάδας.

-Ένα βασικό χαρακτηριστικό των επενδύσεων σε ακίνητα είναι το σημαντικό ποσοστό της συνολικής απόδοσης, που προέρχεται μακροπρόθεσμα από ενοίκια. Κατά τη διάρκεια μιας περιόδου 30 ετών 1977 - 2007, κάποιος που είχε ένα ακίνητο που το νοίκιαζε είχε εισπράξει –χωρίς τον υπολογισμό των φόρων-περίπου το 80% των χρημάτων που είχε επενδύσει –σε αξίες της εποχής της επένδυσης. Αυτό βοηθά στη μείωση της αστάθειας της επένδυσης.

-Ένα άλλο όφελος της επένδυσης σε ακίνητα είναι η δυνατότητα διαφοροποίησης του επενδυτικού κινδύνου. Αυτό σημαίνει ότι η προσθήκη ακίνητης περιουσίας σε ένα χαρτοφυλάκιο διαφοροποιημένων στοιχείων ενεργητικού μπορεί να μειώσει την μεταβλητότητα του χαρτοφυλακίου και να προσφέρει μια υψηλότερη απόδοση ανά μονάδα κινδύνου.

-Η δυνατότητα αντιστάθμισης του κινδύνου από την άνοδο του πληθωρισμού με την χρήση της ακίνητης περιουσίας, πηγάζει από την θετική σχέση μεταξύ ΑΕΠ και της ζήτησης για ακίνητα. Καθώς οι οικονομίες μεγενθύνονται, η ζήτηση για στέγη οδηγεί υψηλότερα τα μισθώματα των ακινήτων και αυτό, με τη σειρά του, οδηγεί σε υψηλότερες τιμές . Ως εκ τούτου, το real estate τείνει να διατηρήσει την αγοραστική δύναμη του κεφαλαίου, με την ενσωμάτωση των πληθωριστικών πιέσεων , με τη μορφή της υπεραξίας.

Το κύριο μειονέκτημα της επένδυσης σε ακίνητα είναι η έλλειψη ρευστότητας , δηλαδή ή σχετική δυσκολία στη μετατροπή ενός περιουσιακού στοιχείου σε ρευστό. Σε αντίθεση με τις μετοχές και τα ομόλογα που η πώληση μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε δευτερόλεπτα, μια συναλλαγή ακίνητων μπορεί να πάρει μήνες για να κλείσει.

Ο Warren Buffett θεωρείται ένας από τους πιο πετυχημένους ανθρώπους στην ιστορία των επενδύσεων. Ο κ. Μπάφετ δίνει δύο συμβουλές για τους επενδυτές: Η ποιότητα της εταιρείας είναι σημαντική και απαιτεί κατανόηση των ισολογισμών , και εμπιστοσύνη στη διαχείριση. Μόνο αφού έχετε εμπιστοσύνη στην ποιότητα της εταιρείας θα πρέπει να προχωρήσετε στην αξιολόγηση της τιμή της μετοχής. Σύμφωνα με τον κ. Μπάφετ, αν η ποιότητα της επιχείρησης είναι υψηλή, μην περιμένετε να αγοράσετε σε τιμές ευκαιρίας . Εάν η εταιρεία δεν έχει ποιότητα, μην αγοράσετε, έχοντας ως κριτήριο το γεγονός ότι η τιμή είναι χαμηλή.

Ο Bill Gross είναι ο συν-διευθύνων σύμβουλος της Pimco και διαχειρίζεται τη Total Pimco. Ο άνθρωπος αυτός πιστεύει στην διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου. Δηλαδή , ο επενδυτής να μη επενδύσει μόνο σε ένα περιουσιακό στοιχείο αλλά να έχει διασπορά επενδύσεων ώστε να αντισταθμίζονται οι κίνδυνοι. Αυτό ορισμένες φορές μπορεί να φέρνει λιγότερα κέρδη αλλά από την άλλη πλευρά, εξασφαλίζει ισοροπία. Φυσικά δεν παραβλέπει την ανάγκη να υπάρχει και μετρητό για συγκυριακές επενδύσεις.

Ο πρίγκηπας Alwaleed Binl Tala,επενδυτής από τη Σαουδική Αραβία, είχε κάθε λόγο να είναι πανικοβλητος εξαιτίας της κρίσης, Πριν από την Μεγάλη Ύφεση, κατείχε το 14,9% των μετοχών της Citigroup και φυσικά σε τιμές κτήσης πολύ υψηλότερες σε σύγκριση με αυτές που διαμορφώθηκαν μετά την ύφεση . Επίσης μετά την ύφεση του 2009 έγραψε σημαντικές απώλειες από τις επενδύσεις σε ακίνητα στην Ινδία. Παρόλα αυτά δεν ανησυχεί αφού κάνει αυτό που κάνουν οι περισσότεροι πετυχημένοι επενδυτές. Δεν προχωρά σε βεβιασμένες αποφάσεις αλλά αποφασίζει και δρά αφού έχει μία συνολική εικόνα της αγοράς. Πιστεύει ότι το μεγαλύτερο μέρος του χαρτοφυλακίου θα πρέπει να επενδυθεί σε μακροπρόθεσμη βάση.