Ακίνητα: Πως θα "ζυγίσετε" την επένδυση

Κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού της δεκαετίας του 2000, η επένδυση σε ακίνητη περιουσία έγινε η πιο συνηθισμένη τοποθέτηση χρημάτων για το μέσο όρο έλληνα. Με τα στεγαστικά δάνεια να χορηγούνται εύκολα και τις τιμές να αυξάνονται πολλοί πόνταραν σε γρήγορα κέρδη . Η κρίση που ξεκίνησε το 2009 επανάφερε πολλούς σε μία άλλη πραγματικότητα. Ομως παρά το γεγονός ότι εδώ και τρία χρόνια η αγορά παραπαίει,  οι επενδύσεις σε ακίνηται σίγουρα δεν είναι ασύμφορες Πως όμως μπορεί κάποιος να αξιολογήσει την επένδυση που προτίθεται να κάνει σε κατοικίες;

Η προσέγγιση μεσω της σύγκρισης των τιμώνν (SCA) είναι μία από τις πιο οικείες μορφές της αποτίμησης για κατοικίες. Η προσέγγιση αυτή ,είναι απλά μία σύγκριση παρόμοιων σπίτια που  πωλούνται ή ενοικιάζονται σε μια δεδομένη χρονική περίοδο. Οι περισσότεροι επενδυτές όμως θέλουν να έχουν συγκριτικά στοιχεία τιμών για μεγάλες χρονικές περιόδους ώστε να εντοπίσουν τυχόν κινδύνους που μπορεί να προκύψουν. Η SCA βασίζεται σε μία ενιαία μορφή μέτρησης της αξίας πχ η τιμή αγοράς και ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο . Με αυτό τον τρόπο μπορούν να έχουν συγκρίσιμα ποσοτικά στοιχεία στην διάρκεια περισσότερου χρόνου. Δηλαδή αν η μέση τιμή πώλησης μίας κατοικίας σε συγκεκριμένη περιοχή 2.000 το τετραγωνικό και το ενοικιο 5 ευρώ τότε ο υποψήφιος επενδυτής εύλογα μπορεί να προσδοκά ότι η τιμή ενοικίασης θα κινηθεί σε αυτά τα επίπεδα. Το μεγάλο πρόβλημα αυτής της μεθόδου είναι η γενικότητα της αφού κάθε σπίτι έχει μια μοναδικότητα που δεν είναι δυνατόν να υπολογιστεί ποσοτικά.

Υπάρχει όμως και η μέθοδος της αποτίμησης περιουσιακών στοιχείων (Capital Asset Pricing Model). Η μέθοδος αυτή εισάγει τις έννοιες του κινδύνου και του κόστους ευκαιρίας και παρουσιάζει τις δυνατότητες απόδοσης της επένδυσης από το εισόδημα που προέρχεται από ενοίκια . Προχωρά μάλιστα και ένα βήμα παραπέρα αφου τη συγκρίνει με άλλες επενδύσεις που δεν έχουν κανένα κίνδυνο, όπως με τα ομόλογα του αμερικανικού δημοσίου, ή με τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων σε ακίνητα, όπως σε εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.Με λίγα λόγια, αν η αναμενόμενη απόδοση χωρίς κίνδυνο ή με την εγγύηση των επενδύσεων υπερβαίνει τη δυνητική απόδοση της επένδυσης από το εισόδημα από ενοίκια, αυτό σημαίνει ότι δεν θα πρέπει να επενδύσει κάποιος σε κατοικίες. Όσον αφορά τον κίνδυνο, η μέθοδος αυτή προσπαθεί να καταγράψει όλους τους εγγενείς κινδύνους που υπάρχουν στην ενοικίαση ακινήτων. Για παράδειγμα, όλα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα, δεν είναι το ίδια. Τοποθεσία, ηλικία, έξοδα συντήρησης είναι παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση . Ένα ακίνητο προς ενοικίαση σε μια περιοχή υψηλής εγκληματικότητας πιθανόν να απαιτήσει περισσότερο χρόνο για την ενοικίαση και να έχει μεγαλύτερα κόστη για επισκευές. Με απλά λόγια η μέθοδος αυτή σας βοηθά να καθορίσετε τι αντάλλαγμα σας αξίζει για την τοποθέτηση των χρημάτων σας σε διάφορες μορφές κινδύνου.

Μία ακόμα μορφή αξιολόγησης είναι η εισοδηματική προσέγγιση, που βασίζεται στον καθορισμό του ετήσιου ποσοστού κεφαλαιοποίησης για μια επένδυση. Λαμβάνει δηλαδή υπόχη το ετήσιο εισόδημα από ενοίκια και την τρέχουσα αξία του ακινήτου. Έτσι, αν ένα σπίτι κοστίζει 120.000 ευρώ για την αγορά και το αναμενόμενο μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια είναι 1.200, τότε το αναμενόμενο ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης είναι 10%. Αυτό είναι ένα πολύ απλουστευμένο μοντέλο με λίγες υποθέσεις. Για παράδειγμα δεν λαμβάνει υπόψη τη μεταβολή του κόστους ή των ενοικίων για μεγάλα χρονικά διαστήματα.