Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:19

«Για τους Γερμανούς, οι τιμές θερινών κατοικιών στην Ελλάδα ποτέ δεν ήταν τόσο ευνοϊκές όσο σήμερα». Ετσι αρχίζει πρόσφατο δημοσίευμα της εφημερίδας «Die Welt», το οποίο όμως σπεύδει να προσθέσει ότι «ενεδρεύουν πολλοί κίνδυνοι» όπως το αν θα παραμείνει η χώρα στην ευρωζώνη. Επίσης θέτει το υπερβολικό ερώτημα «πώς θα φθάνει κανείς στο σπίτι του όταν απεργούν οι πιλότοι»! Επίσης, η ηλεκτρονική έκδοση της εφημερίδας θέτει το ερώτημα αν υπάρχει ή όχι κτηματολόγιο στα νησιά όπου έχει εκδηλωθεί γερμανικό ενδιαφέρον για απόκτηση θερινής κατοικίας. Δεν είναι τυχαίο, δε, το γεγονός ότι αυτήν την περίοδο το γερμανικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται στη Ρόδο, όπου οι χρήσεις γης και το κτηματολόγιο υπάρχουν ήδη από τον καιρό της ιταλικής κυριαρχίας στο νησί. Σύμφωνα με την εφημερίδα, τα κίνητρα των Γερμανών που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν θερινή κατοικία στη Ρόδο δεν είναι μόνο η ξεκούραση σε περιόδους διακοπών αλλά και μια ευκαιρία, γενικά λόγω της κρίσης, να αποκτήσουν ένα ακίνητο στο νησί των Ιπποτών.

Οπως δηλώνει στην εφημερίδα ο ελληνικής καταγωγής μεσίτης του γερμανικού οίκου Engel & Voelkers, το 2011 η εκδήλωση ενδιαφέροντος ήταν τριπλάσια από κάθε άλλη φορά. Μάλιστα, αυτή τη χρονιά ο αριθμός των ενδιαφερομένων αναμένεται να είναι ακόμη μεγαλύτερος. Αλλωστε, οι τιμές για εξοχικές κατοικίες και διαμερίσματα έχουν πέσει από την αρχή της κρίσης μέχρι και σήμερα κατά 40%. Κατοικίες με 100 τ.μ. σε καλή κατάσταση διατίθενται προς 130.000 ευρώ. Ιδιαίτερα μεγάλη προσφορά υπάρχει για κατοικίες στην ανατολική ακτή του νησιού στην τιμή των 1.700 ευρώ ανά τ.μ. Σύμφωνα με ρεπορτάζ του γερμανικού περιοδικού «Focus», το 2011 600 Γερμανοί και Ελβετοί χτύπησαν την πόρτα κτηματομεσιτικών γραφείων αναζητώντας θερινή κατοικία στο Νησί των Ιπποτών. Βεβαίως το θερμό γερμανικό, αυστριακό αλλά και ελβετικό ενδιαφέρον για απόκτηση θερινής κατοικίας στη Ρόδο δεν σημαίνει ότι όσοι ενδιαφέρονται σπεύδουν και να αγοράσουν. Για τους ενδιαφερομένους που βλέπουν την αγορά σπιτιού στη Ρόδο ως επένδυση λειτουργεί αποτρεπτικά η ελληνική κρίση. Εκτός όμως από τις έτοιμες θερινές κατοικίες, στη Ρόδο αλλά και σε άλλα τουριστικά μέρη της Ελλάδας προσφέρονται παραθαλάσσια οικόπεδα με 30.000 ευρώ. Με τα γερμανικά στάνταρ, σε ένα από τα οικόπεδα αυτά μπορεί να κατασκευαστεί μια κατοικία 80 τ.μ. με κόστος 95.000 ευρώ. Το ερώτημα, πάντως, είναι αν γερμανοί, αυστριακοί αλλά και βρετανοί ενδιαφερόμενοι για θερινές κατοικίες θα προτιμήσουν την Ελλάδα ή θα επιλέξουν την Ισπανία που γεωγραφικά είναι περισσότερο προσβάσιμη από ό,τι η Ελλάδα και οι τιμές έχουν πέσει μέχρι και 60%, δηλαδή ακόμη περισσότερο από ό,τι στη χώρα μας.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:19

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης αποδέχθηκε και ενσωμάτωσε στο νόμο 4055/2012 για τη «Δίκαιη δίκη και την εύλογη διάρκειά της», σημαντικότατες αλλαγές στη διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, οι οποίες είναι ιδιαίτερα χρήσιμες και κρίσιμες στην αντιμετώπιση των κακοπληρωτών, γιατί συντομεύουν και απλοποιούν την όλη σχετική διαδικασία. Με τις τελευταίες αυτές τροποποιήσεις στην παραπάνω διαδικασία της διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες. Η επιλογή της ενδεδειγμένης σε κάθε περίπτωση διαδικασίας, αποτελεί επιλογή και ευθύνη του Δικηγόρου του κάθε ιδιοκτήτη, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε μίσθωσης. Η ευθύνη του ιδιοκτήτη βέβαια εντοπίζεται στην επιλογή του κατάλληλου δικηγόρου, ο οποίος θα μπορέσει να αντιμετωπίσει όσο για σύντομα και αποτελεσματικά γίνεται, τη δυσάρεστη αυτή κατάσταση. Αν μετά την αποβολή του, ο μισθωτής έχει εγκαταλείψει κινητά αντικείμενα του στο μίσθιο, και ο ιδιοκτήτης έχει οριστεί υποχρεωτικά από το δικαστικό επιμελητή ως μεσεγγυούχος και υπόχρεος για τη φύλαξή τους, όπως προβλέπει ο νόμος, θα πρέπει να απευθυνθείτε και πάλι σε Δικηγόρο ο οποίος θα χρειαστεί να κινήσει μια νέα δικαστική διαδικασία για την εκποίηση των πραγμάτων αυτών με πλειστηριασμό.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:19

Απροστάτευτη χωρίς τείχη Ποια θα είναι η επόμενη μέρα στην αγορά ακινήτων; Οι τιμές πώλησης θα κατρακυλήσουν ακόμα περισσότερο ; Τα μισθώματα θα απαξιωθούν ; ή για μία ακόμα φορά η ελληνική αγορά θα αποδειχθεί λιγότερο ευάλωτη στις βολές που δέχεται από το εξωτερικό περιβάλλον; Το μόνο σίγουρο είναι ότι σε μία αγορά που υπακούει στους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης κανείς δεν μπορεί να προσδιορίσει με ακρίβεια το μέλλον.

Όσοι ισχυρίζονται ότι γνωρίζουν ή είναι υπερφίαλοι ή παραπλανούν συνειδητά εαυτούς και αλλήλους. Για του λόγου το αληθές δεν έχει κανείς παρά να αντιπαραβάλλει κανείς τις δηλώσεις του κ Βενιζέλου , σύμφωνα με την οποία για να διατηρηθεί η αξία των ακινήτων θα πρέπει να υπάρξει υπερφορλόγηση τους με την έκθεση του ΔΝΤ σύμφωνα με την οποία θα πρέπει να υπάρξουν μέτρα στήριξης για να ανακάμψει η οικονομία.

Το δεύτερο δεδομένο είναι ότι η σήμερα η ελληνική αγορά κατοικίας είναι άμεσα συνδεδεμένη με την υπόλοιπη οικονομία. Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι περισσότερες από 300.000 κατοικίες φέρουν σήμερα βάρη (προσημείωση ή υποθήκη) καθώς επίσης και ένας σημαντικός αριθμός επαγγελματικών ακινήτων.

Το τρίτο δεδομένο είναι ότι σε ένα παγκοσμιοποιημένο οικονομικό περιβάλλον ο έλληνας αποταμιευτής-επενδυτηής έχει να επιλέξει ανάμεσα σε πληθώρα επενδυτικών επιλογών σε ολόκληρο τον κόσμο. Τι σημαίνουν όλα αυτά ;

Πολύ απλά ότι δεν υπάρχουν ασφαλή δεδομένα και κανείς δεν μπορεί να προσδιορίσει με σχετική ασφάλεια τα μελλούμενα αφού όλα είναι ρευστά και τα δεδομένα ανατρέπονται από την μία στιγμή στην άλλη. Τα μοναδικά δεδομένα είναι οι συνθήκες της αγοράς όπου σήμερα:

-Το αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών παραμένει υψηλό αφού η ζήτηση έχει πέσει στο ναδιρ. Τρανταχτή απόδειξη η επιβράδυνση στο ρυθμό χορήγησης στεγαστικών δανείων.

-Το 15% περίπου του αποθέματος των κατοικιών επηρεάζονται πλέον από τις μεταβολές του γενικότερου οικονομικού κλίματος αφού οι ιδιοκτήτες-χρήστες τους καλούνται κάθε μήνα να πληρώσουν την δόση του στεγαστικού τους δανείου. Πριν από 25 χρόνια το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνούσε το 2%. Κάθε αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης οδηγεί σε εμπλουτισμό της λίστας των δανείων σε καθυστέρηση. Κάθε αναστολή λειτουργίας επιχείρησης επηρεάζει τη ζήτηση και προκαλεί μεγαλύτερα οικονομικά αδιέξοδα.

-Το σύνολο σχεδόν των εταιριών που αναπτύσσουν επαγγελματικά ακίνητα είτε χρηματοδοτούν την δραστηριότητα τους από τραπεζικό δανεισμό είτε έχουν εισηγμένες μετοχές στο Χρηματιστήριο Αθηνών.

-Το αυξημένο κόστος δανεισμού μπορεί να επηρεάσει τόσο τις μισθώσεις όσο και την εξυπηρέτηση των συμβολαίων ληζινγκ ακινήτων. Πρόκειται για μία βραδυφλεγή βόμβα την ύπαρξη της οποία ελάχιστοι έχουν συνειδητοποιήσει. Η ελληνική αγορά ακινήτων είναι πλέον απροστάτευτη στις αναταράξεις στην παγκόσμια οικονομία αφού τα τείχη του απομονωτισμού έχουν καταστραφεί.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:19

Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων , η οποία περνά μεία από τις πιο δύσκολες στιγμές της τα τελευταία πενήντα χρόνια. Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείνω προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές σε σύγκριση με τις αντίσοιχη που προσφέρουν οι ανταγωνιστικές επενδύσεις μηδενικού κινδύνου. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλυ των τιμών της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα. Αντίθετα αν η αγορά βασίζεται στην κάλυψη σημερινών η μελλοντικών στεγαστικών αναγκών τότε η απάντηση είναι : η αγορά κατοικίας είναι πάντα συμφέρουσα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χροινικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους δείχνουν ότι η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία. Όμως κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει δραστικές αλλαγές στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον όπως. Αυτό σημαίνει ότι αν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει επενδύστε τώρα.

3η. Τελικά θα πέσουν οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών , μάλλον θα απογοητευτείτε. Η ελληνική αγορά είναι αρκετά ασφαλής , αφού το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στο συνολικό απόθεμα ακινήτων είναι πολύ χαμηλό (δεν ξεπερνά το 20%) ενώ οι δείκτες δανεισμού των εταιριών που ασχολούνται με την κατασκευή κατοικίας περιορισμένοι.

4η . Από την έρευνα αγορά που έχω κάνει διαπίστωσα ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελή είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αν διασφαλίστεί ο κίνδυνος αυτός τότε η συγκεκριμένη κίνηση μπορεί να αποδειχτεί τουλάχιστον εύστοχη.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Άλλωστε αυτό είναι ένα επιχείρημα που προβάλλουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αιτιολογήσουν την διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου. Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρων γραφείων μεγάλης ηλικίας. Οι δείκτες διαθεσιμότητες που δείχνουν τον αριθμό των κενών ακινήτων αυτής της κατηγορίας συνεχώς επιδεινώνονται. Φυσικά αν υπάρχει ήδη μισθωτής ο επενδυτικός κίνδυνος περιορίζεται αισθητά.

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου είτε με την είσπραξη του ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλισθεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη την διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Επομένως αν η εγχώρια ζήτηση περιορισθεί τότε αυτό θα έχει επιπτώσεις και στην εξοχικη κατοικία. Αυτό όμως που θα πρέπει να τονιστεί είναι η ύπαρξη σημαντικού αδιάθετου αποθέματος σε πολλά τουριστικά θέρετρα.

10η. Ποιο είναι το μυστικό για μία πετυχημένη αγορά; Η προσεκτική έρευνα και η ΤΥΧΗ.