Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:21

Η συρρίκνωση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων συνεχίζεται με αμείωτους ρυθμούς. Ήδη από το 2008 εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια της τάσης, η οποία συνεχίστηκε το 2011 με σχετικά ελεγχόμενο ρυθμό, αλλά τείνει να επιταχυνθεί στους πρώτους μήνες του 2012. Συγκεκριμένα παρατηρείται πολύ σημαντική πτώση της προσφοράς και της ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά και αύξηση της προσφοράς παλαιών ακινήτων.

Προκύπτει έτσι υπερβάλλουσα προσφορά οικιστικών ακινήτων η οποία εκδηλώνεται με το σημαντικό και αυξανόμενο απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση ακινήτων και αφετέρου από την πολύ χαμηλή ζήτηση. Σύμφωνα με εκπροσώπους του κλάδου, ποσοστό 20%-25% των κτηματομεσιτών έχει αλλάξει επαγγελματικό προσανατολισμό. Σημειώνεται ότι την περίοδο 2006 -2008 πανελλαδικά απασχολούνταν 20.000-25.000 μεσίτες και 3.000 μόνο στην Αττική. Αναφορικά με την αγορά ακίνητων, παρατηρείται πολύ σημαντική πτώση της προσφοράς και της ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά και αύξηση της προσφοράς παλαιών ακινήτων. Προκύπτει έτσι υπερβάλλουσα προσφορά οικιστικών ακινήτων η οποία εκδηλώνεται με το σημαντικό και αυξανόμενο απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση ακινήτων και αφετέρου από την πολύ χαμηλή ζήτηση.

Η πτώση της ζήτησης και της προσφοράς στην αγορά νέων κατοικιών αντικατοπτρίζεται και στην πτώση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, των οποίων το υπόλοιπο μειώθηκε κατά -3,4% τον Μάρτιο του 2012 (Μάρτιος 2011: -1,3%), από -2,9% σε ετήσια βάση τον Δεκέμβριο του 2011, από -0,3% τον Δεκέμβριο του 2010, έναντι αύξησής τους κατά +3,7% τον Δεκέμβριο του 2009 και +11,2% τον Δεκέμβριο του 2008.

Κατά γεωγραφική περιοχή, οι τιμές στην Αθήνα μειώθηκαν κατά -9,9% στο πρώτο τρίμηνο του 2012 σε ετήσια βάση (πρώτο τρίμηνο 2011: -6,2%), στη Θεσσαλονίκη μειώθηκαν κατά -10,1% (πρώτο τρίμηνο του 2011: -7,8%) , στις μεγάλες πόλεις κατά -8,8% (πρώτο τρίμηνο του 2011: 4,3%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας κατά -8,2% (πρώτο τρίμηνο του 2011: -3,8%).

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:21

Υπάρχουν ακίνητα «καταφύγια» στη κρίση; Η απάντηση είναι σίγουρα καταφατική καθώς από στοιχεία που προέκυψαν από την επεξεργασία ζητούμενων τιμών , για την περίοδο 2008-2011 προκύπτει το συμπέρασμα ότι η κρίση δεν «κτύπησε» με την ίδια σφοδρότητα σε όλες τις περιοχές καθώς σε ορισμένες από αυτές οι σωρευτικές απώλειες δεν ξεπερνούν το 5% ενώ σε άλλες κινούνται μεταξύ 20% και 30%. Από την ανάλυση των δεδομένων προκύπτει το συμπέρασμα ότι στις πολύ ακριβές περιοχές όπως για παράδειγμα στο Παλαιό Ψυχικό, στη Φιλοθέη , στο Κεφαλάρι , στη Βουλιαγμένη αλλά και σε ορισμένες υποπεριοχές της Βούλας οι ζητούμενες τιμές υποχώρησαν οριακά με ρυθμό που κινείται μεταξύ 2-5%. Αντίθετα σε περιοχές που πλήττονται από την ανεργία , όπως για παράδειγμα οι αγορές της Δυτικής Αττικής , οι απώλειες ξεπερνούν το 20% και σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζουν και το 30%. Ενδεικτικά αναφέρονται οι περιοχές Ίλιον , Ελευσίνα , Αγ. Ανάργυροι κ.α. Σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών η εξέλιξη αυτή αποδίδεται σε μία πληθώρα παραγόντων και συγκεκριμένα:

*Στις πολύ ακριβές περιοχές , το απόθεμα ακινήτων είναι στην συντριπτική του πλειοψηφία ηλικίας άνω των 10 ετών ενώ η προσφορά νέων κατοικιών ήταν περιορισμένη ακόμα και στην περίοδο της άνθισης της αγοράς. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα περισσότερα ακίνητα δεν φέρουν βάρη και επομένως οι ιδιοκτήτες τους έχουν την χρονική δυνατότητα να περιμένουν την κατάλληλη στιγμή για να πουλήσουν.

*Στις πολύ ακριβές περιοχές οι συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς δεν είναι τόσο έντονες καθώς τα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση δεν ξεπερνούν τις μερικές δεκάδες στη διάρκεια του χρόνου. Αυτά μπορούν να απορροφηθούν από την ζήτηση αφού ακόμα και σε περιόδους κρίσης υπάρχουν εκείνοι που δεν επηρεάζονται και έχουν την απαραίτητη ρευστότητα για να κάνουν αγορές.

*Το δημογραφικό και το επαγγελματικό προφίλ των ιδιοκτητών φανερώνει ότι στις αγορές αυτές οι δείκτες ανεργίας είναι σημαντικά χαμηλότεροι σε σύγκριση με τις αντίστοιχες περιοχών της Δυτικής Αττικής . Παράλληλα, τα υψηλά επίπεδα αποταμίευσης αλλά και του συσσωρευμένου πλούτου επιτρέπουν την ευκολότερη διαχείριση της κρίσης και των οικονομικών επιπτώσεων της .

Το σίγουρο είναι ότι παρά την κρίση ακόμα και αυτοί που αγόρασαν μέχρι και το 2008 κατοικίες σε πολύ ακριβές περιοχές εξακολουθούν να έχουν υπεραξίες από τα ακίνητα τους. Αντίθετα στις λεγόμενες «μη προνομιούχες» περιοχές αν αποφασίσουν να πουλήσουν αυτοί που αγόρασαν από το 2002 και μετά θα διαπιστώσουν ότι τα χρήματα που θα εισπράξουν είναι λιγότερα από εκείνα που κατέβαλλαν για να αγοράσουν το ακίνητο.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:21

Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από τη μεγάλη πτώση της προσφοράς και της ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά από την αύξηση της προσφοράς παλαιών ακινήτων. Προκύπτει έτσι υπερβάλλουσα προσφορά οικιστικών ακινήτων που εκδηλώνεται με το σημαντικό και αυξανόμενο απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση ακινήτων και αφετέρου από την πολύ χαμηλή ζήτηση. Η μείωση της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων αντανακλά κατά κύριο λόγο την πτώση του οικονομικού κλίματος σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα. Η πτώση της ζήτησης και της προσφοράς στην αγορά νέων κατοικιών αντικατοπτρίζεται και στην πτώση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, των οποίων το υπόλοιπο μειώθηκε κατά -3,4% τον Μάρτ.΄12 (Μάρτ.΄11: -1,3%), από -2,9% σε ετήσια βάση τον Δεκ.΄11 από -0,3% τον Δεκ.΄10, έναντι αύξησής τους κατά +3,7% τον Δεκ.΄09 και +11,2% τον Δεκ.΄08. Επίσης, στην πτώση της ζήτησης ακινήτων έχει συμβάλλει και η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών κατά τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, καθώς σημειώνεται αισθητή αύξηση των δανείων σε καθυστέρηση. Από την πλευρά της προσφοράς η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από σημαντικό απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση κατοικιών. Σημειώνεται η μείωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στην αγορά οικιστικών ακινήτων στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης (2007: -5,8%, 2008: -17,3%, 2009: -26,5%, 2010; -23,3%, 2011: - 37,7%), η οποία διαμορφωνόταν συμμετρικά με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων.

Το 2008 το απόθεμα των αδιαθέτων κατοικιών διαμορφωνόταν στις 120 χιλ. και αυξήθηκε σταδιακά στις 180 χιλ. το 2011. Η κάθετη πτώση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων στο 1ο 3μηνο ΄12 κατά -54,1% σε ετήσια βάση, εκτιμάται ότι αύξησε το πλεονάζον απόθεμα στις 200 χιλ. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, οι συναλλαγές ακινήτων που έγιναν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος μειώθηκαν κατακόρυφα στις 5.874 στο 1ο 3μηνο΄12, από 12.808 στο 1ο 3μηνο΄11. Σημειώνεται ότι ο αριθμός των οικιστικών συναλλαγών έπεσαν στις 41.623 συνολικά το 2011 από 74.457 το 2010 , έναντι 148.125 το 2007 . Ανάλογη μεγάλη πτώση σημειώθηκε και στον όγκο των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα κατά -52,1% στο 1ο 3ηνο΄12 (1ο 3μηνο΄11: -43,6%), καθώς και στην αξία των συναλλαγών (1ο 3μηνο΄12: -56,5%, 1ο 3μηνο΄11: -43,6%).

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:21

Ποιά είναι τα πιο εμπορικά σπίτια σήμερα; Το realestatenews.gr προσπάθησε να καταγράψει τα χαρακτηριστικά της ζήτησης στην αγορά της Αττικής έχοντας ως κριτήρια την γεωγραφική θέση , το εμβαδόν και την ηλικία του ακινήτου. Τα στοιχεία προέρχονται απο την ανάλυση πωλήσεων που έχουν πραγματοποιηθεί το προηγούμενο δωδεκάμηνο και απο έρευνα που διεξήχθη σε μεσιτικά γραφεία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας σήμερα οι υποψήφιοι αγοραστές ζητούν:

-Σπίτια ηλικίας άνω των 20 ετών. Συγκεκριμένα εκτιμάται ότι 1 στα δύο σπίτια που ζητούνται έχουν είναι κτισμένα την δεκαετία του ΄90 και παλαιότερα. Η επιλογή αυτή , είναι σε άμεση συνάρτηση με το κόστος αγοράς ( τιμή , και αντικειμενικές αξίες). Σημειώνεται ότι η "ψαλίδα" μεταξύ των νέων κατοικιών και των παλαιότερων έχει αυξηθεί περίπου στο 30%.

-Σπίτια που το εμμβαδόν τους είναι μεταξύ 70 και 100 τετραγωνικά μέτρα. Πρέπει να σημειωθεί ότι σε σύγκριση με το 2009 το "μερίδιο" αγοράς που κατέχουν τα συγκεκριμένα σπίτια έχει διευρυνθεί και πλέον 1 στα 2 σπίτια που ζητούνται ανήκουν σε αυτή την ομάδα

. -Σπίτια που βρίσκονται στο κέντρο και σε συνοικίες που γειτνιάζουν σε αυτό. Αξιοπρόσεκτο είναι το γεγονός ότι ακόμα και σε περιοχές με υψηλούς δείκτες εγκληματικότητας η ζήτηση εξακολουθεί να κινείται σε σχετικά υψηλά επίπεδα. Αγοραστικό ενδιαφέρον εκδηλώνεται και για σπίτια που βρίσκονται στην Δυτ. Αττική και στους δήμους του Πειραιά.

Το γεγονός αυτό συνδέεται κυρίως με την υψηλή προσφορά και με την πτώση των τιμών 25- 30% κατα μέσο όρο. Απο την επεξεργασία των στοιχείων αυτών προκύπτει το συμπέρασμα ότι η μέση αξία της συναλλαγής κινείται στα επίπεδα των 120-150.000 ευρώ καταγράφοντας πτώση 20% σε σύγκριση με το 2009.