Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:13

Η συρρίκνωση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων που άρχισε να παρατηρείται από το 2008, συνεχίστηκε το 2011 με σχετικά ελεγχόμενο ρυθμό, αλλά τείνει να επιταχυνθεί στους πρώτους μήνες του 2012, εν μέσω ενός εξαιρετικά δυσμενούς οικονομικού περιβάλλοντος με μεγάλη ύφεση στην οικονομία, πτώση των εισοδημάτων και σημαντικά αυξημένη αβεβαιότητα που ενισχύει τις αρνητικές μεσοπρόθεσμες προσδοκίες των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για την απασχόληση, τα μελλοντικά τους εισοδήματα και το μέλλον της χώρας στη ΖτΕ. Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από τη μεγάλη πτώση της προσφοράς και της ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά από την αύξηση της προσφοράς παλαιών ακινήτων. Προκύπτει έτσι υπερβάλλουσα προσφορά οικιστικών ακινήτων που εκδηλώνεται με το σημαντικό και αυξανόμενο απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση ακινήτων και αφετέρου από την πολύ χαμηλή ζήτηση.

Η μείωση της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων αντανακλά κατά κύριο λόγο την πτώση του οικονομικού κλίματος σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα. Η πτώση της ζήτησης και της προσφοράς στην αγορά νέων κατοικιών αντικατοπτρίζεται και στην πτώση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, των οποίων το υπόλοιπο μειώθηκε κατά -3,4% τον Μάρτ.΄12 Επίσης, στην πτώση της ζήτησης ακινήτων έχει συμβάλλει και η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών κατά τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, καθώς σημειώνεται αισθητή αύξηση των δανείων σε καθυστέρηση .

Από την πλευρά της προσφοράς η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από σημαντικό απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση κατοικιών. Σημειώνεται η μείωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στην αγορά οικιστικών ακινήτων στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης (2007: -5,8%, 2008: -17,3%, 2009: -26,5%, 2010; -23,3%, 2011: - 37,7%), η οποία διαμορφωνόταν συμμετρικά με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων. Το 2008 το απόθεμα των αδιαθέτων κατοικιών διαμορφωνόταν στις 120 χιλ. και αυξήθηκε σταδιακά στις 180 χιλ. το 2011. Η κάθετη πτώση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων στο 1ο 3μηνο ΄12 κατά -54,1% σε ετήσια βάση, εκτιμάται ότι αύξησε το πλεονάζον απόθεμα στις 200 χιλ.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:13

Ποιες περιοχές κατοικίας είναι οι μεγάλοι «χαμένοι» από την κρίση; Σύμφωνα με στοιχεία που προέρχονται από την επεξεργασία ζητούμενων τιμών από το 2007 μέχρι και το 2011 οι πιο ευάλωτες περιοχές στην κρίση είναι αυτές με πολύ χαμηλά εισοδήματα που οι κάτοικοι τους είναι ευάλωτοι στην ανεργία καθώς και οι λεγόμενες «νέες» περιοχές οι οποίες αναπτύχθηκαν στην διάρκεια της περιόδου 2000-2008. Και στις δύο περιπτώσεις , αυτό που χαρακτηρίζει τις «αγορές της κρίσης» είναι η έντονοι ρυθμοί μεγέθυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας.

Ανεργία και επίπεδο τιμών.

Οι περιοχές οι οποίες απευθύνονται σε χαμηλά εισοδήματα και ο πληθυσμός τους είναι στην συντριπτική τους πλειοψηφία υπάλληλοι ή εργάτες στον δευτερογενή και τριτογενή τομέα της οικονομίας αποδείχθηκαν ότι είναι περισσότερο εκτεθειμένες στην ύφεση . Πρόκειται κυρίως για αγορές κατοικίας που βρίσκονται στην Δυτική Αττική και το μέσο επίπεδο των τιμών πώλησης κατοικιών είναι περί το 20% χαμηλότερα σε σύγκριση με την μέση τιμή νέας κατοικίας στην Αττική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας , η μέση τιμή της κατοικίας στις περιοχές αυτές από το 2008 μέχρι σήμερα υποχώρησε κατά 30% περίπου. Στην ομάδα αυτή των περιοχών περιλαμβάνονται αγορές όπως τα Άνω Λιόσια ,το Ζεφύρι, οι Αγ. Ανάργυροι κ.α. Αντίθετα ,σε περιοχές της Δυτικής Αττικής όπως το Περιστέρι και το Αιγάλεω οι απώλειες των τιμών είναι σημαντικά μικρότερες. Πρέπει να σημειωθεί , ότι στις περιοχές με τις μεγαλύτερες απώλειες στο επίπεδο των τιμών κατά την διάρκεια της κρίσης καταγράφηκε σημαντική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 2000-2008 . Αντίθετα στις λεγόμενες «παραδοσιακές» αγορές της Δυτικής Αττικής πχ στο Περιστέρι η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν πιο περιορισμένη.

«Νέες» αγορές.

Η ανάπτυξη της αγοράς κατοικίας σε νέες περιοχές χαρακτήρισε την έκρηξη της ζήτησης που σημειώθηκε την περίοδο 2000-2008. Στην κατηγορία αυτή υπάγονται περιοχές που βρίσκονται στα Μεσόγεια ή που γειτνιάζουν στο ανατολικό τομέα της Αττικής Οδού. Οι αγορές αυτές αποδείχθηκαν κατά την διάρκεια της περιόδου 2008-2011 πιο ευάλωτες στην κρίση καθώς οι απώλειες του επιπέδου των τιμών πλησίασαν το 30%. Περιοχές όπως ο Γέρακας , η Ανθούσα και η Παλλήνη εντάσσονται σε αυτή την κατηγορία και αυτό οφείλεται σύμφωνα με τις απόψεις των αναλυτών στους εξής παράγοντες:

-η ζήτηση προήλθε κυρίως από υποψήφιους αγοραστές που έκαναν χρήση της τραπεζικής χρηματοδότησης.

-ο ρυθμός ανέγερσης νέων κατοικιών ήταν σημαντικός υψηλότερος σε σχέση με άλλες περιοχές-αγορές με ανάλογα οικονομικά , κοινωνικά και δημογραφικά χαρακτηριστικά με αποτέλεσμα να εκδηλωθεί υπερβάλλουσα προσφορά σε νέες κυρίες κατοικίες.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:13

Σύμφωνα με τις πιο αισιόδοξες προβλέψεις των ιδιοκτητών ακινήτων, πάνω από το 50% των Ελλήνων που νοικιάζουν κάποιο ακίνητο καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο από 2 έως και 6 μήνες. Χιλιάδες είναι οι μισθωτές που αδυνατούν λόγω της οικονομικής κρίσης να πληρώσουν στην ώρα τους, φέρνοντας σε απόγνωση και τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Στην Αθήνα οι καθυστερήσεις στην πλειονότητά τους ξεπερνούν τους 2 μήνες, ενώ στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με την Ενωση Ιδιοκτητών Ακινήτων της πόλης, 4 στους 5 ενοικιαστές καθυστερούν ακόμη και 5 μήνες να καταβάλουν τα ενοίκια. Το φαινόμενο των δύστροπων ενοικιαστών πριν από την κρίση δεν ξεπερνούσε σε ποσοστό το 15%-20%. Την τελευταία διετία καταγράφεται τριπλασιασμός του αριθμού των κακοπληρωτών είτε λόγω αδυναμίας πληρωμής των οφειλών είτε... εξ επαγγέλματος. Αν και είναι δύσκολο να υπολογίσει κανείς τα «φέσια» στην αγορά, εκτιμάται ότι πάνω από 1 δισ. τον χρόνο είναι τα χρήματα που δεν θα εισπράξουν φέτος οι ιδιοκτήτες. Η κατάσταση για τους ιδιοκτήτες είναι χειρότερη, καθώς πολλοί ενοικιαστές φεύγουν χωρίς να πληρώσουν ούτε κοινόχρηστα ούτε λογαριασμούς ρεύματος, νερού κλπ.Eκατοντάδες «επαγγελματίες» φεσατζήδες εκμεταλλεύονται τους ιδιοκτήτες ακινήτων και δεν πληρώνουν μένοντας έτσι τζάμπα για μεγάλο χρονικό διάστημα. «Μένουν μερικούς μήνες σε ένα διαμέρισμα, δεν πληρώνουν ενοίκια και στη συνέχεια μετακομίζουν σε άλλο σπίτι, όπου κι εκεί δεν πληρώνουν τους ιδιοκτήτες. Κύριοι... στόχοι τους είναι οι ηλικιωμένοι ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ελέγξουν εύκολα την περιουσία τους», τονίζει ο κ. Παραδιάς. Bεβαίως, πλέον, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πετύχει την απομάκρυνση του μισθωτή ακινήτου που αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, αναβολών, μαρτύρων κ.λπ

Χωρίς να γίνονται μακροχρόνια δικαστήρια, ο εκμισθωτής μπορεί, με το ειδικό καταψηφιστικό αίτημα να υποχρεώσει τον ενοικιαστή να πληρώσει τις οφειλές του. Ο ενοικιαστής εάν μέσα σε 15 ημέρες πληρώσει τα οφειλόμενα, «μπλοκάρει» τη διαδικασία έκδοσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου και η αποβολή του από το ακίνητο. Διαφορετικά ο ιδιοκτήτης πάει σε δικηγόρο και στη συνέχεια, ο δικαστής εκδίδει διαταγή απόδοσης. Ο ενοικιαστής έχει 20 εργάσιμες για να φύγει από το ακίνητο, αλλά μπορεί να κάνει αίτηση ανακοπής της διαταγής ή και αίτηση αναστολής. Συνολικά, η διαδικασία μπορεί να κρατήσει μόλις 50 ημέρες.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 14:13

Ο μεγάλος «πανικός» των ειδικών της αγοράς είναι τα λεγόμενα σπίτια των «κόκκινων» δανείων. Είναι οι χιλιάδες πρώτες κατοικίες ιδιωτών που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους και οι οποίοι αυτή τη στιγμή προστατεύονται από το «πάγωμα» των πλειστηριασμών. Σε περίπτωση αναστολής του μέτρου, ένα μεγάλο μέρος από αυτά θα περάσει στα χέρια των τραπεζών οι οποίες, αναζητώντας ρευστό θα πουλήσουν σε πολύ χαμηλότερες τιμές από τις ισχύουσες στην αγορά. Τότε, θα υπάρξει μεγαλύτερη πίεση σε όλη την Κτηματαγορά λόγω της υπερβάλλουσας προσφοράς με άμεσο αποτέλεσμα το «ξεφούσκωμα» όλης της αγοράς. Όπως δήλωσε πρόσφατα ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων κ. Κώστας Βλαχάκης, «αν βγουν στην αγορά τα ακίνητα που κατέχει το Δημόσιο και οι τράπεζες καθώς και τα ιδιωτικά ακίνητα, δηλαδή όσα κρατούν οι εργολάβοι και δεν πουλάνε ακόμη σε τιμές κάτω του κόστους, αυτό θα αποτελέσει «βόμβα» για την Κτηματαγορά».

Χαρακτηριστικό της κατάστασης που επικρατεί είναι ότι πληθαίνουν οι περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, κυρίως διαμερισμάτων, πουλούν σε τιμές ακόμη και κάτω του κόστους. Αλλοι εκλιπαρούν για την εξεύρεση αγοραστών πριν οι τράπεζες τους πάρουν την περιουσία λόγω χρεών ενώ πλέον συμβαίνει το πρωτόγνωρο για τα ελληνικά δεδομένα της πώλησης νεόδμητων σπιτιών στην Αττική σε τιμές που κανείς δε μπορούσε να φανταστεί. Περιοχές στο λεκανοπέδιο που πωλούσαν νεόκτιστα διαμερίσματα στα 1.800 ευρώ/τ.μ. πριν το 2007, σήμερα πουλάνε 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.