The News
Σε ελεύθερη πτώση η αγορά ενοικίων σε βόρεια προάστεια
Σε κατάσταση νευρικής κρίσης βρίσκεται η αγορά νοικιαζόμενων σπιτιών στα βόρεια προάστια . Η κρίση αυτή έχει ως αποτέλεσμα εκατοντάδες σπίτια μεγάλου κυρίως εμβαδού και υψηλού ενοικίου να παραμένουν ξενοίκιαστα περισσότερο από 6 μήνες ενώ πριν από 3 χρόνια ενώ οι τιμές στις πραγματοποιούνται οι λιγοστές συμφωνίες να είναι μειωμένες έως και κατά 30% σε σύγκριση με αυτές που ίσχυαν το 2007. «Αν και οι τιμές που ακούγονται στην αγορά για ενοικιαζόμενα σπίτια πολυτελείας είναι υψηλότερες έως και κατά 10% σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα εντούτοις οι ιδιοκτήτες δεν βρίσκουν ενοικιαστές με αποτέλεσμα κατά την διαπραγμάτευση αν υποχωρούν έως και κατά 40% σε σχέση με το τίμημα που ζητούσαν αρχικά. Η αγορά ενοικιαζόμενων ακριβών κατοικιών έχει μπει στο αστερισμό του ανατολίτικου παζαριού και όσοι ιδιόκτητες δεν προσαρμόζονται στη κατάσταση αυτή βλέπουν τα σπίτια τους ξενοίκιαστα για πολλούς μήνες», τόνιζε μεσίτης που ασχολείται με τις μισθώσεις ακριβών κατοικιών στα βόρεια προάστια. « Οι περιοχές που έχουν πληγεί από τη κρίση είναι κυρίως η Κηφισιά , η Εκάλη, ο Διόνυσος η Δροσιά αλλά. Πρόκειται για περιοχές οι οποίες χαρακτηρίστηκαν τα προηγούμενα χρόνου από έντονη ανοικοδόμηση . Η οικονομική κρίση που πλήττει γενικότερα την οικονομία σε συνδυασμό με την αύξηση του αποθέματος των αδιάθετων κατοικιών είναι οι βασικές αιτίες που έχουν φέρει την αγορά στην κατάσταση αυτή.» επεσήμανε άλλος μεσίτης των βορείων προαστίων και συμπλήρωνε ότι «ένας μεγάλος αριθμός ενοικιαστών που θα ήταν διατεθειμένοι να καταβάλλουν τα υψηλα μισθώματα που ζητούν οι ιδιοκτήτες εκμεταλλευόμενοι τα χαμηλά επιτόκια απέκτησαν ιδιόκτητοι κατοικία με αποτέλεσμα η ζήτηση να συρρικνωθεί ακόμα περισσότερο. Σε αυτό θα πρέπει να προστεθεί το γεγονός ότι έχει περιορισθεί και ο αριθμός των στελεχών ξένων κυρίως επιχειρήσεων που λειτουργούν στην Ελλάδα που μέχρι πριν από λίγα χρόνια συντηρούσαν ένα ποσοστό της ζήτησης για πολυτελείς κατοικίες. Αν και δεν έχει παρατηρηθεί απομάκρυνση εταιριών από την ελληνική αγορά εντούτοις πολλές από αυτές είτε έχουν περιορίσει τις δραστηριότητες τους είτε δεν έχουν αυξήσει τα στελέχη τους από το εξωτερικό με αποτέλεσμα να μη ανανεώνεται η ενεργός ζήτηση. Δεν θα πρέπει να υποβαθμίσει το γεγονός ότι στην διάρκεια της τελευταίας 4ετίας έχει περιοριστεί σημαντικά ο αριθμός των ξένων επιχειρήσεων που εγκατασταθήκαν για πρώτη φορά στην Ελλάδα. Φυσικά, και τα τεκμήρια είναι ένας παράγων που έχει πιέσει την συγκεκριμένη αγορά.
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν ότι η επένδυση στην αγορά ακινήτων έχει το χαρακτήρα του τυχαίου αφού είναι πολύ δύσκολο να καταγραφούν και –κυρίως- να αναλυθούν οι συνθήκες της προσφοράς και της ζήτησης που ισχύουν στην αγορά. Αν και η διαπίστωση αυτή δεν απέχει και πολύ από την πραγματικότητα εντούτοις εμπεριέχει και πολλά στοιχεία υπερβολής. Και αυτό γιατί η σημερινή αγορά ακινήτων προσφέρει πολύ περισσότερα εργαλεία που επιτρέπουν στον υποψήφιο αγοραστή-επενδυτή να περιορίσει το ποσοστό κινδύνου της επένδυσης του. Με άλλα λόγια πριν αποφασίσει την αγορά ή τη πώληση θα πρέπει να κάνει 10 απλές «κινήσεις» ώστε να έχει την καλύτερη δυνατή εικόνα της αγοράς.
Μύκονος σε νευρική κρίση. Οι έλληνες αγοραστές όχι μόνο έχουν εξαφανιστεί αλλά δεν είαι λίγοι απο τους ήδη ιδιοκτήτες έχουν βγάλει ο καθένας για διαφορετικούς λόγους τις κατοικίες τους πρός πώληση. Άλλοι προκειμένου να αντιμετωπίσουν προβλήματα ρευστότητας, άλλοι για να αντιμετωπίσουν την εφορία, άλλοι γιατί βλέπουν τα δάνεια να τους πνίγουν και άλλοι λόγω ...υπεράκτιων. Οι μοναδικοί πελάτες που έχουν μείνει είναι οι αλλαδαποί οι οποίοι είναι δύο "ταχυτήτων". Υπάρχουν εκείνοι που κατοικούν μόνιμα στο νησί και αναζητούν μόνιμη κατοικία και εκείνοι που αναζητούν εξοχικό. Πάντως τα ονόματα των επωνύμων που ακούγεται ότι πωλούν τις πολυτελείς τους κατοικίες διαδέχονται το ένα το άλλο και κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος που τελειώνει ο μύθος και αρχίζει η αλήθεια. Τόσο στις κατοικίες όσο και στα οικόπεδα έχουν καταγραφεί μειώσεις της τάξης του 15%. Πλέον τιμές πάνω από 5.000 ευρώ ανά τ.μ. εμφανίζονται μόνο σε σπάνιες περιπτώσεις εξαιρετικών κατοικιών σε ιδιαίτερες τοποθεσίες. Αλλωστε τα «φιλέτα» είναι τα μοναδικά που διασώζονται από την κρίση. Σύμφωνα με στοιχεία της το 2009 υπήρξε πτώση στις άδειες (εκδόθηκαν 30 όταν το 2008 είχαν ξεπεράσει τις 100), στις αξίες των κατοικιών (10%), αλλά και στις αγοραπωλησίες (15%), με αποτέλεσμα να υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα. Ομως αυτά που έχουν άπλετη θέα είτε διατήρησαν τις αξίες τους είτε είχαν πολύ μικρές απώλειες, της τάξης του 5%. Τα ακριβότερα σπίτια βρίσκονται στις περιοχές Τούρλος, Αγιος Στέφανος και Αγιος Ιωάννης με τιμές που φτάνουν ακόμη και τα 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Για όσους δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι στη Μύκονο αλλά… ζηλεύουν όσους κάνουν διακοπές στο κοσμοπολίτικο νησί, υπάρχει λύση: Οπως αναφέρει ο κ. Ρεβύθης, στην προσφορά υπάρχουν πολλές κατοικίες για ενοικίαση με τη σεζόν (τόσο στη Χώρα όσο και στις γύρω περιοχές) έως το τέλος Οκτωβρίου. Ενδεικτικά αναφέρουμε πως σπίτια με ένα δωμάτιο ενοικιάζονται προς 3.000 έως 4.000 ευρώ το δωμάτιο, ενώ υπερπολυτελείς βίλες φτάνουν τα 10.000 ευρώ το δωμάτιο.
Αρνητικό ρεκορ αναμένεται να σημειώσει το 2010 η κατασκευή νέων κατοικιών πέφτοντας κάτω απο το φράγμα των 60.000 των χρόνων.
Οι αποζημιώσεις που μπορούν να διεκδικήσουν οι ιδιοκτήτες απο τους ενοικιαστές θα πρέπει να αφορούν μόνο σε μη κανονικές φθορές δηλαδή, οι ενοικιαστές όταν παραδίδουν το μισθίο (κατοικία, κατάστημα κ.λπ.) έχουν υποχρέωση να αποζημιώνουν τους ιδιοκτήτες μόνο για την αποκατάσταση των ζημιών που έχουν προκαλέσει στο ακίνητο και είναι εκτός του πλαισίου των φυσιολογικών φθορών που δημιουργούνται από τον καθημερινό τρόπο ζωής. Αυτό έκρινε ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθμ. 633/2010 απόφασή του, αποφασίζοντας παράλληλα πως δεν υπάρχει υποχρέωση αποζημίωσης για φυσιολογικές φθορές που δημιουργούνται λόγω της χρήσης του ακινήτου. Η δικαστική απόφαση επικαλούμενη τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα αναφέρει ότι «ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για τις φθορές και μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, εξαιρουμένων εκείνων που οφείλονται στην συμφωνημένη χρήση». Όμως ο επιμισθωτής οφείλει να αποδείξει τις φθορές και το ποσό της ζημίας. Το Άρειο Πάγο τον απασχόλησε η περίπτωση του κτιρίου που είχε ενοικιάσει προ 36 ετών το υπουργείο Δημόσιας Τάξης προκειμένου να στεγαστεί η Αστυνομική Διεύθυνση Θεσσαλονίκης, από το οποίο αποχώρησε το 2004. Οι ιδιοκτήτες του ακινήτου αξίωσαν δικαστικά αποζημίωση για επί μέρους φθορές τις οποίες είχε υποστεί το κτίριο τα 36 αυτά χρόνια που στεγάζονταν οι υπηρεσίες της ΕΛΑΣ. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε τα κονδύλια τα οποία αφορούσαν την αποκατάσταση φθορών που προέρχονταν από την καθημερινή χρήση, όπως των δαπέδων και των δαπέδων κλιμακοστάσιων (πλακάκια, μωσαϊκά, ξύλινα πατώματα), των κουπαστών του κλιμακοστάσιου, των ειδών υγιεινής κ.λπ. Χαρακτηριστικά αναφέρεται στην απόφαση ότι στο κτίριο προσερχόντουσαν επί 24ώρου βάσεως και επί 36 έτη πάρα πολλοί άνθρωποι όπως είναι αστυνομικοί, επισκέπτες, κρατούμενοι, δικηγόροι, με συνέπεια να υπάρχουν φθορές. Ακόμη, δεν κάλυψαν οι δικαστές τις δαπάνες για την αποκατάσταση των υδραυλικών και ηλεκτρικών εγκαταστάσεων, καθώς η συντήρησή τους ήταν ευθύνη των ιδιοκτητών σύμφωνα με το μισθωτήριο συμβόλαιο. Στη συνήθη χρήση και στη μεγάλη διάρκεια της μίσθωσης οφείλονται, κατά την απόφαση, οι φθορές στη θέρμανση, στα σώματα καλοριφέρ, στους θερμοσίφωνες, στους ηλεκτρολογικούς πίνακες και στις ηλεκτρικές πρίζες. Πάντως ο Άρειος Πάγος δέχτηκε ότι οι ιδιοκτήτες δικαιούνται ένα μίσθωμα επιπλέον, για το χρόνο που θα απαιτηθεί προς αποκατάσταση των ζημιών που είχαν υποστεί τα δάπεδα λόγω της τοποθέτησης μεταλλικών κατασκευών κ.λπ.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
