Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 06:19

Σε κατάσταση νευρικής κρίσης βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων η οποία καλείται να προσαρμοσθεί σε νέα, άγνωστα ,δεδομένα όπως : η αλλαγή της φιλοσοφίας στο τρόπο φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας , η υπερβάλλουσα προσφορά οι επιπτώσεις της οποίας γίνονται απτές με την υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά και με την υποχώρηση της ζήτησης η οποία προσανατολίζεται κυρίως σε μικρού εμβαδού και χαμηλής τιμής κατοικίες. Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθούν και οι γενικότερες τάσεις συγκέντρωσης που καταγράφονται στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, αλλά και το γεγονός ότι πλέον ο προβληματισμός που επικρατεί δεν περιορίζεται μόνο στα στενά όρια της Αττικής αλλά το σύνολο της χώρας. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι τα τελευταία στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη της οικοδομικής αποκαλύπτουν ότι η κάμψη έχει «χτυπήσει» και τις αγορές όλων των μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας. Σύμφωνα μάλιστα με εκτιμήσεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών η υποχώρηση της ζήτησης έχει άμεση επίπτωση και στο επίπεδο των τιμών αλλά και στην δομή του αγοραστικού προτύπου. Στην Αθήνα , αν και δεν έχουν δημοσιοποιηθεί τα επίσημα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών το α΄εξάμηνο του 2010 , αρμόδιοι παράγοντες που ασχολούνται με την κατασκευή των σχετικών δεικτών διατύπωναν την εκτίμηση ότι η πτώση των τιμών έχει επιταχυνθεί. Εξαίρεση , στην τάση αυτή , είναι τα λεγόμενα προνομιακά ακίνητα και οι ευκαιρίες όπου καταγράφονται ανατιμήσεις. Η τάση αυτή , σύμφωνα με τις απόψεις των ίδιων παραγόντων δεν πρόκειται να διαφοροποιηθεί σημαντικά και την επόμενη χρονιά . Ανάλογη είναι και η εικόνα της αγοράς κατοικίας στην Θεσσαλονίκη .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 06:19

Σε μια ρεαλιστική προσέγγιση της επόμενης μέρας της αγοράς κατοικίας δεν μπορεί να μη λαμβάνονται υπόψη ορισμένες βασικές για τις επιπτώσεις αλλά και την εμπειρία από την σημερινή κρίση της αγοράς . Η πρώτη παραδοχή αφορά στα χαρακτηριστικά της μεταβολής των τιμών που καταγράφηκαν από το 2008 μέχρι σήμερα .Αναλυτικά:

1. οι μεταβολές τιμών που καταγράφηκαν άρχισαν να επιταχύνονται από το β΄εξάμηνο του προηγούμενου χρόνου και η πτώση είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την μεταβολή του πληθωρισμού.

2. η χρηματοδότηση της αγοράς φθίνει καθώς οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα φειδωλές στις χορηγήσεις στεγαστικών δάνειων. Η επιδείνωση του επιπέδου τιμών επιταχύνθηκε με την υποχώρηση της πιστωτικής επέκτασης.

3. η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς ς.

4. ο ρόλος του κράτους στην διαμόρφωση των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς αποδεικνύεται καθοριστικός καθώς ΟΛΕΣ οι επενδύσεις την ακίνητης περιουσία βρίσκονται σε συνθήκες πρωτόγνωρης φορολόγησης.

5. η αγορά στην σημερινή συγκυρία κινείται με υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών γεγονός που εμποδίζει την σύντομη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αφού η ζήτηση προσανατολίζεται στις μεταχειρισμένες κατοικίες.

6. η ανάδειξη νέων αγορών έχει ως διαδικασία σταματήσει και ίσως είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο.Ο μεγάλος όγκος των συναλλαγών γίνεται πλέον σε ώριμες αγορές.

7. τα μεσαία εισοδήματα ως πηγή ζήτησης έχουν σταματήσει να έχουν ενεργή παρουσία και αυτό είναι συνέπεια της φορολογικής πολιτικής και της πτώσης της τραπεζικής χρηματοδότησης

8. οι δημογραφικές εξελίξεις (γήρανση , γεννήσεις κ.α) δεν φαίνεται να συμβάλλουν στην αναθέρμανση της ζήτησης για τα επόμενα χρόνια.

9. Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει συρρικνωθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα επιδεινώνοντας ακόμα περισσότερο το πρόβλημα.

10. Η κεντρική διοίκηση δεν φαίνεται διατεθειμένη να στηρίξει την αγορά ακινήτων και αυτό ίσως συνδέσει την διαδικασία ανάκαμψης με ακόμα μεγαλύτερη πτώση των τιμών.

Τα δέκα αυτά σημεία σκιαγραφούν το γενικότερο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς και –ως ένα βαθμό – σκιαγραφούν τις προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 06:19

Σε κατάσταση νευρικής κρίσης βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων καθώς είναι πλέον κοινή διαπίστωση ότι οι συναλλαγές έχουν περιορισθεί σημαντικά σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά . Το «πάγωμα» των συναλλαγών αφορά τόσο την αγορά κατοικίας όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα. Στην αγορά κατοικίας οι αλλαγές που έχουν καταγραφεί το τελευταίο εξάμηνο μπορούν να χαρακτηριστούν ως πρωτόγνωρες για την ελληνική αγορά καθώς σημειώνεται:

Πρώτον: Πτώση των τιμών σε πολλές περιοχές αστικών κέντρων . Από τις πρώτες εκτιμήσεις για την πορεία του δείκτη τιμών ακινήτων για το 2010 προκύπτει ότι σε όλη την Ελλάδα καταγράφεται πτώση των τιμών. Σε ορισμένες περιοχές ξεπερνά το 10%.

Δεύτερον : Στροφή των υποψήφιων αγοραστών στα διαμερίσματα «μέσης» ηλικίας και «μεγάλης» ηλικίας με αποτέλεσμα η «ψαλίδα» με τα καινούργια να έχει περιοριστεί κατά 4 ποσοστιαίες μονάδες.

Τρίτον: Υποχώρηση του επιπέδου τιμών της γης. Αν και δεν υπάρχουν διαθέσιμοι στατιστικοί δείκτες για την πορεία της αγοράς γης εντούτοις οι συμφωνίες αντιπαροχής δίνουν μία αίσθηση για την πορεία της αγοράς γης. Εργολάβοι υποστήριζαν ότι στην διάρκεια του δωδεκαμήνου έχει καταγραφεί υποχώρηση των τιμών της αντιπαροχής που κινείται σε μέσα επίπεδα στο 10% περίπου.

«Η υποχώρηση των τιμών θα ήταν πολύ μεγαλύτερη στην περίπτωση που οι κατασκευαστές ήταν εκτεθειμένοι σε δανεισμό. Στην περίπτωση αυτή θα μπορούσε κάποιος να ισχυριστεί ότι η αγορά κινδυνεύει με φαινόμενα ντόμινο. Τα σημαντικά κέρδη που αποκόμισαν οι επιχειρήσεις του κλάδου τα προηγούμενα χρόνια επέτρεψαν στους επιχειρηματίες να αποφύγουν τον τραπεζικό δανεισμό και την έκθεση τους στον επιτοκιακό κίνδυνο» επισήμανε τραπεζίτης που ρωτήθηκε σχετικά με την στάση των κατασκευαστών και την επίπτωση που μπορεί να έχει στην αγορά ο περιορισμός του δανεισμού τους. Σε κάθε περίπτωση όμως η αγορά κατοικίας εμφανίζει χαρακτηριστικά που δεν είχαν καταγραφεί τουλάχιστον τα τελευταία 40 χρόνια. «Όταν κάναμε λόγο για κρίση στην αγορά πριν 20 χρόνια εννοούσαμε σταθερότητα των τιμών. Σήμερα βρισκόμαστε μπροστά σε φαινόμενα υποχώρησης των τιμών» επισήμανε χαρακτηριστικά βετεράνος μεσίτης ο οποίος δραστηριοποιείται στην αθηναϊκή αγορά από τις αρχές της δεκαετίας του ΄70.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 06:19

Mία πηγή ζήτησης που έχει εκδηλωθεί τα τελευταία στην ελληνική αγορά ακινήτων θα μπορούσε να στηρίξει την αγορά ακόμα και στην περίοδο κρίσης κινδυνεύει να χαθεί. Πρόκειται για την καινούργια «δεξαμενή» ζήτησης που προέρχεται από κατοίκους χωρών της Ανατολικής Ευρώπης και κυρίως από τις γειτονικές χώρες –Βουλγαρία, Σκόπια- οι οποίοι ήδη έχουν αρχίσει να κάνουν αισθητή την παρουσία τους στην αγορά της Βορείου Ελλάδος. «Το στοίχημα για την ελληνική είναι τεράστιο και δεν μπορεί κανείς ούτε να το αγνοήσει ούτε και να το υποβαθμίσει. Αν πιστεύουμε ότι η ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας μπορεί να μπει σε διαδικασία μεγέθυνσης εκμεταλλευομένη τη δυνητική ζήτηση που θα προέλθει από τους κεντροευρωπαίους που βρίσκονται σε συντάξιμη ηλικία τότε δεν θα πρέπει να γυρίσουμε την πλάτη στις γειτονικές αγορές οι οποίες και οικονομικό δυναμισμό εμφανίζουν αλλά και –το σημαντικότερο- μπορούν να καθορίσουν την επενδυτική τους συμπεριφορά με βάση την παραδοχή της γεωγραφικής εγγύτητας τους με την Ελλάδα. .» τονίζει μεσίτης της Βόρειας Ελλάδας. «Η παρουσία των ελληνικών τραπεζών αλλά και των κατασκευαστικών στις βαλκανικές αγορές καθιστά το εγχείρημα πού πιο εύκολο σε σχέση με το παρελθόν. Και αυτό γιατί ήδη οι θυγατρικές real estate πολλών ελληνικών πιστωτικών ιδρυμάτων έχουν ήδη αρχίσει να δραστηριοποιούνται στις σημαντικότερες βαλκανικές αγορές . Επίσης από την άλλη πλευρά στους υποψήφιους αγοραστές παρέχεται η δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης είτε από την θυγατρική –που έχει τοπική παρουσία- είτε από την μητρική που βρίσκεται στην Ελλάδα. Το πρόβλημα όμως εντοπίζεται ότι η δραστηριότητα τους είναι επικεντρωμένη στην προώθηση του βαλκανικού προϊόντος στην ελληνική αγορά και δευτερευόντως στις τοπικές αγορές. Αντίθετα η προσπάθεια να προωθηθούν ελληνικά ακίνητα στις συγκεκριμένες αγορές είναι ιδιαίτερα υποτονική. Ανάλογη , στρατηγική ακολουθούν και ελληνικές εταιρίες παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών με βαλκανική παρουσία καθώς το ζητούμενο και για αυτές είναι η προώθηση σε Έλληνες επενδυτές –κυρίως-βουλγαρικών και ρουμάνικών ακινήτων. Σημειώνεται ότι τον τελευταίο χρόνο έχουν αρχίσει να πραγματοποιούνται σημαντικές αγορές σερβικών ακινήτων από ελληνικά κεφάλαια.