Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:29

Αν ψάχνετε για ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων σίγουρα δεν θα πρέπει να περιοριστείτε στα στενά όρια του νομού Αττικής. Η ελληνική αγορά βρίθει προκλήσεων οι οποίες όμως για να μετουσιωθούν σε κέρδος θα πρέπει να εντοπισθούν. Οι μέθοδοι που ακολουθούν οι ειδικοί της αγοράς είναι πολλοί αλλα σε περιπτώσεις στις οποίες θα πρέπει να μελετηθούν αγορές για τις οποίες τα στατιστικά στοιχεία είναι από περιορισμένα έως ανύπαρκτα ο καλύτερος οδηγός είναι το παρελθόν. Με απλά λόγια αν μελετηθεί η συμπεριφορά της αγοράς –και κυρίως- η ζήτηση των προηγούμενων χρόνων τότε μπορούν να εξαχθούν ιδιαίτερα χρήσιμα συμπεράσματα και για την πορεία στα επόμενα χρόνια. Από την ανάλυση των στοιχείων που αφορούν την οικονομική συμπεριφορά των αγοραστών ακινήτων και συγκεκριμένα από τις μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα που αφορούν: - Την ζήτηση που εκδηλώνεται τόσο σε τοπικό επίπεδο όσο και για επιμέρους κατηγορίες ακινήτων. - Το επίπεδο των τιμών που είναι διατεθειμένοι να καταβάλλουν οι αγοραστές προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο. - Την προέλευση της ζήτησης δηλαδή αν προέρχεται από τις τοπικές αγορές ή αν πρόκειται για υποψήφιους αγοραστές από άλλες περιοχές είτε της χώρας είτε του εξωτερικού. - Την δυνατότητα άμεσης εξόδου από την επένδυση αφού όσο πιο δυναμική Είναι μία αγορά τόσο πιο εύκολα επιτυγχάνεται η ρευστοποίηση του προϊόντος . Από την ανάλυση των στοιχείων που έκανε η PROPERTY LTD και τα οποία αφορούν την εξέλιξη των μεταβιβάσεων ακινήτων σε ολόκληρη την Ελλάδα μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο προκύπτει με τον πλέον σαφή τρόπο ότι το «κρυφό χαρτί» της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι κρυμμένο στις λεγόμενες περιοχές εξοχικής κατοικίας Οι νομοί Κυκλάδων, Χαλκιδικής και Λασιθίου εμφανίζουν τη μεγαλύτερη δυναμικότητα σε σχέση με τον πληθυσμό στην αγορά ακινήτων μεταξύ των 54 νομών της χώρας. Αναλυτικότερα, στις Κυκλάδες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που αναλογούν σε κάθε κάτοικο ήταν τριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας, στη Χαλκιδική υπερδιπλάσιες και στο Λασίθι κατά 60% υψηλότερες. Για να εκτιμηθεί η δυναμική που παρουσιάζουν οι διοικητικές περιφέρειες της χώρας στην αγορά ακινήτων χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών που αφορούν τους φόρους των μεταβιβάσεων των ακινήτων που εισπράχθηκαν στη διάρκεια του 2002. Σημειώνεται ότι οι φόροι των μεταβιβάσεων εξαρτώνται τόσο από το πλήθος των μεταβιβάσεων όσο και από τις αντικειμενικές αξίες. Έτσι, για να εκτιμήσουμε το πλήθος των μεταβιβάσεων, αποπληθωρίσαμε το ποσό των φόρων με τη μέση αντικειμενική αξία των ακινήτων κάθε νομού. Για να αποφευχθεί η επίδραση που ασκούν οι «ακριβές» ζώνες, αντί του μέσου όρου χρησιμοποιείται η «διάμεσος» αντικειμενική αξία των ακινήτων για όλες τις ζώνες που ανήκουν σε έναν δήμο. Με τον όρο «διάμεσος» αντικειμενική αξία εννοούμε εκείνη την αντικειμενική μέχρι την οποία έχουμε το 50% των αντικειμενικών αξιών των ζωνών ενός δήμου και πάνω από αυτήν το υπόλοιπο 50%. Έτσι, η μέση αντικειμενική αξία κάθε νομού προέκυψε από τον μέσο αριθμητικό των επιμέρους «διάμεσων» αντικειμενικών αξιών. Η απλή διαίρεση των φόρων μεταβιβάσεων με τη μέση αντικειμενική αξία έδωσε μια εκτίμηση του όγκου των μεταβιβάσεων στους 54 νομούς της χώρας. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι όσον αφορά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, η Νομαρχία Αθηνών αντιπροσωπεύει το 28,3% του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά το έτος 2002. Ακολουθούν με σημαντική διαφορά η Νομαρχία Θεσσαλονίκης με ποσοστό 9,8%, η Νομαρχία Ανατολικής Αττικής με 4,9%, ο Νομός Κυκλάδων με 3,3%, ο Νομός Αχαΐας με 3,2% και η Νομαρχία Πειραιώς με 3,1%. Οι έξι αυτές περιφέρειες συγκεντρώνουν το 52,7% του συνόλου των μεταβιβάσεων ακινήτων της χώρας. Ακολουθούν 21 νομοί με ποσοστά που κυμαίνονται από 1% (Νομός Ροδόπης) έως 2,5% (Νομός Χαλκιδικής), ενώ 27 νομοί συμμετέχουν στο σύνολο των μεταβιβάσεων της χώρας με ποσοστά κάτω του 1%. Όμως, η δυναμικότητα ενός νομού στην αγορά ακινήτων εξαρτάται, εκτός από το πλήθος των μεταβιβάσεων, και από τη σχέση που υπάρχει μεταξύ του αριθμού των μεταβιβάσεων και του πληθυσμού του νομού. Με άλλα λόγια, η δυναμικότητα είναι ένα σχετικό μέγεθος που εκφράζεται από τη σχέση (όγκος μεταβιβάσεων) / (πληθυσμό) και αποτελεί έναν δείκτη που μετράει τις κατά «κεφαλήν» μεταβιβάσεις ακινήτων. Έτσι, διαιρώντας τον αριθμό των μεταβιβάσεων σε κάθε νομό με τον πληθυσμό σύμφωνα με την τελευταία απογραφή του 2001, προκύπτει ο δείκτης «Δυναμικής Αγοράς Ακινήτων» με βάση 100 την τιμή του δείκτη για το σύνολο της χώρας. Από τα σχετικά στοιχεία προκύπτει ότι, σε σχέση με τον πληθυσμό, τη μεγαλύτερη δυναμική στην αγορά ακινήτων έχει ο Νομός Κυκλάδων με δείκτη 323,7%. Αυτό σημαίνει ότι στις Κυκλάδες το έτος 2002 οι μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν υπερτριπλάσιες από τον μέσο όρο του συνόλου της χώρας. Ακολουθεί ο Νομός Χαλκιδικής με δείκτη 257,7% και ο Νομός Λασιθίου με 162,5%. Στις επόμενες θέσεις βρίσκονται δεκαέξι νομοί με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 101,5% (Νομός Θεσσαλονίκης) έως 148,5% (Νομός Κεφαλληνίας). Συνολικά, υψηλή δυναμικότητα, δηλαδή με τιμή δείκτη άνω του 100%, εμφανίζουν δεκαεννιά περιφέρειες. Ακολουθούν είκοσι νομοί με σχετικά χαμηλή δυναμικότητα, δηλαδή με δείκτη κινητικότητας στην αγορά ακινήτων κάτω από 100%, που οι δείκτες κυμαίνονται από 71% (Νομός Ιωαννίνων) έως 98,9% (Νομός Ροδόπης). Τέλος, δεκαπέντε νομοί εμφανίζονται πιο αδύναμοι στην αγορά ακινήτων, με δείκτη δυναμικότητας που κυμαίνεται από 31,2% (Νομός ΄Αρτης) έως 68,6% (Νομός Γρεβενών). Η παραπάνω ιεράρχηση, τουλάχιστον όσον αφορά τις πιο δυναμικές περιοχές, ήταν αναμενόμενη. Στις Κυκλάδες, τη Χαλκιδική και την Κρήτη σημειώνεται τα τελευταία χρόνια σημαντική τουριστική ανάπτυξη με αποτέλεσμα να χτίζονται πολλά νέα συγκροτήματα ενώ ταυτόχρονα υπάρχει έντονη ζήτηση για κατοικίες τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό. Η παρουσία των πιο πάνω περιοχών στις δέκα πιο δυναμικές αγορές είναι δικαιολογημένη. Το ίδιο παρατηρείται και στους νομούς Κεφαλληνίας, Αργολίδας και Δωδεκανήσου. Έτσι, οι επτά από τις δέκα πιο δυναμικές περιοχές στην αγορά ακινήτων είναι τουριστικές περιοχές. Οι λοιπές τρεις είναι, όπως αναμενόταν, οι τρεις νομαρχίες του Νομού Αττικής.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:29

Τελικά , το απόθεμα των αδιάθετων κατοικίων θα αποτέλεσει το μεγαλύτερο βαρίδι για την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, καθώς την τελευταία διετία όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά μέρα με την μέρα αυξάνεται. Στην πραγματικότητα, η απορρόφηση συναρτάται απο τρείς παράγοντες:

-απο την ροή τροφοδότησης της αγοράς με νέες κατοικίες

-απο την εξέλιξη των συναλλαγών

-απο την προσφορά μεταχειρισμένων διαμερισμάτων και τις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών.

Η πορεία της προσφοράς νέων κατοικιών παρά το γεγονός ότι καταγράφει πτώση δεν μηδενίζεται. Τι σημαίνει αυτό; Μπορεί την τελευταία τετραετία ο αριθμός των νέων κατοικιών που εισέρχονται προς πώληση στην αγορά να μειώνεται αλλά παρόλα αυτά δεν παύει να είναι μερικές δεκάδες χιλιάδες. Για φέτος εκτιμάται ότι σε φάση διάθεσης θα εισέλθουν άνω των 55.000 κατοικιών. Αυτό πρακτικά οδηγεί , στην παρούσα συγκυρία σε αύξηση των αδιάθετων κατοικιών. Προκειμένου να απορροφηθεί το απόθεμα αυτό θα πρέπει να αυξηθεί τουλάχιστον κατα 50% ο ρυθμός των μεταβιβάσεων. Στην αγορά όμως παρατηρείται πτώση κατά 50-60% σε σύγκριση με το 2007. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν η αγορά εξακολουθήσει να καταγράφει τους σημερινούς ρυθμούς μεταβολής των αγοραπωλησιών τότε για να απορροφηθεί το απόθεμα στην καλύτερη περίπτωση απαιτέίται μία τριέτία και με την προϋπόθεση ότι ο αριθμός των μεταχειρισμένων κατοικιών θα παραμείνει περίπου στα σημερινά επίπεδα .

Όμως στην αγορά καταγράφεται αύξηση του αριθμού των προσφερόμενων για πώληση μεταχειρισμένων κατοικιών με παράλληλη πτώση των τιμών τους γεγονός που τις καθιστά πιό ελκυστικές για τους υποψήφιους αγοραστές. Πρέπει όμως να σημειωθεί ότι ιδιαίτερα σημαντική είναι και η χωροταξική κατανομή του αποθέματος κατοικιών. Απο τα στοιχεία προκύπτει ότι ιδιαίτερα υψηλή συσσώρευση καταγράφεται στις αγορές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής , στην Δυτική Θεσσαλονίκη καθώς και σε περιφερειακές αγορές μεγάλων αστικών κέντρων της περιφέρείας. Η διαπίστωση αυτή οδηγεί στο συμπέρασμα ότι στις συγκεκριμένες αγορές η ανάκαμψη θα σημειωθεί σε δεύτερη φάση αφού θα έχει προηγηθεί η αγορά ωρίμων περιοχών με περιορισμένο απόθεμα νέων κατοικιών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:29

Ποιο είναι το στοιχείο εκείνο που χαρακτηρίζει μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση; Η περιορισμένη προσφορά θα απαντούσαν οι οικονομολόγοι ,που έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία των πωλητών να βρούν αγοραστή στο χρόνο που θέλουν και στην τιμή που θεωρούν ως συμφέρουσα. Αν και τα συμπτώματα αυτά κυριαρχούν στην σημερινή αγορά ακινήτων εντούτοις υπάρχουν «κόλπα» που διευκολύνουν τον πωλητή να καταστήσει το προς πώληση πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις. Από τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση :

1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα το καθιστά πιο ελκυστικό.

2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα.

3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α.

4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης . Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία.

5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης.

6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης.

7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια.

8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού.

9. Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο κόστος μεταβίβασης.

10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις ζητούμενες τιμές .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:29

Καινούργιο ή μεταχειρισμένο; Αυτό που συμφέρει είναι η πιο συνηθισμένη απάντηση. Όμως τι σημαίνει "συμφέρον" ; και σε πιό χρονικό ορίζοντα; Το realestatenews.gr προσπάθησε να συντάξει ένα κατάλογο ενεργειών που θα σας βοηθήσουν να αξιολογήσετε καλύτερα τις προσφορές.

1. Προσαρμογή στις ανάγκες και στην αισθητική:

Πολλοί κατασκευαστές είναι διατεθειμένοι να βοηθήσουν τους αγοραστές στο σχεδιασμό του ακινήτου ώστε ο χώρος να είναι προσαρμοσμένος στις προτιμήσεις τους. Για παράδειγμα , μπορεί συχνά να αποφασίσουν πού θα είναι το μπάνιο η να επιλέξουν δάπεδο ή διαλέξτε ή το χρώμα του σαλονιού . Όλα αυτά σε ενα σπίτι μεγαλύτερης ηλικίας κοστίζουν . Για αυτό η σύγκριση θα πρέπει να γίνει με βάση και τον προϋπολογισμό μετατροπών και βελτιώσεων.

2. Σύγχρονες προδιαγραφές στην κατασκευή:

Ένας καινούργιο σπίτι έχει κατασκευαστεί με αυστηρότερους κανονισμούς προστασίας απο τους σεισμούς. Επίσης πολλά απο αυτά εξασφαλίζουν καλύτερους όρους μόνωσης και ενεργειακής εξοικονόμησης πχ διπλά τζάμια , προσαρμοσμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο κ.α. Φυσικά σε ένα παλαιότερο σπίτι όλα αυτά μεταφράζονται σε επιπλέον δαπάνες . Απο την άλλη πλευρά, δεν προσφέρουν όλα τα καινούργια σπίτια αυτά τα πλεονεκτήματα και για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να ζητήσετε απο τον κατασκευαστή αναλυτικές πληροφορίες για το τρόπο κατασκευής του κτιρίου.

3. Ενεργειακή προσαρμογή :

Πολλές σύγχρονες κατασκευές στοχεύουν στο να συμβάλλουν στην εξοικοκόμηση ενέργειας με αποτέλεσμα να περιορίζονται οι μηνιαίες δαπάνες . Αυτό σίγουρα δεν ισχύει για τα παλαιά σπίτια. Επομένως , η εξοικονόμηση είναι ΚΕΡΔΟΣ σε μακροχρόνια βάση. Οι ιδιοκτήτες των υπαρχόντων σπιτιών μπορούν πάντα να κάνουν ενεργειακά φιλικό το σπίτι τους αλλά αυτή η διαδικασία μπορεί να είναι δαπανηρή .

4. Λιγότερες επισκευές :

Τα καινούργια σπίτια τις περισσότερες φορές χρειάζονται λιγότερα χρήματα για επισκευές τουλάχιστον την πρώτη πενταετια σε σύγκριση με ένα σπίτι 20 ετών.