Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:35

Το προβληματισμό τους ,για το κατά πόσο θα υλοποιηθούν οι προσδοκίες για αύξηση των επενδύσεων σε εξοχική κατοικία μέσω της ζήτησης που θα εκδηλωθεί μετά την ανάκαμψη της ευρωπαϊκής οικονομίας από δυτικοευρωπαίους μέσης και μεγάλης ηλικίας διατύπωναν μετά τις πρόσφατα δημοσιεύματα στελέχη εταιριών της αγοράς ακινήτων. «Το πρόβλημα αυτή τη στιγμή δεν βρίσκεται στο προϊόν αλλά στα δίκτυα διανομής και διάθεσης. Παρά τις νομικές δυσκολίες που αφορούν στο χωροταξικό και στο φορολογικό πλαίσιο κάθε χρόνο εξακολουθούν να κτίζονται σε ολόκληρη την Ελλάδα χιλιάδες εξοχικές κατοικίες οι οποίες διοχετεύονται στη συντριπτική τους πλειοψηφία είτε σε έλληνες είτε σε αλλοδαπούς επισκέπτες οι οποίοι βρίσκονται στη χώρα μας ως τουρίστες και όχι ως υποψήφιοι αγοραστές» τόνιζαν χαρακτηριστικά οι ίδιοι παράγοντες και συμπλήρωναν: «Το πρόβλημα με την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας είναι ότι αυτή τη στιγμή δεν υφίσταται ως προϊόν στις μεγάλες αγορές της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης λόγω ανυπαρξίας πολιτικής και προώθησης τόσο της Ελλάδας όσο και του προϊόντος. Αν κάποιος θελήσει να συγκρίνει τις προωθητικές ενέργειες των ισπανών με ότι έχει γίνει για την ελληνική αγορά στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας το δίχως άλλο θα νοιώσει όχι μόνο απογοήτευση αλλά και απαισιοδοξία για τις προοπτικές.» Πρέπει να σημειωθεί ότι από τη δεκαετία του ΄80 η προσδοκία τόσο των μεσιτών όσο και των κατασκευαστών ήταν η προσέλκυση των δυτικοευρωπαίων συνταξιούχων προβάλλοντας την εικόνα του «αιώνιου καλοκαιριού». Όμως στην πραγματικότητα σήμερα το ποσοστό των ευρωπαίων αγοραστών εξοχικών κατοικιών δεν ξεπερνά το 10% του ετήσιου τζίρου της αγοράς γεγονός που δεν είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό για την αποδοχή του ελληνικού «προϊόντος» από τις καταναλωτές του εξωτερικού. «Όπως διαμορφώνεται η κατάσταση με τις μεγάλες επενδύσεις πραγματοποιούνται από οικονομικούς κολοσσούς το μόνο σίγουρο είναι ότι αργά ή γρήγορα οι μικροί κατασκευαστές αλλά και οι εταιρίες διαμεσολάβησης θα βρεθούν εκτός αγοράς. Και αυτό θα συμβεί γιατί όλα τα δίκτυα προώθησης ,προβολής και διαμεσολάβησης θα αναπτυχθούν από τους μεγάλους οι οποίοι έτσι θα εξελιχθούν σε κυρίαρχους του παιγνιδιού»

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:35

Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων . Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλι της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χρονικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους 18 μήνες δείχνουν ότι η πτώση δεν είναι γενικευμένη ενώ αντίθετα σε αρκετές περιοχές καταγράφηκαν και αυξήσεις. Στις περιοχές που οι τιμές εμφανίστηκαν να υποχωρούν η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία. Αυτό σημαίνει ότι αν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει επενδύστε τώρα.

3η. Τελικά θα πέσουν οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών , ανάλογη με εκείνη που καταγράφηκε στην αγορά των ΗΠΑ και της Μεγάλης Βρετανίας μάλλον θα απογοητευτείτε. Η ελληνική αγορά είναι αρκετά ασφαλής , αφού το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στο συνολικό απόθεμα ακινήτων είναι πολύ χαμηλό (δεν ξεπερνά το 20%) ενώ οι δείκτες δανεισμού των εταιριών που ασχολούνται με την κατασκευή κατοικίας περιορισμένοι.

4η . Από την έρευνα αγορά προκύπτει ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελές είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αν διασφαλιστεί ο κίνδυνος αυτός τότε η συγκεκριμένη κίνηση μπορεί να αποδειχτεί τουλάχιστον εύστοχη.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Άλλωστε αυτό είναι ένα επιχείρημα που προβάλλουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αιτιολογήσουν την διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου ; Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρών γραφείων μεγάλης ηλικίας. Οι δείκτες διαθεσιμότητες που δείχνουν τον αριθμό των κενών ακινήτων αυτής της κατηγορίας συνεχώς επιδεινώνονται. Φυσικά αν υπάρχει ήδη μισθωτής ο επενδυτικός κίνδυνος περιορίζεται αισθητά.

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου . Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλισθεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη την διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει περαιτέρω; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Επομένως αν η εγχώρια ζήτηση περιορισθεί τότε αυτό θα έχει επιπτώσεις και στην εξοχική κατοικία. Αυτό όμως που θα πρέπει να τονιστεί είναι η ύπαρξη σημαντικού αδιάθετου αποθέματος σε πολλά τουριστικά θέρετρα.

10η. Ποιο είναι το μυστικό για μία πετυχημένη αγορά; Η προσεκτική έρευνα και η ΤΥΧΗ.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:35

Θέλετε να πουλήσετε το σπίτι σας; Αν ναι μη αγνοήσετε τις τρείς επισημάνσεις:

Σκεφτείτε όπως ο αγοραστής Δείτε τα σπίτια της περιοχής που προσφέρονται προς. Αυτές οι κατοικίες είναι ο ανταγωνισμός , και εσείς πρέπει να πείσετε τον υποψήφιο για τα συγκριτικά πλεονεκτήματα του δικού σας σπιτιού..

Ζητήστε τη σωστή τιμή Αυτή τη στιγμή μέσος χρονος πώλησης ενός σπιτιού φτάνει τους 10 μήνες. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές έχουν αφθονία των σπιτιών για να διαλέξετε. Μην ξεκινήσετε με μια υψηλή αρχική τιμή πώλησης . Οι αγοραστές ξέρουν ότι σε μια κάτω αγορά , η αρχική τιμή δεν λέει και πολλά . Μια μελέτη δείχνει ότι τα σπίτια που υφίστανται σημαντικές μεταβολές στην τιμή να αργούν να πουληθούν και τις περισσότερες φορές αυτό γίνεται σε πολύ πιεσμένη τιμή.

Να είναι έτοιμη η αντιπροσφορά Οι περισσότεροι πιθανοί αγοραστές αυτές τις ημέρες ξεκινούν με προσφορές που αγγίζουν τα όρια του εξευτελιστικού. Μη προσβληθείτε όταν την ακούσετε. Ξεκινήστε τις διαπραγματεύσεις και έχετε υπομονή αφού πλέον ο χρόνος διαπραγμάτευσης έχει επιμηκυνθεί. Για αυτό κάντε μια λογική αντιπροσφορά , και περιμένετε ...

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:35

Σίγουρα η αγορά ακινήτων δεν περνά τις καλύτερες στιγμές της. Πέφτουν κατακόρυφα οι τιμές των κατοικιών , ο πλούτος των ιδιοκτητών συμπιέζεται και οι τράπεζες αρνούνται στεγαστικά δάνεια για να τονώσουν τη ζήτηση. Πότε θα έλθει η ανάκαμψη; Άγνωστο . Αλλά υπάρχουν κάποια σημάδια που μπορούν να σας δώσουν ασφαλείς ενδείξεις για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μίας περιοχής και για την δυναμική της, Οι βασικοί δείκτες-σημάδια που μπορούν να παρέχουν αυτές τις ενδείξεις είναι :

1. Δανειοδοτήσεις Πρόκειται για την δυνατότητα ένός μέσου δανειολήπτη να έχει πρόσβαση σε στεγαστικό δάνειο. Αν και στην Ελλάδα δεν υπάρχουν τέτοια στατιστικά στοιχεία εντούτοις μπορείτε να συγκεντρώσετε ασφαλείς ενδείξεις ρωτώντας τον υπεύθυνο στεγαστικής πίστης της σημαντικότερης τράπεζας της περιοχής, Όσο πιό πολλά δάνεια ζητούνται και παρέχονται τόσο πιο θετικές είναι οι ενδείξεις για την προσιτότητα της περιοχής.

2. Υπάρχουσες κατοικίες Πωλήσεις Ο αριθμός των πρόσφατα πωληθέντρων κατοικιών είναι ένας ασφαλής δείκτης για την εμπορικότητα της περιοχής. Και στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχουν επίσημα στατιστικά στοιχεία πέραν των μετρήσεων του PROPINDEX. Ενας σχετικά ασφαλής τρόπος προσέγγισης είναι η καταγραφή πόσων διαμερισμάτων απο τις νέες πολυκατοικίες κατοικείται.

3. Ζήτηση Για να έχετε μία εικόνα τη ζήτησης θα πρέπει στην έρευνα αγοράς που κάνετε να καταγράψετε πόσο γρήγορα σχίζονται τα πωλητήρια και τα ενοικιαστήρια που αναρτώνται στα κεντρικά σημεία της αγοράς της συγκεκριμένης περιοχής. Επίσης ο συνδυασμός των κινήσεων της πρώτης και της δεύτερης κίνησης.

4. Τα υπόλοιπα και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων Η Τράπεζα της Ελλάδος συλλέγει στοιχεία για την εκταμίευση στεγαστικών δανείων καθώς και για την εξέλιξη των επιτοκίων. Αν και τα στοιχεία αυτά δεν έχουν χωροταξική κατανομή εντούτοις μπορούν να δώσουν μία αρκετά ασφαλή εικόνα για την γενικότερη δυναμική της αγοράς κατοικίας. Για παράδειγμα τα πρόσφατα στοιχεία για τα στεγαστικά δάνεια εμφανίζουν επιβράδυνση των εκταμιεύσεων που σημαίνει ότι η δυναμική της αγοράς είναι αρνητική

5. Νέες κατοικίες /Δείκτης οικοδομικής δραστηριότητας Ο σχετικός δείκτης κατασκευάζεται απο την Στατιστική Αρχή και καλύπτει το σύνολο της Ελλάδας σε επίπεδο περιφερειών. Πτώση του αριθμού αδειών δείχνει επενδυτική ύφεση και αρνητικές προσδοκίες όσο αφορά στην ζήτηση απο τους κατασκευαστές.