Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Σε ποιά κατάσταση είναι σήμερα η αγορά κατοικίας. Μήπως τα σημάδια ανάκαμψης είναι τόσο μακρυά και για αυτό δεν μπορούμε να τα δούμε; Είναι η ώρα για αγορά ή θα πρέπει να δούμε τα χειρότερα; Αμείλικτα ερωτήματα που δυστυχώς δεν μπορεί κανείς να δώσει μία πειστική απάντηση αφού στην πραγματικότητα το οικονομικό περιβάλλον είναι τόσο ρευστό ώστε κάθε πρόβλεψη να είναι παρακινδυνευμένη. Παρόλα αυτά υπάχουν κάποια σημάδια τα οποία πρέπει να τα πάρουμε όλοι σοβαρά υπόψη αφού δείχνουν τις μελλοντικές τάσεις της αγοράς.

Τιμές και Πληθωρισμός.

Το 2009 διακόπηκε μία "συνήθεια" που είχε ξεκινήσει απο τα μέσα της δεκαετίας του ΄80. Οι τιμές πώλησης κατοικιών μεταβάλλονταν ταχύτερα απο τον πληθωρισμό. Απο το 2009 όμως οι μεταβολές του πληθωρισμού είναι υψηλότερες αφού οι τιμές των ακινήτων μειώνονται. Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γινει στις ΗΠΑ , η φάση αυτή διαρκεί έως και 3 χρόνια και μετά η αγορά εισέρχεται σε μία φάση που οι τιμές των κατοκιών μεταβάλλονται με το ρυθμό του πληθωρισμού. Τότε είναι που ξεκινά η διαδικασία υπερθέρμανσης της αγοράς με τις τιμές των κατοκιών να αυξάνονται περισσότερο απο ότι ο πληθωρισμός. Συνήθως για την έκρηξη αυτή απιτείται μία εξωγενής παρέμβαση. Για παράδειγμα στην Ελλάδα η άνοδος των τιμών στα μέσα της δεκαετίας τους ΄80 συνδυάστηκε με τις φολογικές ελαφρύνσεις και την καθιέρωση των επιδοτούμενων δανείων. Στις ΗΠΑ η έκρηξη της ζήτησης ήταν σε άμεση συνάρτηση με την μείωση των επιτοκίων. Σημειώνεται ότι το 2000 η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ ξεκίνησε μια τριετή εκστρατεία για τη μείωση των βασικών επιτοκίων από 6,5% έως 1%, που επηρέασε ανάλογα και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων .

Καλά όλα αυτά αλλά αν δεν υπάρχουν χρήματα;

Οι οικονομολόγοι συνηθίζουν να συσχετίζουν την τιμή κατοκιών με το εισόδημα . Σε περιόδους υπερθερμανσης της αγοράς η σχέση εισοδήματος προς την τιμή της κατοικίας λειτουργεί υπερ των τιμών των κατοικιών. Όταν η τάση αυτή αντιστραφεί τότε αυτό σημαίνει ότι έρχεται αύξηση της . Για να το πούμε πιό απλά σε μία φυσιολογική φάση της οικονομιας η τιμή ανα τετραγωνικό μέτρο σε μία περιοχή είναι 3.000 ευρώ και το μεσο ετήσιο εισόσημα 30.000 ευρώ. Τότε η αναλογία τιμής προς εισόδημα 10% . Η αναλογία αυτή διατηρείται σταθερή γαι 2 χρόνια και στην συνέχεια διαμορφώνεται σε 12%,15%... Αυτό είναι το πρώτο σημάδι της φούσκας. Στην συνέχεια όταν η φούσκα σπάσει τότε το ποσοτό αυτό μειώνεται και φθάνει στο αρχικό 10%. Απο κεί και πέρα όσο συνεχίζεται η επιδείνωση τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες να σταματήσει η κρίση και να ξεκινήσει η διαδικασία της ανάκαμψης. Ανάλογη προσέγγιση μπορεί να γίνει με την συσχέτιση των τιμών πώλησης με τις τιμές των ενοικίων.

Ενοίκια

Όσο αυξάνεται το ενοίκιο ως ποσοστό της τιμής τόσο πιο ελκυστική γίνεται η αγορά. Πρέπει να σημειωθεί ότι η προσέγγιση αυτή μπορεί να εφαρμοστεί και σε τοπικό επίπεδο ώστε να διαπιστώσει κανεί πόσο ελκυστική και ελπιδοφόρα είναι μία περιοχή σε σχέση με κάποια άλλη. Τώρα ποιά είναι η σημερινή εικόνα της αγοράς; Η μεν σχέση εισοδήματος προς τιμή πώλησης είναι περίπου αμετάβλητη , ενώ η σχέση ενοικίων προς τιμή πώλησης γέρνει υπερ των ενοικίων αλλά και οι διαφοροποιήσεις ειναι οριακές. Τι σημαίνει αυτό; Υπομονη...

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Υπάρχει κρίση στην αγορά κατοικίας . Ναι αλλά υπάρχουν και χιλιάδες άνθρωποι που ΘΕΛΟΥΝ να αγοράσουν σπίτι και δεν είναι αποκλεισμένοι απο τον τραπεζικό δανεισμό. Για αυτούς -και όχι μονο- προσπαθήσαμε να συντάξουμε ένα μικρό οδηγό αγοράς.

1. Μπορώ να κάνω μία προσφορά που είναι πολύ χαμηλότερο από την τιμή που ζητά ο ιδιοκτήτης;

Ναι. Αν πραγματικά θέλετε το σπίτι το οποίο είναι σε πολύ υψηλή τιμή κάντε την προσφορά σας. Μπορεί να εκπλαγείτε από την απάντηση του πωλητή. Στην πραγματικότητα, οι αγοραστές μπορεί να πάνε χαμηλότερα ακόμα και 25% όπως δείχνει η πρόσφατη εμπειρία. Όμως ,πριν κάνετε την προσφορά, τις τιμές που "παίζουν" στην συγκεκριμένη αγορά Στη συνέχεια, εάν αποφασίσετε να κάνετε μία προσφορά που είναι σημαντικά χαμηλότερη από την τιμή που ζητά η πωλητής μπορείτε να κουβεντιάσετε μα βάση τα ισχύοντα τόσο στην αγορά όσο και στα οικονομικά σας και να του αιτιολογήσετε την χαμηλότερη τιμή.

2. Πώς μπορώ να δώ ποιό και πόσο δάνειο με συμφέρει;

Προσφέρονται δύο βασικές κατηγορίες δανείων : σταθερό και κυμαινόμενο επιτόκιο. Και στις δύο περιπτώσεις το ποσοστό της δική σας συμμετοχής μπορεί να επηρεάσει και το επιτόκιο που πληρώνετε την τράπεζα .

Με σταθερό επιτόκιο

Ένα σταθερό επιτόκιο δεν αλλάζει κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου, και δεν έχει σημασία αν τα επιτόκια μεταβάλλονται στην ελεύθερη αγορά. Πολλοί άνθρωποι αισθάνονται πιο άνετα με σταθερό επιτόκιο, επειδή γνωρίζουν τις μηνιαίες πληρωμές θα παραμείνουν σταθερές . Το μειονέκτημα είναι ότι πληρώνετε για αυτή την "ηρεμία": Οι δανειστές χρεώνουν ένα υψηλότερο επιτόκιο με σταθερό επιτόκιο Γιατί; Επειδή αν φύγουν πρός τα πάνω τα επιτόκια , χάνουν την ευκαιρία να κάνουν περισσότερα κέρδη απο τα κεφάλαια που σας έχουν δανείσει. Το δάνειο σταθερού διαρκεί συνήθως έως και 30 χρόνια. Ένα σταθερό επιτόκιο έχει περισσότερο νόημα για αυτούς που σχεδιάζουν να παραμείνουν στο νέο σπίτι τους για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Κυμαίνομενο επιτόκιο

Μπορεί να προσφέρει ένα χαμηλότερο επιτόκιο αλλά ο δανειολήπτης είναι εκτεθειμένος στα καπρίτσια της αγοράς. Μπορεί όμως να καθορίσετε το εύρος της μεταβολής των επιτοκίων ενώ υπάρχει και η λύση της αναχρηματοδότησης αλλά θα πρέπει να ξέρετε απο την αρχή τους όρους.Υπάρχει τέλος και η λύση να παραμείνει σταθερό για κάποιο χρονικό διάστημα πχ 3-5 χρόνια και μετα να μεταβληθεί σε κυμαινόμενο. Προσοχή , στα δάνεια που προσφέρουν στην αρχή χαμηλότερη δόση με κεφαλαιοποίηση της διαφοράς.

3. Πώς μια τράπεζα αποφασίζει εάν θα δώσει το δάνειο ;

Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που υπεισέρχονται στην απόφαση της τράπεζας. Για παράδειγμα πόσο καιρό δουλεύετε στη ίδια δουλειά , ο συνολικός δανεισμός σας κ.α. Το πιο σημαντικό όμως, είναι η ικανότητά σας να ανταποκρίθείτε στις υποχρεώσεις σας σε αυτούς. Αυτό είναι συνάρτηση του εισοδήματός σας και του χρέους. Γενικά το συνολικό ποσοστό που αποδέχεται η τράπεζα για πληρωμές δανείων κινείται στα επίπεδα του 40%.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Τελικά , το απόθεμα των αδιάθετων κατοικίων θα αποτέλεσει το μεγαλύτερο βαρίδι για την ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας, καθώς την τελευταία διετία όχι μόνο δεν περιορίζεται αλλά μέρα με την μέρα αυξάνεται. Στην πραγματικότητα, η απορρόφηση συναρτάται απο τρείς παράγοντες:

-απο την ροή τροφοδότησης της αγοράς με νέες κατοικίες

-απο την εξέλιξη των συναλλαγών

-απο την προσφορά μεταχειρισμένων διαμερισμάτων και τις προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών.

Η πορεία της προσφοράς νέων κατοικιών παρά το γεγονός ότι καταγράφει πτώση δεν μηδενίζεται. Τι σημαίνει αυτό; Μπορεί την τελευταία τετραετία ο αριθμός των νέων κατοικιών που εισέρχονται προς πώληση στην αγορά να μειώνεται αλλά παρόλα αυτά δεν παύει να είναι μερικές δεκάδες χιλιάδες. Για φέτος εκτιμάται ότι σε φάση διάθεσης θα εισέλθουν άνω των 55.000 κατοικιών. Αυτό πρακτικά οδηγεί , στην παρούσα συγκυρία σε αύξηση των αδιάθετων κατοικιών.

Προκειμένου να απορροφηθεί το απόθεμα αυτό θα πρέπει να αυξηθεί τουλάχιστον κατα 50% ο ρυθμός των μεταβιβάσεων. Στην αγορά όμως παρατηρείται πτώση κατά 50-60% σε σύγκριση με το 2007. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν η αγορά εξακολουθήσει να καταγράφει τους σημερινούς ρυθμούς μεταβολής των αγοραπωλησιών τότε για να απορροφηθεί το απόθεμα στην καλύτερη περίπτωση απαιτέίται μία τριέτία και με την προϋπόθεση ότι ο αριθμός των μεταχειρισμένων κατοικιών θα παραμείνει περίπου στα σημερινά επίπεδα . Όμως στην αγορά καταγράφεται αύξηση του αριθμού των προσφερόμενων για πώληση μεταχειρισμένων κατοικιών με παράλληλη πτώση των τιμών τους γεγονός που τις καθιστά πιό ελκυστικές για τους υποψήφιους αγοραστές.

Πρέπει όμως να σημειωθεί ότι ιδιαίτερα σημαντική είναι και η χωροταξική κατανομή του αποθέματος κατοικιών. Απο τα στοιχεία προκύπτει ότι ιδιαίτερα υψηλή συσσώρευση καταγράφεται στις αγορές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής , στην Δυτική Θεσσαλονίκη καθώς και σε περιφερειακές αγορές μεγάλων αστικών κέντρων της περιφέρείας. Η διαπίστωση αυτή οδηγεί στο συμπέρασμα ότι στις συγκεκριμένες αγορές η ανάκαμψη θα σημειωθεί σε δεύτερη φάση αφού θα έχει προηγηθεί η αγορά ωρίμων περιοχών με περιορισμένο απόθεμα νέων κατοικιών.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 23:40

Στην Ανατολική Αττική παρατηρήθηκε συγκέντρωση σημαντικού αποθέματος νεόδμητων κατοικιών για την πλειονότητα των περιοχών. Οι περιοχές των δυτικών προαστίων της Αττικής διαθέτουν στην πλειονότητά τους περιορισμένο απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων με εξαίρεση τους Δήμους Αγίων Αναργύρων, Αχαρνών και Πετρούπολης. Στα νότια προάστια της Αττικής στο υφιστάμενο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών είναι ομοιόμορφα κατανεμημένο στην πλειονότητά του σε όλη την έκταση της κάθε περιοχής. Τέλος, ο Πειραιάς και τα νοτιοδυτικά προάστια του Δήμου διαθέτουν σημαντικό απόθεμα νεόδμητων αναπτύξεων ομοιόμορφα κατανεμημένων σε όλη την έκταση της εκάστοτε περιοχής.