Μέχρι σήμερα, παρότι έχουν μεσολαβήσει πάνω από 12 μήνες εφαρμογής της σχετικής ρύθμισης στην Ελλάδα, οι αγορές ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί από πολίτες εκτός Ε.Ε. είναι ελάχιστες, τουλάχιστον με βάση τα όσα προκύπτουν από αναφορές μεσιτικών γραφείων και συμβούλων ακινήτων, καθώς το υπουργείο Ανάπτυξης έχει σταματήσει την ενημέρωση για την πορεία του προγράμματος εδώ και αρκετούς μήνες. Με βάση σχετική έρευνα της Ενωσης Μεσιτών Ακινήτων και Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), κατά τους πρώτους μήνες του έτους (στοιχεία έως το τέλος Μαΐου), μόλις το 3% των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν αφορούσε ξένους αγοραστές με στόχο τη λήψη άδειας παραμονής. Ειδικότερα, οι ξένοι αγοραστές κατοικιών στην Ελλάδα άγγιξαν το 28% του συνόλου. Εξ αυτών, το 14% αφορούσε αγορές από πολίτες εκτός Ε.Ε., από τους οποίους μόνο το 22% κινήθηκε για πολυτελείς κατασκευές, αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ, που δικαιούνται άδειας παραμονής.

Στον «χορό» με τις άδειες παραμονής εισέρχεται πλέον και η Ισπανία. Σύμφωνα με στοιχεία του ισπανικού συλλόγου συμβολαιογράφων, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι πλέον δυναμικές ομάδες αγοραστών στην αγορά κατοικίας προήλθαν από τις ΗΠΑ, την Κίνα και τη Ρωσία, άνθρωποι δηλαδή που επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής. Οι αγορές ακινήτων από Αμερικανούς σημείωσαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 89%, ενώ αυξήσεις της τάξεως του 83,1% και 62,6% καταγράφηκαν και από τους Κινέζους και Ρώσους αγοραστές αντίστοιχα. Μάλιστα, οι Ρώσοι αποτελούν πλέον την τρίτη μεγαλύτερη ομάδα ξένων αγοραστών συνολικά, με μερίδιο 8,4% του συνόλου των αγοραπωλησιών, πίσω από τους Βρετανούς (μερίδιο 13,8%) και τους Γάλλους (μερίδιο 10,5%). Οπως προκύπτει, η εισαγωγή της ρύθμισης για τη χορήγηση αδειών παραμονής σε πολίτες εκτός Ε.Ε., η οποία ξεκίνησε να εφαρμόζεται τον Σεπτέμβριο του 2013, έχει αρχίσει να αποδίδει καρπούς. Η μέση τιμή πώλησης κατοικιών προς ξένους αγοραστές διαμορφώθηκε σε 1.486 ευρώ/τ.μ.

Το υπουργείο Ανάπτυξης στην Αθήνα έχει σταματήσει εδώ και μήνες να δίνει στοιχεία για το πολυδιαφημισμένο ελληνικό πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», μέσω του οποίου προσφέρεται πενταετής άδεια παραμονής σε κατοίκους ξένων χωρών που θα επενδύσουν στην αγορά ακινήτου στη χώρα μας. Αντίθετα, οι Πορτογάλοι δηλώνουν πως η φετινή χρονιά θα είναι η καλύτερη από το 2008 για την αγορά κατοικίας. Όσο εμείς περιμένουμε τους Κινέζους να αγοράσουν τεσσάρι στα Μεσόγεια, στη Λισαβόνα πυκνώνουν οι φωνές για τον κίνδυνο φούσκας στις κατοικίες λόγω των ξένων επενδυτών.

Στην Ελλάδα κυκλοφορούν στοιχεία για δεκάδες ενδιαφερόμενους, αρκετοί από τους οποίους είναι ήδη κάτοχοι ακινήτων στη χώρα μας που θέλουν να επωφεληθούν εκ των υστέρων από την προσφορά πενταετούς παραμονής για τους ίδιους και μέλη της οικογένειας. Στην Πορτογαλία, σύμφωνα με δηλώσεις του επικεφαλής του τοπικού γραφείου της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Colliers International στη Wall Street Journal, έχουν δοθεί από τον Οκτώβριο του 2012 μέχρι σήμερα 1.100 «Χρυσές Βίζες», που οδήγησαν σε επενδύσεις 650 εκατ. ευρώ στην αγορά ακινήτων.

Κατά την πρόσφατη επίσκεψη του Κινέζου πρωθυπουργού Λι Κετσιάνγκ στην Ελλάδα οι Κινέζοι επανέλαβαν πως το ελληνικό πρόγραμμα για αγορά ακινήτων από ξένους υπηκόους πάσχει. Η κινεζική πλευρά δεν συμφωνεί με την απαίτηση να καταβληθεί πρώτα ολόκληρο το ποσό ώστε στη συνέχεια να εκδοθεί η βίζα. Εκφράζει επίσης ενστάσεις για τις διαδικασίες των ελληνικών τραπεζών στο άνοιγμα λογαριασμών από ξένους υπηκόους (τα ίδια είχαν μεταφέρει πρόσφατα οι Κινέζοι και στην ισπανική κυβέρνηση).

Εκτός από τις γνωστές ελληνικές αγκυλώσεις, στελέχη της αγοράς real estate επισημαίνουν πως αρκετοί ξένοι προτιμούν να αγοράσουν ακίνητα σε χώρες που προσφέρουν καλύτερες ευκαιρίες (εκπαίδευσης, διαμονής κ.λπ.) σε αυτούς και τα παιδιά τους. Ενίοτε μάλιστα πληρώνουν πολύ περισσότερα από τα 250.000 ευρώ που ζητάει η Ελλάδα για να τους παραχωρήσει πενταετή άδεια παραμονής.

Η Ελλάδα δεν διαθέτει σήμερα αξιόλογα και ποιοτικά συγκροτήματα κατοικιών που να απευθύνονται στη διεθνή αγορά. Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς ακινήτων, «αρκετοί ξένοι αγοράζουν μεμονωμένες κατοικίες υψηλής ποιότητας και αισθητικής, κυρίως σε ελληνικά νησιά. Όμως αδυνατούν να βρουν μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών, υψηλής ποιότητας, είτε σε αστικά κέντρα, είτε σε τουριστικές περιοχές της χώρας». Οι ίδιοι υπενθυμίζουν πως ενώ το θεσμικό πλαίσιο για την κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών έχει ψηφιστεί εδώ και σχεδόν τέσσερα χρόνια ανήκει στις ντουζίνες των νόμων που ουδέποτε εφαρμόστηκαν. Επιπλέον, παρά την τριετή προσπάθεια του Ταμείου Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), κανένα έργο κατασκευής συγκροτήματος παραθεριστικών κατοικιών δεν έχει ξεκινήσει.

Συνεπώς, ακόμα και μεγάλοι ξένοι όμιλοι, που συνήθως ενδιαφέρονται να αγοράσουν μεγάλο αριθμό κατοικιών (ή ολόκληρα συγκροτήματα) ώστε να τις μεταπωλήσουν στη συνέχεια σε πατριώτες τους, αδυνατούν να βρουν τέτοιο προϊόν στην Ελλάδα. Η πρόσφατη, πολύ δυσάρεστη εμπειρία του ομίλου Dolphin Capital στην Κύπρο, με την αποχώρηση της κινεζικής China Glory, που είχε αρχικά συμφωνήσει να αγοράσει το συγκρότημα 2.000 επαύλεων Venus Rock, δείχνει πως το παιχνίδι δεν είναι εύκολο

ΠΗΓΗ: Euro2day

Μήπως ήλθε η ώρα να μπεί και μία άλλη παράμετρος στο real estate; Ποιά; Μα η οικολογική παράμετρος φυσικά!. Οι περισσότεροι αναλυτές όταν αναφέρονται στην αγορά ακινήτων χρησιμοποιούν μία και μοναδική παράμετρο: την απόδοση. Ελάχιστοι είναι εκείνοι που βλέπουν την έννοια της απόδοσης σε άμεση συνάρτηση με την χρονική διάρκεια. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η μελέτη της επένδυσης τις περισσότερες των περιπτώσεων κινείται σε ένα αποστειρωμένο περιβάλλον το οποίο δεν λαμβάνει υπόψη -πορεία του χρόνου-ποιοτικές παραμέτρους όπως για παράδειγμα η περιβαντολλογική υποβάθμιση της περιοχής, τα ποσοστά παραβατικότητας της περιοχής ή και ακόμα η υποβάθμιση των υποδομών. Η απουσία των παραμέτρων αυτών οδηγεί με μαθηματική ακρίβεια όχι απλώς στην υποβάθμιση της επένδυσης αλλά και τις περισσότερες φορές στην απαξίωση της. Ας πάρουμε τους χώρους γραφείων . Πριν λίγες δεκαετίες η Ακαδημίας ήταν ότι είναι σήμερα η Κηφισίας. Όμως, η αλλαγή του περιβάλλοντος οδήγησε αργά αλλά σταθερά την κορωνίδα της αγοράς γραφείων σε υποβάθμιση και απαξίωση.
Ένα άλλο , πιό άμεσο παράδειγμα μπορεί να θεωρηθεί το σύγχρονο πρότυπο των εξοχικών αναπτύξεων το οποίο βασίζεται στην βιοηχανοποίηση του προϊόντος που βασίζεται στο συνδυασμό ξενοδοχειακών υποδομών , εξοχικής κατοικίας χωρίς αρχιτεκτονική ταυτότητα της περισσότερες φορές , εγκαταστάσεις γκολφ και ψυχαγωγίας γενικότερα και μία υποτυπώδης εμπορική υποδομή για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών. Το αποτέλεσμα μπορεί να το δεί κανείς στις ανάλογες αναπτύξεις που κατασκευάστηκαν στις ΗΠΑ κατά την διάρκεια της δεκαετίας του ΄60 και ΄70. Οι περισσότερες έχουν εγκαταλειφθει και έχουν μετατραπεί σε γκέτο Ο κίνδυνος και η ελληνική αγορά να παρασυρθεί σε τέοιους δύσβατους δρόμους είναι κάτι παραπάνω απο ορατός. Ήδη ο τρόπος που γίνονται οι εμπορικές αναπτύξεις τα τελευταία χρόνια είναι πιό τρανή απόδειξη της εμμονής των επενδυτών να αξιοποιουν κάθε τετραγωνικό εκατοστό δομήσιμης γης σε βάρος πολλές φορές της ίδιας της επένδυσης. Και δυστυχώς στα χνάρια της εκμετάλλευσης κάθε διαθέσιμου τετραγωνικού σε βάρος του περιβάλλοντος είναι το δόγμα της ελληνικής πολιτείας.

Μπορεί η ελληνική αγορά ακινήτων να είναι σαφώς πιο ελκυστική σήμερα για τους ξένους επενδυτές, όπως φαίνεται όμως, έχει αρκετό δρόμο ακόμη να διανύσει προκειμένου να θεωρηθεί «διαφανής» αγορά για τα ξένα κεφάλαια. Πράγματι, η χώρα μας βρίσκεται στην 33η θέση στην παγκόσμια κατάταξη, σε σύνολο 102 αγορών διεθνώς, όσον αφορά στη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, με τους επενδυτές να χαρακτηρίζουν το ελληνικό real estate «ημιδιαφανές».

Η διεθνής εταιρία Jones Lang LaSalle παρουσιάζει κάθε διετία το Δείκτη Διαφάνειας για το παγκόσμιο real estate, στον οποίο εφέτος, στις πρώτες θέσεις της κατάταξης κυριαρχούν οι «αγγλόφωνες» αγορές - το Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ, Αυστραλία και Νέα Ζηλανδία. Οι χώρες βαθμολογούνται με βάση τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται με ξένους επενδυτές, τα θεμελιώδη στοιχεία της κάθε αγοράς, την εύκολη πρόσβαση σε επίσημα στοιχεία για την πορεία των τιμών πώλησης και ενοικίασης των ακινήτων, τον αριθμό των εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, το θεσμικό και νομικό πλαίσιο και τέλος τις διαδικασίες που ακολουθούνται για την ολοκλήρωση μίας συναλλαγής.

Η Ελλάδα δεν έχει παρουσιάσει βελτίωση σε σχέση με το 2012, οπότε είχε καταταγεί επίσης στην 33η θέση σε σύνολο 97 χωρών. Καλύτερες επιδόσεις παρουσιάζει η ελληνική αγορά σε σχέση με το 2012 στο κομμάτι του θεσμικού-νομικού πλαισίου και τις διαδικασίες ολοκλήρωσης των αγοραπωλησιών ακινήτων.