Αυτές τις μέρες οι άνθρωποι που ζούν από την αγορά ακινήτων, που έχουν βασίσει τα γηρατειά τους στο νοίκι που θα εισπράττουν από το τριάρι στο Παγκράτι ή που έχουν ονειρευτεί να αποτραβηχτούν σε ένα σπίτι σε κάποιο χωριό, για να περάσουν τα χρόνια που τους απομένουν μετά τη συνταξιοδότηση, αλλά και εκείνοι που πίστεψαν ότι «ακόμα και τη δύσκολη ώρα θα μπορέσουν να πουλήσουν για να τα βγάλουν πέρα», ανεβαίνουν το δικό τους «Γολγοθά».

Διαβάστε περισσότερα

Και ξαφνικά όλοι ανακάλυψαν την αγορά ακινήτων. Διαπίστωσαν ότι και αυτή , υπόκειται στους νόμους της προσφοράς και της ζήτησης , λειτουργεί με βάση τους όρους ρευστότητας, κινείται δηλαδή με τον ίδιο τρόπο με αυτό της αγοράς των φρούτων και των λαχανικών. Είδαν ότι τελικά η συγκεκριμένη αγορά δεν είναι το «αραξοβόλι» που υπακούει στην λαϊκή ρήση που ήθελε «κανένα να μη έχει χάσει αγοράζοντας γη» αλλά κρύβει κινδύνους ζημιών εξίσου σοβαρούς με εκείνους κάθε άλλης αγοράς. Οι ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι , η περιουσία τους μπορεί να συρρικνωθεί καθώς οι τιμές δεν ανεβαίνουν πάντα αλλά καμμία φορά πέφτουν. Διαπίστωσαν επίσης ότι η ακίνητη περιουσία μπορεί να έχει αξία αλλά αν δεν υπάρχει ζήτηση η αξία της μηδενίζεται (αν δεχθούμε τον κλασσικό ορισμό της τιμής που συναρτάται άμεσα με την οριακή χρησιμότητα του προϊόντος). Είδαν επίσης ότι και το ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο θέλει την διαχείριση του αφού εάν παραμένει ακίνητο κινδυνεύει να «φαγωθεί» από τον σκώρο της απαξίας. Οι κατασκευαστές –και κυρίως οι μικροί- διαπίστωσαν ότι η εποχή που πουλάγανε από τα σχέδια και τα μπετά έχει παρέλθει οριστικά και αμετάκλητα. Αυτό σημαίνει ότι αν δεν κάνουν καλούς λογαριασμούς-και υπολογισμούς-κινδυνεύουν να ξεμείνουν με ακίνητα και με αδηφάγα …δάνεια. Κατάλαβαν επίσης ότι δεν πουλιέται ότι και όπου κτίζεται αλλά ότι οι ανάγκες του καταναλωτή είναι αυτές που καθορίζουν την απορρόφηση του προϊόντος. Διαισθάνθηκαν επίσης την προοπτική να βγούν από την αγορά βίαια αφού οι «μεγάλοι» καραδοκούν. Οι μεσίτες , διαπίστωσαν ότι οι πελάτες δεν είναι αμνοί προς σφαγή αλλά απαιτούν να εξασφαλίσουν όρους διαφάνειας στην διαπραγμάτευση. Τα παιγνίδια με τις αγγελίες «μαϊμού» και με τα καπέλα στις τιμές είναι συμπεριφορές μίας άλλης εποχής. Αισιόδοξης και ευκολόπιστης. Τώρα , βρισκόμαστε σε μία εποχή που ο αγοραστής προσπαθεί να μάθει και κυρίως δεν λέει έυκολα «δεν βαριέσαι» αφού γνωρίζει ότι κάθε ευρώ που πληρώνει θα το ξεπληρώσει διπλάσιο σε 15 χρόνια στην τράπεζα . Η τελευταία μάλιστα δεν είναι καθόλου εξυπηρετική όταν «πιάσει βροχή» αφού τότε είναι αποφασισμένη να σου «πάρει την ομπρέλα». Η διαπίστωση αυτή ισχύει το πολλάπλάσιο όταν αυτός που αποφασίζει είναι είτε αυτός που πληρώνει είτε εκείνος που περιμένει να εισπράξει το αντίτιμο για να πληρώσει. Από την πλευρά τους , οι τράπεζες διαπίστωσαν ότι οι τιμές πέφτουν και μαζί με αυτές κλονίζονται οι δείκτες κεφαλαιακής τους επάρκειας , οι δείκτες ρευστότητας και οι δείκτες αξιοπιστίας.

Τελικά κάνουμε ότι περνά από χέρι μας να απαξιώσουμε την αγορά ακινήτων. Από πού να αρχίσει και που να τελειώσει κανείς: από την φορολογική ανασφάλεια ; από τον κυριολεκτικό αποκλεισμό των πιο εμπορικών περιοχών της πόλης από τα σκουπίδια, την επαιτεία , την εγκατάλειψη , την εγκληματικότητα; από την κατακόρυφη πτώση της οικονομικής δραστηριότητας που έχει ήδη αφήσει τα σημάδια της σε κλάδους ολόκληρους του εμπορίου όπως για παράδειγμα των επίπλων και των οικιακών συσκευών; Η ελληνική αγορά ακινήτων , δεν ζητά πλέον πολιτικές ενίσχυσης αλλά παρεμβάσεις για να μη απαξιωθεί εντελώς. Την ίδια στιγμή , που στις ΗΠΑ εφαρμόζονται φορολογικά μέτρα για την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας , στη Γαλλία υλοποιήθηκε ένα πρόγραμμα ενίσχυσης των κατασκευαστικών επιχειρήσεων μέσω της συντήρησης και ανάπλασης ιστορικών κτιρίων στην χώρα μας καταγράφεται κατά ριπάς αύξηση των αντικινήτρων που οδηγούν στην απομάκρυνση των επενδυτών ακόμα και από την σκέψη να επενδύσουν σε ακίνητα. Όλα δείχνουν ότι η οικονομική κρίση ανέδειξε προβλήματα που για δεκαετίες ολόκληρες ήταν προσεκτικά κρυμμένα κάτω από χαλί και τώρα ξεπροβάλλουν ορμητικά και απειλητικά. Ο πραγματικός κίνδυνος που ελλοχεύει δεν είναι ούτε η πτώση ούτε των τιμών ούτε των υπεραξιών. Ο πραγματικός κίνδυνος τον οποίο φαίνεται ότι αγνοούν –ή θέλουν να αγνοούν –οι κάθε λογής υπεύθυνοι ,είναι ότι το ακίνητο, μία επένδυση την οποία ο μέσος έλληνας θεωρούσε ως το πιο ασφαλές καταφύγιο , κινδυνεύει να διαγραφεί από την λίστα των εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών του. Με δεδομένο , ότι η ελληνική αγορά ακινήτων είναι καθαρά ελληνική υπόθεση το αποτέλεσμα αυτής της πρακτικής μπορεί να το φανταστεί ο καθένας. Αυτή τη στιγμή , αν θέλουν να πάρει μπροστά η αγορά ακινήτων η διαδρομή είναι μονόδρομος αφού η αγορά το μόνο που χρειάζεται είναι να ηρεμήσει και να αισθανθεί ασφάλεια. Κινήσεις και επιλογές που αφήνουν να αιωρούνται φόβοι και απειλές οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε αδιέξοδο.

Η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική και δικαιη μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες όλων των συναλλαγών για τα ακίνητα(μεταβιβάσεις, υπολογισμός φόρων, εγγυήσεις και υποθήκες κ α). Το πιο σημαντικό είναι ότι ουσιαστικά με τον τρόπο αυτό μπορεί να ελεγχθεί όψι μόνο η φορολογία αλλά και η ροή των πιστώσεων απο τις τράπεζες.Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου. Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως, ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα. Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων.