Έκρηξη χρεών από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που άγγιξαν το 1 δισ. ευρώ λόγω υπερφορολόγησης και κατρακύλα μέχρι και 50% στις τιμές των ενοικίων, καταγράφουν τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, με τους αναλυτές της κτηματαγοράς να εκτιμούν ότι το 2013 ήταν η χειρότερη χρονιά. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα απλήρωτα χρέη από φόρους και χαράτσια στην ακίνητη περιουσία αυξήθηκαν κατά 50% μέσα σε έναν χρόνο, καθώς από 499 εκατ. ευρώ το 2012 διαμορφώθηκαν στα 974 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2013. Η υπέρμετρη φορολόγηση των ακινήτων οδήγησε 41.000 ιδιοκτήτες να αφαιρέσουν το ρολόι της ΔΕΗ από τα διαμερίσματά τους μόνο στον Δήμο Αθηναίων, ενώ ο συνολικός αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων φθάνει τα 80.000, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Μαρία Φιλιππακοπούλου, οικονομολόγος. Η ίδια ανέφερε ότι η πτώση των τιμών των ακινήτων στις πιο «ακριβές» περιοχές τις έκανε πιο ανταγωνιστικές με άλλες όμορες. Τα Βριλήσσια έγιναν πιο ελκυστικά σε σχέση με τα Μελίσσια. Η υπερφορολόγηση των ακινήτων έφερε νέα δεδομένα στην αγορά ανεβάζοντας το κόστος διακράτησης και παράλληλα μείωσε την αξία της επένδυσης, ενώ πέρασε στο παρελθόν η άποψη που κυριαρχούσε για περισσότερα από 60 χρόνια και έλεγε ότι κανένας δεν έχασε αγοράζοντας γη ή ακίνητο.

Από Μητροπολιτικό Πάρκο με τις πολυκατοικίες της πρότασης Σουφλιά , στο Κατάρ και από εκεί στους παπανδρεϊκούς επενδυτές από όλα τα μήκη και πλάτη του πλανήτη και στο τέλος στην Lamda του κ. Λάτση. Οι πρόσφατες εξελίξεις στην υπόθεση του Ελληνικού , παραπέμπουν στην φράση που είχε λεχθεί στο παρελθόν για τις ποδοσφαιρικές επιδόσεις της Γερμανίας σύμφωνα με την οποία «…και στο τέλος κερδίζει πάντα η Γερμανία». Στην ελληνική επιχειρηματικής εκδοχή όμως η φράση αυτή μετατρέπεται σε «…και στο τέλος κερδίζει πάντα ο Λάτσης». Και όχι μόνο κερδίζει αλλά και καταφέρνει να τα παίρνει όλα. Σίγουρα , η δραστηριότητα της εταιρίας συμφερόντων του έλληνα επιχειρηματία σε δουλειές που συνδέονται με το Δημόσιο μόνο απαρατήρητη δεν μπορεί να περάσει. Για παράδειγμα , στην περίπτωση του Mall είχαμε τα γνωστά προβλήματα με το ΣτΕ , τα οποία από ότι φάνηκε πρόσφατα βρίσκονται πολύ κοντά στην επίλυση τους. Μία άλλη περίπτωση είναι αυτή του πρώην ολυμπιακού κέντρου τύπου. Εκεί, η ίδια εταιρία κατάφερε όχι μόνο να περιορίσει δραστικά το ετήσιο μίσθωμα που κατέβαλε με βάση την αρχική συμφωνία αλλά και να επιμηκύνει χρονικά την μίσθωση προσθέτοντας και επιπλέον μερικές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα στο υπό αξιοποίηση ακίνητο. Φυσικά, κανείς δεν έλαβε υπόψη τις διαμαρτυρίες που υπήρξαν στην Βουλή και η δουλειά προχώρησε με τους τότε εκπροσώπους της Κυβέρνησης να πανηγυρίζουν για την επιστροφή …των επενδυτών. Και πάμε τώρα στο Ελληνικό. Μετά από πολυετείς «αναζητήσεις» όλα δείχνουν ότι η Lamda θα αναλάβει την αξιοποίηση του καθώς ήταν η μοναδική προσφορά για το φιλέτο. Στο σημείο αυτό αναφύεται το πρώτο ερώτημα κυρίως ηθικής μορφής

. Όσο νομότυπη και αν είναι η διαδικασία και η αποδοχή της προσφοράς είναι δυνατόν να προχωρά η παραχώρηση ενός «εμβληματικού ακινήτου» με το επιχείρημα του ότι «δεν υπήρχε άλλος»; Αν επρόκειτο για μία ιδιωτική συναλλαγή κανείς δεν θα μπορούσε να πει το παραμικρό. Στην περίπτωση του Ελληνικού όμως μιλάμε για δημόσια περιουσία η οποία έχει όλα τα στοιχεία τα οποία την καθιστούν ΜΟΝΑΔΙΚΗ . Η χρήση του επιθέτου αυτού δεν είναι ούτε τυχαία ούτε προσχηματική. Σίγουρα , οι ειδικοί (πολεοδόμοι, χωροτάκτες , ιστορικοί, οικονομολόγοι κα) είναι οι πιο κατάλληλοι για να προσδιορίσουν τα στοιχεία εκείνα τα οποία προσδίδουν στην συγκεκριμένη έκταση τα χαρακτηριστικά της μοναδικότητας. Κάθε ένα από τα στοιχεία αυτά συνυπολογίζονται προκειμένου να υπολογιστεί η αξία του κάθε ακινήτου και επομένως και του …Ελληνικού. Το εύλογο ερώτημα που ανακύπτει είναι αν οι εκτιμητές-σύμβουλοι έλαβαν υπόψη τους αυτά τα χαρακτηριστικά ή αν το αντιμετώπισαν ως οικόπεδο της Λεωφόρου Καβάλας.

Αν κρίνουμε από το τίμημα στην περίπτωση του Ελληνικού ακολουθήθηκε η μέθοδος της… Λεωφόρου Καβάλας. Δηλαδή , δεν υπολογίστηκαν καθόλου αυτά τα άυλα στοιχεία που διαφοροποιούν την αξία ενός οικοπέδου στον Βοτανικό από ένα αντίστοιχο στους πρόποδες της Ακρόπολης. Αυτό αποδείχθηκε περίτρανα τόσο από την σχετική αρθρογραφία του paratiritis.gr, όσο και από όσα έχουν ειπωθεί κατά καιρούς στην Βουλή. Μάλιστα , οι αριθμοί που έχουν αναφερθεί αφορούν σε αξίες οικοπέδων της Πετρούπολης σε εποχές κρίσης. Αυτές είναι οι τιμές της αγοράς και για αυτές υπάρχει επενδυτής , θα απαντήσουν οι υπεύθυνοι της Κυβέρνησης. Σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς μπορεί να έχουν δίκιο αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η απάντηση αυτή ευσταθεί. Καταρχήν δεν πουλάνε το οικόπεδο της μακαρίτισσας της θείας τους.

Το οικόπεδο αποτελεί ιδιοκτησία των ελλήνων οι οποίοι έχουν πληρώσει για να μπορεί να χαρακτηριστεί σήμερα …φιλέτο. Οι δρόμοι, οι συγκοινωνιακές υποδομές , τα δίκτυα επικοινωνιών , ο περιβάλλον χώρος είναι επενδύσεις για τις οποίες ο κάθε έλληνας έχει βάλει το χέρι στην τσέπη. Οι υποδομές αυτές , προσθέτουν αξία στην επένδυση καθώς σε αυτές προσβλέπει ο επενδυτής για να βγάλει κέρδος. Άραγε τυχαίο είναι το γεγονός ότι η επιτυχία του Mall συνδέεται με την λειτουργία του Ηλεκτρικού και ότι η έναρξη λειτουργίας του ομώνυμου σταθμού συνέπεσε με την λειτουργία του εμπορικού κέντρου; Όχι βεβαίως. Υπάρχει όμως και ένα ακόμη επιχείρημα για το ηθικό σκέλος της αξιολόγησης της απόφασης του ΤΑΙΠΕΔ. Στην σύγχρονη εκτιμητική επιστήμη και όχι μόνο σε αυτή ,προκειμένου να υπολογιστεί ή αξία οποιουδήποτε αγαθού (επενδυτικού και καταναλωτικού) εφαρμόζεται η «μέθοδος της αντικατάστασης» δηλαδή πόσα χρήματα θα πρέπει καταβάλλει ο πωλητής προκειμένου να αποκτήσει το ίδιο αγαθό κατά την στιγμή της υπογραφής της συμφωνίας πώλησης. Αν η αξία αντικατάστασης είναι υψηλότερη από το καταβαλλόμενο τίμημα τότε η συμφωνία είναι επωφελής για τον αγοραστή. Αν θελήσουμε να υπολογίσουμε με την μέθοδο αυτή την αξία του Ελληνικού τότε θα διαπιστώναμε ότι δεν υπάρχει τιμή για το Ελληνικό γιατί πολύ απλά δεν υπάρχει άλλη έκταση στην Ελλάδα που να συγκεντρώνει αυτά τα χαρακτηριστικά.

Για να είναι λοιπόν συνεπείς με την συνείδηση τους θα έπρεπε πριν να ανακοινώσουν τις βουλές τους να κάνουν ένα απλό υπολογισμό: να αποτιμήσουν όλα αυτά τα άυλα «προικιά» , να κάνουν μία αναγωγή ανα τετραγωνικό μέτρο και στην συνέχεια να συγκρίνουν την αξία των «προικιών» με το προσφερόμενο τίμημα. Είναι σχεδόν σίγουρο ότι κανείς από εκείνους που θα υπογράψουν την πώληση δεν έλαβε υπόψη όλα αυτά τα δεδομένα επιβεβαιώνοντας τον κανόνα : «…και στο τέλος κερδίζει ο Λάτσης». Για αυτό άλλωστε λίγες ώρες μετά την αποδοχή της προσφοράς διένειμε στους δημοσιογράφους υλικό για το «πως θα γίνει το Ελληνικό». Φαίνεται ότι ο συγκεκριμένος επιχειρηματίας και οι ακόλουθοί του κάτι ήξεραν παραπάνω …

ΠΗΓΗ : paratiritis.gr

Όταν ακόμη και η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος μιλά για «τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας», τι περισσότερο χρειάζεται ώστε να γίνει κατανοητό το έγκλημα που συντελείται σήμερα κατά των πολιτών αυτής της χώρας; Ένα έγκλημα εναντίον όσων κατόρθωσαν να κάνουν πραγματικότητα το όνειρο του κάθε νοικοκύρη και έβαλαν ένα κεραμίδι πάνω από κεφάλι τους, το οποίο σήμερα έχει μετατραπεί σε εφιάλτη. Οι πολίτες αυτής της χώρας βρίσκονται στη δίνη μιας πρωτοφανούς αδικίας καθώς όχι μόνον υφίστανται τις συνέπειες της διαβόητης «εσωτερικής υποτίμησης» και βλέπουν κάθε εισόδημα ή περιουσιακό τους στοιχείο να έχει χάσει την αξία του, αλλά υπόκεινται και σε μια σκόπιμη περαιτέρω υποβάθμιση όσων έχουν κατορθώσει να περισώσουν… Η λυσσαλέα άρνηση της κυβέρνησης και βεβαίως της τρόικας να συναινέσουν στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, παρά τη δραματική μείωση που έχουν υποστεί οι αγοραίες τιμές των ακινήτων στη χώρα μας, συνιστά έγκλημα κατά της περιουσίας και κατά των ιδιοκτητών, το οποίο όφειλε να είναι ποινικά κολάσιμο. Όταν, σύμφωνα με τις πλέον συντηρητικές των πηγών, την Τράπεζα της Ελλάδος, η σωρευτική μείωση των τιμών των διαμερισμάτων από το 2008 έως το τελευταίο τρίμηνο του 2013 υπερβαίνει το 33,4% και όταν τα στοιχεία που συγκεντρώνουν άλλες πηγές, όπως τα μεσιτικά γραφεία, καταδεικνύουν ότι η μείωση αυτή είναι ακόμη μεγαλύτερη, πώς είναι δυνατόν να διατηρούνται οι αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα του 2007 και να χρησιμοποιούνται ως «βάση» για τον υπολογισμό των φόρων επί των ακινήτων; Ανύπαρκτη περιουσία φορολογεί σήμερα το κράτος στην Ελλάδα. Περιουσία η οποία ούτε υπάρχει, ούτε μπορεί να πωληθεί, παρά μόνον φορολογείται και οδηγεί σε περαιτέρω υπερχρέωση τους ιδιοκτήτες της. Άνθρωποι που σήμερα αγκομαχούν να τα «φέρουν βόλτα» εξαιτίας των μειωμένων ή ανύπαρκτων εισοδημάτων τους, είναι υποχρεωμένοι να «καταπιούν» και αυτήν την αδικία, ώστε να μπορεί να καυχάται η κυβέρνηση ότι κατόρθωσε να εξασφαλίσει πρωτογενές πλεόνασμα στον προϋπολογισμό. Οι μάσκες έχουν πέσει προ πολλού και σήμερα η αδικία αυτή ομολογείται από τα πλέον επίσημα χείλη. Η σκόπιμη καθυστέρηση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, η οποία δεν πρόκειται να συμβεί πριν το 2016 όπως πληροφορηθήκαμε από τον φίλτατο κ.Όλι Ρέν αφού ουδείς έλληνας πολιτικός βρήκε το θάρρος να το δηλώσει, καθιστά σαφείς τις αμιγώς εισπρακτικές επιδιώξεις της κυβέρνησης.

ΠΗΓΗ : euro2day.gr

Οι περιορισμοί από την πλευρά της χρηματοδότησης, σε συνδυασμό με την αβεβαιότητα στο οικονομικό περιβάλλον, συντηρούν τη σχετική επιφυλακτικότητα των επενδυτών. Πάντως, κατά τη διάρκεια του 2013 έγιναν μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων μεγάλης αξίας, με τις οποίες υπολογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων περισσότερα από 1 δισ. ευρώ. Δραστήριες αποδείχθηκαν και οι ΑΕΕΑΠ, καθώς το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 4141/2013) εισήγαγε σημαντικές βελτιώσεις και έδωσε πρόσθετα κίνητρα. Σύμφωνα με την ΤτΕ, τα κίνητρα αυτά αναμένεται να δώσουν περαιτέρω ώθηση στο θεσμό και να προκαλέσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ είναι πιθανόν να οδηγήσουν και στην εμφάνιση νέων σχημάτων. Όπως αναφέρεται στην έκθεση, μετά από καθυστερήσεις πολλών ετών, γίνονται πλέον αξιόλογες προσπάθειες για την αξιοποίηση σημαντικών εκτάσεων και ακινήτων του Δημοσίου, αν και ο ρυθμός υλοποίησης του σχετικού προγράμματος παραμένει βραδύς και τα ταμειακά έσοδα χαμηλά. Η ενίσχυση της ζήτησης και του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινήτων προϋποθέτει ωστόσο και μια σειρά παρεμβάσεων για τον περιορισμό της γραφειοκρατίας και της πολυπλοκότητας του υφιστάμενου πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου. Η γραφειοκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά, ο μεγάλος αριθμός υποχρεωτικών από τον νόμο διαδικασιών και επιβαρύνσεων, σε συνδυασμό με την ασάφεια των πολεοδομικών κανονισμών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σταθερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυπαρξία πλήρους και ακριβούς κτηματολογίου, αποτελούν ορισμένους ακόμη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση και συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συμφωνιών με ενδιαφερόμενους επενδυτές από το εξωτερικό. Πολλά από τα προβλήματα αυτά, σε συνδυασμό με την ελλιπή καταγραφή των ακινήτων του Δημοσίου, δυσχεραίνουν και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του τελευταίου.