Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:55

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται γιατί οι ξένοι δεν επενδύουν σε κατοικίες στην Ελλάδα και οι λιγοστοί που εμφανίζονται επικεντρώνονται στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Η απάντηση είναι απλή:

Διότι η αγορά κατοικίας ακόμα και στις πιο προβεβλημένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων προσφέρει τις χαμηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με τις υπόλοιπες δυτικοευρωπαϊκές αγορές ενώ την ίδια στιγμή το επενδυτικό ρίσκο της χώρας είναι πολύ υψηλό.Παράλληλα , η υψηλή φορολογία σε συνδυασμό με τον πληθωρισμό καθιστούν την επένδυση σε ελληνική κατοικία σχεδόν ασύμφορη. Ένα ακόμα στοιχείο που αποτρέπει την επένδυση σε κύρια κατοικία , είναι και ο τοπικός χαρακτήρας της ζήτησης στην ελληνική αγορά αφού το κοινό στο οποίο απευθύνεται δεν έχει τα διεθνή χαρακτηριστικά της αγοράς του Λονδίνου ή του Παρισιού γεγονός που καθιστά και την διαχείριση της επένδυσης απο ένα ξένο προβληματική.

Από τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησε μεγάλο βρετανικό δίκτυο που αφορούσε την μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος 120 τ.μ. σε ακριβές περιοχές 11 ευρωπαϊκών χωρών προέκυψε ότι η ελληνική αγορά είναι η ακριβότερη και έχει την χαμηλότερη απόδοση εξαιτίας του συνδυασμό ενοικίων και φορολογικής επιβάρυνσης. Αναλυτικά οι τιμές αγορά και οι αποδόσεις είναι:

Αυστρία 4158 ευρώ/τμ 4.48%

Βέλγιο 2646 ευρώ/τμ 5,31%

Δανία 4291 ευρω/τμ 4,42%

Φιλανδία 6095 ευρω/τμ 3.94%

Γαλλία 11861 ευρώ/τμ 3,45%

Ελλάδα 6229 ευρώ/τμ 2,36%

Ιταλία 5229 ευρώ/τμ 4,40%

Ολλανδία 4496 ευρώ/τμ 5.04%

Πορτογαλία 2900 ευρώ/τμ 4,71%

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:55

Τα χαμηλά επίπεδα των επιτοκίων , η δυσκολία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό , η πτώση των τιμών αγοράς αλλά και ενοικίων , η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνση στην ιδιοκτησία είναι μερικά από τα νέα στοιχεία που θα συνθέτουν το παζλ της αγορά το επόμενο δωδεκάμηνο . Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς δεν είναι λίγοι οι αναλυτές εκείνοι που υποστηρίζουν ότι για να επανέλθει η αγορά σε συνθήκες ετήσιων αυξήσεων των τιμών των κατοικιών ανάλογες με εκείνες της περιόδου 2004-2006 θα πρέπει να δημιουργηθούν συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης κάτι που δεν είναι άμεσα ορατό (sic). Το πιο πιθανό είναι η συνεχιστεί η πτώση των τιμών και το 2011 με οριακά υψηλότερους ρυθμούς. Από την άλλη πλευρά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από το 2011 αποτελεί ένα πρόσθετο επιχείρημα για την απόκτηση ακινήτου την περίοδο αυτή. Φυσικά ο αντίλογος είναι ότι παράλληλα με την πτώση των τιμών σημειώνεται και πτώση των ενοικίων. Στο σημείο αυτό κρίσιμη παράμετρος είναι η χρηματοδότηση. Αν η χρηματοδότηση γίνει με δανεισμό πέραν από την δυσκολία πρόσβασης θα πρέπει να υπολογίσετε και μία άλλη παράμετρο. Αυτό που μπορεί να θεωρηθεί ως δεδομένο είναι ότι τα επιτόκια του ευρώ βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και δεν πρόκειται να διατηρηθούν για πολύ . Επομένως αυτός που θέλει να αγοράσει και έχει πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό θα πρέπει να γνωρίζει ότι δύσκολα τα γενικό επίπεδο των τιμών θα υποχωρήσει θεαματικά ενώ αντίθετα είναι πολύ πιθανό στο εγγύς χρονικό διάστημα να χρειαστεί να δανειστεί με πολλαπλάσιο κόστος απο το σημερινό. Εδώ όμως υπάρχει και ένα στοιχείο που πολλοί το αγνοούν. Δηλαδή στην περίπτωση που πέσουν οι τιμές των κατοικιών αλλά αυξηθεί ανάλογα το κόστος χρηματοδότησης το όφελος που θα έχει ο αγοραστής απο την μία πλευρά θα αντισταθμιστεί απο το κόστος-απώλειες -που θα έχει απο την άλλη.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:55

Πώς μπορεί να ξέρουν οι αγοραστές ότι μία στιγμή είναι κατάλληλη για αγορά; Οι οικονομολόγοι παρακολουθούν καταρχήν τρία σημάδια που το καθένα από μόνο του αλλά και σε συνδυασμό δείχνουν αν η στιγμή είναι κατάλληλη για κάποια επένδυση. Στις ΗΠΑ χρησιμοποιούνται τουλάχιστον 10 "σημάδια" προκειμένου να αποτυπώνουν με σαφήνεια την πορεία της αγοράς αντίθετα στην Ελλάδα τα εργαλεία είναι σχετικά περιορισμένα και είναι:

1ον : Τα επιτόκια: Σήμερα βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα και είναι πολύ δύσκολο μετά από ένα χρόνο να βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο. Το πιθανότερο είναι ότι οι τράπεζες είτε θα προχωρήσουν σε αύξηση των βασικών τους επιτοκίων είτε θα αυξήσουν τα περιθώρια των δανείων. Γιατί έχουν σημασία τα επιτόκια; Πολύ απλά μία αύξηση του επιτοκίου «απορροφά» τις περισσότερες περιπτώσεις την μείωση της τιμής αγοράς ενός ακινήτου. Υπολογίστε το κόστος που θα έχει μία αύξηση του επιτοκίου κατά 0,5 ποσοστιαία μονάδα σε ένα 30ετές δάνειο και συγκρίνετε με το όφελος από μία πτώση της τιμής κατά 10%. Η καλύτερη πηγή άντλησης αυτών των δεδομένων είναι τα στοιχεία που δημοσιοποιεί κάθε μήνα η Τράπεζα της Ελλάδος τα οποία παρακολουθούν το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων όλων των τραπεζών που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά.

2ον : Οι τιμές των κατοικιών. Το επίπεδο των τιμών έχει υποχωρήσει αρκετά στην διάρκεια της τελευταίας διετίας. Πόσο θα διαρκέσει η πτώση; Τουλάχιστον ένα χρόνο λένε οι ειδικοί οι οποίοι υποστηρίζουν ότι σήμερα το επίπεδο των τιμών είναι περί το 55% υψηλότερο σε σύγκριση με τις αρχές τις δεκαετίας (ονομαστικές αξίες). Το ερώτημα είναι φυσικά όχι μόνο αν θα πέσουν αλλά πόσο θα πέσουν. Εκεί οι απόψεις διίστανται . Άλλοι οικονομολόγοι μιλούν για απώλειες άνω του 15% και άλλοι κάνουν λόγο για πτώση 5-8% κατά μέσο όρο. Στην Ελλάδα δείκτες τιμών ακινήτων κατασκευάζονται η Τράπεζα της Ελλάδος (ανά τρίμηνο) και η εταιρία PROPINDEX (ανά τετράμηνο)

3ον :Οι πωλήσεις. Από την πορεία των πωλήσεων εξαρτάται και η διαπραγματευτική θέση του αγοραστή. Όταν οι πωλήσεις καταγράφουν αύξηση ή είναι στάσιμες τότε το «πάνω χέρι» έχει ο πωλητής . Όταν όμως οι πωλήσεις πέφτουν τα περιθώρια πίεσης από την πλευρά του αγοραστή αυξάνονται. Σήμερα το επίπεδο των πωλήσεων νέων κατοικιών βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο στην εικοσαετία . Εν ολίγοις, οι πωλητές είναι πρόθυμοι να διαπραγματευτούν την τιμή και τους όρους. Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Πολύ απλά οι αγοραστές έχουν το «πάνω χέρι» μετά από 15 χρόνια «απομόνωσης». Δυστυχώς στην χώρα μας δεν υπάρχουν ασφαλή στοιχεία παρά ενδείξεις όπως για παράδειγμα τα στοιχεία που δημοσιοποιεί η Τράπεζα Ελλάδος και τα οποία βασίζονται στις εκτιμήσεις που κάνουν οι τράπεζες. Παρόλα αυτά αποτελούν μία σχετικά αξιόπιστη ένδειξη για την πορεία της αγοράς.

Χρησιμοποιούνται όμως και άλλοι τεχνικοί δείκτες όπως για παράδειγμα , οι αποδόσεις δηλαδή τα χρήματα που αποδίδει η επένδυση σε ένα ακίνητο σε σύγκριση με την αξία της επένδυση. Όσο μεγαλύτερη είναι η καθαρή απόδοση -μετά τη αφαίρεση της φορολογίας και των εξόδων-τόσο πιο συμφέρουσα είναι η επένδυση. Με τα σημερινά δεδομένα η ακαθάριστη απόδοση μίας επένδυσης σε κατοικία είναι λίγο παραπάνω απο 2% ενώ ο μέσος όρος των χωρών της Δυτικής Ευρώπης κινείται ελαφρά υψηλότερα απο 4%.

Επίσης το ποσοστό της ανεργίας είναι ένα "σημάδι" για την πορεία της ζήτησης όπως επίσης και η πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας δείχνει την δυναμική της προσφοράς -αν και εκφράζονται επιφυλάξεις αφού πολλές από τις οικοδομικές άδειες παραμένουν στο συρτάρι. Για το 2011 εκτιμάται (ΕΕ) ότι ο αριθμός των ανέργων θα ξεπεράσει τις 700.000).  Αναφορικά με την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας προβλέπεται και νέα πτώση άνω του 10%.

Πιο ασφαλή συμπεράσματα προκύπτουν από τον συνδυασμό των στοιχείων που αφορούν στην οικοδομική δραστηριότητα και στην κατανάλωση τσιμέντου.

Σημαντικό στοιχείο είναι και η πορεία της πιστωτικής επέκτασης που παρακολουθεί τις καθαρές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων από το σύνολο των τραπεζών. Με το τρόπο αυτό μπορεί να διαπιστώσει κάποιος, αν οι τράπεζες χορηγούν στεγαστικά δάνεια ή αν έχουν βάλει την αγορά στον "πάγο".Τους τελευταίους μήνες η μεταβολή στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείνω είναι αρνητική και για το 2011 δεν προβλέπεται να αλλάξει η τάση αυτή (τουλάχιστον το α΄εξάμηνο).

Τι δείχνει σήμερα η ανάλυση όλων αυτών των στοιχείων; Αυτό που γίνεται φανερό αν παρακολουθήσει κανείς όλα τα στατιστικά δεδομένα είναι ότι η αγορά κατοικία βρίσκεται στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας εικοσαετίας και δυστυχώς δεν διαφαίνονται τάσεις βελτίωσης της σημερινής εικόνας που επικρατεί στην αγορά. Παρόλα αυτά ένα είναι σίγουρο: η αγορά δεν μένει ποτέ στάσιμη και όλα μπορεί να αλλάξουν από την μία στιγμή στην άλλη…

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:55

Ποιο είναι το μυστικό που έδωσε κέρδη από υπεραξίες στην αγορά κατοικίας στη διάρκεια της έκρηξης στην αγορά κατοικίας; Από τα αποτελέσματα της έρευνας που επικεντρώθηκε στα κοινά χαρακτηριστικά των περιοχών που απέδωσαν σημαντικές υπεραξίες πριν την εμφάνιση της ύφεσης η «συνταγή των κερδών» περιλαμβάνει τα εξής συσταστικά:

-Να είναι σχετικά καινούργιες περιοχές με αδόμητους χώρους.

-Να έχουν σχετικά εύκολη πρόσβαση στο τόπο εργασίας.

-Να έχουν «ανθρώπινους» όρους δόμησης.

-Να μη έχουν μεγάλη προσφορά κατοικιών μεγάλης ηλικίας

-Να έχουν ομοιογενή εθνογραφική, εισοδηματική και κοινωνική σύνθεση.

-Να έχουν χαμηλούς δείκτες εγκληματικότητας.

«Κέρδη έδωσαν οι περιοχές της μεσαίας τάξης. Αυτές στις οποίες ήθελε να κατοικήσει το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού και αυτό εξασφαλίζει μία συχνή ροή ζήτησης» τόνιζε πανεπιστημιακός που ανέλυσε τα αποτελέσματα της έρευνας και συνέχισε : «σήμερα με την μεσαία τάξη να αδυνατεί να αγοράσει οι ίδιες περιοχές δέχτηκαν το μεγαλύτερο πλήγμα. Παράλληλα η υποβάθμιση περιοχών του κέντρου με την αύξηση της εγκληματικότητας συμπίεσε τις αξίες χιλιάδων κατοικιών που βρίσκονται στις περιοχές αυτές » Τα αποτελέσματα της έρευνας μάλλον τον δικαιώνουν. Στις περιοχές και στις γειτονιές στις οποίες καταγράφηκαν απώλειες περιλαμβάνονται και εκείνες που συγκεντρώνουν συνεχώς αυξανόμενο αριθμό οικονομικών μεταναστών. Μεγάλες απώλειες είχαν επίσης και οι περιοχές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και εκείνες στις οποίες κατευθύνθηκε ένα μεγάλο ποσοτό των αγοραστών που ανήκαν στην μεσαία τάξη.Στο κατάλογο των περιοχών με υψηλή κερδοφορία κατα την διάρκεια της έκρηξης της αγοράς κατοικίας ήταν (το ποσοστό μεταβολής αφορά την περίοδο 2005-2007):

-Ζωγράφου αύξηση 38%

-Βύρωνας , αύξηση 22%

-Βριλήσσια , αύξηση 41%

-Γέρακας, αύξηση 32%

-Μαρούσι, αύξηση 41% -Μελίσσια , αύξηση 30%

-Χαλάνδρι , αύξηση 43% -Άλιμος, αύξηση 27%

-Γλυφάδα , αύξηση 22% -Καλλιθέα, αύξηση 39,5%

Σήμερα , στις ίδιες περιοχές οι απώλειες κινούνται σε επίπεδα άνω του 20%.