Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:43

Σίγουρα βρισκόμαστε σε μία μοναδική περίοδο. Τα επιτόκια του ευρώ βρίσκονται για σχεδόν δύο χρόνια σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, τα ελληνικά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια είναι και αυτά σε πρωτοφανή χαμηλά επίπεδα -αν και η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει οριακές αυξήσεις- ενώ την ίδια στιγμή οι τιμές την αγορά ακινήτων υποχωρούν τουλάχιστον τους 24 τελευταίους μήνες. Και το αγωνιώδες ερώτημα πολλών αναλυτών είναι τι θα γίνει όταν η ΕΚΤ ξεκινήσει να αυξάνει τα επιτόκια της; Θα καταρρεύσει η αγορά ; ή μήπως υπαρχει περίπτωση να σημειωθεί ανάκαμψη με υψηλά επιτόκια; Η απάντηση είναι απλή : η άνοδος των επιτοκίων δεν θα σημάνει κατάρρευση της αγοράς με την προϋποθεση φυσικά ότι τα κρίσιμα μεγέθη της οικονομίας θα έχουν βελτιωθεί. Δηλαδή αν η ανεργία μειωθεί και η ανάπτυξη επανέλθει σε θετικούς ρυθμούς τότε το πιθανότερο είναι ότι η αγορά κατοικίας θα "αδιαφορήσει" για το κόστος του χρήματος. Αν και αυτό ακούγεται κάπως παράδοξο η διεθνής εμπειρία έχει να προσφέρει αρκετά παραδείγματα.

Για παράδειγμα την περίοδο 1979-1981 στις ΗΠΑ η Fed αύξησε το κόστος του χρήματος και τα επιτόκια εκτινάχθηκαν από 11% τον Ιούνιο του 1979 σε πάνω από 16% μέχρι τον Απρίλιο του 1980. Η επίπτωση στις τιμές των κατοικιών; Ο όγκος των πωλήσεων αυξήθηκε περισσότερο από 15% από το 1979 έως το 1981. Το 1987, στα τέλη Απριλίου και στις αρχές Μαΐου πάλι στις ΗΠΑ το κόστος των στεγαστικών δανείων αυξήθηκε σχεδόν μιάμιση εκατοστιαία μονάδα σε 10,47% αλλά οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9% το έτος αυτό. Πιο πρόσφατο παράδειγμα; το 2003 , όταν η αύξηση των επιτοκίων όχι μόνο δεν κάθησε την αγορά αλλά σημειώθηκε έκραηξη των τιμών καθώς το ΑΕΠ το ΗΠΑ επιταχυνθηκε από 1,8% το 2002 σε 3,6% το 2004. Αμέσως μετά την άνοδο των επιτοκίων καταγράφηκε έκρηξη των τιμών κατά 42% .

Τι σημαίνουν όλα αυτά, η αύξηση των επιτοκίων δεν πάντα συνώνυμο της καταστροφής ούτε η πτώση τους συνώνυμο της ανάκαμψης. Αυτό που επηρεάζει περισσότερο την αγορά κατοικίας είναι η συνολικότερη πορεία η οποία σίγουρα εξαρτάται και απο τα επιτόκια. Η απασχόληση, τα εισοδήματα και η οικονομική ανάπτυξη "αποφασίζουν" για το μέλλον της αγοράς.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:43

Την στιγμή που η βρεταννική αγορά κατοικίας κινείται στα όρια της ανακαμψης , η αγορά πολυτελών κατοκιών του Λονδίνου έχει πάρει τα πάνω της. Αιτία, οι ξένοι αγοραστές είτε απο απο την Ρωσία και τις ασιατικές χώρες είτε πλούσιοι ευρωπαίοι του νότου -ανάμεσα στους οποίους και αρκετοί έλληνες-που φοβούνται την κρίση του χρέους.

Όταν η οικονομική κρίση- στα τέλη του 2007-ήταν στο απώγειο της , οι τιμές ακινήτων στο Λονδίνο υποχώρησαν περίπου 25% . Απο τότε μεχρι σήμερα καταγράφηκε άνοδος 15% έως 20% ανάλογα την θέση της κατοικίας και έτσι ένα σημαντικό ποσοστό των απωλειών έχει ανακτηθεί. Στα πολυτελή διαμερίσματα όμως οι τιμές όχι μόνο έχουν ανακάμψει αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν καταγράψει και περιορισμένα κέρδη από την εισροή πλούσιων διεθνών αγοραστών. Αντίθετα στις πιο φθηνές περιοχές η ανάκαμψη είναι περιορισμένη και αυτή είναι η αιτία που οι αναλυτές εμφανίζονται ακόμα επιφυλακτικοί. Αυτό μάλιστα ενισχύεται απο το γεγονός ότι οι συναλλαγές είναι 50% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2007.

Στο κεντρικό Λονδίνο οι τιμές ξεκινούν απο 1.000 λίρες το τετραγωνικό πόδι ενώ σε στις πολύ ακριβές γειτονιές όπως Belgravia και Knightsbridge, οι τιμές μπορεί να φτάσουν 4.000 με 5.000 λίρες το τετραγωνικό πόδι. Στο κεντρικό Λονδίνο κατά το τρίτο τρίμηνο, η μέση τιμή ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου ήταν £ 375,000, ενώ σε σπίτια με δύο υπνοδωμάτια η τιμή κατά μέσο όρο ήταν  £ 500,000 σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση. Ο μέσος όρος για σπίτι  τριών υπνοδωματίων  ήταν £ 1.1 εκατ. και για τέσσερα υπνοδωμάτια, 1,9 εκατ. λίρες. Η μέση αξία αγοράς σπιτιού στην βρεταννική πρωτεύουσα ήταν τον Οκτώβριο 341,105 στερλίνες -περι τις 100.000 στερλίνες υψηλότερα απο την μέση τιμή σε ολόκληρη την Μ. Βρεταννία.

Η άνοδος της αγοράς πολυτελών κατοικιών -άνω των 5.000.000-κυριαρχείται πλέον απο Ρώσους, ινδούς και κινέζους αγοραστές ενώ οι κατοικίες απο 500.000 έως £ 2,000,000 τείνουν να προσελκύουν τους Ευρωπαίους, από την Ιταλία και τη Γαλλία.

Μία απο τις αιτίες προσέλκυσης αγοραστών είναι η χαμηλή φορολογία και η έλλειψη περιορισμών. Οι ξένοι αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά ακίνητα αξίας έως £ 250,000 απαλλάσσονται από την καταβολή τέλους χαρτοσήμου (Αυτό ισχύει για μη-αγγλους αγοραστές, εφόσον δεν έχουν περιουσία αλλού)/ Όλοι οι άλλοι πρέπει να πληρώσουν τα τέλη χαρτοσήμου που κυμαίνονται από 1%, για τα σπίτια που κοστίζουν απο 125.000 έως 250.000 λίρες, εως 4% , για εκείνα που κοστίζουν περισσότερο από 500.000 λίρες. Υπάρχει επίσης ένα τέλος καταχώρισης, που κυμαίνεται από £ 50, για τα σπίτια κοστίζουν εως 50.000, σε £ 920, για εκείνα που κοστίζουν περισσότερο από 1 εκατομμύριο. .

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:43

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θέλουν να αγοράσουν ένα καινούργιο σπίτι με τα χρήματα που θα αποκομίσουν πουλώντας αυτό που ήδη έχουν. Στην περίπτωση αυτή δεν είναι λίγοι εκείνοι που προβληματίζονται αν θα πρέπει να περιμένουν την πώληση πριν κλείσουν την αγορά. Ποιό όμως είναι το σωστό; Γενικά υπάρχουν δύο σχολές.

Η μία σχολή πρεσβεύει ότι θα πρέπει να αποφείγετε να εγκαταλείψετε σήμερα το σπίτι σας γιατί με τις σημερινές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά είναι και δύσκολη αλλά και χρονοβόρα διαδικασία η πώληση. Αυτό θα μπορούσε να έχει αποτέλεσμα μεγαλύτερη απο τη προσδοκώμενη μείωση της τιμής αλλά και μπόλικο άγχος. Η άλλη σχολή λέει ότι αν βρεθεί η ευκαιρία αρπάξτε την γιατί δεν είναι εύκολο να ξαναβρεθεί.. Σε έναν τέλειο κόσμο, φυσικά, θα μπορούσατε να δείτε το εισόδημα μας και κατα πόσο αυτό αρκεί για να καλύψετε για κάποιο χρονικό διάστημα τις δόσεις των στεγαστικών δανείων ή τις δαπάνες συντήρησης δύο σπιτιών. Αλλά σήμερα με την ανεργία να καλπάζει και την ύφεση να είναι άγνωστο πόσο θα διαρκέσει δεν είναι ο καιρός για να αναλάβετε τέτοιους κινδύνους.

Ακόμα και στην περίπτωση που έχετε αποταμιεύσεις για να χρηματοδοτήσετε το σύνολο ή μέρος του τιμήματος της αγοράς δεν θα πρέπει να ενδώσετε στην πρόκληση να χάσετε την ρευστότητα σας γιατί οι καιροί είναι δύσκολοι και κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει τι κρύβει το αύριο.. Τι μπορεί να συμβεί; Για παράδειγμα να καθυστερήσει πολύ περισσότερο η διαδικασία πώλησης ή να χρειστεί να ρίξετε πολύ την τιμή ή και ακομα να σας προκύψουν έκτακτες ανάγκες ή ... Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Καλύτερα να περιμένετε.

Δεν το θέλετε; Στην περίπτωση αυτή υπάρχουν κάποιες λύσεις: Η μία αφορά την περίπτωση που υπάρχει ρευστότητα. Μπορεί λοιπον ένα ποσοστό της ρευστότητας να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για ένα δάνειο μικρής χρονικής διάρκειας ώστε να περιορίσετε το κίνδυνο ρευστότητας απο τις αυξημένες πληρωμές για το διάστημα που θα απαιτηθεί μέχρι την πώληση του υφιστάμενου ακινήτου. Οι αμερικάνοι , που το ονομάζουν "δάνειο-γέφυρα". Όμως καλύτερα είναι να το αποφύγετε λόγω κόστους. Η άλλη λύση είναι να διαπραγματευτείτε την καταβολή του τιμήματος με διακανονισμό. Αυτό μπορεί να δώσει χρονικά περιθώρια. Στις σημερινές συνθήκες της αγοράς σίγουρα ένας πωλήτης που δεν έχει άμεση ανάγκη ρευστού μπορεί να το συζητήσει. Πάντως η πιο ασφαλής διαδρομή είναι η αναμονή μέχρι να πουληθεί το σπίτι γιατί στην αγορά δεν κουνιέται φύλλο.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:43

Εάν υπάρχει ένα θετικό σημάδι στην πρόσφατη κατάρρευση της αγοράς κατοικίας, είναι ότι οι καλές γειτονιές κρατούν το αγοραστικό ενδιαφέρον αφού πάντα υπάρχουν εκείνοι που θα ήθελαν να ζουν σε μία καλή και ασφαλή γειτονιά. Στην πραγματικότητα σε πολλά απο τα προάστεια που η αγορά κατοικίας σημείωσε εκρηκτική άνοδο η κρίση έχει γίνει πιο έντονα αισθητή σε σχέση με παραδοσιακές γειτονιές οι οποίες δεν διαφοροποίησαν το χαρακτήρα της αγοράς τους.

Τα πρόσφατα στοιχεία απο τους δείκτες τιμών ακινήτων PROPINDEX κατέγραψαν ότι οι μεγαλύτερες απώλειες σημειώθηκαν στις περιφερειακές αγορές ενώ αντίθετα οι συγκροτημένες αγορές του κέντρου και των ακριβών προαστείων ουσιαστικά κατέγραψαν οριακές απώλειες . Το μέλλον μάλιστα για τις περιοχές αυτές προβλέπεται δυσοίωνο αφού αργά ή γρήγορα θα "πληρώσουν" και την αύξηση του αριθμού των δανείων σε καθυστέρηση. Μόνο τυχαίο δεν μπορεί να θεωρηθεί το γεγονός ότι σε αρκετές περιοχές της Αν. Αττικής ο αριθμός των αδιάθετων κατοικιών βρίσκεται σε επίπεδα ρεκορ. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας ένα πολύ μεγάλο ποσοστό απο αυτά κατεύνθηκε στην χρηματοδότηση κατοικιών που βρίσκονταν σε νέες περιοχές.

Παράλληλα, απο τα στοιχεία που αφορούν στην οικοδομική δραστηριότητα προκύπτει ότι ο ρυθμός ανοικοδόμησης στις περιοχές αυτές ήταν σημαντικά μεγαλύτερος σε σχέση με το ρυθμό αύξησης του πληθυσμού γεγονός που ερμηνεύεται ότι οι κατασκευαστές προεξόφλησαν ότι στο εγγύς χρονικό διάστημα θα καταγραφεί δημογραφική έκρηξη. Με δεδομένο ότι οι εκτιμήσεις αυτές δεν φαίνεται να πραγματοποιούνται αλλά και με την στροφή του ενδιαφέροντος -αγορά και ενοικίαση- να στρέφεται σε περιοχές του κέντρου καθώς και σε εκείνες που έχουν οργανωμένες συγκοινωνιακές υποδομές οι προοπτικές δεν φαίνονται και τόσο ευοίωνες.

Δεν είναι τυχαίο μάλιστα το γεγονός ότι σε κατ΄ιδίαν συζητήσεις οικονομικοί αναλυτές προβλέπουν ότι το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών που βρίσκονται στις περιοχές αυτές θα απορροφηθεί σε διπλάσιο χρόνο σε σχέση με τις αδιάθετες κατοικίες που βρίσκονται περιοχές-αξίες της αγοράς κατοικίας. Το φαινόμενο αυτό δεν αφορά μόνο σε περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης . Τα ίδια σημάδια καταγράφονται και στις αγορές όλων των μεγάλων αστικών κέντρων της περιφέρειας αλλά και στην αγορά εξοχικής κατοικίας.