Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:36

Αύξηση του αριθμού των κατοικιών που προσφερθούν προς πώληση στην διάρκεια του 2011 προβλέπει έρευνα εταιρίας μελετών ακινήτων. Σύμφωνα με την μελέτη ο αριθμός των κατοικιών που θα μπουν προς πώληση για πρώτη φορά μπορεί να ξεπεράσει τις 50.000 . Η εξέλιξη αυτή συνδέεται:

- με την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας

- με την αύξηση των δανείων που θα βρεθούν σε καθυστέρηση

- με την έκρηξη των τραπεζικών αλλά και ιδιωτικών χρεών.

Σύμφωνα με την μελέτη που συνέταξε η εταιρία PROPERT LTD , ο αριθμός των νέων κατοικιών που θα ολοκληρωθεί η κατασκευή τους στην διάρκεια του χρόνου θα είναι μεταξύ 20-30.000. Πρόκειται για κατοικίες των οποίων οι οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν στην διάρκεια της προηγούμενης τετραετιας αλλά οι κατασκευαστές δεν προχώρησαν σε έναρξη εργασιών.

Παράλληλα η αύξηση του αριθμού των στεγαστικών δανείων που βρίσκονται σε καθυστέρηση εκτιμάται από τραπεζικές πηγές ότι θα προκαλέσει σημαντικές πιέσεις στην αγορά κατοικίας. Παράλληλα, αναμένεται και σημαντική αύξηση των καθυστερήσεων (πάνω από 2 ποσοστιαίες μονάδες) και στις υπόλοιπες κατηγορίες ενυπόθηκαν δανείων . Δεν θα πρέπει να υποβαθμιστεί και το γεγονός ότι αρκετοί ακόμα δανειολήπτες –άνω του 50% σύμφωνα με έρευνα – αντιμετωπίζει δυσκολίες στην εξυπηρέτηση του δανεισμού τους . Λόγω δυσκολιών εξυπηρέτησης του δανεισμού εκτιμάται ότι θα «βγουν» που πώληση περίπου 20.000 κατοικίες.

Ένα ακόμα στοιχείο που θα επηρεάσει την προσφορά κατοικιών είναι και οι πλειστηριασμοί λόγω τραπεζικών αλλά και ιδιωτικών χρεών. Η έκρηξη των διαταγών πληρωμής που καταγράφηκε στην διάρκεια του προηγούμενου χρόνου μπορεί να αποτελέσει μία ένδειξη για τις τάσεις που θα διαμορφωθούν αυτή την χρονιά.

Παράλληλα , ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών θα προσπαθήσει να πωλήσει λόγω κυρίως:

-οικονομικών δυσκολιών

-υπερμετρης φορολογικής επιβάρυνσης

-αναδιάταξης του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου

Όπως επισημαίνεται στην μελέτη είναι πολύ δύσκολο να υπάρξει μία προσέγγιση του αριθμού των ιδιοκτητών αυτών . Στην περίπτωση που επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις αυτές, το 2011 , θα σημειωθεί ιστορικό αρνητικό ρεκόρ στην προσφορά κατοικίας.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:36

Η κρίση κτύπησε "κόκκινο" στην αγορά κατοικίας και στην οικοδομή την χρονιά που πέρασε. Ο όγκος νέων οικοδομών βάσει αδειών (ιδιωτικών, κατοικήσιμων και μη κτισμάτων) μειώθηκε κατά -21,9% σε ετήσια βάση τον Σεπτ.’10 (Αύγ.’10: -24,8%, Ιούλ.’10:- 29,1%, Ιούν.΄10: -30,0%), έναντι πτώσης του κατά - 26,6% τον Σεπτ.’09.  Επίσης, ο αριθμός των ιδιωτικών οικοδομικών αδειών μειώθηκε στο 9μηνο’10 κατά -10,7% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά -15,5% στο 9μηνο’09. Η μικρότερη μείωση του αριθμού των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών (9μηνο’10: -10,7%), έναντι του όγκου των οικοδομών (-24,8%) οφείλεται στο γεγονός ότι σημαντικός αριθμός αδειών που έχουν εκδοθεί εφέτος όπως για: επισκευές, κατεδαφίσεις, αναπαλαιώσεις, περιτοιχίσεις και τροποποιήσεις δεν δημιουργούν στοιχεία επιφανείας ή όγκου. Ειδικότερα όσον αφορά στις κατοικίες (νέες κατοικίες και προσθήκες κατοικιών), ο αριθμός τους μειώθηκε από 40.748 στο 8μηνο.’09, σε 34.953 στο 8μηνο.’10 (-14,2%), ενώ ο αριθμός των νέων κατοικιών περιορίσθηκε σε 2.837 τον Αύγ.΄10, έναντι 3.196 τον Αύγ.΄09 .

Η μείωση του όγκου των νέων οικοδομών αντανακλάται στη μείωση της παραγωγής έτοιμου σκυροδέματος και τσιμέντου, που σημείωσαν το 2010 ηπιότερο αρνητικό ρυθμό μεταβολής (Σκυρόδεμα: 10μηνο’10: -8,9%, 10μηνο’09: -29,8%, Τσιμέντο: 10μηνο’10: -13,6%, 10μηνο’09: -22,2%).

Σημειώνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) σημείωσαν πτώση κατά -4,3% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο΄10, έναντι μείωσης κατά -5,1% στο 3ο 3μηνο΄09 και αύξησης κατά +1,6% στο 3ο 3μηνο΄08. Παράλληλα, στο 9μηνο΄10 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά -3,6% σε ετήσια βάση, έναντι ίσης μείωσης στο 9μηνο.΄09 και αύξησης κατά +5,2% στο 9μηνο΄08.

Σημειώνεται ότι στην Θεσσαλονίκη η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε στο -9,7% σε ετήσια βάση στο 3ο 3μηνο.’10, έναντι της πτώσης τους κατά - 3,1% σε ετήσια βάση στην Αθήνα. Μικρότερη, στο - 2,7% σε ετήσια βάση ήταν η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων που αναφέρονται σε δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες και διαμερίσματα.

Η σημαντική μείωση της ζήτησης κατοικιών στην τελευταία 2ετία συνοδεύεται από την ακόμη μεγαλύτερη πτώση της προσφοράς κατοικιών, όπως προαναφέρθηκε (μείωση του αριθμού αδειών των νέων κατοικιών κατά -14,2% σε ετήσια βάση στο 9μηνο’10, μετά την πτώση τους κατά -25,3% στο 9μηνο.’09), με αποτέλεσμα την επιβράδυνση της μείωσης των τιμών των κατοικιών.

Η μείωση της ζήτησης κατοικιών προκύπτει και από την επιβράδυνση του ρυθμού μεταβολής των στεγαστικών δανείων (Σεπτ.’10: +1,0%, Αύγ.΄10: +1,6%, Ιούλ.΄10: +1,9%, Ιούν.΄10: +2,3%, Μάιος΄10: 3,0%, Δεκ.΄09: +3,7%), παρά το ότι στεγαστικά επιτόκια εξακολουθούν να παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα (με όλες τις επιβαρύνσεις, Σεπτ.΄10: 3,93%, Αύγ.΄10: 4,02% Ιούλ.10: 3,96% Ιούν.΄10: 3,61%, Μάιος΄10: 3,71%, Δεκ.΄09: 3,56%).

Αναφορικά με την γεωγραφική κατανομή, μείωση παρουσίασε η οικοδομική δραστηριότητα σε όλα τα γεωγραφικά διαμερίσματα της χώρας στο 9μηνο΄10, με μειώσεις που κυμαίνονται από -11,0% στο Νότιο Αιγαίο μέχρι -36,7% στην Αττική. Ιδιαίτερη σημασία έχει η μείωση στην Αττική της οποίας η ποσοστιαία συμμετοχή στη συνολική οικοδομική δραστηριότητα της χώρας μειώθηκε σε 21,6% στο 9μηνο΄10 από 26,3% το 2007 και 30,3% το 2001. Τέλος, όσον αφορά την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας το 2010, η ζήτηση από το εξωτερικό φαίνεται να έχει μικρή αρνητική συμβολή, δεδομένου ότι η εισροή κεφαλαίων για αγορά ακινήτων διαμορφώθηκε στο 9μηνο΄10 σε € 75 εκατ., από € 94 εκατ. στο 9μηνο΄09.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:36

Όπως και πολλοί άλλοι έλληνες που δεν έχουν κύρια κατοικία γίνατε μάρτυρας συγκλονιστικών γεγονότων την τελευταία πενταετία. Είδατε τις τιμές και τις συναλλαγές να εκτινάσσονται στα ύψη και στη συνέχεια να καθηλώνονται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα. Είδατε επίσης ότι κάποιοι από τους χθεσινούς «έξυπνους» να αγωνιούν για την δόση των δανείων τους. Και επειδή μετά από την καταιγίδα έρχεται η γαλήνη σκέπτεστε: μήπως ήλθε η ώρα να γίνω ιδιοκτήτης; Καταρχήν δεν είναι άσκημη ιδέα αν σκεφτεί κανείς ότι οι τιμές σε πολλές περιοχές είναι 20% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2007. Αρκεί όμως αυτό ;

Το σίγουρο είναι ότι οι συνθήκες ευνοούν αλλά αυτό δεν σημαίνει αυτόματα ότι εσείς θα τρέξετε να αγοράσετε ότι βρείτε μπροστά σας. Αντίθετα , επειδή η αγορά κατοικίας είναι –πιθανότατα-η μεγαλύτερη επένδυση της ζωής σας θα πρέπει να είστε σίγουρος για το επόμενο βήμα… Η πρώτη κίνηση είναι να είστε σίγουροι ότι έχετε εξασφαλισμένη την χρηματοδότηση της αγοράς. Αν έχετε μετρητά τότε είστε «βασιλιάς» .Αν δεν έχετε , όμως, εξασφαλίστε ότι μπορείτε να πάρετε δάνειο . Αλλά αυτό δεν αρκεί.

Πρέπει να έχετε τα λεφτά της προκαταβολής , των εξόδων και της δικής σας συμμετοχής στο δάνειο. Παλιά η προκαταβολή ήταν γύρω στο 20% , σήμερα με ένα ποσό περί το 5% μπορείτε να κλείσετε την αγορά και να περιμένετε το δάνειο. Επίσης με δεδομένο ότι σήμερα οι τράπεζες δεν χρηματοδοτούν το 100% της αξίας και οι εκτιμητές της είναι πολύ πιο φειδωλοί στην αποτίμηση της εμπορικής αξίας θα πρέπει να έχετε ένα ποσό σε μετρητά περί το 20-30% της συνολικής αξίας.

Αν έχετε αυτές τις προϋποθέσεις εξασφαλίστε ειδικούς που θα σας βοηθήσουν να «ξεσκονίσετε» το σπίτι. Τι περιλαμβάνει το «ξεσκόνισμα»;

Έλεγχο τίτλων, εντοπισμό διαφόρων προβλημάτων όπως για παράδειγμα αν έχουν πληρωθεί οι φόροι ή αν έχει δηλωθεί στο κτηματολόγιο κ.α. Τι σημαίνουν όλα αυτά ; Ταλαιπωρία και χρήματα που και τα δύο ενισχύουν την διαπραγματευτική σας θέση. Επίσης περιλαμβάνει έλεγχο του ακινήτου. Δεν μιλάμε μόνο για υγρασίες και υδραυλικά.

Υπάρχουν και «μυστικά» τα οποία πολύ δύσκολα θα σας πει ο ιδιοκτήτης. Θέλετε ένα παράδειγμα; Αν η πολυκατοικία είχε «κτυπηθεί» από σεισμούς. Θέλετε ακόμα ένα; Αν έχουν γίνει παρεμβάσεις που εντοπίζονται στην στατικότητα του κτιρίου. Να είστε σίγουροι ότι ο ιδιοκτήτης δεν πρόκειται να σας τα πει και ότι , όταν εσείς τα ανακαλύψετε από τον διαχειριστή που θα ζητά χρήματα για αποκατάσταση των ζημιών θα είναι πολύ αργά αφού ως γνωστόν «μετά την απομάκρυνση εκ του ταμείου…». Θα σκεφτείτε ότι ένα καλός νομικός μπορεί να προβλέψει κάποια από αυτά τα ενδεχομένως και να βάλει ρήτρες . Σωστά , αλλά ; Αφού λοιπόν κάνετε αυτές τις ενέργειες , τα υπόλοιπα είναι γνωστά: έρευνα αγοράς, διαπραγμάτευση και …καλορίζικο

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 13:36

Ισχυρή φαίνεται να είναι η θέληση των Ελλήνων για μια εξοχική κατοικία. Το φαινόμενο αυτό καταδεικνύεται αφενός από τον μεγάλο αριθμό κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί σε μεγάλα τουριστικά θέρετρα και αφετέρου από το σχετικά μεγάλο ποσοστό (17%)των εξοχικών κατοικιών στο απόθεμα κατοικιών στο σύνολο της χώρας. Αναλυτικότερα, σε σύνολο 5.454.889 κατοικιών, οι 922.228 είναι εξοχικές ή δευτερεύουσες.

Σε επίπεδο περιφερειών, πρώτη σε αριθμό έρχεται η Αττική με 180.234 εξοχικές κατοικίες, και ακολουθούν η Κεντρική Μακεδονία (128.756) και η Πελοπόννησος (115.625). Πρέπει να σημειωθεί ότι οι τρεις αυτές περιφέρειες περικλείουν τα μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας. Στην τέταρτη θέση συναντάμε τη Στερεά Ελλάδα με 85.259 εξοχικές κατοικίες, ενώ ακολουθούν η Δυτική Ελλάδα (65.580), η Θεσσαλία (61.543), το Νότιο Αιγαίο (57.101), η Κρήτη (56.766), το Βόρειο Αιγαίο (44.612), η Ήπειρος (38.259), η Ανατολική Μακεδονία (35.099), τα Ιόνια Νησιά (31.037) και τέλος η Δυτική Μακεδονία (22.357). Μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει όμως το ποσοστό εξοχικών κατοικιών επί του συνόλου κάθε περιφέρειας. Το ποσοστό αυτό δείχνει τη μετάβαση παραθεριστών στις περιοχές αυτές, σε σχέση με τον υπάρχοντα πληθυσμό. Το μεγαλύτερο ποσοστό το έχει η Πελοπόννησος (32%). Αναμενόμενο αποτέλεσμα, διότι θεωρείται μαζί με τα «νησιά» ο πλέον προτιμώμενος προορισμός, τόσο για χειμερινές όσο και για καλοκαιρινές διακοπές. Ακολουθούν με μικρή διαφορά το Βόρειο Αιγαίο (31%) και το Νότιο Αιγαίο (30%).

Στην τέταρτη θέση με ποσοστό 27% είναι η Στερεά Ελλάδα με την Εύβοια και τον Παρνασσό. Ακολουθούν τα Ιόνια Νησιά (24%) και η Ήπειρος (22%). Στην έβδομη θέση συναντάμε τη Δυτική Ελλάδα με 19% ενώ ακολουθούν η Κρήτη (18%), η Θεσσαλία (18%), η Δυτική Μακεδονία (16%), η Κεντρική Μακεδονία (14%), η Ανατολική Μακεδονία (12%) και τέλος η Αττική με 10%. Πρέπει να σημειωθεί ότι στις τελευταίες θέσεις της κατάταξης βρίσκουμε τις περιφέρειες με τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.