Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Είναι μια σκληρή απόφαση . Φυσικά θέλετε να κάνετε ό, τι είναι δυνατόν για να αποφύγετε μα πουλήσετε σε χαμηλότερη τιμή αλλά θέλετε να πουλήσετε και μάλιστα γρήγορα. Αν έχουν αποτύχει όλες οι προηγούμενες προσπάθειες τότε η πτώση της τιμής είναι μονόδρομος. Ποια είναι όμως η καλύτερη χρονική στιγμή; Πόσο καιρό πρέπει να περιμένετε ; Όσο και αν ακούγεται παράξενο αυτό δεν εξαρτάται από εσάς αλλά από την αγορά. Δηλαδή από τους υποψήφιους αγοραστές και τους πωλητές που προσφέρουν ανταγωνιστικά σπίτια στη περιοχή σας. Με απλά λόγια πριν αποφασίσετε να κατεβάσετε την τιμή θα πρέπει να γνωρίζετε την αγορά της περιοχής σας πολύ καλά. Γιατί; Σε μία περιοχή που δεν γίνονται συναλλαγές μία ρεαλιστική πτώση της τιμής δεν πρόκειται να αποδώσει.

Αντίθετα σε μία αγορά που γίνονται πωλήσεις η πτώση της τιμής αποδειχτεί το κατάλληλο «φάρμακο» . Αλλά και εκεί θα πρέπει να γνωρίζετε πως γίνονται οι πωλήσεις; Επειδή οι αγοραστές έριξαν τις τιμές ή μήπως επειδή η εικόνα του σπιτιού τους ήταν καλύτερη από την δική σας. Ακόμα όμως και αν αποφασίσετε να ρίξετε την τιμή θα πρέπει να γνωρίζετε το πόσο; Και στην περίπτωση αυτή ο ανταγωνισμός θα σας δώσει απάντηση. Για να έχετε ένα πλεονέκτημα δεν θα πρέπει η τιμή να είναι η χαμηλότερη αλλά ούτε και η υψηλότερη. Προσπαθήστε επίσης να είναι σε ένα επίπεδο που ο υποψήφιος αγοραστής να γυρίσει να την δει. Τι σημαίνει αυτό; Αν θέλετε να πουλήσετε 200.000 ευρώ προτιμήστε η ζητούμενη τιμή να είναι 195.000 ευρώ. Γιατί ; Διότι έτσι μπορεί να προσελκύσετε αγοραστές που οι οικονομικές τους δυνατότητες κινούνται στις 150.000 ευρώ.

Και πως θα αγοράσουν; Μπορεί να τους ταιριάζει και να αποφασίσουν να κάνουν την υπέρβαση. Το ζητούμενο είναι να το δουν όσο το δυνατόν περισσότεροι αφού με τον τρόπο αυτό αυξάνονται οι πιθανότητες. Για το λόγο αυτό ο βασικός κανόνας στα παιγνίδια των τιμών είναι : «οι τιμές καθορίζονται από τους άλλους.»

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Κλείνουν δύο χρόνια από τότε που η ύφεση έκανε την εμφάνιση της και όλοι αναρωτιούνται πόσο θα διαρκέσει ακόμα. Οι εκτιμήσεις πολλές: άλλοι κάνουν λόγο για 2 χρόνια ακόμα , άλλοι για πέντε … Συμπέρασμα ; Κανείς δεν γνωρίζει. Το σίγουρο είναι ότι το 2010 καταγράφηκε επιτάχυνση της πτώσης του επιπέδου τιμών και η τάση δεν φαίνεται να αντιστρέφεται. Το ίδιο ισχύει και για τις επενδύσεις σε κατοικίες που για το 2011 αναμένεται να σημειώσουν νέα υποχώρηση και αυτό προκύπτει τόσο από τις προβλέψεις της Στατιστικής Αρχής όσο και από τις εκτιμήσεις των κατασκευαστών που καταγράφει η σχετική έρευνα του ΙΟΒΕ. Υπάρχουν όμως και αλλά στοιχεία που θα επηρεάσουν την αγορά:

Ανεργία: Το ποσοστό της ανεργίας εκτιμάται ότι θα προσεγγίσει το 15% ενώ πρόσφατες μελέτες κάνουν λόγο για 750.000 ανέργους μέχρι το τέλος του 2011. Με τα δεδομένα αυτά πολύ δύσκολα θα υπάρξει ανάκαμψη της ζήτησης.

Στεγαστικά Δάνεια: Τους τελευταίους μήνες του προηγούμενου χρόνου οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων ήταν λιγότερες σε σύγκριση με το 2009-σε δωδεκάμηνη βάση. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τουλάχιστον το α΄εξάμηνο 2011 και σε καμία περίπτωση δεν πρόκειται να δούμε ρυθμούς ανάλογους με εκείνους του 2006-2007. Και αυτό αποτελεί ένα πλήγμα στην ζήτηση. Από την άλλη πλευρά , ο ΟΕΚ έχει παγώσει τις χορηγήσεις.

Φορολογία: Το φορολογικό κόστος της απόκτησης και κτήσης δεν πρόκειται να ελαστικοποιηθεί τουλάχιστον αυτή την χρονιά. Αντίθετα, τα τεκμήρια θα αποθαρρύνουν πολλούς τόσο από την αγορά όσο και από την ενοικίαση.

Χρηματιστήριο: Η κρίση του χρέους φρενάρει και τις χρηματιστηριακές προσδοκίες με αποτέλεσμα να μη είναι πιθανή η στροφή προς τις μετοχές.

Αποδόσεις: Μπορεί οι αποδόσεις σε ακίνητη περιουσία να εμφανίζονται υψηλότερες αλλά αυτό δεν οφείλεται στην βελτίωση της αγοράς . Στην πραγματικότητα στην μεν αγορά κατοικίας οι πραγματικές αποδόσεις είναι αρνητικές ενώ στα επαγγελματικά δεν μπορούμε να κάνουμε λόγο για αποδόσεις αφού οι συναλλαγές είναι ελάχιστες και σε καμία περίπτωση δεν αποτελούν πραγματικά δεδομένα για την αγορά.

Θα σκεφτείτε: Μα όλα μαύρα; Σίγουρα όχι καθώς στην αγορά και χρήμα υπάρχει και οι τιμές τείνουν να γίνουν ελκυστικές αφού έχουν υποχωρήσει τουλάχιστον 10% κατά μέσο όρο σε όλη την διάρκεια της διετούς κρίσης. Επομένως το ερώτημα είναι τι τελικά θα επικρατήσει.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Αντιφατικά στοιχεία για την πορεία των τιμών των ενοικίων. Απο την μία πλευρά τα επίσημα στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των ενοικίων καταγράφουν άνοδο 1,8% ενώ απο την άλλη στοιχεία μεσιτικών εταιριών τα εμφανίζουν να έχουν υποχωρήσει έως και 35%. Πρέπει να σημειωθεί ότι άνοδο των τιμών καταγράφουν οι δειγματοληψίες της Στατιστικής Αρχής ενώ εντελώς διαφορετική εικόνα δημοσιοποιεί η εταιρία Δανός Chartered Surve­yors. Πρέπει να σημειωθεί ότι η έρευνα της εταιρίας ενδεχομένως να μη έχει σταθερό δείγμα (συγκεκριμένα ποιοτικά χρακτηριστικά κατοικιών) ενώ αντίθετα τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του δείγματος της Στατιστική Αρχής είναι σταθερά και βασίζονται στα αποτελέσματα της έρευνας οικογενειακών προϋπολογισμών. Σε κάθε περίπτωση όμως τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων σε σύγκριση με ττην περίοδο 2008 κατα 2 ποσοστιαίες μονάδες.

Η εταιρία εμφανίζει τις τιμές των ενοικίων στα ανατολικά και στα δυτικά προάστια της Αττικής να παρουσιάζουν υποχώρηση 15%-20% και τα ενοίκια να κυμαίνονται από 5,5 έως 7,3 ευρώ/τ.μ. στα δυτικά κι από 7 έως 7,5 ευρώ/τ.μ. στα ανατολικά. Στα βόρεια προάστια όπου τα ενοίκια κυμαίνονται από 4 έως 14 ευρώ/τ.μ. η μείωση σε σύγκριση με το 2009 ανέρχεται σε 10%-15%, στα ακριβά νότια προάστια, δηλαδή στις παράλιες περιοχές της Αττικής η πτώση είναι της τάξης του 10% με τα μισθώματα των διαμερισμάτων να κινούνται μεταξύ 7 και 16 ευρώ/τ.μ. Τέλος, 10% υποχωρούν τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας (9-18 ευρώ/τ.μ.). Στη Θεσσαλονίκη, και συγκεκριμένα στο Πανόραμα, τα νεόδμητα σπίτια ενοικιάζονται από 8 έως 12 ευρώ/τ.μ. με πτώση 30% και ακολουθούν Κορδελιό (4-6 ευρώ/τ.μ.), Εύοσμος (5-8 ευρώ/τ.μ.), Αμπελόκηποι (4-6 ευρώ/τ.μ.), Λ. Νίκης (8-14 ευρώ/τ.μ.) με υποχώρηση 20%. Πάντως, στην περιοχή του Πανοράματος καταγράφεται πτώση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης κατά 35% για τα μεταχειρισμένα σπίτια (2.500-4.000 ευρώ/τ.μ. η τιμή πώλησης και 6-10 ευρώ/τ.μ. η μίσθωση).

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 08:28

Η επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων δεν αφορά μόνο τα γραφεία και τα καταστήματα. Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας και έχει οδηγήσει πολλούς ενοικιαστές να ζητούν μείωση των μισθωμάτων που πληρώνουν επικαλούμενοι κυρίως μείωση του εισοδήματος τους. Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα αισθητό στην αγορά των πολύ ακριβών κατοικιών όπου πολλοί ιδιοκτήτες , εμπρος στο ενδεχόμενο να δούν κενό το σπίτι τους για πολλούς μήνες αποδέχονται μείωση του μισθώματος έως και 30% . Αντίθετα στα μικρότερα σπίτια οι επιδόσεις δεν είναι και τόσο σημαντικές αφού οι μειώσεις που συμφωνούνται σπανίως ξεπερνούν το 15%. Σύμφωνα με τις απόψεις μεσιτών , πολλοί ιδιοκτήτες δεν αποδέχονται αιτήματα των μισθωτών τους και επιμένουν να διατηρηθεί το μίσθωμα του είχε συμφωνηθεί. «Πρόκειται για περιπτώσεις μισθωτηρίων συμβολαίων που είναι σε ισχύ και θέλουν τουλάχιστον 8 μήνες για να λήξουν. Οι ιδιοκτήτες έχουν το «πάνω χέρι» αφού μπορούν να διεκδικήσουν δικαστικά τα μισθώματα τους ενώ οι εγγυήσεις που έχουν εισπράξει τους παρέχουν τη δυνατότητα να περιμένουν τουλάχιστον δύο μήνες για νέο μισθωτή. Επίσης στα σπίτια μεσαίου εμβαδού που βρίσκονται σε εμπορικές περιοχές , οι ανοχές που επιδεικνύουν οι ιδιοκτήτες είναι περιορισμένες.», τονίζουν μεσίτες που δραστηριοποιούνται στην αγορά των βορείων προαστίων της Αττικής. Αυτό όμως που έχει γίνει σχεδόν κανόνας στην αγορά είναι η ανεκτικότητα των ιδιοκτητών για το χρόνο είσπραξης του ενοικίου. Πριν την εμφάνιση της κρίσης , οι περισσότεροι ιδιοκτήτες απαιτούσαν την καταβολή του ενοικίου εντός τριημέρου από την προβλεπόμενη ημερομηνία. Σήμερα, μπορεί να δέχονται καθυστέρηση στην καταβολής που ξεπερνά και τις 15 μέρες. «Το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο το ύψος του ενοικίου , αλλά η είσπραξη του. Πολλοί ιδιοκτήτες συνειδητοποίησαν ότι το σημαντικό σήμερα είναι οι ενοικιαστές να πληρώνουν. Για αυτό άλλωστε οι περισσότερες ανανεώσεις των μισθωτηρίων συμβολαίων είναι πολύ πιο ελαστικές αφού όχι μόνο δεν ενεργοποιείται η υποχρέωση της αναπροσαρμογής αλλά πολλές φορές γίνονται συμφωνίες που προβλέπουν σταθερό μίσθωμα για τρία χρόνια αλλά και χαμηλότερο μίσθωμα από το προηγούμενο» έλεγε χαρακτηριστικά ο ίδιος μεσίτης και συμπλήρωνε : «η σχέση μισθωτή και ιδιοκτήτη κατοικίας έχει πολλές φορές έντονο και το προσωπικό στοιχείο . Αν οι σχέσεις ιδιοκτήτη με τον μισθωτή είναι τεταμένες τότε τα περιθώρια μία διαπραγμάτευσης είναι περιορισμένα . Αντίθετα , είναι και από τις δύο πλευρές υπάρχει καλή θέληση τότε είναι μάλλον απίθανο να μη καταλήξουν σε συμφωνία»