Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 02:40

Τιμές, δημογραφικά δεδομένα και ρυθμός απορρόφησης. Αυτές είναι οι τρείς μαγικές συνταγές που μπορεί να σας βοηθήσουν στην σωστή επιλογή της περιοχής αλλά και του σπιτιού. Αυτά είναι στα χαρτιά , το ζητούμενο είναι πως μπορεί να συγκεντρώσει κάποιος αυτά τα στοιχεία , θα απαντήσουν οι περισσότεροι και θα έχουν δίκιο. Ας πάμε μαζί λοιπόν για να δούμε πως μπορείτε να συγκεντρώσετε αυτά τα στοιχεία.

Τιμές: Τα τοπικά κτηματομεσιτικά γραφεία γνωρίζουν τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς .Στοιχεία μπορείτε επίσης να βρείτε απο τις αγγελίες που δημοσιεύονται είτε στο διαδίκτυο είτε στις εφημερίδες.Παράλληλα υπάρχουν εξειδικευμένες εταιρίες που έχουν βάσεις δεδομένων τιμών. Το ζητούμενο είναι η αξιοπιστία και για αυτό καλύτερα είναι να απευθυνθείτε στις εταιρίες αφού οι δύο άλλες λύσεις οδηγούν σε ενδεικτικά συμπεράσματα.

Τα δημογραφικά στοιχεία σχετίζονται με τη στατιστική μελέτη σε μια δεδομένη περιοχή. Η πιο αξιόπιστη πηγή είναι η Στατιστική Αρχή μέσω κυρίως των απογραφών αλλά και των ειδικών μελετών που διεξάγει. Κάποιοι ειδικοί χρησιμοποιούν τα στοιχεία απο τις εκλογικές αναμετρήσεις αλλά δεν παρουσιάζουν αξιοπιστία αφού κανείς δεν μπορεί να ξέρει πόσοι απο αυτούς που ψηφίζουν είναι μόνιμοι κάτοικοι της περιοχής. Μία πηγή ακόμα είναι οι ΟΤΑ , κάποιοι απο τους οποίους έχουν μία πιο ασφαλή εικόνα για την δημογραφική σύνθεση της περιοχής αρμοδιότητας τους.

Ο ρυθμός απορρόφησης είναι μια εκτίμηση του πόσο γρήγορα -ή αργα-πωλούνται οι νέες κατοικίες. Το στοιχείο αυτό δείχνει την πραγματικότητα την ζήτηση και την απορροφητικότητα του προϊόντος. Δηλαδή απο αυτό μπορείτε να μάθετε πόσο γρήγορα θα πουλήσετε -αν είστε πωλητής- ή τι περιθώρια διαπραγματεύσεων έχετε -αν είστε αγοραστής. Δυστυχώς δεν υπάρχουν ακριβή στατιστικά στοιχεία και οι ερευνητές ακολουθούν την μέθοδο του δείγματος. Δηλαδή εντοπίζουν ένα δείγμα ακινήτων και παρακολουθούν την πορεία απορρόφησης απο την αγορά.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 02:40

Το νέο περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν από τρία χρόνια. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι. Ήδη οι περισσότεροι κατασκευαστές κάνουν εκπτώσεις έως και 10% προκειμένου να πουλήσουν τα αδιάθετα διαμερίσματα τους. Οι πλέον ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα. Αντίθετα αν σε μία καινούργια οικοδμή έχει μείνει απούλητο ένα ή δύο διαμερίσματα τότε τα περιθώρια για μεγάλες εκπτώσεις στην τιμή είναι περιορισμένα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 70-75% της εμπορικής αξίας και προκειμένου να δώσουν το ποσό που υπολείπεται ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης. 5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 02:40

Συνήθως, τα περισσότερα άρθρα αφορούν σε πράγματα που πρέπει να κάνετε όταν θέλετε να πωλήσετε ή να αγοράσετε ένα σπίτι. Λίγα είναι τα ρεπορτάζ για τους πωλητές και ακόμα λιγότερα για τις κινήσεις που πρέπει να κάνουν προκειμένου να υλοποιήσουν το στόχο τους. Με αυτό κατά νου, ας ρίξουμε μια ματιά σε μερικά από τα λάθη που κάνουν οι πωλητές, όταν βάζουν στο σπίτι τους στην αγορά.

Δεν ρωτούν τη γνώμη επαγγελματιών .

Η τιμή, η κατάσταση του σπιτιού και ο τρόπος προβολής του είναι το κλειδί για μια πετυχημένη πώληση. Οι πληροφορίες αυτές είναι κρίσιμες και χρειάζονται έξυπνοι χειρισμοί οι οποίοι είναι συνάρτηση της εμπειρίας ενός επαγγελματία. Ακόμα και δεν θέλετε να συνεργαστείτε προσπαθήστε να επωφεληθείτε από την εμπειρία του.

Μη δεθείτε συναισθηματικά με το ακίνητο.

Το σπίτι σας είναι ταυτισμένο με τις αναμνήσεις σας και αυτό προκαλεί συναισθηματική σύνδεση με αυτό. Αλλά τώρα, πρέπει να αναγνωρίσετε ότι το συναισθηματικό δεσμό σας δεν μπορεί να μεταφερθεί μεταφορά στον αγοραστή. Οι αγοραστές θα έρθουν στο σπίτι σας ελπίζοντας να διαπραγματευτούν την τιμή προς τα κάτω. Θα είναι επιφυλακτικοί. Θα ελέγχξουν όλο το σπίτι. Όταν είστε συναισθηματικά αδέσμευτος σίγουρα θα διαπραγματευτείτε καλύτερα.

Ανοίξτε το σπίτι σας.

Οι αγοραστές θέλουν να ξεσκονίσουν το σπίτι. Βοηθήστε τους με το να το κάνετε πιο εύκολο. Και αυτό μπορεί να γίνει αν έχουν εύκολη πρόσβαση σε αυτό.

Διώξτε τις δυσάρεστες οσμές.

Κατά την επίσκεψη ενός υποψήφιου αγοραστή το χειρότερο που μπορεί να συμβεί είναι οι οσμές να έχουν απλωθεί σε όλο το σπίτι. Τι σημαίνει αυτό; Μη μαγειρεύτε ψάρια ή άλλα δύσοσμα τρόφιμα. Και χρησιμοποιήστε αποσμητικό χώρου. Σε γενικές γραμμές, μια ευχάριστη οσμή εκτιμάται… .

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 02:40

Η πλειονότητα των πολιτών στην Ελλάδα δεν σχεδιάζουν να προχωρήσουν σε αγορά κατοικίας μέσα στην επόμενη διετία. Αυξάνονται, εξάλλου, οι ανησυχίες τους για ζητήματα που έχουν σχέση με την κατοικία τους, όπως το ενοίκιο ή η δυνατότητα εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανειακών τους υποχρεώσεων απέναντι στο τραπεζικό σύστημα. Ειδικότερα, οκτώ στους δέκα ερωτηθέντες της έρευνας, που διενεργήθηκε το δίμηνο Οκτωβρίου-Νοεμβρίου 2010 στην Αττική, απάντησαν ότι δεν είναι πιθανόν να αγοράσουν κατοικία στα επόμενα δύο χρόνια. Μόλις 2,2% απάντησαν ότι σίγουρα θα αγοράσουν κατοικία μέσα στην επόμενη διετία. Επτά στους δέκα ερωτηθέντες απάντησαν ότι η οικονομική κρίση, που διέρχεται η χώρα, έχει αυξήσει το άγχος τους σχετικά με την εργασιακή τους κατάσταση και περισσότεροι από τους μισούς απάντησαν ότι έχει αυξηθεί το άγχος τους σχετικά με θέματα κατοικίας, όπως το ενοίκιο, η εξυπηρέτηση δανείων κλπ. Στην πλειονότητά τους οι συμμετέχοντες στη έρευνα πιστεύουν ότι «έπεσε» η αξία του ακινήτου τους. Ειδικότερα, 50,08% εκτιμούν ότι η τιμή μειώθηκε, 26,1% ότι έμεινε η ίδια και μόλις 13,3% ότι αυξήθηκε.