The News
Η κρίση των Δυτικών προαστίων
Οι τιμές κατοικιών στα δυτικά προάστια της Αθήνας την τελευταία διετία μειωθηκαν έως 20%. Σύμφωνα με έρευνα, στα δεδομένα αυτά συνέβαλαν κυρίως τέσσερις παράγοντες:
1) Η παραγωγή νέων κατοικιών από εργολάβους ήταν μεγαλύτερη και με περισσότερα περιθώρια κέρδους (μεγάλοι συντελεστές δομήσεως, χαμηλότερη ποιότητα κατασκευής, περιορισμένοι περιβάλλοντες χώροι κτλ).
2) Τα κοινωνικά στρώματα των περιοχών αυτών έχουν πληγεί περισσότερο από την οικονομική κρίση.
Τη μεγαλύτερη μείωση στη δυτική πλευρά της Αττικής έχει υποστεί, η περιοχή των Θρακομακεδόνων με 20%. Ειδικότερα, το 2009 υπέστη μείωση 16% και το 2010, 4%. Έτσι, ενώ το 2008 η μέση τιμή των κατοικιών (θυμίζουμε πως η περιοχή έχει αρκετές μεζονέτες μεγάλου εμβαδού) ήταν στα 2.917 ευρώ / τ.μ. το 2009 έπεσε στα 2.450 και πέρυσι στα 2.350 ευρώ / τ.μ. Υψηλές μειώσεις στις τιμές παρατηρήθηκαν επίσης στις παρακάτω περιοχές: Περιστέρι – Ανθούπολη (-17%), Κέντρο Πετρούπολης (-16%), Μεταμόρφωση (-16%), Άνω Λιόσια (-15%), Αχαρνές (-15%), Ίλιον – Κέντρο (-15%). Αντίθετα, τα χαμηλότερα ποσοστά μειώσεων (-8%) παρουσιάστηκαν στις περιοχές των Αγίων Αναργύρων και της Αγίας Βαρβάρας, οι οποίες βέβαια ούτως ή άλλως διακρίνονται για τα προσιτά επίπεδα των τιμών. Αντίθετα στη καταγράφηκε αύξηση 1% στις τιμές πώλησης των ακινήτων της σε σύγκριση με το 2009. Από τα 2.038 ευρώ / τ.μ. ανέβηκε στα 2.050. Στη γειτονική Νέα Χαλκηδόνα, η διαφορά μεταξύ των τιμών του 2010 και αυτών του 2009 ήταν μηδενική, κάτι όμως που οφείλεται στη μεγάλη πτώση κατά 16% που σημειώθηκε το 2009 σε σύγκριση με το 2008.
«Γονατίζει» την κτηματαγορά η έλλειψη ρευστού τόσο εξαιτίας της αδυναμίας των καταναλωτών να συγκεντρώσουν χρήματα για την αγορά σπιτιού όσο και επειδή οι τράπεζες έχουν κλείσει για τα καλά τις στρόφιγγες των δανείων. Βουτιά έως και 70% καταγράφεται στη ζήτηση κατοικιών, και φέτος εκτιμάται ότι δε θα ξεπεράσουν οι αγοραπωλησίες τις 50.000 με τη συντριπτική πλειοψηφία αυτών να αφορά μεταχειρισμένα και μικρά ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ. Οι τράπεζες «κόβουν» τις περισσότερες αιτήσεις για δανεισμό κι επιλέγουν πελάτες με σταθερό εισόδημα ή με ακίνητα που μπορούν να υποθηκεύσουν. Οι προβλέψεις που κάνει η Εθνική Τράπεζα σε έρευνα που παρουσιάστηκε στο πρόσφατο συνέδριο του ΕΛΙΕ είναι δυσοίωνες και για τη φετινή. Η τράπεζα πιστεύει ότι τα πάντα θα εξαρτηθούν από το επίπεδο της ανεργίας, τη γενικότερη οικονομική κατάσταση και την ψυχολογία και τις προσδοκίες του καταναλωτικού κοινού για τη μελλοντική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων, των εισοδημάτων και των επιτοκίων. Με την ανεργία να βρίσκεται μια ανάσα από το 15%, την οικονομία να κρέμεται σε μια κλωστή και την απαισιοδοξία των πολιτών να είναι στο ζενίθ, πολύ δύσκολα θα υπάρξει ενδιαφέρον για στεγαστικά δάνεια και επομένως για αγορές ακινήτων.
Συμφωνήσατε την πώληση του σπιτιού που μένετε δεκαετίες και που εκεί μεγαλώσατε τα παιδιά σας και γεράσατε. Την παραμονή λοιπόν της υπογραφής συμβολαίου η νοσταλγία σας ωθεί να αλλάξετε γνώμη.
Πριν από τρία χρόνια, όταν η αγορά κατοικίας είχε ξεκινήσει να εκδηλώνει τα πρώτα σημάδια της ύφεσης και οι τιμές άρχισαν την κατηφορική τους πορεία πολλοί ήταν εκείνοι που σκέφτηκαν , ότι η αγορά ενός σπιτιού θα ήταν μια καλή οικονομική κίνηση. Ωστόσο, δύο χρόνια αργότερα, οι περισσότεροι από αυτούς είναι ακόμα ενοικιαστές. Ζώντας σε μια ακριβή πόλη όπως είναι η Αθήνα και σε μία περίοδο που η ανεργία πλήττει 15 στους 100 εργαζόμενους οι αριθμοί άρχισαν να αποκτούν μεγαλύτερη αξία στην καθημερινότητα . Το πρώτο λοιπόν επιχείρημα είναι, ότι το κόστος της μίσθωσης έναντι του κόστους αγοράς είναι πιο συμφέρον. Σε μία αγορά που η μέση τιμή ενός καινούργιου διαμερίσματος 100 τμ σε μία μεσαία περιοχή κινείται στα επίπεδα των 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και το ενοίκιο για το ίδιο σπίτι κινείται στα 650 ευρώ, το συνολικό κόστος αγοράς αντιστοιχεί σε ενοίκια (χωρίς τις αναπροσαρμογές) 35 ετών. Από την άλλη πλευρά , αν εφαρμοστεί ο κανόνας που λέει ότι το κόστος αγοράς θα πρέπει να αναλογεί στο τριπλάσιο του εισοδήματος τότε τα συμπεράσματα είναι ότι: με μέσο ετήσιο καθαρό εισόδημα περί τις 22.000 ευρώ θα χρειαστούν κάτι λιγότερο από 10 χρόνια για την αγορά του ίδιου σπιτιού. Οι εναλλακτικές ; είτε θα πρέπει να αναζητηθεί ένα σπίτι σε υποβαθμισμένη γειτονιά είτε να αρχίσουν οι εκπτώσεις στο εμβαδόν. Υπάρχει και ένας άλλος κανόνας : Στις ΗΠΑ , προκειμένου να μετρηθεί αν η ενοικίαση είναι καλή επιλογή πολλαπλασιάζουν το μηνιαίο μίσθωμα επί 240 . Αν μπορεί ο ενοικιαστής να αγοράσει το σπίτι με το ποσό αυτό τότε η αγορά είναι συμφέρουσα σε διαφορετική περίπτωση ... Φυσικά , αν στην συνάρτηση προστεθεί και η εργασιακή ανασφάλεια τότε η ανάγκη να υπάρχει κάποιο ρευστό στην τράπεζα είναι ζωτική. Αλλά δεν είναι μόνο το κόστος αγοράς. Υπάρχει και το κόστος συντήρησης και χρήσης το οποίο για ένα ενοικιαστή είναι σημαντικά χαμηλότερο. Για παράδειγμα , είναι πολύ συχνό φαινόμενο οι ιδιοκτήτες να πληρώνουν επιπλέον χρήματα προκειμένου να αλλάξουν ασανσέρ ή την πόρτα της εισόδου ή -στην χειρότερη περίπτωση-να αλλάξουν τους εξωτερικούς σωλήνες της αποχέτευσης. Αντίθετα ως ενοικιαστής το μηνιαίο κόστος της χρήσης είναι συγκεκριμένου και πολύ δύσκολα κρύβει "εκπλήξεις". Δηλαδή, θα σκεφτούν κάποιοι, θα "είμαστε μια ζωή στο νοίκι;". Όχι φυσικά. Το να είναι κάποιος σήμερα ενοικιαστής από την μία πλευρά "αγοράζει χρόνο" και από την άλλη "αποκτά ευελιξία". Και τα δύο σημαίνουν ότι το να είναι κάποιος μισθωτής δεν σημαίνει ότι απεμπολεί τα χαρακτηριστικά του υποψήφιου αγοραστή. Με απλά λόγια , καθημερινά στην αγορά βγαίνουν σπίτια σε τιμές χαμηλότερες από τις τρέχουσες , τα οποία μπορεί να καλύπτουν τις προδιαγραφές που έχει θέσει ένας υποψήφιος αγοραστής. Από την άλλη πλευρά, το οικονομικό περιβάλλον -τόσο το γενικό όσο και το προσωπικό- αλλάζει και δημιουργεί νέες συνθήκες που δεν σημαίνει ότι θα είναι χειρότερες. Με απλά λόγια ο ενοικιαστής σε αντίθεση με τον αγοραστή έχει την δυνατότητα της ΚΙΝΗΤΙΚΟΤΗΤΑΣ και της ΠΡΟΣΑΡΜΟΣΤΙΚΟΤΗΤΑΣ
Ήλθε η ώρα να βγείτε προς αναζήτηση σπιτιού. Τα χρήματα υπάρχουν καθώς έχετε την προέγκριση απο την τράπεζα , όλοι στην οικογένεια συμφωνούν ότι το σημερινό σπίτι είναι μικρό και δεν μπορεί να καλύψει τις ανάγκες και έρχεται πλέον η ώρα της μεγάλης απάφασης. Η επιλογή σπιτιού.Εδώ λοιπόν κάτι ξεχάσατε: να αξιολογήστε την γειτονιά που θέλετε να βρίσκεται το καινούργιο σας σπίτι. Οι περισσότεροι λειτουργούν με βάση την συνήθεια , υπάρχουν και κάποιοι που λειτουργούν με το ΘΕΛΩ και κάποιοι άλλοι αξιολογούν. Οι τελευταίοι μάλλον κάνουν το σωστό αφού η γειτονιά επηρεάζει την καθημερινότητα σας , την εκπαίδευσή των παιδιών σας , το αίσθημα ασφάλειας αλλά και την διασκέδαση .Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
