Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:26

Δέκα σημεία σκιαγραφούν το γενικότερο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς και –ως ένα βαθμό – σκιαγραφούν τις προϋποθέσεις για την ανάκαμψη της. Σε μια ρεαλιστική προσέγγιση της επόμενης μέρας της αγοράς κατοικίας δεν μπορεί να μη λαμβάνονται υπόψη ορισμένες βασικές για τις επιπτώσεις αλλά και την εμπειρία από την σημερινή κρίση. Αναλυτικά:

1. οι μεταβολές τιμών που καταγράφηκαν άρχισαν να επιταχύνονται από το β΄εξάμηνο του προηγούμενου χρόνου και η πτώση είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την μεταβολή του πληθωρισμού.

2. η χρηματοδότηση της αγοράς φθίνει καθώς οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα φειδωλές στις χορηγήσεις στεγαστικών δάνειων. Η επιδείνωση του επιπέδου τιμών επιταχύνθηκε με την υποχώρηση της πιστωτικής επέκτασης.

3. η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς.

4. ο ρόλος του κράτους στην διαμόρφωση των συνθηκών λειτουργίας της αγοράς αποδεικνύεται καθοριστικός καθώς ΟΛΕΣ οι επενδύσεις την ακίνητης περιουσία βρίσκονται σε συνθήκες πρωτόγνωρης φορολόγησης.

5. η αγορά στην σημερινή συγκυρία κινείται με υψηλό απόθεμα αδιάθετων κατοικιών γεγονός που εμποδίζει την σύντομη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αφού η ζήτηση προσανατολίζεται στις μεταχειρισμένες κατοικίες.

6. η ανάδειξη νέων αγορών έχει ως διαδικασία σταματήσει και ίσως είναι πρωτόγνωρο φαινόμενο. Ο μεγάλος όγκος των συναλλαγών γίνεται πλέον σε ώριμες αγορές.

7. τα μεσαία εισοδήματα ως πηγή ζήτησης έχουν σταματήσει να έχουν ενεργή παρουσία και αυτό είναι συνέπεια της φορολογικής πολιτικής και της πτώσης της τραπεζικής χρηματοδότησης

8. οι δημογραφικές εξελίξεις (γήρανση , γεννήσεις κ.α) δεν φαίνεται να συμβάλλουν στην αναθέρμανση της ζήτησης για τα επόμενα χρόνια.

9. Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει συρρικνωθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα επιδεινώνοντας ακόμα περισσότερο το πρόβλημα.

10. Η κεντρική διοίκηση δεν φαίνεται διατεθειμένη να στηρίξει την αγορά ακινήτων και αυτό ίσως συνδέσει την διαδικασία ανάκαμψης με ακόμα μεγαλύτερη πτώση των τιμών.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:26

Οι πωλήσεις μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν μειωθεί αλλά σε πολύ μικρότερο ποσοστό σε σύγκριση με τα καινούργια. Αυτή είναι η πραγματική εικόνα που επικρατεί σήμερα στην αγορά κατοικίας .

Ο λόγος για την απόκλιση είναι σαφής, λένε οι ειδικοί: Οι νέες κατοικίες είναι σήμερα 25% πιο ακριβές από τα υπάρχοντα σπίτια ενώ οι πωλητές μεταχειρισμένων κατοικιών μπορεί να προσφέρουν μεγάλες εκπτώσεις λόγω της οικονομικής και πιστωτικής κρίσης. Από την άλλη πλευρά η κρίση έχει προκαλέσει αλλαγή στην ψυχολογία των καταναλωτών και αυτό έχει πλήξει τις πωλήσεις νέων κατοικιών.

Προ ύφεσης, οι αγοραστές κατευθύνονταν σε κατοικίες που θα αναβάθμιζαν τις συνθηκες στέγασης τους δίδοντας προτεραιότητα στα στοιχεία εμφάνισης του σπιτιού (σαλόνι, σύγχρονη κουζίνα, μεγάλα δωμάτια κα). Σήμερα όμως τα πράγματα έχουν αλλάξει. Οι αγοραστές προτιμούν ένα σπίτι που είναι λειτουργικό και με χαμηλότερο κόστος συντήρησης. Πολλοί αγοραστές μάλιστα περιορίζουν το εμβαδόν προκειμένου να περιορίσουν το κόστος αγορας ενώ αλλοι μετράνε τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς των ΔΕΚΟ. Επίσης πολλοί επιστρέφουν στο κέντρο σε μία προσπάθεια να περιορίσουν τις δαπάνες τους αφού ξοδεύουν λιγότερα για μετακινήσεις. Και το μόνο σίγουρο είναι ότι στο κέντρο δεν υπάρχουν νέες κατοικίες .

Πόσο θα διαρκέσει αυτή η τάση; Σίγουρα αυτό δεν πρόκειται να γίνει σύντομα ,λένε οι ειδικοί αφού τουλάχιστον 3 χρόνια η οικονομία θα είναι σε κρίση. Και η κρίση σημαίνει απομάκρυνση από τα προάστια ,λόγω κόστους . Που οδηγεί αυτό; Σε πρώτη φάση , σε δυσκολία απορρόφησης του αδιάθετου αποθέματος κατοικιών και σε δεύτερη φάση σε ακόμα μεγαλύτερη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας με προφανείς επιπτώσεις στο χρόνο ανάκαμψης της οικονομίας.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:26

Η αγορά της κύριας κατοικίας είναι εγκλωβισμένη στις συμπληγάδες πέτρες των υπέρμετρων προσδοκιών που δεν έλαβαν υπόψη τους ότι το οικονομικό περιβάλλον της αγοράς ακινήτων την δεκαετία του 2000 δεν έχει καμία σχέση με αυτό των δεκαετιών του ΄80 και του ΄90. Η διαπίστωση αυτή περιλαμβάνεται σε έρευνα για το χρόνο ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων που θα δοθεί στη δημοσιότητα τις προσεχείς μέρες. Σύμφωνα με την έρευνα τοι συνθήκες της ζήτησης δεν ευνοούν την διαδικασία ανάκαμψης καθώς η αγορά έχει να αντιμετωπίσει :

-Την επιφυλακτικότητα για την πορεία των επιτοκίων. Ήδη είναι διάχυτη η άποψη ότι η άνοδος του πληθωρισμού θα αντιμετωπισθεί τελικά με αύξηση των επιτοκίων. Το σήμα έχει ήδη σταλεί από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και οι αποδέκτες του σίγουρα είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί στο να δανεισθούν και να δανείσουν.

-Τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης γεγονός που σημαίνει ότι τα περιθώρια διεύρυνσης της ζήτησης είναι ακόμα πιο περιορισμένα σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες.

-Τους αρνητικούς ρυθμούς της ελληνικής οικονομίας που έχει άμεση αντανάκλαση στο διαθέσιμο εισόδημα και στην κατανάλωση αλλά και στην απασχόληση.

Από την άλλη πλευρά , επισημαίνονται και ορισμένοι ποιοτικοί δείκτες οι οποίοι δεν δίνουν περιθώρια αισιοδοξίας για την πορεία μεγέθυνσης της αγοράς κατοικίας στα επόμενα χρόνια. Συγκεκριμένα , τόνιζαν ότι ανασταλτικοί παράγοντες στην ανάπτυξη της αγοράς κύριας κατοικίας είναι :

-Η γήρανση του πληθυσμού . Ο πληθυσμός της χώρας θα κινηθεί στα επίπεδα των 11,2 εκατομμυρίων κατοίκων έως το 2040 (εκτιμήσεις ΕΣΥΕ).

-Η φυσική κίνηση του πληθυσμού. Ο αριθμός των γάμων έχει περιορισθεί αισθητά σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει ότι το 1961 τελέσθηκαν 70.914 γάμοι, το 1971 περί του 73.000 γάμους , το 1981 κινηθήκαν στα επίπεδα των 71.000 περίπου , το 1991 υποχώρησε στις 65.500 και το 2001 στις 57.000 περίπου.

Σε ένα τέτοιο περιβάλλον επισήμαινεταιη προσφορά νεότευκτων κατοικιών θα πρέπει να κινηθεί τουλάχιστον για μία τριετία στα χαμηλά επίπεδα του 2010 , ώστε να απορροφηθεί η υπερβάλλουσα προσφορά.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:26

Ποιο είναι το στοιχείο που κυριαρχεί στην αγορά κατοικίας τους τελευταίους 15 μήνες; Η εξαφάνιση των εκείνων που αγόραζαν για πρώτη φορά σπίτι. Οι αγοραστές αυτής της κατηγορίας πριν λίγα χρόνια αντιπροσώπευαν πάνω απο το 40% των πωλήσεων . Τώρα είναι κάτω απο 20% και οι τάσεις είναι πτωτικές, λένε οι ειδικοί, καθώς για πρώτη φορά οι αγοραστές αντιμετωπίζουν μια σταθερή συσσώρευση της αύξησης του κόστους αγοράς. Φορολογία , δυσκολία στην χρηματοδότηση και υψηλό κόστος συναλλαγών είναι οι βασικές αιτίες που απομακρύνονται απο την προοπτική της αγοράς. Αν μάλιστα προστεθεί και το "πάγωμα" των ενισχύσεων σε ομάδες πληθυσμού όπως για παράδειγμα τα δάνεια του ΟΕΚ τότε το αποτέλεσμα είναι προδιαγεγραμένο. Μήπως όμως υπάρχει και κάτι άλλο που φρενάρει την αγορά; Αυτό που δεν μπορεί να αμφισβητήσει κανείς είναι ότι οι τιμές κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα ενώ τα επιτόκια είναι σε ιστορικά χαμηλά. Γιατί λοιπόν δεν αγοράζουν; Φοβούνται το δανεισμό αλλά και μία ενδεχόμενη αύξηση των επιτοκίων που θα τους εγκλωβίσει , λένε κάποιοι ειδικοί. Τα υψηλά ποσοστά ανεργίας και η παρατεταμένη ύφεση που δημιουργεί ένα κλίμα εργασιακής ανασφάλειας λένε κάποιοι άλλοι . Δεν υπάρχει η δυνατότητα πώλησης κάποιου άλλου περιουσιακού στοιχείου που ανήκει στην οικογένεια ώστε με τα κεφάλαια αυτά να χρηματοδοτηθεί η αγορά, υποστηρίζουν κάποιοι άλλοι. Υπάρχουν και εκείνοι οι οποίοι θεωρούν ότι το επίπεδο των τιμών δεν είναι τόσο χαμηλό που να είναι ελκυστικό με δεδομένο το κλίμα αρνητικών προσδοκιών που επικρατεί σήμερα στην ελληνική οικονομία. Παράλληλα η φορολογική ανασφάλεια είναι ένα στοιχείο που δεν επιτρέπει ακόμα και αυτούς που έχουν χρήματα να αγοράσουν σπίτι. Το σίγουρο είναι ότι το 2011 θα σημειωθεί αρνητικό ρεκορ στην αγορά κύριας κατοικίας και αυτό είναι ένα φαινόμενο πρωτοφανές για την ελληνική αγορά ακινήτων.