Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:27

Oι πιέσεις στις τιμές “μεταφέρονται” πλέον με επιταχυνόμενους ρυθμούς από τα παλιά, στα καινούργια διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες των οποίων, που είναι κατασκευαστές τους, δεν αντέχουν άλλο να τα διατηρούν απούλητα και “χαμηλώνουν” τις απαιτήσεις τους. Για τα επόμενα τρίμηνα, αναμένεται περαιτέρω μικρή διόρθωση των τιμών της αγοράς ακινήτων, ενώ οι συνθήκες που θα διαμορφωθούν εκτιμάται ότι πιθανότατα θα διατηρήσουν περιορισμένο τον κίνδυνο απότομης μεταβολής των τιμών. Τα στοιχεία δείχνουν ότι τα στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση ήταν μόνο 3,6% το 2007, ποσοστό που αυξήθηκε σε 5,3% το 2008, 7,4% το 2009 και 10% το 2010! Εντυπωσιακά μεγάλη είναι και η αύξηση των καθυστερούμενων καταναλωτικών δανείων (από 6% το 207 στο 20,5% το 2010) αλλά και των επιχειρηματικών (από 4,6% το 2007 σε 8,7% το 2010). Αρχικά, η μείωση των τιμών ήταν μεγαλύτερη για τα παλαιά διαμερίσματα άνω των 5 ετών (-4,8% το 2009) από ό,τι για τα νέα διαμερίσματα έως 5 ετών (-2% το 2009). Aυτό αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη “ανθεκτικότητα” που επέδειξαν αρχικά οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων τα οποία διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Ωστόσο, η ανθεκτικότητα των τιμών των νέων διαμερισμάτων πιθανότατα διατηρήθηκε έως το πρώτο τρίμηνο του 2010, αλλά οι τιμές τους μειώθηκαν έκτοτε με ταχύτερο ρυθμό (-5,3%, -5,0% και -8,1% στο δεύτερο, τρίτο και τέταρτο τρίμηνο του 2010 αντίστοιχα) από ό,τι οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (-4,3%, -3,4% και -4,0% στα τρία τελευταία τρίμηνα, αντίστοιχα). Η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο του 2010 ήταν μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη (-6,9%) και τις λοιπές ημιαστικές και αγροτικές κυρίως περιοχές (-4,8%), οι οποίες περιλαμβάνουν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες, έναντι της Αθήνας (-2,8%) και των άλλων μεγάλων πόλεων (-4,5%). H ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων συνδέεται πλέον άμεσα με τη βελτίωση των προσδοκιών των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων, τον περιορισμό της αβεβαιότητας, τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και τις γενικότερες προοπτικές αντιμετώπισης των προβλημάτων της οικονομίας.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:27

Το β΄εξάμηνο πιθανότατα να είναι καλύτερο για την αγορά ακινήτων σε σχέση με το προηγούμενο ; Όλες οι ενδείξεις συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι θα είναι δυσκολότερo αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα έλθει η συντέλεια του κόσμου. Αντίθετα , μέσα από τις δυσκολίες που θα κληθεί να αντιμετωπίσει η αγορά θα αναδειχθούν ευκαιρίες οι οποίες πολύ δύσκολα θα εμφανισθούν ξανά. Η διαχείριση της ρευστότητας , από κείνους που την διαθέτουν, θα είναι ο καταλύτης για την εκμετάλλευση των ευκαιριών. Δεν είναι λίγοι οι ειδικοί που υποστηρίζουν την άποψη ότι η διατήρηση υψηλής ρευστότητας πρέπει να γίνει ακόμα και με την ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων οι αποδόσεις των οποίων κρίνονται ως περιορισμένες. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι η πώληση ενός ακινήτου για την αγορά ενός άλλου πιο προσοδοφόρου μπορεί να αποδειχθεί κίνηση ματ στην επενδυτική σκακιέρα. Άλλωστε για τον επόμενο τουλάχιστον χρόνο, λένε, το μεγαλύτερο πρόβλημα ρευστότητας θα το αντιμετωπίσουν τα πιστωτικά ιδρύματα και για το λόγο αυτό τα επιτόκια που θα προσφέρουν για καταθέσεις θα είναι εξίσου υψηλά –μπορεί και υψηλότερα – από τα σημερινά. Υπάρχουν , όμως και εκείνοι οι οποίοι βρίσκονται σε αδυναμία να αποπληρώσουν τα στεγαστικά τους δάνεια . Οι περισσότεροι από αυτούς αισθάνονται ότι βρίσκονται κάτω από την μόνιμη απειλή του πλειστηριασμού. Και όμως τα πράγματα δεν είναι τόσο τραγικά όπως φαίνονται από μία πρώτη ματιά. Ήδη οι τράπεζες διαπιστώνουν ότι το να αποκτήσουν το σπίτι του δανειολήπτη απλώς επιδεινώνει ακόμα περισσότερο την δική τους δυσμενή θέση . Και αυτό γιατί το υποθηκευμένο ακίνητο δεν βελτιώνει την κεφαλαιακή τους επάρκεια και ως εκ τούτου η ανάγκη για ρευστότητα γίνεται ακόμα μεγαλύτερη. Αυτή είναι η αιτία που έχει ξεκινήσει μία συντονισμένη προσπάθεια από τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα να συζητούν με τον δανειολήπτη ώστε να βρεθεί μία ρεαλιστική φόρμουλα για την εξυπηρέτηση του δανείου. Όμως οι τράπεζες έχουν να αντιμετωπίσουν και το ενδεχόμενο ακόμα και στην περίπτωση που το σπίτι βγει στο σφυρί να μη υπάρξει αγοραστής που να είναι διατεθειμένος να καταβάλλει την αντικειμενική του τιμή για να το αγοράσει. Τι σημαίνουν όλα αυτά; Απλώς ότι οι τράπεζες προτιμούν να εξοφλούνται σιγά σιγά παρά να βγάζουν σπίτια στο σφυρί. Η διαπίστωση αυτή παρέχει στους δανειολήπτες την δυνατότητα να διαπραγματευτούν και να κερδίσουν όχι μόνο χρόνο αλλά και το …σπίτι τους.

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:27

Η αγορά κατοικίας θα εμφανίσει σημάδια βελτίωσης απο το 2012. Την εκτίμηση αυτή διατυπώνει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο για τις οικονομικές εξελίξεις. Συγκεκριμένα αναφέρει ότι "Οι προσδοκίες για την αγορά κατοικιών το 2011 αντανακλώνται στη μείωση του δείκτη επιχειρηματικών προσδοκιών στην κατασκευή κατοικιών κατά -47,2% σε ετήσια βάση στο 1ο 3μηνο.΄11 (2010:-36,5%, 2009: -32,5%) και στην εκτιμώμενη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) κατά -15% περίπου το 2011. Γενικότερα, η αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων (από τα πολύ χαμηλά επίπεδα δραστηριότητας που σημειώνει σήμερα) συνδέεται με την ανακοίνωση κάποιων θετικών εξελίξεων σχετικά με τα μεγάλα δημοσιονομικά και διαρθρωτικά προβλήματα που επιβαρύνουν την ελληνική οικονομία στην τρέχουσα περίοδο και με την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων για μια αξιοπρεπή επάνοδο της οικονομίας χώρας σε πορεία ανάπτυξης. Ευνοϊκές εξελίξεις προς την κατεύθυνση αυτή αναμένονται από το 2ο 6μηνο.’11 και ιδιαίτερα από τις αρχές του 2012"

Τετάρτη, 27 Νοέμβριος 2024 00:27

«Από το 2001 μέχρι το 2004 έμπαιναν στην αγορά της Αττικής από 5,5 έως 6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέων ακινήτων –κυρίως κατοικίες- και 3,6 έως 3,9 εκατομμύρια μέτρα στην ευρύτερη αγορά της Θεσσαλονίκης. Η ζήτηση υπερκάλυπτε την προσφορά με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν έντονη ανοδική πορεία. Το 2005 προστέθηκαν στην αγορά 8,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Αττική και 5,4 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Θεσσαλονίκη. Τις επόμενες δύο χρονιές δηλαδή το 2006 και το 2007 , η προσφορά κινήθηκε στα φυσιολογικά επίπεδα των 5,5-6,4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Αττική και 3,3 -4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Θεσσαλονίκη. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι στην αγορά υπήρχε ένα βαρίδι μερικών εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων το οποίο σε συνδυασμό με την υποχώρηση της ζήτησης συμπιέζει και το επίπεδο των τιμών. Το πρόβλημα επιδεινώνεται αφού στην πραγματικότητα η προσφορά είναι πολύ μεγαλύτερη αφού στα νεόκτιστα ακίνητα θα πρέπει να προστεθούν και τα μεταχειρισμένα τα οποία προσφέρονται προς πώληση και τα οποία αυξάνονται , για ευνόητους λόγους , με υψηλούς ρυθμούς. Με απλά λόγια η αγορά της κύριας κατοικίας είναι εγκλωβισμένη στις συμπληγάδες πέτρες των υπέρμετρων προσδοκιών που δεν έλαβαν υπόψη τους ότι το οικονομικό περιβάλλον της αγοράς ακινήτων την δεκαετία του 2000 δεν έχει καμία σχέση με αυτό των δεκαετιών του ΄80 και του ΄90» τόνιζε χαρακτηριστικά επικεφαλής τραπεζικής εταιρίας ακινήτων όταν ρωτήθηκε σχετικά με την χρονική διάρκεια της κρίσης. Το σίγουρο είναι ότι οι συνθήκες της ζήτησης δεν ευνοούν την διαδικασία ανάκαμψης καθώς η αγορά έχει να αντιμετωπίσει :

-Την επιφυλακτικότητα για την πορεία των επιτοκίων. Ήδη είναι διάχυτη η άποψη ότι η άνοδος του πληθωρισμού θα αντιμετωπισθεί τελικά με αύξηση των επιτοκίων. Το σήμα έχει ήδη σταλεί από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και οι αποδέκτες του σίγουρα είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί στο να δανεισθούν. Ακόμα και όσοι είναι αισιόδοξοι , τολμηροί ή και εκείνοι που διαθέτουν ρευστότητα ακολουθούν στάση αναμονής προσδοκώντας να αγοράσουν σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών.

-Τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης γεγονός που σημαίνει ότι τα περιθώρια διεύρυνσης της ζήτησης είναι ακόμα πιο περιορισμένα σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. -Την υποχώρηση στους ρυθμούς ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας . Ήδη την εβδομάδα που πέρασε το ΙΟΒΕ έκανε λόγο για ανάπτυξη κάτω του 3,5% . Η εξέλιξη αυτή έχει άμεση αντανάκλαση στο διαθέσιμο εισόδημα και στην κατανάλωση αλλά και στην απασχόληση.

Από την άλλη πλευρά , οικονομικοί αναλυτές επισημαίνουν και ορισμένους ποιοτικούς δείκτες οι οποίοι δεν δίνουν περιθώρια αισιοδοξίας για την πορεία μεγέθυνσης της αγοράς κατοικίας στα επόμενα χρόνια. Συγκεκριμένα , τόνιζαν ότι ανασταλτικοί παράγοντες στην ανάπτυξη της αγοράς κύριας κατοικίας είναι :

-Η γήρανση του πληθυσμού . Ο πληθυσμός της χώρας θα κινηθεί στα επίπεδα των 11,2 εκατομμυρίων κατοίκων έως το 2040 (εκτιμήσεις ΕΣΥΕ).

-Η φυσική κίνηση του πληθυσμού. Ο αριθμός των γάμων έχει περιορισθεί αισθητά σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει ότι το 1961 τελέσθηκαν 70.914 γάμοι, το 1971 περί του 73.000 γάμους , το 1981 κινηθήκαν στα επίπεδα των 71.000 περίπου , το 1991 υποχώρησε στις 65.500 και το 2001 στις 57.000 περίπου.