Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 16:35

Η αγορά κατοικίας βρίσκεται στην καρδιά της ύφεσης . Η προσφορά μέρα με την μέρα αυξάνεται ενώ η ζήτηση συρρικνώνεται σε ιστορικά επίπεδα ρεκόρ. Παρόλα αυτά, δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναζητούν τις ευκαιρίες της επόμενης μέρας. Το realestatenews.gr απευθύνθηκε σε μεσίτες και στελέχη επιχειρήσεων ακινήτων προκειμένου να εντοπίσει τις περιοχές «ευκαιρίες» της επόμενης μέρας.

Αττική

Σύμφωνα με τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών , οι περιοχές που επλήγησαν περισσότερο από την κρίση είναι εκείνες που επηρεάζονται περισσότερο από την αύξηση της ανεργίας. Η Δυτική Αττική και οι δήμοι του Πειραιά , που ο πληθυσμός τους έχει υψηλά ποσοστά ανεργίας έχουν καταγράψει απώλειες που σωρευτικά υπερβαίνουν το 20% από τις αρχές του 2008. Η αγορά κατοικίας στις περιοχές αυτές, θα είναι εκείνη που αντιδράσει άμεσα μόλις ξεκινήσει η διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς . Αυτό σημαίνει αύξηση της απασχόλησης και της ζήτησης και επομένως υπεραξίες. Αντίθετα, οι συνοικίες του κέντρου της Αθήνας που έχουν πληγεί από την εγκληματικότητα πολύ δύσκολα , σύμφωνα με τις απόψεις των επαγγελματικών , είναι αμφίβολο αν θα προσφέρουν άμεσα υπεραξίες. Συγκεκριμένα, υποστηρίζουν ότι οι αγορές που βρίσκονται στον άξονα της Πατησίων επηρεάζονται κυρίως από την εγκληματικότητα και αυτό πολύ δύσκολα θα αντιμετωπιστεί άμεσα . Από την άλλη πλευρά, οι αγορές στο Μεταξουργείο και στον Κεραμικό έχουν ενσωματώσει ήδη στις τιμές ένα σημαντικό ποσοστό των προσδοκιών , ενώ από την άλλη πλευρά η ζήτηση εστιάζεται σε ένα ειδικό κοινό το οποίο δεν αρκεί προκειμένου να ξεκινήσει ο χορός των υπεραξιών.

Θεσσαλονίκη

Σύμφωνα με τις απόψεις των επαγγελματιών, η αγορά κατοικίας στο δυτικό τομέα της πόλης έχει τις περισσότερες πιθανότητες να προσφέρει υπεραξίες . Αυτό είναι συνάρτηση (όπως και στην περίπτωση της Αττικής) της σημαντικής πτώσης του επιπέδου τιμών αλλά και της εξέλιξης της απασχόλησης. Αγορές που δεν μπορεί να αγνοηθούν είναι αυτές περιοχών για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες ένταξης στο σχέδιο. Όμως πρόκειται για κινήσεις υψηλού ρίσκου καθώς είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί ο χρόνος υλοποίησης του σχεδιασμού . Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να γνωρίζει ο επενδυτής πόσο χρόνο θα χρειαστεί να περιμένει…

Αστικά Κέντρα.

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που θεωρούν ότι η αγορά κατοικίας των αστικών κέντρων της περιφέρειας είναι λιγότερο ευάλωτη στην ύφεση σε σχέση με τις δύο μεγαλύτερες αγορές της χώρας. Σωστό , αλλά κάποια δεδομένα αλλάζουν. Η αναστολή τμημάτων ΑΕΙ και ΤΕΙ σε συνδυασμό με τις αρνητικές προβλέψεις για την εξέλιξη των δημογραφικών δεδομένων είναι δύο αστάθμητοι παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση και τις τιμές.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 16:35

Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες αποφασίζουν να νοικιάσουν το σπίτι τους και να μετακομίσουν σε νοικιασμένο σπίτι. Αν και το φαινόμενο αυτό δεν είναι άγνωστο στην ελληνική αγορά εντούτοις το τελευταίο χρόνο παρουσιάζει έξαρση.

«Οι άνθρωποι, αναγκάζονται να νοικιάσουν το σπίτι τους και να μετακινηθούν σε μικρότερη κατοικία για πολλούς λόγους. Κάποιοι από αυτούς , προχωρούν στην κίνηση αυτή προκειμένου να έχουν ένα έστω και μικρό σταθερό εισόδημα το οποίο θα ισούται με την διαφορά του ενοικίου που εισπράττουν και εκείνου που πληρώνουν. Υπάρχουν και εκείνοι , που αναγκάζονται να το κάνουν προκειμένου να πληρώσουν ή και να συμπληρώνουν τη δόση του στεγαστικού τους δανείου. Πιστεύω ότι τους επόμενους μήνες θα εμφανιστούν και εκείνοι που θα νοικιάζουν το σπίτι για φορολογικούς λόγους. Στην πλειονότητα τους είναι ιδιοκτήτες σχετικά μεγάλων σπιτιών σε ακριβές περιοχές οι οποίοι αγόρασαν το σπίτι στην διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας αλλά πλέον αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα. Πρόσφατα, εμφανίστηκε ένα ιδιοκτήτης ο οποίος στην ερώτηση μου γιατί νοικιάζει το σπίτι του μου έκανε μία ολόκληρη ανάλυση για την εξοικονόμηση που θα είχε όχι μόνο από τις διαφορές στα ενοίκια αλλά και σε άλλες κατηγορίες όπως για παράδειγμα στις μετακινήσεις ή και στο κόστος συντήρησης», έλεγε χαρακτηριστικά μεσίτης των βορείων προαστίων όταν του ζητήθηκε να σχολιάσει την νέα τάση που έχει εμφανιστεί στην αγορά.

Σύμφωνα  με μεσίτες, οι περισσότεροι που επιλέγουν αυτή τη λύση , μετακινούνται από τα προάστια προς το κέντρο της πόλης ή σε περιοχές που έχουν ευκολότερη πρόσβαση σε χώρους εργασίας ή και σε εμπορικές και εκπαιδευτικές υποδομές. Για το λόγο αυτό , καταγράφεται σημαντική αύξηση της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών σε σχετικά απομακρυσμένες περιοχές ενώ αντίθετα σε αγορές που βρίσκονται κοντά στο κέντρο η προσφορά είναι περιορισμένη.

Ένα άλλο φαινόμενο , είναι η αναζήτηση συγκατοίκου . «Αν και το φαινόμενο δεν είναι ευρέως διαδεδομένο στην Ελλάδα σε σύγκριση με το εξωτερικό , εντούτοις , έχουν αυξηθεί οι αγγελίες που αναζητούν συγκάτοικο έναντι πολύ χαμηλού ενοικίου και με την υποχρέωση πληρωμής μέρους των λογαριασμών του σπιτιού», έλεγε πριν λίγες μέρες διαχειριστής διαδικτυακού τόπου που εξειδικεύεται στην αναζήτηση συγκατοίκησης και συμπλήρωνε: «μέχρι και πέρυσι οι μοναδικοί που έψαχναν συγκάτοικο ήταν οι φοιτητές τώρα πλέον στην αγωνία της αναζήτησης έχουν μπει και νέοι εργαζόμενοι είτε με ιδιόκτητο είτε με νοικιασμένο σπίτι. Φέτος καταγράφεται αύξηση περίπου 10% και εκτιμώ ότι μέχρι τέλους του χρόνου το ποσοστό αυτό μπορεί να διπλασιαστεί.»

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 16:35

Νέα δεδομένα δημιουργεί το φορολογικό πλαίσιο που προωθείται από το υπουργείο Οικονομικών λόγω της μείωσης των αφορολόγητων του ΦΑΠ και της αύξησης των τεκμηρίων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών αλλά και κατασκευαστών, η εφαρμογή των συγκεκριμένων μέτρων είναι καταδικαστικά για κατοικίες που το εμβαδόν τους ξεπερνά τα 120 τετραγωνικά μέτρα , καθώς η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης μπορεί να είναι ιδιαίτερα μεγάλη κυρίως λόγω των αυξημένων τεκμηρίων που ουσιαστικά μπορεί να οδηγήσουν σε πολύ μεγάλη αύξηση του φόρου εισοδήματος. Ιδιαίτερο πρόβλημα , έχουν οι ιδιοκτήτες που αγόρασαν κατοικία με ημιυπαίθριους ή προχώρησαν σε αλλαγή χρήσης των βοηθητικών χώρων σε χώρους κύριας κατοικίας. Ειδικά στην περίπτωση σπιτιών που υπόγεια και σοφίτες είχαν μετατραπεί σε χώρους κύριας κατοικίας η επιβάρυνση θα είναι πολύ σημαντική καθώς το εμβαδόν του σπιτιού , λόγω της υπαγωγής στην τακτοποίηση , μπορεί μέχρι και να διπλασιαστεί , με ανάλογες επιπτώσεις στην φορολογική επιβάρυνση που θα έχει ο ιδιοκτήτης. Ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα θα αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών που έχουν κτιστεί σε περιοχές με μεγάλη κλίση εδάφους . Στις περιπτώσεις αυτές, ως γνωστόν οι βοηθητικοί χώροι , πληρώνονταν αλλά και χρησιμοποιούνταν ως κατοικία με αποτέλεσμα , όσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση του να βρίσκονται αντιμέτωποι με μία μεγάλη και απρόβλεπτη δαπάνη. Αυτό που θα πρέπει να θεωρηθεί ως δεδομένο είναι ότι στην πραγματικότητα, επωφελούνται εκείνοι –ιδιοκτήτες και κατασκευαστές- που αγνόησαν την τακτοποίηση του υπουργείου Περιβάλλοντος καθώς οι μεν πρώτοι θα έχουν μικρότερο τεκμήριο οι δε δεύτεροι θα έχουν την δυνατότητα να προωθήσουν προς πώληση τα σπίτια με ένα ισχυρό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. «Οι νέες φορολογικές ρυθμίσεις, φέρνουν την αγορά δεκαετίες πίσω καθώς πέραν από την αλλαγή των δεδομένων καλούνται να αντιμετωπίσουν ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, αυτό που θα «σημαδέψει» είναι οι διαφορετικές συνθήκες που θα επικρατήσουν στην ίδια αγορά αφού άλλες κατοικίες έχουν υπαχθεί σε ρυθμίσει και άλλες παραμένουν με το παλαιό καθεστώς. », έλεγε χαρακτηριστικά κατασκευαστής που δραστηριοποιείται στην αγορά εξοχικής κατοικίας των Κυκλάδων.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 16:35

Το φθινόπωρο θα είναι σύμφωνα με τις απόψεις τραπεζικών αναλυτών ένα από τα πιο δύσκολα στην αγορά ακινήτων καθώς, όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η ζήτηση θα περιοριστεί ακόμα περισσότερο ενώ η προσφορά θα κινηθεί σε επίπεδα ρεκορ. Σύμφωνα με μελέτη της PROPERTY LTD , οι παράμετροι που θα διαμορφώσουν την ζήτηση τους επόμενο εξάμηνο είναι:

-η αύξηση της φορολογίας. Τα μέτρα του μεσοπρόθεσμού θα προκαλέσουν μία σημαντική επιπλέον δαπάνη για τους ιδιοκτήτες . Η επιβάρυνση απο τον ΦΑΠ , λόγω της μείωσης του αφορολόγητου θα επηρεάσει τις επενδύσεις σε κατοικία. Παράλληλα, η αύξηση των τεκμηρίων θα απομακρύνει ακόμα περισσότερο εκείνους που θέλουν να τοποθετήσουν τα χρήματα τους σε ακίνητα προσδοκώντας είτε σε μελλοντικές υπεραξίες είτε σε κάποιο σταθερό εισόδημα.

-η μείωση του δανεισμού. Οι τραπεζίτες, σε κατ΄ιδίαν συζητήσεις επισημαίνουν ότι δεν πρόκειται τουλάχιστον μέχρι το τέλος του χρόνου να ανοίξουν τα χρηματοκιβώτια τους για να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας. Επομένως , ο αρνητικός ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης θα επιδεινωθεί.

-η μείωση του διαθεσίμου εισοδήματος. Μία αποτίμηση των μέτρων οδηγούν στο συμπερασμα ότι οι απώλειες εισοδήματος θα κινηθούν στα επίπεδα του 5-7% σε ετήσια βάση την επόμενη χρονιά. Αυτό ουσιαστικά θα επηρεάσει άμεσα και το ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας. Σημειώνεται ότι πρόσφατες έρευνες του ΙΟΒΕ δείχνουν ότι μόνο το 5% του πληθυσμού εξετάζει το ενδεχόμενο αγοράς ή αλλαγής κατοικίας την επόμενη διετία.

Οι συνθήκες της που θα διαμορφώσουν την προσφορά τους επόμενους μήνες είναι:

-αύξηση του κόστους χρήματος. Κατά πάσα βεβαιότητα , τα επιτόκια θα αυξηθούν κατά 0,75 μονάδες μέχρι το τέλος του χρόνου. Αυτό από την μία πλευρά θα καταστήσει ακριβότερα τα στεγαστικά και από την άλλη θα περιορίσει την σχετική απόδοση της αγορά κατοικίας.

-αύξηση των δανείων σε καθυστέρηση. Οι τραπεζίτες κάνουν λόγο για αύξηση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων μέχρι το τέλος του χρόνου. Εκτιμούν ότι το ποσοστό τους θα φτάσει το 12% -από 10% που εκτιμάται ότι είναι σήμερα.

-ολοκλήρωση της κατασκευής τουλάχιστον 30.000 νέων κατοικιών. Πρόκειται για κατοικίες που οι άδειες έχουν εκδοθεί προηγούμενα χρόνια και οι κατασκευαστές τις αποπερατώνουν σταδιακά.