Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 22:18

Η κρίση στην οικοδομή θα κρατήσει τουλάχιστον μία τριετία καθώς η φούσκα του 2009 θα ταλαιπωρεί την αγορά τουλάχιστον έως το τέλος του 2014. Ήδη, την αγορά των δύο μεγαλύτερων τοπικών αγορών της χώρας (Αττικής και Θεσσαλονίκης) επιβαρύνουν τουλάχιστον 5,1 εκατομμύρια τετραγωνικών μέτρων νέων οικοδομών τα οποία η αγορά σε φυσιολογικές συνθήκες χρειάζεται τουλάχιστον 2,5 χρόνια για να τα απορροφήσει. Στις σημερινές συνθήκες οικονομικής κρίσης που χαρακτηρίζεται από την συρρίκνωση της ζήτησης –λόγω ακρίβειας, ανεργίας και συρρίκνωσης εισοδήματος- και από το πιστωτικό αδιέξοδο οι ενδείξεις για ανάκαμψη είναι ουσιαστικά ανύπαρκτες καθώς σε όλα αυτά τα δεινά θα πρέπει να προστεθεί και η απροθυμία της Κυβέρνησης να εφαρμόσει μία πολιτική ενίσχυσης της αγοράς κατοικίας.

Αντίθετα , η συνεχής επιβολή νέων φόρων δίωχνει απο την αγορά ακόμα και εκείνους που ήταν διατεθειμένοι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία. Αυτά τόνιζαν κορυφαία στελέχη εταιριών που ασχολούνται με την αγορά κύριας κατοικίας στην Αττική και στην Θεσσαλονίκη επισημαίνοντας ότι όλες οι ενδείξεις που υπάρχουν σχετικά με την πορεία της ζήτησης οδηγούν στο συμπέρασμα και αυτή κινείται στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας οκταετίας με τάσεις περαιτέρω επιδείνωσης. «Από το 2001 μέχρι το 2004 έμπαιναν στην αγορά της Αττικής από 5,5 έως 6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέων ακινήτων –κυρίως κατοικίες- και 3,6 έως 3,9 εκατομμύρια μέτρα στην ευρύτερη αγορά της Θεσσαλονίκης. Η ζήτηση υπερκάλυπτε την προσφορά με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν έντονη ανοδική πορεία. Το 2005 προστέθηκαν στην αγορά 8,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Αττική και 5,4 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Θεσσαλονίκη. Τις επόμενες δύο χρονιές δηλαδή το 2006 και το 2007 , η προσφορά κινήθηκε στα φυσιολογικά επίπεδα των 5,5-6,4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Αττική και 3,3 -4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Θεσσαλονίκη. Απο εκεί και πέρα και μέχρι σήμερα η προσφορά ξεκίνησε να φθίνει αλλά με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με την πτώση των συναλλαγών. Το αποτέλεσμα , η προσφορά νέως κατοικιών αντί να μειώνεται εμφανίζει ανοδικούς ρυθμούς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι στην αγορά υπήρχε ένα βαρίδι μερικών εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων το οποίο σε συνδυασμό με την υποχώρηση της ζήτησης συμπιέζει και το επίπεδο των τιμών.

Το πρόβλημα επιδεινώνεται αφού στην πραγματικότητα η προσφορά είναι πολύ μεγαλύτερη αφού στα νεόκτιστα ακίνητα θα πρέπει να προστεθούν και τα μεταχειρισμένα τα οποία προσφέρονται προς πώληση και τα οποία αυξάνονται , για ευνόητους λόγους , με υψηλούς ρυθμούς. Με απλά λόγια η αγορά της κύριας κατοικίας είναι εγκλωβισμένη στις συμπληγάδες πέτρες των υπέρμετρων προσδοκιών που δεν έλαβαν υπόψη τους ότι το οικονομικό περιβάλλον της αγοράς ακινήτων την δεκαετία του 2000 δεν έχει καμία σχέση με αυτό των δεκαετιών του ΄80 και του ΄90» τόνιζε χαρακτηριστικά επικεφαλής τραπεζικής εταιρίας ακινήτων όταν ρωτήθηκε σχετικά με την χρονική διάρκεια της κρίσης.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 22:18

Θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως ελληνικό «θαύμα». Η υποχώρηση των τιμών κατοικιών σε σχέση με το μέγεθος της ύφεσης είναι ένα φαινόμενο σχεδόν μοναδικό στην σύγχρονη οικονομική ιστορία . Όλα τα στοιχεία που αφορούν τις κρίσεις στη παγκόσμια αγορά ακινήτων από την δεκαετία του 1920 (κρίση της Φλόριντα) μέχρι σήμερα δείχνουν ότι σε περιόδους παρατεταμένης ύφεσης η πτώση των τιμών κατοικιών είναι σημαντικά μεγαλύτερη σε σύγκριση με τους ρυθμούς υποχώρησης του ΑΕΠ. Σύμφωνα με τις απόψεις κορυφαίων οικονομικών αναλυτών, η ανθεκτικότητα των τιμών κατοικιών οφείλεται , κατά κύριο λόγο στην περιορισμένη έκθεση του οικοδομικού κλάδου στον τραπεζικό δανεισμό.

Ένα σημαντικό ποσοστό των νέων κατοικιών που οικοδομήθηκαν από το 2000 μέχρι σήμερα χρηματοδοτήθηκε από ίδια κεφάλαια των κατασκευαστών . Εκτιμάται μάλιστα ότι σωρευτικά από τις αρχές της δεκαετίας του 2000 μέχρι σήμερα, το ποσοστό των οικοδομών που ανεγέρθησαν με δανειακά κεφάλαια δεν υπερβαίνει το 18% των συνολικών επενδύσεων σε κατοικίες της ίδιας περιόδου. Μάλιστα τα δανειακά κεφάλαια χρησιμοποιήθηκαν κατα κύριο λόγο στην ανέγερση εξοχικών κατοικιων και σε μικρότερο ποσοτό στην αγορά κύριας κατοικίας. Αυτό , σημαίνει ότι σήμερα η πλειονότητα των κατασκευαστών δεν πιέζεται να προχωρήσει σε δραστική μείωση των τιμών των νέων κατοικιών ώστε να χρηματοδοτήσει δανειακές της υποχρεώσεις.

Από την άλλη πλευρά, η συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας δεν προκαλεί πιέσεις για κεφάλαια προκειμένου να χρηματοδοτηθούν νέες επενδύσεις. Αυτό άλλωστε γίνεται φανερό και από τις εκτιμήσεις για την εξέλιξη των επενδύσεων σε κατοικίες , σύμφωνα με τις οποίες το 2012 θα σημειωθεί νέο ιστορικό χαμηλό των τελευταίων 30 χρόνων. Παράλληλα, ένας μεγάλος αριθμός κατασκευαστών θεωρεί ότι το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών είναι ένα ασφαλής τρόπος για την διασφάλισης των χρημάτων τους , σε περιόδους κρίσης αν και αυτή που βρισκόμαστε σήμερα.

Πρέπει να σημειωθεί, ότι το φορολογικό κόστος διακράτησης των κατοικιών δεν έχει αυξηθεί αφού διευρύνθηκε το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την απαλλαγή από ΦΠΑ των αδιάθετων από κατασκευαστές κατοικιών. Όλα αυτά έχουν ως αποτέλεσμα , οι τιμές των νέων κατοικιών να παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητες και αυτό να παρασύρει –ως ένα βαθμό- και το επίπεδο των τιμών στις υφιστάμενες κατοικίες.

Στην πραγματικότητα, όλες οι μεγάλες πτώσεις των τιμών που καταγράφηκαν στην σύγχρονη οικονομική ιστορία προήλθαν αρχικά από την έκθεση των κατασκευαστών στον τραπεζικό δανεισμό και στην συνέχεια από τον υψηλό δανεισμό των νοικοκυριών . Ακόμα και στην σύγχρονη οικονομική κρίση , η θεαματική πτώση των τιμών που καταγράφηκε σε Ισπανία και Ιρλανδία συνδέεται άμεσα με τον υψηλό δανεισμό των κατασκευαστικών εταιριών.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 22:18

Με γραπτά μηνύματα και τηλεφωνήματα πολλές τράπεζες ενημερώνουν τους πελάτες τους για τη δυνατότητα που τους παρέχουν να πληρώσουν, μέσω των πιστωτικών τους καρτών, σε επιπλέον δόσεις το χαράτσι στα ακίνητα που φτάνει σε όλο και περισσότερα νοικοκυριά με τους λογαριασμούς της ΔΕΗ. Αρκετές τράπεζες έχουν ενημερώσει τους πελάτες τους ότι μπορούν να πληρώσουν την κάθε δόση του τέλους ακινήτων σε τρεις άτοκες δόσεις. Άρα συνολικά οι δόσεις ανέρχονται σε έξι. Σύμφωνα με τα πιστωτικά ιδρύματα η πληρωμή αφορά την έκτακτη εισφορά ακινήτων και όχι το ποσό της κατανάλωσης ρεύματος. Όσοι επιλέξουν τη συγκεκριμένη λύση, είναι ότι θα πρέπει στη συνέχεια να είναι συνεπείς στην εξόφληση των πιστωτικών καρτών γιατί θα επιβαρυνθούν με επιτόκια που ξεπερνούν το 20%.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 22:18

Η αγορά ακινήτων, μετά τη συρρίκνωση που έχει υποστεί κατά την περίοδο της τρέχουσας κρίσης, παραμένει στο ίδιο χαμηλό επίπεδο, χωρίς να παρουσιάζει ενδείξεις ανάκαμψης. Το γεγονός αυτό συνδέεται τόσο με τις προσδοκίες των νοικοκυριών για περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών των κατοικιών όσο και―κυρίως― με την αυξημένη αβεβαιότητά τους σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, αλλά και με τις γενικότερες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας εν όψει των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών της προβλημάτων.Αυτό επιμαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος σε πρόσφατη έκθεση της.

Στη μείωση της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι έχει συμβάλει επίσης η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων δανείων. Από την πλευρά της προσφοράς, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί τα τρία τελευταία έτη να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά και σημαντικό απόθεμα αδιάθετων (προς πώληση) ακινήτων. Η μείωση μάλιστα της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων ήταν στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης περίπου ανάλογη με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων και για το λόγο αυτό εκτιμάται ότι διατηρήθηκε σε γενικές γραμμές σταθερό το πλεονάζον απόθεμα ακινήτων που είχε δημιουργηθεί έως το τέλος του 2008. Παρά την υπερβάλλουσα προσφορά και τη χαμηλή ζήτηση στην αγορά ακινήτων τα τρία τελευταία έτη, οι τιμές των κατοικιών χαρακτηρίζονται από σχετική ανθεκτικότητα. Ενδεικτική είναι η σχετικά μεγαλύτερη ανθεκτικότητα των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές.

Με βάση τα προηγούμενα στοιχεία και παρά την προαναφερθείσα σχετική ανθεκτικότητα των τιμών, η ελληνική αγορά κατοικιών πιθανότατα δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, δεδομένου ότι και ο λόγος του δείκτη τιμών των κατοικιών προς το δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τελευταία τρία έτη.