Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 03:29

Ο Νοέμβριος ήταν ο χειρότερος μήνας για την αγορά ακινήτων των τελευταίων 20 ετών. Μεσίτες έφταναν να ομιλούν για μείωση 70%-80% όχι μόνο στις συναλλαγές αλλά ακόμη και στα διερευνητικά τηλεφωνήματα. Ζωηρό ενδιαφέρον φαίνεται να υπάρχει αυτή τη στιγμή μόνο από αυτούς που αναζητούν τα λεγόμενα «ακίνητα ευκαιρίας», δηλαδή τα σπίτια και τα διαμερίσματα που αναγκάζονται να πωλήσουν οι ιδιοκτήτες τους σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές προκειμένου να ανταποκριθούν σε άμεσες οικονομικές υποχρεώσεις. Σε έναν βαθμό, η μείωση του όποιου ενδιαφέροντος κατά την περίοδο της πολιτικής αβεβαιότητας είναι λογικό και αναμενόμενο. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι με την ανάδειξη της νέας κυβέρνησης θα αλλάξει το σκηνικό προς το καλύτερο. Κι αυτό διότι οι λόγοι που οδηγούν στη μείωση των συναλλαγών και των τιμών παραμένουν.

* Η κατάσταση με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων από την πλευρά των τραπεζών, αντί να βελτιώνεται, χειροτερεύει. Τα τελευταία στοιχεία της Τ.τ.Ε. αποτυπώνουν υποχώρηση 2,1% στον ρυθμό χορήγησης νέων δανείων, κάτι που σημαίνει ότι τα ποσά που αποπληρώνονται μέσω των δόσεων είναι περισσότερα από τα νέα δάνεια που χορηγούνται (σ.σ.: το υπόλοιπο έχει διαμορφωθεί πλέον στα 79,17 δισ. ευρώ τον Σεπτέμβριο από 80,5 δισ. ευρώ τον περασμένο Δεκέμβριο). Το αποτέλεσμα προφανές: οι συναλλαγές υποχωρούν φέτος σε ποσοστό άνω του 40% σε σχέση με πέρυσι.

* Η προσφορά ακινήτων για πώληση αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο, ενώ η τάση αναμένεται να συνεχιστεί. Προς πώληση βγαίνουν προς το παρόν δευτερεύουσες κατοικίες ιδιοκτητών οι οποίοι προσπαθούν με αυτόν τον τρόπο να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις. Στα μεγάλα μεσιτικά γραφεία συσσωρεύονται εντολές πώλησης από επιχειρηματίες που προσπαθούν να διασώσουν τις επιχειρήσεις τους αλλά και από ιδιώτες οι οποίοι «λυγίζουν» υπό το βάρος των φόρων και της μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος. Η προσφορά θα ήταν ακόμη μεγαλύτερη αν δεν τη συγκρατούσε το Δημόσιο με τεχνητό τρόπο. Η απαγόρευση της διενέργειας πλειστηριασμών (λήγει στο τέλος του έτους) προστατεύει αυτή τη στιγμή αρκετές χιλιάδες ιδιοκτήτες. Εκτός απροόπτου, τον Δεκέμβριο θα ανακοινωθεί μία ακόμη παράταση στο μέτρο που προστατεύει τα ακίνητα για οφειλές έως και 200.000 ευρώ. Βέβαια, και σε αυτό το μέτωπο, ο προβληματισμός είναι έντονος, καθώς έχουν συμπληρωθεί δύο χρόνια από την πρώτη απαγόρευση. Διατυπώνονται φόβοι ότι, με το που θα λήξει η προστασία, θα προκληθεί έκρηξη στην αγορά. Προς αυτή την κατεύθυνση κινούνται και σκέψεις για σταδιακή απελευθέρωση των πλειστηριασμών έτσι ώστε να αποφευχθεί το «σοκ».

* Με την ακολουθούμενη φορολογική πολιτική, η κυβέρνηση έχει εκμηδενίσει τις ελπίδες για ανάκαμψη. Τρία μέτρα που ενεργοποιήθηκαν, το ένα μετά το άλλο, ουσιαστικά εκμηδένισαν τις αποδόσεις των ακινήτων. Η μείωση του αφορολόγητου ορίου της κλίμακας και η επιβολή της εισφοράς αλληλεγγύης διόγκωσαν τον φόρο εισοδήματος. Στη συνέχεια προστέθηκε και το χαράτσι της ΔΕΗ. Ετσι, η πραγματική απόδοση ενός ακινήτου έχει υποχωρήσει σε αρκετές περιπτώσεις ακόμη και κάτω από το 1,5%. Το ακόλουθο παράδειγμα είναι ενδεικτικό: Διαμέρισμα 110 τετραγωνικών στη Βάρη νοικιάστηκε πρόσφατα προς 800 ευρώ τον μήνα. Η εμπορική του τιμή διαμορφώνεται περίπου στις 330.000 ευρώ αυτή τη στιγμή, κάτι που σημαίνει ότι η μεικτή απόδοση του ακινήτου δεν ξεπερνάει το 3%. Ο φόρος εισοδήματος μπορεί να φτάνει στο 32%-42% επί του ετήσιου ενοικίου (ανάλογα με το συνολικό ύψος των εισοδημάτων του ιδιοκτήτη). Δηλαδή, από τα 9.600 ευρώ, που είναι η ετήσια απόδοση, αυτομάτως πέφτουμε στα 6.600 ευρώ. Από αυτό το ποσό πρέπει να αφαιρεθεί και το χαράτσι της ΔΕΗ που για το συγκεκριμένο διαμέρισμα ανέρχεται στα 1.400 ευρώ. Αρα το καθαρό εισόδημα που απομένει (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη φθορές και ανείσπρακτα ενοίκια) μειώνεται στα 5.200 ευρώ. Η καθαρή απόδοση του ενοικίου διαμορφώνεται στο 1,6%. Οι υποψήφιοι αγοραστές γνωρίζουν για την καθίζηση των αποδόσεων και πιέζουν για ολοένα και χαμηλότερο τίμημα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 03:29

Η κρίση άλλαξε και την αγορά κατοικίας. Ενώ μέχρι να ξεσπάσει η κρίση το όνειρο όλων «μετριόνταν» με περισσότερα τετραγωνικά , σήμερα , όλα-ακόμα και τα όνειρα- έχουν μπει στον «αστερισμό του κουρέματος».

Όλα δείχνουν ότι αυτό το κούρεμα θα είναι εκτός των άλλων και πολυετούς…διάρκειας. Σύμφωνα με έρευνα, τα περισσότερα νέα σπίτια που θα βγαίνουν τα επόμενα χρόνια στην αγορά θα έχουν κατά μέσο όρο μικρότερο εμβαδόν σε σύγκριση με την προηγούμενη δεκαετία. Οι συντάκτες σχετικής έρευνας συνδέουν την εξέλιξη αυτή , με την ύφεση, αλλά παράλληλα θεωρούν ότι οι αλλαγές αυτές θα παραμείνουν και όταν αυτή τελειώσει. "Μολονότι η προσιτή τιμή είναι η κινητήρια δύναμη στην επιλογή σπιτιού εντούτοις , τα μικρότερα σπίτια παρέχουν τη δυνατότητα για πιο δημιουργικό σχεδιασμό τόσο ως προς την λειτουργικότητα όσο και ως προς το κόστος συντήρησης. ", επισημαίνουν.

Πως θα είναι το σπίτι της επόμενης πενταετίας. Κατασκευαστές που ρωτήθηκαν προβλέπουν ότι οι αλλαγές θα αφορούν τη δομή του σπιτιού. Για παράδειγμα , πιστεύουν ότι το σαλόνι ως αυτόνομος χώρος θα αρχίσει να εξαφανίζεται αφού θα «συγχωνευθεί» με άλλους χώρους πχ τραπεζαρία. Τα τετραγωνικά που θα εξοικονομηθούν θα χρησιμοποιηθούν πχ για την δημιουργία αποθηκευτικών χώρων ή χώρων που θα χρησιμοποιούνται για εργασίες . Μία άλλη λειτουργική αλλαγή αφορά στην δημιουργία μικτών χώρων με βάση τη …κουζίνα πχ ένας χώρος που θα συνδυάζει την κουζίνα , την τραπεζαρία και την TV ενώ ταυτόχρονα μπορεί να λειτουργήσει ως χώρος για τα παιγνίδια των παιδιών.

Θα δείτε περισσότερα:

- Ευρύχωρα δωμάτια για τις καθημερινές δραστηριότητες του σπιτιού.

- Βεράντες - Τετραγωνικά για κουζίνα και οικογενειακές τραπεζαρίες.

Θα δείτε λιγότερο:

- Χώρους ψυχαγωγίας (Play room, TV room κα)

- Επίσημες τραπεζαρίες

- Φεγγίτες

-Μεγάλες κρεβατοκάμαρες

Πολλές από αυτές τις αλλαγές αντικατοπτρίζουν και την επιθυμία των αγοραστών να περιορίσουν την μηνιαίες δαπάνες συντήρησης. Μικρότεροι χώροι σημαίνουν πιο αποτελεσματική και οικονομική θέρμανση και ψύξη. Παράλληλα, ιδιαίτερη προσοχή θα δίδεται και στον εξοπλισμό που εξασφαλίζει οικονομία στην θέρμανση και στην ψύξη. Μονώσεις , κουφώματα και χρήση αερίου είναι μερικές από τις καινοτομίες.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 03:29

Την ύστατη µάχη για να κρατήσουν όσο το δυνατόν περισσότερα δάνεια «ζωντανά» θα δώσουν το επόµενο διάστηµα οι ελληνικές τράπεζες, καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος µείωσης των αποδοχών στον ευρύτερο δηµόσιο τοµέα και τίθενται σε πλήρη εφαρµογή µέτρα όπως η εργασιακή εφεδρεία και ο νέος τρόπος υπολογισµού των συντάξεων. Η προσαρµογή των αποδοχών εκατοντάδων χιλιάδων δανειοληπτών σε χαµηλότερα επίπεδα, στο πλαίσιο της διαδικασίας εσωτερικής υποτίµησης που βρίσκεται σε εξέλιξη, αναµένεται να δηµιουργήσει µια νέα γενιά «προβληµατικών» δανείων, τα οποία οι τράπεζες θα προσπαθήσουν να ρυθµίσουν µε στόχο να διατηρήσουν όσο το δυνατόν περισσότερα εξυπηρετήσιµα. Τα στοιχεία που έδωσε την περασµένη εβδοµάδα στη δηµοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος είναι αποκαλυπτικά του µεγέθους του προβλήµατος, το οποίο επιδεινώθηκε σηµαντικά µέσα στο 2011. Μέσα στο πρώτο εξάµηνο του έτους βρέθηκαν στο «κόκκινο» νέα δάνεια ύψους άνω των 6 δισ. ευρώ, ανεβάζοντας τα σχετικά µεγέθη στο 12,8% του συνολικού χαρτοφυλακίου χορηγήσεων των τραπεζών ή στα 32 δισ. ευρώ.

Η άνοδος αυτή σηµειώθηκε παρά το γεγονός ότι τα πιστωτικά ιδρύµατα προχώρησαν σε σηµαντικές διαγραφές δανείων της τάξεως των 3 δισ. ευρώ την ίδια περίοδο, ενώ συνεχίστηκαν µε αµείωτο ρυθµό και οι αναχρηµατοδοτήσεις. Σύµφωνα µε εκτιµήσεις τραπεζικών στελεχών, τα τελευταία δύο χρόνια έχουν τακτοποιηθεί στη λιανική τραπεζική δάνεια άνω των 10 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 70% είναι ενυπόθηκα στεγαστικά και τα υπόλοιπα καταναλωτικά. Οι ρυθµίσεις αυτές πραγµατοποιούνται µε την αλλαγή των όρων εξόφλησης των οφειλοµένων (επιµήκυνση διάρκειας, περίοδος χάριτος) ή σε ακραίες περιπτώσεις ακόµη και µε «κούρεµα» µέρους του χρέους, ώστε να καταστεί βιώσιµο. Παράλληλα, έχει τεθεί σε λειτουργία ο νέος νόµος για τα υπερχρεωµένα νοικοκυριά, µέσω του οποίου θεσµοθετήθηκε στη χώρα µας Πτωχευτικό ∆ίκαιο για τα φυσικά πρόσωπα. Χιλιάδες είναι τα νοικοκυριά που µέσω δικηγορικών γραφείων ή καταναλωτικών οργανώσεων έχουν καταθέσει αιτήσεις στα Ειρηνοδικεία όλης της χώρας, επιδιώκοντας τον εξωδικαστικό ή δικαστικό διακανονισµό των οφειλών τους.

Οι τράπεζες από την πλευρά τους προσπαθούν να εξαντλήσουν κάθε περιθώριο προκειµένου να διασφαλίσουν τα συµφέροντά τους, χωρίς ωστόσο να οδηγήσουν τα πράγµατα στα άκρα, επιδεινώνοντας περισσότερο τις συνθήκες που επικρατούν στην ελληνική οικονοµία. «Δεν θέλουµε να γίνουµε ούτε µεσίτες ακινήτων σε µια “νεκρή” κτηµαταγορά ούτε µάντρες αυτοκινήτων» σηµειώνει επικεφαλής Λιανικής Τραπεζικής µιας εκ των µεγαλυτέρων ελληνικών τραπεζών, προσθέτοντας ότι «προσπαθούµε να ισορροπήσουµε σε ένα περιβάλλον ύφεσης και µειωµένης ρευστότητας, µεγιστοποιώντας τις ταµειακές ροές, µε όσο το δυνατόν µικρότερες συνέπειες για την εγχώρια οικονοµική δραστηριότητα».

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 03:29

Η αγορά μεγάλων διαμερισμάτων δέχθηκε και φέτος ένα μεγάλο πλήγμα. Ο συνδυασμός του φορολογικού κόστους , της συρρίκνωσης του εισοδήματος, , της άρνησης των τραπεζών να χορηγήσουν δάνεια και η αύξηση του κόστους συντήρησης φτάνει πλέον το μισθό ενός καινούργιου υπαλλήλου συρρίκνωσε ακόμα περισσότερο την ήδη περιορισμένη ζήτηση για την συγκεκριμένη κατηγορία κατοικιών. .Έτσι οι λιγοστοί αγοραστές στράφηκαν σε πιο οικονομικές λύσεις περιορίζοντας τα ζητούμενα τετραγωνικά αλλά και την ηλικία της κατοικίας δηλαδή προτίμησαν να στραφούν στη λύση που προσφέρουν τα διαμερίσματα μίας σχετικά μεγάλης ηλικίας αντί σε νεόκτιστα.

«Οι πωλήσεις διαμερισμάτων σε γειτονιές και συνοικίες του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης αφορούν κυρίως σε διαμερίσματα που το εμβαδόν τους δεν υπερβαίνει τα 100 τετραγωνικά μέτρα. Το συντριπτικό ποσοστό των αγορών αφορά σε κατοικίες που το εμβαδόν τους είναι μεταξύ 70 και 90 τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα το ποσοστό των μεταβιβάσεων που αφορά σε διαμερίσματα άνω των 140 τετραγωνικών μέτρων εκτιμάται ότι δεν ξεπερνά πλέον το 2% του συνολικού αριθμού των μεταβιβάσεων. Φυσικά το αυξημένο κόστος συντήρησης δεν είναι ούτε ο κύριος ούτε ο αποκλειστικός λόγος για την καθίζηση της ζήτησης για μεγάλα διαμερίσματα. Ο βασικός λόγος είναι το κλίμα αρνητικών προσδοκιών που έχει επικρατήσει μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών τόσο για την πορεία των οικονομικών των ιδίων και της οικογένειας τους όσο και της οικονομίας γενικότερα» , τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης ο οποίος δραστηριοποιείται στην αγορά κατοικίας στο κέντρο της πρωτεύουσας και κατέληξε : « αυτή τη στιγμή κανείς δεν θέλει να αναλάβει το ρίσκο μίας αισιόδοξης προοπτικής αφού ακόμα και αυτοί που έχουν οικονομική άνεση προσπαθούν να διαπραγματευθούν και να γλυτώσουν ακόμα και το 1 ευρώ». Στην προοπτική αυτή όλες οι κινήσεις είναι προσεκτικές και συντηρητικές αφού το νέο πρόσωπο της αγοράς το μονο που δεν ευνοεί είναι η αισιοδοξία .