Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Πως θα αντιδράσει η αγορά κατοικίας στο νέο οικονομικό περιβάλλον το οποίο θα κληθεί να κινηθεί τα επόμενα χρόνια; Σίγουρα εντελώς διαφορετικά , σε σύγκριση με αυτό που ήξερε μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις , οι σημαντικότερες αλλαγές θα αφορούν:

1η . Περιορισμένες συναλλαγές οι οποίες θα αφορούν κυρίως σε ήδη υφιστάμενες κατοικίες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η «ψαλίδα» τιμών μεταξύ των «μεταχειρισμένων» και των καινούργιων κατοικιών μεγαλώνει ενώ το φορολογικό κόστος που συνεπάγεται η αγορά και η κατοχή μίας «παλιάς» κατοικίας είναι σημαντικά μικρότερο από εκείνο μίας καινούργιας κατοικίας που βρίσκεται στην ίδια περιοχή και έχει το ίδιο εμβαδόν. Εκτιμάται , ότι η περιορισμένη ζήτηση θα επικεντρωθεί σε κατοικίας ηλικίας 10-20 χρόνων.

2η . Αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενες κατοικίες καθώς, η πιστωτική στενότητα σε συνδυασμό με την αύξηση του ποσοστού των ιδιοκτητών που αδυνατούν να πληρώσουν τις δόσεις των στεγαστικών δανείων θα προκαλέσει αύξηση της ζήτησης για ενοικιαζόμενες κατοικίες.

3η . Αγορά ενοικίων δύο ταχυτήτων. Στις ενοικιαζόμενες κατοικίες που βρίσκονται σε προνομιακές περιοχές οι τιμές των ενοικίων που ήδη έχουν υποχωρήσει σημαντικά θα εξακολουθήσουν να έχουν απώλειες , αφού το κοινό στο οποίο απευθύνονται περιορίζεται κυρίως για φορολογικά αίτια. Αντίθετα οι τιμές των ενοικίων σε πιο προσιτές οικονομικά περιοχές εκτιμάται ότι θα σημειώσουν οριακή αύξηση.

4η. Επιτάχυνση της πτώσης των τιμών στις νέες κατοικίες και οι οποίες αποτελούν το συντριπτικό ποσοστό του αποθέματος. Σύμφωνα με πληροφορίες , στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζεται το ενδεχόμενο κατάργησης των απαλλαγών που ισχύουν σήμερα για το αδιάθετο απόθεμα των οικοδομικών επιχειρήσεων . Μία τέτοια προοπτική ουσιαστικά θα προκαλέσει πιέσεις στους κατασκευαστές να περιορίσουν το αδιάθετο απόθεμα τους και αυτό θα σηματοδοτήσει πτώση των τιμών.

5η. Αύξηση του αριθμού των κενών κατοικιών. Το φαινόμενο αυτό θα αφορά κυρίως τις νέες και τις ακριβές περιοχές όπου υπάρχει μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών.

6η . Αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση σε υποβαθμισμένες περιοχές. Δεν θα πρέπει να αποκλειστεί το ενδεχόμενο στις περιοχές αυτές να υπάρξει μεσοπρόθεσμα και αύξηση των τιμών κυρίων των ενοικίων.

7η. Αύξηση της ζήτησης σε κατοικίες μεσαίου εμβαδού στις περιοχές που γειτνιάζουν με σταθμούς ΗΣΑΠ και ΜΕΤΡΟ αλλά και με σταθμούς του ΟΣΕ. Γενικά εκτιμάται ότι η αγορά θα στραφεί σε περιοχές οι οποίες παρέχουν την δυνατότητα συμπίεσης του κόστους μεταφοράς.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Η κρίση στην οικοδομή θα κρατήσει τουλάχιστον μία τριετία και θα διαρκέσει –σύμφωνα με τις πιο αισιόδοξες εκτιμήσεις -τουλάχιστον έως το τέλος του 2015. Η κορύφωση της κρίσης αναμένεται το 2014 (το 2013 αναμένονται αρνητικοί ρυθμοί ανάπτυξης). Όμως η ανάκαμψη για την αγορά ακινήτων θα καθυστερήσει αφού ήδη «κουβαλά» ένα απόθεμα μερικών εκατοντάδων χιλιάδων αδιάθετων κατοικιών στο οποίο μέρα με τη μέρα προστίθενται και νέα. Ικανή και αναγκαία συνθήκη για την ανάκαμψη είναι η απορρόφηση αυτού του αποθέματος. Στις σημερινές συνθήκες οικονομικής κρίσης, η ζήτηση δεν φαίνεται να μπορεί να απορροφήσει την υπερβάλλουσα προσφορά. Και έτσι η οικοδομή και η αγορά ακινήτων έχει μπεί σε ένα φαύλο κύκλο απαξίωσης. Η δημιουργία αυτού του αποθέματος είναι συνέπεια πολλών παραγόντων. Για την αδυναμία απορρόφησης το μεγαλύτερο ποσοστό «ευθύνης» θα πρέπει να αποδοθεί στην συνειδητή πολιτική απαξίωσης που ακολουθήθηκε τους τελευταίους 28 μήνες απο τη πολιτική ηγεσία της χώρας .Όμως για την δημιουργία του υπεύθυνες είναι οι  "προσδοκίες".Η ελληνική αγορά κατοικίας μπορεί να θεωρηθεί ώς μία τυπική περίπτωση εφαρμογής της θεωρίας των προσδοκιών καθώς οι θετικές προσδοκίες  προκάλεσαν συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης και οι αρνητικές υπερβάλλουσας προσφοράς.

Από το 2001 μέχρι το 2004 έμπαιναν κάθε χρόνο  , στην αγορά της Αττικής από 5,5 έως 6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέων ακινήτων –κυρίως κατοικίες- και 3,6 έως 3,9 εκατομμύρια μέτρα στην ευρύτερη αγορά της Θεσσαλονίκης. Η ζήτηση υπερκάλυπτε την προσφορά με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν έντονη ανοδική πορεία. Το 2005 προστέθηκαν στην αγορά 8,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Αττική και 5,4 εκατ. τετραγωνικά μέτρα στην Θεσσαλονίκη. Τις επόμενες δύο χρονιές δηλαδή το 2006 και το 2007 , η προσφορά κινήθηκε στα «φυσιολογικά» επίπεδα των 5,5-6,4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Αττική και 3,3 -4 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Θεσσαλονίκη. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι στην αγορά δημιουργήθηκε απόθεμα μερικών εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων το οποίο σε συνδυασμό με την υποχώρηση της ζήτησης που άρχισε να εμφανίζεται το 2009 ξεκίνησε να συμπιέζει και το επίπεδο των τιμών.Το πρόβλημα στην συνέχεια επιδεινώνεται καθώς το απόθεμα διευρύνθηκε . Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η μεγέθυνση και η χρονική διεύρυνση της ύφεσης επιτάχυνε και την προσφορά προς πώληση των ήδη υφιστάμενων κατοικιών.

Το σίγουρο είναι ότι οι συνθήκες της ζήτησης δεν ευνοούν την διαδικασία ανάκαμψης καθώς η αγορά έχει να αντιμετωπίσει :

-Την ύφεση που τροφοδοτείται από την συρρίκνωση των εισοδημάτων (μείωση μισθών και συντάξεων, συρρίκνωση των επιχειρηματικών κερδών , αύξηση τηςφορολογικής επιβάρυνσης)

-Την ανεργία

-Τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης γεγονός που σημαίνει ότι τα περιθώρια διεύρυνσης της ζήτησης είναι ακόμα πιο περιορισμένα σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες.

Αλλά και οι μεσοπρόθεσμες προοπτικές δεν είναι ιδιαίτερα αισιόδοξες εξαιτίας κυρίως των δημογραφικών εξελίξεων  :

-Επιταχύνεται η γήρανση του πληθυσμού . Ο πληθυσμός της χώρας θα κινηθεί στα επίπεδα των 11,2 εκατομμυρίων κατοίκων έως το 2040 (εκτιμήσεις ΕΣΥΕ).

-Επιδεινώνεται η φυσική κίνηση του πληθυσμού. Ο αριθμός των γάμων έχει περιορισθεί αισθητά σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ προκύπτει ότι το 1961 τελέσθηκαν 70.914 γάμοι, το 1971 περί του 73.000 γάμους , το 1981 κινηθήκαν στα επίπεδα των 71.000 περίπου , το 1991 υποχώρησε στις 65.500 και το 2001 στις 57.000 περίπου.

Σε κάθε περίπτωση, ανάκαμψη δεν μπορεί να γίνει χωρίς την ενεργή παρουσία του κράτους το οποίο όμως θέτει μία σειρά αντικινήτρων που ξεκινούν από την αύξηση της φορολογίας και καταλήγουν στην παντελή έλλειψη στεγαστικής πολιτικής.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Κινδυνεύουν να απαξιωθούν ακόμα περισσότερο τα ακίνητα; Όλα δείχνουν ότι το «μαρτύριο» της ακίνητης περιουσίας μόλις τώρα αρχίζει καθώς τους επόμενους μήνες ιδιοκτήτες και επαγγελματίες θα πρέπει να αντιμετωπίσουν μία χιονοστιβάδα συσσωρευμένων «απειλών. Οι κίνδυνοι που απειλούν με περαιτέρω επιδείνωση την πορεία της αγοράς θα προέρχονται από τρία «μέτωπα» και συγκεκριμένα:

Πρώτον: Την εισοδηματική συρρίκνωση και το «στέγνωμα» των ιδιοκτητών και επαγγελματιών από ρευστότητα.

Σήμερα όπως γνωρίζουν όλοι , το ρευστό κυριαρχεί. Η έλλειψή του , επηρεάζει αρνητικά τη ζήτηση και αυξάνει τη προσφορά. Μέχρι τώρα, το πρόβλημα αντιμετωπίζονταν κυρίως με αποταμιεύσεις . Αυτή ήταν μία από τις αιτίες για τις οποίες η πτώση των τιμών στις κατοικίες υπολείπονταν από την μείωση του ΑΕΠ. Όμως , η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης , η συρρίκνωση των εργασιών και του εισοδήματος οδηγούν όλο και πιο πολλούς έλληνες σε κρίση ρευστότητας. Παράλληλα επηρεάζουν και την δυνατότητα των ανθρώπων να εξυπηρετούν και άλλες υποχρεώσεις που έχουν αναλάβει στο παρελθόν πχ δάνεια. Οι συνέπειες της κρίσης ρευστότητας είναι :

1η . Άμεση ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων.

2η .«Πάγωμα» πληρωμών.

3η.Επανακαθορισμός των προτεραιοτήτων στα στοιχεία του ενεργητικού ( ακίνητα και κινητά περιουσιακά στοιχεία) νοικοκυριών και επιχειρήσεων .

Δεύτερον: Την ποιοτική υποβάθμιση :

Αν και οι περισσότεροι υποβαθμίζουν τη σημασία των συνθηκών που επικρατούν σε μία περιοχή , η αλήθεια είναι ότι η ποιοτική αξιολόγηση μίας περιοχής είναι ένας από τους πλέον σημαντικούς παράγοντες για την διαμόρφωση των τιμών. Με τα δεδομένα που υπάρχουν σήμερα , όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι τους επόμενους 18 μήνες θα υπάρξει κατακόρυφη αύξηση της εγκληματικότητας αλλά και υποβάθμιση των συνθηκών ζωής τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και σε συνοικίες του. Ανάλογα φαινόμενα αναμένονται τόσο στην Θεσσαλονίκη όσο και στα άλλα αστικά κέντρα της χώρας . Σύμφωνα με εκτιμήσεις τουλάχιστον 1.000.000 κατοικίες είτε βρίσκονται είτε θα βρεθούν στην μέγγενη της ποιοτικής υποβάθμισης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι στις ήδη υποβαθμισμένες το περιβάλλον θα επιδεινωθεί ακόμα περισσότερο ενώ τα φαινόμενα, θα αρχίσουν να μεταδίδονται και σε άλλες περιοχές. Έτσι , οδηγούμεθα με μαθηματική ακρίβεια σε αύξηση της προσφοράς που θα επηρεάσει το επίπεδο των τιμών.

Τρίτον : Καθαρές ταμειακές ροές από την ιδιοκτησία ενός ακινήτου.

Από εκτιμήσεις που έχουν γίνει προκύπτει ότι τουλάχιστον το 20% του αποθέματος των κατοικιών προσφέρονται για ενοικίαση. Η κρίση ρευστότητας, σε συνδυασμό με το κόστος κατοχής είναι οι σημαντικοί παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη από κάθε ιδιοκτήτη-επενδυτή προκειμένου να αξιολογήσει την επένδυση του . Όμως, η πτώση των ενοικίων , ή αύξηση του ποσοστού των ενοικιαστών που βρίσκονται σε αδυναμία εκπλήρωσης των υποχρεώσεων τους και –κυρίως-η αύξηση του φορολογικού κόστους , έχουν ήδη καταστήσει -σε πολλές περιπτώσεις-την διατήρηση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων ως μη συμφέρουσα. Η διαπίστωση αυτή οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες στην απόφαση να ρευστοποιήσουν τα ακίνητα εκείνα στα οποία το κόστος είναι μεγαλύτερη από την πρόσοδο. Στις οικονομικές κρίσεις που είχαν καταγράφει στο παρελθόν , το φαινόμενο δεν ήταν τόσο έντονο καθώς το περιορισμένο φορολογικό κόστος επέτρεπε σε πολλούς ιδιοκτήτες να κρατούν κλειστά τα ακίνητα τους και να περιμένουν μέχρι να επανέλθουν οι μέρες της ευμάρειας. Σήμερα όμως τα πράγματα έχουν αλλάξει καθώς : ΦΑΠ, χαράτσι και τεκμήρια μετατρέπουν την επιλογή αυτή σε «μαύρη τρύπα» του οικογενειακού προϋπολογισμού. Με δεδομένα όλα αυτά , η ρευστοποίηση είναι η μοναδική ρεαλιστική διέξοδος.

Το νέο περιβάλλον που διαφαίνεται ότι θα διαμορφωθεί , θα χαρακτηριστεί από αύξηση της προσφοράς και μείωση της ζήτησης καθώς όχι μόνο δεν υπάρχει πρόθεση από την πλευρά της πολιτείας για να τονωθεί αλλά αντίθετα όλες οι επιλογές που κάνει συντείνουν στην συρρίκνωση της .

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Η μεγάλη κρίση που αντιμετωπίζει ο κλάδος των οικιστικών ακίνητων στην Ελλάδα δεν έχει οδηγήσει αντίστοιχα σε σημαντικές μειώσεις των τιμών των κατοικιών, γεγονός που θα βοηθούσε στον περιορισμό της αρνητικής τάσης αναφορικά με τον αριθμό των αγοραπωλησιών ακινήτων των τελευταίων μηνών, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις ειδικών του χώρου. Στη μείωση της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων συμβάλλει κατά κύριο λόγο, όπως αναφέρουν αναλυτές της Alpha Bank, η πτώση του οικονομικού κλίματος και των προσδοκιών και των επιχειρήσεων στη χώρα σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα λόγω των επιπτώσεων της κρίσης. Από την πλευρά της προσφοράς, όπως επισημαίνουν οι αναλυτές της τράπεζας, η αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά και σημαντικό απόθεμα αδιάθετων και προς πώληση κατοικιών. Η μείωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας στην αγορά οικιστικών ακινήτων είναι στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης ανάλογη με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων και για το λόγο αυτό εκτιμάται ότι διατηρήθηκε σε γενικές γραμμές σταθερό το πλεονάζον απόθεμα οικιστικών ακινήτων που σχηματίσθηκε ως το τέλος του 2008.