Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Μικρότερη του αναμενόμενου ήταν η μείωση των τιμών των κατοικιών στην ελληνική αγορά το 2011, καθώς -σύμφωνα με την ετήσια ευρωπαϊκή έρευνα για την αγορά κατοικίας του RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors)- η κάμψη δεν ξεπέρασε το 5% σε σχέση με το 2010, όταν αντίστοιχα η μείωση των τιμών είχε διαμορφωθεί σε 7%. Κάτι ανάλογο συνέβη και σε άλλες αγορές, όπου η οικονομία αντιμετωπίζει επίσης σοβαρά προβλήματα, όπως στην Πορτογαλία (-1%), την Ιταλία (2%) και την Ουγγαρία (-1,5%). Κατά την έκθεση του RICS, η συγκράτηση των τιμών σε σχέση με άλλες χώρες, όπως π.χ. η Ιρλανδία, όπου η κάμψη πέρυσι άγγιξε το 17% και πλέον οι τιμές είναι 50% χαμηλότερες από την αρχή της κρίσης στην αγορά κατοικίας, ερμηνεύεται με διάφορους τρόπους.

Οπως επισημαίνεται, εξαιρουμένης της Ελλάδας, οι εν λόγω χώρες δεν αντιμετωπίζουν πρόβλημα υπερπροσφοράς νέων κατοικιών. Επιπλέον, τα ιστορικά χαμηλά επίπεδα των τραπεζικών επιτοκίων επιτρέπουν σε σημαντικό βαθμό την αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων. Αντίστοιχα, τονίζεται ότι το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της κτηματαγοράς έχει ορισμένα χαρακτηριστικά σε Ελλάδα, Ιταλία και Πορτογαλία, που την καθιστά ανθεκτική στη μείωση των τιμών. Για παράδειγμα, οι κατασχέσεις είναι μια δύσκολη, ακριβή και μακροχρόνια διαδικασία, με αποτέλεσμα, ακόμα κι αν ο αριθμός των δανειοληπτών που αδυνατούν να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις τους είναι υψηλός, δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά κατοικιών προς πώληση ώστε να ασκηθεί και πίεση για μείωση των τιμών.

Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, καθώς το γεγονός αυτό παραδοσιακά περιορίζει τις υποχρεωτικές πωλήσεις (π.χ. λόγω οικονομικής ανάγκης) σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Αυτό πάντως που είναι σαφές στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας και των αγοραπωλησιών. Οπως προκύπτει, η Ελλάδα κατατάσσεται στην τρίτη θέση πανευρωπαϊκά με βάση τη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας την πενταετία 2007-2011. Η υποχώρηση διαμορφώθηκε σε 75%, έναντι κάμψης 86% στην Ιρλανδία και 89% στην Ισπανία. Συνολικά στην Ε.Ε., η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας διαμορφώθηκε σε 44%. Η μόνη ευρωπαϊκή χώρα με θετικό πρόσημο ήταν η Ελβετία με άνοδο 36%. Σύμφωνα με την έκθεση, η υιοθέτηση αυστηρότερων κριτηρίων δανειοδότησης από τις τράπεζες έχει μειώσει σημαντικά τη ζήτηση στην ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας, χωρίς όμως η πτώση των τιμών να ήταν ανάλογη. Αιτία, η επιφυλακτικότητα των κατασκευαστών να μειώσουν σημαντικά τις απαιτήσεις τους, ως αποτέλεσμα της όχι υπερβάλλουσας προσφοράς κατοικιών προς πώληση.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Να αγοράσω ή να νοικιάσω; Η οικονομική κρίση επανέφερε στο προσκήνιο ένα ερώτημα το οποίο είχε εξαφανιστεί από την ατζέντα της αγοράς κατοικίας εδώ και αρκετά χρόνια. Η δυσκολία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό , η πτώση των τιμών αγοράς αλλά και ενοικίων , η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνση στην ιδιοκτησία είναι μερικά από τα νέα στοιχεία που συνθέτουν το πάζλ της αγορά σήμερα και καθιστούν την απάντηση ιδιαίτερα δύσκολη. Με τα σημερινά δεδομένα της αγοράς , οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ δύσκολο να καταρρεύσουν. Επίσης δεν είναι λίγοι οι αναλυτές εκείνοι που υποστηρίζουν ότι για να επανέλθει η αγορά σε συνθήκες ετήσιων αυξήσεων των τιμών των κατοικιών ανάλογες με εκείνες της περιόδου 2004-2006 θα πρέπει να δημιουργηθούν συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης. Το πιο πιθανό είναι η συνεχιστεί η πτώση των τιμών έως και το 2014 . Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για πτώση την επόμενη τριετία μεταξύ 7% και 15% καθώς η ύφεση θα συνεχιστεί και το 2013 ενώ μηδενική ανάπτυξη προβλέπεται για το 2014.

Παρόλα αυτά αν το αγοραστικό ενδιαφέρον αφορά σε κατοικίες άνω των 150 τετραγωνικών ίσως η εποχή αυτή είναι η πιο κατάλληλη για αγορά αφού οι τιμές έχουν υποχωρήσει σημαντικά. Σε σύγκριση με το 2008 η πτώση ξεπερνά το 40% και σε οριακές περιπτώσεις είναι μεγαλύτερη. Από την άλλη πλευρά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από το καλοκαίρι αποτελεί ένα πρόσθετο επιχείρημα για την απόκτηση ακινήτου την περίοδο αυτή.

Φυσικά ο αντίλογος είναι ότι παράλληλα με την πτώση των τιμών σημειώνεται και πτώση των ενοικίων. Στο σημείο αυτό κρίσιμη παράμετρος είναι η χρηματοδότηση. Στην περίπτωση που δεν εξαρτάσθε από το τραπεζικό δανεισμό τότε πρέπει να είστε ανά πάσα τιμή έτοιμοι για την κίνηση… Αν όμως η χρηματοδότηση γίνει με δανεισμό πέραν από την δυσκολία πρόσβασης θα πρέπει να υπολογίσετε και μία άλλη παράμετρο. Αυτό που μπορεί να θεωρηθεί ως δεδομένο είναι ότι τα επιτόκια του ευρώ βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Αλλά από την άλλη πλευρά τα σημερινά χαμηλά επιτόκια δεν πρόκειται να διατηρηθούν όταν ξεκινήσει το τραίνο της ανάκαμψης της ευρωπαϊκής οικονομίας . Τότε, το κόστος του χρήματος θα αυξηθεί αλλά με ρυθμό που κανείς δεν μπορεί να προβλέψει με σχετική ακρίβεια αφού το επιτόκιο είναι σε άμεση συνάρτηση με τον πληθωρισμό. Με απλά λόγια , κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει που θα σταματήσουν τα επιτόκια όταν η οικονομία βρεθεί σε πληθωριστικές συνθήκες. Επομένως αυτός που θέλει να αγοράσει και έχει πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό θα πρέπει να γνωρίζει ότι δύσκολα τα γενικό επίπεδο των τιμών θα υποχωρήσει θεαματικά ενώ αντίθετα είναι πολύ πιθανό στο εγγύς χρονικό διάστημα να χρειαστεί να δανειστεί με πολλαπλάσιο κόστος από το σημερινό. Εδώ όμως υπάρχει και ένα στοιχείο που πολλοί το αγνοούν. Δηλαδή στην περίπτωση που πέσουν οι τιμές των κατοικιών αλλά αυξηθεί ανάλογα το κόστος χρηματοδότησης το όφελος που θα έχει ο αγοραστής από την μία πλευρά θα αντισταθμιστεί από το κόστος-απώλειες -που θα έχει από την άλλη.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Η πτώση των τιμών στα διαμερίσματα μεγάλης ηλικίας είναι μεγαλύτερη σε σύγκριση με τα νεόδμητα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών στα παλιά σπίτια είναι περίπου διπλάσιος σε σύγκριση με τα νεόδμητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι κατασκευαστές – μη έχοντας κόστος διακράτησης των ακινήτων-προτιμούν να μη πωλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές και να κρατήσουν την ιδιοκτησία των ακινήτων. Αντίθετα, οι ιδιώτες λόγω: των ασφυκτικών προβλημάτων ρευστότητας ,της ανασφάλειας αλλά και του υπέρογκου φορολογικού κόστους προχωρούν σε άμεσες ρευστοποιήσεις ακίνητων περιουσιακών τους στοιχείων συμπιέζοντας το επίπεδο των τιμών. Σύμφωνα με πρόσφατες εκτιμήσεις στα παλαιά ακίνητα ο μέσος όρος πτώση των τιμών κατά την περίοδο του 2011 κινήθηκε σε επίπεδα ελαφρώς υψηλότερα του 15% σε αντίθεση με τα καινούργια που οι τιμές μειώθηκαν οριακά χαμηλότερα από το 10%. Οι τάσεις αυτές αναμένεται να ενταθούν την επόμενη τριετία και δεν είναι λίγοι οι αναλυτές που υποστηρίζουν ότι οι σωρευτικές απώλειες στην διάρκεια της κρίσης για τα μεταχειρισμένα ακίνητα θα ξεπεράσουν το 25% . Δηλαδή θα χάσουν περίπου το ¼ της τιμής του 2009. Πρέπει να σημειωθεί ότι για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων πχ εμβαδού άνω των 150 τμ ή εκείνων που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή εγκληματικότητα οι απώλειες εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν το 30%.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:30

Αγορά ή ενοίκιο; Ίσως είναι από τις ελάχιστες φορές που η απάντηση στο ερώτημα αυτό εξαρτάται περισσότερο από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον παρά από την επιθυμία του υποψήφιου αγοραστή. Η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση , η περιορισμένη χρηματοδότηση σε συνδυασμό με την σχετική σταθερότητα των τιμών (ο ρυθμός μεταβολής τους δεν συνάδει με την ένταση της ύφεσης )είναι τα στοιχεία εκείνα τα οποία καθιστούν την απάντηση πολύ πιο εύκολη σε σύγκριση με το παρελθόν. Η λύση της αγοράς , εμφανίζεται ιδιαίτερα ελκυστική σε εκείνους που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό αφού με τον τρόπο αυτό μπορούν να εκμεταλλευτούν κυρίως τα χαμηλά επιτόκια τα οποία πολύ δύσκολα μπορεί να υποχωρήσουν από τα σημερινά ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Από την άλλη πλευρά το επίπεδο τιμών που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακόμα και αν υποχωρήσει οριακά χαμηλότερα ενδεχομένως το κέρδος αυτό να αντισταθμιστεί από μία μελλοντική άνοδο του κόστους του χρήματος ( όταν υπάρξουν σημάδια ανάκαμψης της ευρωπαϊκής οικονομίας). ‘Άλλωστε το όφελος από μια αγορά σε τιμή 1% χαμηλότερη εξανεμίζεται από μία ανάλογη αύξηση των επιτοκίων.

Μία ιδιαίτερη κατηγορία υποψήφιων αγοραστών είναι εκείνη η οποία μπορεί να χρηματοδοτήσει από ίδια κεφάλαια την αγορά ενός ακινήτου. Η περίπτωση αυτή είναι ιδιαίτερα πολύπλοκη αφού η ύπαρξη ρευστού διευκολύνει από την μία πλευρά τον δανεισμό (η μορφή εγγύησης αλλά και το πραγματικό κόστος του χρήματος) ενώ από την άλλη αφήνει αρκετά χρονικά περιθώρια να μεταθέσουν την αγορά και στο εγγύς μέλλον προσδοκώντας ένα χαμηλότερο επίπεδο τιμών . Αυτό ισχύει για εκείνους που θεωρούν ότι στην διάρκεια του επόμενου χρόνου η πτώση του γενικού επιπέδου τιμών θα επιταχυνθεί. Το φορολογικό πλαίσιο και κυρίως οι ρυθμίσεις που αφορούν σε τεκμήρια ίσως δίνουν ένα καλό επιχείρημα σε όσους δεν θέλουν να προχωρήσουν άμεσα σε αγορά αφού προσβλέπουν σε μία πιθανή κατάργηση τους στην περίπτωση μελλοντικής ανατροπής της σημερινής φιλοσοφίας της φορολογικής πολιτικής.

Η λύση του ενοικίου είναι πιο ρεαλιστική για εκείνους που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν την λεγόμενη ίδια συμμετοχή αφού πλέον θα πρέπει να υπολογίζουν ότι θα απαιτηθεί να καταβάλλουν από δικά τους κεφάλαια τουλάχιστον το 35% του συμφωνηθέντος τιμήματος. Το σίγουρο είναι ότι στην παρούσα φάση η προεξόφληση μελλοντικών εισοδημάτων μόνο επιπλέον άγχος μπορεί να προκαλέσει