Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:31

Σε κλοιό βρίσκεται πλέον η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα καθώς οι ελπίδες άμεσης ανάκαμψης εξανεμίζονται. Η κατάσταση στην εγχώρια αγορά κατοικίας αναμένεται να επιδεινωθεί τους επόμενους μήνες, καθώς δεν προβλέπεται καμία ανάσχεση της υφεσιακής πορείας της οικονομίας, ούτε της ανεργίας, μάλλον το αντίθετο. Την ίδια στιγμή, η μείωση των εισοδημάτων και στον ιδιωτικό τομέα, η υψηλή φορολογία και οι πολλαπλές επιβαρύνσεις που συνοδεύουν πλέον την κατοχή ακινήτων (ειδικό τέλος ακινήτων, Φόρος Ακίνητης Περιουσίας, τεκμήρια κατοικίας) όχι μόνο δεν ευνοούν την άνοδο της ζήτησης, αλλά έχουν ήδη προκαλέσει κύμα πωλήσεων, κυρίως παλαιότερων κατοικιών ή και νεόδμητων (5-7 ετών), τα οποία οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν πλέον να συντηρήσουν. Ενδεικτικές είναι οι θέσεις της ΝΔ, η οποία ως κυβέρνηση, ενώ υπόσχεται ότι θα καταργήσει το τέλος ακινήτων, μέσω της ΔΕΗ, από την 1/1/2013απο την άλλη πλευρά προαναγγέλλει την καθιέρωση νέου φόρου ο οποίος θα είναι , κλιμακούμενος . Παράλληλα το ΠΑΣΟΚ , δεν φαίνεται να προχωρά σε μέτρα ελάφρυνσης της ακίνητης περιουσίας και αυτό φαίνεται από το πόρισμα για την φορολόγηση στο οποίο εκτός των άλλων προβλέπεται και η κατάργηση των φοροαπαλλαγών.

Μάλιστα, όπως επισημαίνουν μεσιτικά γραφεία, η προσφορά ακινήτων προς πώληση έχει εκτιναχθεί το τελευταίο διάστημα, πιέζοντας ακόμα περισσότερο τις τιμές, καθώς ορισμένοι υπερχρεωμένοι ιδιοκτήτες ή άνθρωποι που έχουν πληγεί από την ανεργία και την υψηλή φορολογία προσπαθούν να ξεφορτωθούν τα ακίνητά τους (που πολλά αποτελούν κληροδοτήματα ή γονικές παροχές) «όσο όσο». Έτσι, δεν λείπουν περιπτώσεις ακινήτων που πωλούνται ακόμα και κάτω από την αντικειμενική αξία.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:31

Η αλήθεια είναι ότι πλέον οι επενδύσεις σε κατοικία προσφέρουν αρνητικές καθαρές αποδόσεις για τους ιδιώτες επενδυτές. Ειδικά αν συνυπολογιστεί το φορολογικό κόστος και αν αξιολογηθεί ο κίνδυνος μη καταβολής ενοικίων τότε , σύμφωνα με υπολογισμούς η απόδοση είναι αρνητική -3% περίπου. Σε οριακές περιπτώσεις μάλιστα δηλαδή σε μεγάλα σπίτια που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή αντικειμενική αξία η καθαρή απόδοση μπορεί να πέφτει και στο -5%.

Πρέπει να τονιστεί ότι στους υπολογισμούς αυτούς δεν έχει ληφτεί υπόψη και η μεταβολή του πληθωρισμού. Σε αποπληθωρισμένες αξίες εκτιμάται ότι ακόμα και αν παραμείνουν οι τιμές αμετάβλητες κάθε χρόνο ο επενδυτής χάνει περίπου το 5-7% του επενδεδυμένου του κεφαλαίου. Φυσικά , θα υπάρξει σημαντική επιδείνωση των αποδόσεων στην περίπτωση που εφαρμοστεί , η πρόταση σύμφωνα με την οποία , τα εισοδήματα από ενοίκια θα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστή 20%. Σημειώνεται ότι πριν την κρίση , οι καθαρές αποδόσεις για επενδύσεις σε κατοικία ήταν (πληθωρισμένες) οριακά θετικές . Διαφορετική είναι η εικόνα των αποδόσεων στην περίπτωση που οι κατοικές ανήκουν σε εταιρίες και αυτό διότι η τελική φορολογική επιβάρυνση είναι σημαντικά χαμηλότερη κυρίως λόγω των δαπανών που αναγνωρίζονται. Η εικόνα αυτή , έχει ήδη επηρεάσει σημαντικά τους υποψήφιους επενδυτές καθώς διαπιστώνουν ότι οι εναλλακτικές επενδύσεις τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό προσφέρουν θετικές αποδόσεις. «Το σημείο στο οποίο υπερτερεί η επένδυση σε κατοικίες είναι η πλήρη κάλυψη του κεφαλαίου σε περίπτωση αλλαγής νομίσματος και σημαντικής ανόδου του πληθωρισμού.

Η διαπίστωση αυτή είναι και η αιτία που σε περιόδους στις οποίες φουντώνουν οι φήμες για ενδεχόμενη χρεωκοπία , το αγοραστικό ενδιαφέρον καταγράφει οριακή αύξηση . Πρόκειται για μικρά και μεσαία εισοδήματα που αναζητούν τρόπου για να «ασφαλίσουν» τα χρήματα τους», έλεγε χαρακτηριστικά πριν λίγες μέρες μεσίτης που δρασηριοποιείται στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης. Οι αρνητικές αποδόσεις, επηρεάζουν ποικιλοτρόπως την αγορά ακινήτων καθώς συντελούν στην αύξηση της προσφοράς και στην συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας καθώς περιορίζεται ο αριθμός εκείνων που θα επένδυαν με την προοπτική ενός ικανοποιητικού εισοδήματος. Στην πραγματικότητα , ένας επενδυτής έχει να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα την μείωση των τιμών πώλησης αλλά και ενοικίων αλλά και την υψηλή φορλογική επιβάρυνση. Το πλέον ανησυχητικό είναι ότι ο ρυθμός μείωσης των τιμών των ενοικίων έχει αρχίσει να είναι ταχύτερος σε σχέση με το ποσοστό υποχώρησης των τιμών πώλησης. Το γεγονός αυτό ουσιαστικά θα οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερες πιέσεις στο επίπεδο των τιμών.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:31

Πρέπει να αναμένονται περαιτέρω διορθώσεις και ακόμη πιο δύσκολοι καιροί στην αγορά ακίνητων καθώς το ευρύτερο περιβάλλον και η συγκυρία συνηγορούν σε διατήρηση των ήδη πολύ μεγάλων πιέσεων στις τιμές. Η τεράστια οικονομική κρίση, η μείωση μισθών και συντάξεων, σε συνδυασμό με τα περιορισμένα οικονομικά των νοικοκυριών, τη μείωση δανείων από τράπεζες, την αυξανόμενη ανεργία, την αύξηση τιμών καυσίμων, τη φορολογία και τα χαράτσια οδηγούν σε αδυναμία αγοράς ακινήτων τουλάχιστον σε ψηλά επίπεδα τιμών, είναι μία από τις πιο σημαντικές αιτίες που έχουν οδηγήσει στην συρρίκνωση της ζήτησης και της υπερβάλλουσας προσφοράς. Παράλληλα η αλλαγή των δημογραφικών χαρακτηριστικών της χώρας από παράγοντες όπως η μετανάστευση νέων Ελλήνων στο εξωτερικό και η αποχώρηση ξένων μεταναστών από την επικράτεια πιέζουν περεταίρω την αγορά. Παράλληλα , εξακολουθεί να υπάρχει αδυναμία προσδιορισμού και ποσοτικοποίησης της ύφεσης στην αγορά ακινήτων, λόγω της σοβαρής περαιτέρω μείωσης των συναλλαγών. Από τα στοιχεία που γνωστοποίησε ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος προέκυψε ότι ο όγκος των συναλλαγών το 2011 περιορίσθηκε κατά 60% μετά και την εφαρμογή του Ν 4014/11.

Ανάκαμψη στον κλάδο δεν είναι δυνατή σε ένα οικονομικό περιβάλλον όπως αυτό που επικράτησε στη χώρα στην περίοδο Σεπτεμβρίου 2011 – Φεβρουαρίου 2012, όπου ενέργειες και πολιτικές των αρχών που προσδιορίζουν τις οικονομικές εξελίξεις στη χώρα συνέβαλαν στο εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο της καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης. Με βάση τις ανωτέρω εξελίξεις, οι επενδύσεις σε κατοικίες σημείωσαν νέα σημαντική πτώση της τάξης του 22,8% και το 2011, ενώ αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω και κατά το 2012 κατά ποσοστό 15,0%. Συγκεκριμένα εκτιμάται ότι θα διαμορφωθούν στα 7,2 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2011, από 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006. Σημειώνεται ότι η σημαντική πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες συνέβαλε στην πτώση του ΑΕΠ κατά περίπου 0,95 π.μ. το 2011, έναντι αρνητικής επίπτωσής τους κατά -1,0 π.μ. το 2010, κατά -1,4 π.μ. το 2009 και κατά -2,3 π.μ. το 2008. Ωστόσο, μια νέα πτώση των επενδύσεων αυτών κατά -15,0% και το 2012 θα έχει ως συνέπεια την πτώση του ΑΕΠ μόνο κατά -0,46 π.μ. Η πτώση τιμών συνεχίζεται, με εντονότερες διαφοροποιήσεις στα μεγάλα ακίνητα, στις μεζονέτες, στα μέρη με μεγάλη προσφορά, σε περιοχές με κακές υποδομές και σε περιοχές με μεγάλη ανεργία.

Την ίδια ώρα σαφής είναι η στροφή σε μεταχειρισμένα, σε μικρότερα διαμερίσματα και στο ενοίκιο ακόμα και στην συγκατοίκηση. Το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης παράλληλα είναι μεγάλο. Όλοι δε, θέλουν να απαλλαγούν από ακίνητα που θεωρούν ότι δεν καλύπτουν απόλυτα βασικές ανάγκες αυξάνοντας έτσι περαιτέρω την προσφορά. Φως για το μέλλον ενδέχεται να αποδειχθεί η ποιότητα, η αντισεισμικότητα και τα πράσινα κτίρια. Για την ώρα πάντως οι αγοραστές αναβάλουν τις αποφάσεις τους περιμένοντας καλύτερες μέρες. Η οικονομική κρίση και ο επακόλουθος περιορισμός του ρυθμού ζήτησης νέας κατοικίας, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην χώρα, το μεγάλο απόθεμα απούλητων κατοικιών, η αποχώρηση μεταναστών από την Ελλάδα λόγω ανεργίας, η μετανάστευση νέων Ελλήνων προς άλλες χώρες, η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας (τακτική και έκτακτη) και η απόσυρση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για απόκτηση σταθερού εισοδήματος από τα ακίνητα.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 18:31

Δεν θα υπάρξουν νέα στεγαστικά προγράμματα μετά τη μεταφορά του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας και της Εργατικής Εστίας στον ΟΑΕΔ, σύμφωνα με όσα είπε ς στη Βουλή ο υπουργός Εργασίας. Ο ΟΑΕΔ "θα αναλάβει να συνεχίσει τη λειτουργία πάνω στις υποχρεώσεις οι οποίες έχουν αναληφθεί μέχρι σήμερα" και δεν είπε τίποτα για νέα προγράμματα. Αντίθετα , δεν πρόκειται να διακοπή η επιδότηση ενοικίου. Από την πλευρά τους οι εργαζόμενοι υποστηρίζουν ότι τα υπάρχοντα έσοδα επαρκούν για τη χρηματοδότηση των προγραμμάτων και την κάλυψη των λειτουργικών εξόδων καθως επαρκούν για τη διάθεση 570.000 δελτίων Κοινωνικού Τουρισμού, 180.000 εισιτηρίων Θεάτρου και 30.000 εκδρομικών εισιτηρίων συνολικής δαπάνης 60 εκατ. ευρώ, 500 κατοικίες με τα έργα υποδομής τους δαπάνης 50 εκατομμυρίων, 10.000 δάνεια με ευνοϊκούς όρους 100 εκατομμυρίων ευρώ και 100.000 εγκρίσεις επιδότησης ενοικίου κόστους 100 εκατομμυρίων ευρώ.