Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 10:30

Το υπουργείο Δικαιοσύνης, με νέο νόμο που ισχύει από τις 2 Απριλίου, δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να διώχνουν τους ασυνεπείς ενοικιαστές τους με ταχύτερες διαδικασίες. Ο Ν. 4055.2012 προβλέπει εξώσεις ακόμη και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, ενδεχομένως και εντός 50 ημερών αν ο ιδιοκτήτης προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Η ΠΟΜΙΔΑ δίνει συμβουλές προς τους ιδιοκτήτες για τις διατάξεις του νόμου:

Το πρώτο μήνυμα αποχώρησης μισθωτή από μισθωμένο διαμέρισμα, γραφείο κλπ. είναι όχι τόσο η μη πληρωμή των μισθωμάτων, όσο η παύση πληρωμής των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και ιδίως των κοινοχρήστων δαπανών λέει η ΠΟΜΙΔΑ. Συμβουλεύει επειδή όλοι οι κανονισμοί πολυκατοικιών προβλέπουν ότι τα απλήρωτα κοινόχρηστα τελικά βαρύνουν τους εκμισθωτές, αυτοί θα πρέπει να ενημερώνονται από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ότι υπάρχουν απλήρωτοι λογαριασμοί, εγκαίρως. Επίσης ο κάθε εκμισθωτής θα πρέπει να παρακολουθεί και να βεβαιώνεται ότι εξοφλούνται εγκαίρως οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας του ακινήτου του, π.χ. της ΕΥΔΑΠ που τον βαρύνουν σε κάθε περίπτωση, όπως και τα δημοτικά τέλη, ακόμη και αν ο λογαριασμός της ΔΕΗ είναι στο όνομα του ενοικιαστή. Νομικά υπάρχουν τρεις τρόποι που μπορεί να χρησιμοποιήσει κανείς, αν καταφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο:

1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα. Με τη διαδικασία αυτή καταγγέλλεται για να τερματιστεί η συγκεκριμένη μίσθωση είτε με εξώδικο, είτε προτιμότερο- με το ίδιο το δικόγραφο της αγωγής. Ο μισθωτής έχει από το νόμο προθεσμία 30 ημερών να καταβάλει τα οφειλόμενα που αναφέρονται στην καταγγελία. Αν τα καταβάλει εμπρόθεσμα, η καταγγελία ακυρώνεται. Αν δεν τα καταβάλει, την30ή ημέρα λύνεται αυτοδίκαια η μίσθωση. Προσδιορίζεται δικάσιμος στο αρμόδιο δικαστήριο, η υπόθεση συζητείται με μάρτυρες εκατέρωθεν, κατατίθενται έγγραφες προτάσεις και μετά από 3-4 μήνες εκδίδεται η απόφαση που διατάσσει την αποβολή του μισθωτή. Όμως η χρήση αυτού του τρόπου λύνει τη μίσθωση σε 30 ημέρες, και εξ αυτού του λόγου αποκλείεται η μεταγενέστερη χρήση των άλλων συντομότερων διαδικασιών.

2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Με τη διαδικασία αυτή δεν καταγγέλλεται η μίσθωση αυτή για να τερματιστεί, αλλά ζητείται να διαταχθεί η απόδοση του ακινήτου. Ο μισθωτής έχει από το νόμο προθεσμία μέχρι την ώρα της συζήτησης της αγωγής να καταβάλει όλα τα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι και την ημέρα εκείνη. Αν τα καταβάλει, μαζί με τα συμβολικά έξοδα που θα ορίσει το δικαστήριο, η δίκη καταργείται. Αν όμως αυτό έχει ξανασυμβεί (επανειλημμένη δυστροπία) και αυτό αποδεικνύεται με αδιαμφισβήτητο τρόπο, τότε ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει να συνεχιστεί η δίκη και να εκδοθεί εξωστική απόφαση.

3. Έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου, χωρίς διεξαγωγή δίκης. Με το άρθρο 6 παρ. 13του ν.2479/97, το άρθρο 20 παρ. 5 του ν. 2915/2001, και τις νέες διατάξεις των άρθρων15 και 19 του ν. 4055/2012, η αποβολή μισθωτή ακινήτου ο οποίος αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα, επιτυγχάνεται πλέον χωρίς διεξαγωγή δίκης, αναβολών, μαρτύρων κλπ., αλλά και χωρίς να αποστερείται ο μισθωτής από το δικαίωμα υπεράσπισής του, με την ταχύτατη διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Τώρα πλέον με την ίδια διαταγή (απόφαση) ο μισθωτής καταδικάζεται και στην πληρωμή των ενοικίων, των κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφελείας που τον βαρύνουν. Πλέον ο εκμισθωτής μπορεί μεταξύ άλλων, να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 10:30

Γκαρσονιέρες και δυάρια γίνονται ανάρπαστα αυτή την εποχή, κυρίως κοντά στις πανεπιστημιακές  σχολές όπως Παγκράτι, Καισαριανή, Ζωγράφου, Ιλίσια και στο κέντρο, τα Εξάρχεια, την Κυψέλη, τα Πατήσια, τους Αμπελόκηπους κ.λπ. Η μίσθωση ενός τέτοιου σπιτιού εξαρτάται από την κατάσταση που βρίσκεται. Μια καινούρια γκαρσονιέρα μπορεί να νοικιαστεί και 200-300 ευρώ και ένα νεόδμητο δυάρι έως 500 ευρώ. Όμως τα παλαιότερα μισθώνονται από 180 έως 450 ευρώ τον μήνα. Πιο οικονομικές γειτονιές για φοιτητές είναι το Περιστέρι, το Αιγάλεω, η Δραπετσώνα, το Κερατσίνι, το Ιλιον, Πατήσια. Ακριβή σε γενικές γραμμές η συμπρωτεύουσα, κυρίως στο κέντρο και κοντά στο πανεπιστήμιο. Αν και οι τιμές υποχωρούν φέτος κατά 10%-15%, εν τούτοις οι οικογένειες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ένα καινούριο δυάρι μπορεί να μισθωθεί έως 500 ευρώ ενώ τα παλαιά κυμαίνονται από 300 έως 400 ευρώ. Στην Κομοτηνή οι γκαρσονιέρες και πολλά στούντιο στην περιοχή της Παλιάς Πρυτανείας και στο κέντρο νοικιάζονται έως 250 ευρώ. Στην Ξάνθη οι τιμές κυμαίνονται από 200 έως 350 ευρώ για μικρά διαμερίσματα ενώ στην Αλεξανδρούπολη υπάρχει μεγάλη προσφορά νέων κατοικιών με κόστος έως 350 ευρώ ενώ τα παλαιά δίνονται 250-400 ευρώ. Υπάρχουν πολλές γκαρσονιέρες αποκλειστικά για φοιτητές που μισθώνονται αντί 200-300 ευρώ. Στην αχαϊκή πρωτεύουσα οι γκαρσονιέρες κυμαίνονται από 200 έως 300 ευρώ, τα δυάρια από 250 έως 450 ευρώ. Στα Ιωάννινα οι τιμές για γκαρσονιέρες να φτάνουν τα 280 ευρώ και για δυάρια τα 450 ευρώ. Στην Κρήτη ξεχωρίζουν τα Χανιά και το Ηράκλειο με πολλά κενά διαμερίσματα που μισθώνονται από 200 έως 400 ευρώ τον μήνα. Στο Ρέθυμνο οι καινούριες γκαρσονιέρες δίνονται προς 300 ευρώ και τα δυάρια, κυρίως στις περιοχές Κουμπές και Καλλιθέα, ενοικιάζονται έως 450 ευρώ. Στη Λάρισα υπάρχουν καινούρια τριάρια με 450 ευρώ και γκαρσονιέρες με 220 - 280 ευρώ στις περιοχές Φιλιππούπολη, Νεάπολη, Λιβαδάκι, Νέα Πολιτεία, Αγιος Κωνσταντίνος. Οσο για τον Βόλο, στο κέντρο τα καινούρια δυάρια μισθώνονται από 320 έως 380 ευρώ, τα μεταχειρισμένα από 250 έως 280 ευρώ.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 10:30

Ενόψει της νέας φοιτητικής χρονιάς, συμβουλές προς γονείς και μαθητές δίνει με ανακοίνωσή της η Ομοσπονδία Κτηματομεσιτών Ελλάδος, για την εύρεση κατοικίας. Σημειώνει ότι υπάρχουν σε κάθε πόλη, μεσιτικά γραφεία που ασχολούνται με μίσθωση φοιτητικών κατοικιών. Σε κάθε περίπτωση, όμως, ψάχνοντας, για σπίτι, οι φοιτητές πρέπει να γνωρίζουν:

- Τα σπίτια στο κέντρο των πόλεων είναι, κατά κανόνα, παλαιότερα και πιο ακριβά σε σχέση με αυτά που βρίσκονται εκτός κέντρου εκτός από τις μεγαλουπόλεις.

- Να ελέγχουν την τοποθεσία του σπιτιού, τη γειτονιά και τι μας παρέχει αυτή (super market, τράπεζες, τακτική αστική συγκοινωνία, πρόσβαση στην πανεπιστημιούπολη κλπ).

- Να ελέγχουν καλά το σπίτι, για να διαπιστώσουν τυχόν βλάβες και να τις επισημάνουν στον ιδιοκτήτη, ώστε να τις διορθώσει, πριν αρχίσουν να κατοικούν στο σπίτι.

- Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.

- Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.

- Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται, ετησίως, κατά ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, που δίνει η Τράπεζα της Ελλάδος, για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες.

- Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει, μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα, θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο, όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.

- Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει, με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.

- Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.

- Ο νόμος επιτρέπει να καταβληθεί εγγύηση μέχρι του ποσού που ισούται με το άθροισμα δύο μηνιαίων μισθωμάτων (ενοικίων).

- Οι φοιτητές δεν πρέπει να αποδέχονται και να υπογράφουν όρους, που δεν κατανοούν ή με τους οποίους δεν συμφωνούν απόλυτα. Σε πολλά συμβόλαια ενοικίασης, περιέχονται όροι δυσμενείς για τους ενοικιαστές, π.χ. «Εάν ο ενοικιαστής διακόψει τη μίσθωση, πριν τη συμφωνημένη λήξη της, υποχρεούται να καταβάλει όλα τα ενοίκια μέχρι τη λήξη. Τέτοιους όρους τους διαγράφουν αλλά καλό είναι να συμβουλεύονται οπωσδήποτε δικηγόρο.

- Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να τη διατηρεί κατάλληλα, κατά τη μίσθωση.

- Οι φοιτητές αφού συμφωνήσουν, υπογράφουν γραπτό μισθωτήριο συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο και να απαιτούν αντίγραφο θεωρημένο από την εφορία. Σε καμία περίπτωση, δεν πρέπει να αποδέχονται προτάσεις για αποδείξεις ενοικίου ή συμφωνητικά για ποσά διαφορετικά των πραγματικών. Έτσι, γίνονται συνένοχοι σε φοροδιαφυγή του ιδιοκτήτη.

- Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα ίδια αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου αλλά είναι επιθυμητό να ρωτούν εκ των προτέρων για το ύψος των κοινοχρήστων. - Να αποφεύγουν να μισθώνουν υπόγεια, σοφίτες ή πολύ παλιές κατοικίες.

- Να δίνουν μεγάλη προσοχή σε αγγελίες με χαμηλές τιμές ενοικίων που διαφημίζουν δήθεν μεσιτικές ή διαφημιστικές εταιρείες που για να τις δει κάποιος απαιτείται να πληρώσει προκαταβολικά. Οι νόμιμοι κτηματομεσίτες λαμβάνουν αμοιβή μόνο εάν ολοκληρωθεί η μίσθωση (δηλ. υπογραφή μισθωτηρίου συμβολαίου). Εάν πέσει στην αντίληψη τους τέτοια περίπτωση να τηλεφωνήσουν στα γραφεία της Ομοσπονδίας (τηλ. 210-3621930)

. -Επίσης, συμφέρουσα λύση λόγω της οικονομικής ύφεσης είναι αντί να μισθώσουν μια κατοικία να την αγοράσουν είτε με μετρητά, είτε με μετρητά και μέρος δανείου όπου αντί ενοικίου θα καταβάλουν μηνιαία τοκοχρεωλυτική δόση σε ένα δικό τους ακίνητο που μετά το πέρας της φοιτητικής περιόδου θα μπορούν είτε να συνεχίσουν να το μισθώνουν είτε να το πουλήσουν.

- Τέλος, θα πρέπει επίσης το Υπουργείο Οικονομικών να μειώσει το φορολογικό συντελεστή σε όσους ιδιοκτήτες αποδεδειγμένα μισθώνουν τις κατοικίες τους σε φοιτητές γιατί η φορολόγηση στα εισοδήματα είναι υπερβολική.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 10:30

Μειωμένες κατά 10,1% εμφανίζονται κατά μέσο όρο οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το β΄ τρίμηνο του 2012, με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το σύνολο του 2011 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 5,4% (5,4%, 5,1%, 4,6% και 6,5% το α΄, β΄, γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2011, αντίστοιχα), έναντι 4,7% το 2010. Η μείωση των τιμών το β΄ τρίμηνο του 2012 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011 ήταν 10,8% για τα "νέα" διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 9,7% για τα "παλαιά" (ηλικίας άνω των 5 ετών). Επισημαίνεται, πάντως, η σχετικά μεγαλύτερη μείωση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα έναντι των νέων σε όλη την προηγούμενη περίοδο της τρέχουσας κρίσης και έως το τέλος του 2011, γεγονός που φαίνεται να αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη «ανθεκτικότητα» των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές. Πράγματι, για το 2011 ως σύνολο, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα "νέα" και τα "παλαιά" διαμερίσματα ήταν 4,9% και 5,7%, αντίστοιχα, ενώ ανάλογη σχέση παρατηρήθηκε το 2010 ("νέα": -4,2%, "παλαιά": -5,0%) και το 2009 ("νέα": -2,0%, "παλαιά": -4,8%). Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2012 ήταν μειωμένες σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2011 κατά 10,8% στην Αθήνα, 12,4% στη Θεσσαλονίκη, 9,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2011, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2010 ήταν 6,4%, 6,8%, 4,1% και 4,1% αντίστοιχα. Αυτά τα στοιχεία υποδηλώνουν ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το 2011, καθώς και τα πρώτα δύο τρίμηνα του 2012, ήταν μεγαλύτερη στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, έναντι των άλλων περιοχών.