Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:32

Η αγορά κατοικίας αλλάζει «πρόσωπο». Η ανασφάλεια οδηγεί σε αλλαγή του αγοραστικού προτύπου των υποψήφιων αγοραστών. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη η οποία εστιάσθηκε στα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης για νέες κατοικίες προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται σε κατοικίες μικρότερου εμβαδού –σε σύγκριση με το 2008- προκειμένου να περιορίσουν τους κινδύνους που συνεπάγεται είτε είτε η χρήση αποταμιεύσεων. Παράλληλα , στρέφονται στις μεταχειρισμένες κατοικίας κυρίως για λόγους κόστους . Ηδη έχει καταγραφεί σημαντική αύξηση της συμμετοχής των κατοικιών ηλικίας άνω των 30 ετών στο σύνολο των πωλήσεων των κατοικιών. Αντίθετα , διαψεύδοντας τις εκτιμήσεις για στροφή της ζήτησης για κατοικίες 5-10 ετών η αγορά δεν φαίνεται να ικανοποιείται από την διαφορά της τιμής που υπάρχει σε σχέση με τις νεόδμητες με αποτέλεσμα να προτιμάται η λύση του νεόδμητου. Ένα ακόμα στοιχείο που προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων για την συμπεριφορά της ζήτησης είναι το μηδενικό σχεδόν ενδιαφέρον για την αγορά μονοκατοικιών και αυτό οφείλεται κυρίως στην έλλειψη της δυνατότητας χρηματοδότησης αλλά και στο ασφυκτικό φορολογικό πλαίσιο όσο αφορά στην αγορά οικοπέδου και στο κόστος κατασκευής . Αν μάλιστα συνεχιστεί η τάση αυτή αναμένεται σημαντική υποχώρηση της ζήτησης για αγορά γης γεγονός που θα καταγραφεί και στην εξέλιξη των τιμών των οικοπέδων.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:32

Έντονο προβληματισμό για την πορεία της αγοράς ακινήτων προκαλούν τα μηνύματα της αγοράς. Σύμφωνα με εκτιμήσεις οικονομικών αναλυτών τα «σημάδια» που έχουν ήδη καταγραφεί στην αγορά κατοικίας δεν αφήνουν ιδιαίτερα περιθώρια αισιοδοξίας για την πορεία στην διάρκεια της επόμενη τριετίας. Ήδη τα στοιχεία για την εξέλιξη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας εμφανίζουν κατακόρυφη πτώση η οποία δεν φαίνεται να ανατρέπεται έως το τέλος του χρόνου. Από την άλλη πλευρά και η ζήτηση έχει δεχθεί ισχυρό πλήγμα και αυτό άλλωστε φαίνεται από τα στοιχεία που αφορούν στην πορεία της πιστωτικής επέκτασης στην στεγαστικής πίστη η πορεία περιορισθεί στις 2 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2009. Εκτιμήσεις αναλυτών φέρουν ότι μέχρι το τέλος του χρόνου ο ρυθμός της πιστωτικής επέκτασης θα είναι μηδενικός. Αυτό πρακτικά σημαίνει επεσήμαιναν σημαντική συρρίκνωση της ζήτησης. Σημειώνεται ότι τα τελευταία χρόνια η ζήτηση για αγορά κύριας κατοικίας στα αστικά κέντρα χρηματοδοτείται κατά 80-85% από στεγαστικά δάνεια. Στα πλαίσια αυτά , μία αύξηση του κόστους χρήματος της στεγαστικής πίστης που είναι κάτι περισσότερο απο πιθανή θα οξύνει ακόμα περισσότερο το ήδη αρνητικό κλίμα στην αγορά. Ένας ακόμα παράγων που έχει επιταχύνει τις αρνητικές επιδόσεις της αγοράς κατοικίας είναι και το γεγονός ότι πολλοί υποψήφιοι αγοραστές είτε στρέφονται στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 10 ετών) είτε αγοράζουν μικρότερο σπίτι. Ενδεικτικό για τις αλλαγές του αγοραστικού προτύπου του υποψήφιου αγοραστή κατοικίας θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός , ότι οι τιμές των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων εμφάνισαν μικρότερη υποχώρηση σε "ηλικίες" κατοικιών που υπέρβαίνουν τα 30 χρόνια στο σύνολο των περιοχών σε αντίθεση με τις τιμές των καινούργιων οι οποίες στην πλειοψηφία των περιοχών επιτάχυναν τις απώλειες ζημιές.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:32

Τελικά η υπόθεση με τους ημιυπαίθριους αντι να ξεκαθαρίσει περιπλέκεται. Η θέση του υπουργείου Οικονομικών είναι μεν ξεκάθαρη για την αναδρομικότητα της φορολόγησης -δεν θα υπάρξει-αλλά και για  την μη επιβολή επιπλέον προστίμων , αλλα δεν ξεκαθαρίζει πως θα αντιμετωπιστουν οι ημιυπαίθριοι χώροι για τις απο έδω και πέρα φορολογικές επιβαρύνσεις πχ Φόρος Ακίνητης Περιουσίας , τεκμήρια συντήρησης κατοικίας , φόρος μεταβίβασης , γονικών παροχών , κληρονομιών  κ.α .

Το πρόβλημα φυσικά γίνεται ακόμα μεγαλύτερο με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών την αύξηση των οποίων απο το 2011 επανέλαβε ο κ. Παπακωσταντίνου πριν απο λίγο. Ο υπουργός  δήλωσε  ότι δεν θα υπάρξει αναδρομική φορολόγηση και επισήμανε ότι η ασάφεια του νόμου οδήγησε ορισμένες εφορίες στη βεβαίωση σχετικών ποσών.επιβάρυνσης Απο εκεί και πέρα μετέωρο είναι το πως θα αντιμετωπίσει η εφορία εφεξής τους ιδοκτήτες που νομιμοποιούν τους ημιυπαίθριους. Δηλαδή αν θα συμπεριληφθούν στο τεκμήριο ως χώροι κύριας κατοικίας ή αν θα συνυπολογιστούν στον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας ή τι θα γίνει στην περίπτωση μεταβίβασης (πώληση, γονική παροχή , κληρονομιά , δωρεά).

Νωρίτερα σήμερα το πρωϊ το υπουργείο Περιβάλλοντος εξέδωσε ανακοίνωση η οποία μεταξύ άλλων ανέφερε ότι : "Σε συνεργασία με το Υπουργείο Οικονομικών αποφασίσθηκε ότι η μη επιβολή φόρων αναδρομικά θα ρυθμιστεί άμεσα και δεν θα υπάρξει καμία αναδρομική επιβολή φόρου που σχετίζεται με τη δήλωση των ημιυπαίθριων και των υπολοίπων χώρων που θα δηλώνονται με βάση τον Νόμο 3843/2010 του ΥΠΕΚΑ" . Όμως, η φράση "δεν θα υπάρξει καμία αναδρομική επιβολή φόρου που σχετίζεται με τη δήλωση των ημιυπαίθριων", που περιλαμβάνεται στην ανακοίνωση θεωρήθεικε ότι αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο άλλης φορολόγησης  που δεν θα "σχετίζεται με τη δήλωση των ημιυπαίθριων".

Το θέμα εξακολουθεί να παραμένει αναπάντητο αφού στην πραγματικότητα το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει πάρει σαφή θέση. Η προοπτική να αντιμετωπίζονται εφεξής ως κύριοι χώροι οι ημιυπαίθριοι που θα νομομοποιηθούν μπορεί να σημαίνει για χιλιάδες ιδιοκτήτες υπαγωγή στον ΦΑΠ , επιπλέον τεκμήρια και γενικά τόσο μεγάλη επιβάρυνση ώστε να τίθεται σε αμφισβήτηση η αποδοχή της ρύθμισης. Φυσικά όσο το υπουργείο δεν ξεκαθαρίζει τις προθέσεις του δίδοντας στην δημοσιότητα την σχετική νομοθετική ρύθμιση τόσο λιγότεροι θα είναι εκείνοι που θα ζητήσουν την υπαγωγή στη ρύθμιση. Υπενθυμίζεται ότι μέχρι στιγμής μόνο το 0,5% των υπαγομένων στην ρύθμιση έχουν ζητήσει τα έντυπα.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:32

Τα στοιχεία για την εξέλιξη των τιμών επιβεβαίωσαν με τον πιο πανηγυρικό τρόπο αυτό που όλη η αγορά «ψιθύριζε» από τις αρχές του χρόνου: « η κρίση όχι μόνο δεν έριξε τις τιμές αλλά αντίθετα σε πολλές περιπτώσεις συνέβαλλε στο να σημειώσουν μικρή άνοδο». Στο χρηματιστήριο κατοικίας στο οκτάμηνο που πέρασε τα δεδομένα δεν άλλαξαν σημαντικά καθώς επιβεβαιώθηκε για μία ακόμα φορά ότι η «τοποθεσία» είναι η μεγαλύτερη γραμμή άμυνας σε κάθε λογής κρίση. Σύμφωνα με τα στοιχεία μεσιτών η αγορά του κέντρου της πρωτεύουσας κινήθηκε με δύο «ταχύτητες» . Στην πρώτη περιλαμβάνονται περιοχές όπως το Κολωνάκι, ο Λυκαβηττός, το Μετς , η Πλάκα και το Θησείο . Στις αγορές αυτές οι τιμές δεν σημείωσαν ουσιαστική μεταβολή και σε ορισμένα προνομιούχα διαμερίσματα έκλεισαν συμφωνίες σε τιμές έως και υψηλότερες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Η ζήτηση αν και εμφανώς περιορισμένη σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια εστιάστηκε κυρίως σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα. Στις λιγοστές νέες οικοδομές οι τιμές πώλησης ήταν σημαντικά υψηλότερες σε σύγκριση με πέρυσι. Υψηλή οικοδομική δραστηριότητα και ζωηρό ενδιαφέρον καταγράφηκε στις λεγόμενες «καινούργιες» γειτονιές του κέντρου της Αθήνας και συγκεκριμένα στην ευρύτερη περιοχή από τις γειτονιές του Μεταξουργείου που γειτνιάζουν με την Ιερά οδό μέχρι και το Ταύρο –στο ύψος της Πέτρου Ράλλη. Στην περιοχή αυτή , οι τιμές για τις καινούργιες κατοικίες κρατήθηκαν στα περυσινά επίπεδα παρά το γεγονός ότι η προσφορά νέων κατοικιών αυξήθηκε κατακόρυφα. Ίσως η μεταμόρφωση των συγκεκριμένων αγορών σε συνδυασμό με τις επενδύσεις στις συγκοινωνίες να κρύβουν μελλοντικές υπεραξίες. Αντίθετα , οι περιοχές που βρίσκονται νότια της Πατησίων φαίνεται ότι κτυπήθηκαν από το συνδυασμό της κρίσης και της αισθητής πλέον παρουσίας των οικονομικών μεταναστών. Αντίθετα παραδοσιακές συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως για παράδειγμα: Εξάρχεια, Παγκράτι, Αμπελόκηποι και Νέος Κόσμος οι τιμές παρέμειναν σταθερές στα περυσινά περίπου επίπεδα παρά το γεγονός ότι η ζήτηση ήταν αισθητά μειωμένη. Παρόλα αυτά , όμως στα προνομιούχα διαμερίσματα έκλεισαν συμφωνίες αγορά σε υψηλότερες τιμές .