Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:24

Τελικά τι θα γίνει με τις τιμές των ακινήτων ; Θα πέσουν και μέχρι πού; Πότε θα ξεκινήσει η πορεία ανάκαμψης; Αυτά είναι μερικά από τα πιο βασανιστικά ερωτήματα τα οποία πλανάται στη σκάψει εκατοντάδων χιλιάδων ανθρώπων οι οποίο είτε θέλουν να αγοράσουν είτε να πουλήσουν ακίνητο. Αν πιστέψει κανείς αυτά που κατά καιρούς καταγράφονται ως πληροφορίες τότε θα νόμιζε ότι βρισκόμαστε στα πρόθυρα της κατάρρευση της αγοράς. Άλλοι κάνουν λόγο για σωρευτική πτώση της τάξης του 20% , άλλοι μιλούν για 25% υπάρχουν και κάποιοι πιο τολμηροί οι οποίοι ισχυρίζονται ότι η πτώση ξεπερνά το 30%. Ας δούμε όμως τί σημαίνουν όλοι αυτοί οι λογαριασμοί:

Πρώτον Μία πτώση της τάξης του 20% σημαίνει ότι σε μία γειτονιά που η τιμή αγοράς κατοικίας ήταν 3.000 ευρώ το τετραγωνικό τώρα το ίδιο ακίνητο πωλείται που 2.400 ευρώ το μέτρο. Για πτώση της τάξης του 30% η τιμή διάθεσης προσεγγίζει τις 2.000 ευρώ. Φυσικά στην αγορά υπάρχουν τέτοιες περιπτώσεις αλλά αυτό δεν αποτελεί τον κανόνα.

Δεύτερον Πολλές μικρές κατασκευαστικές επιχειρήσεις θα είχαν κτυπήσει κανόνι ή θα ήταν στα πρόθυρα να κτυπήσουν Αυτό είναι το στοιχείο το οποίο θα μπορεί να ερμηνεύσει αυτή την τεράστια πτώση των τιμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία των κατασκευαστών 800 επιχειρήσεις έχουν ζητήσει την διαγραφή τους αλλά αυτό δεν σημαίνει κατ ανάγκη κλείσιμο. Στην αγορά πάντως δεν υπάρχει η αίσθηση για μαζικά λουκέτα

Τρίτον Η ελληνική αγορά κατοικίας θα είχε συμπτώματα ανάλογα , αντίστοιχα και ενεχόμενες βιαιότερα από εκείνα της αγορά των ΗΠΑ όπου οι τιμές στην διάρκεια της κρίσης είχαν αθροιστικη υποχώρηση 26% πριν ξεκινήσουν να ανακάμπτουν.

Ε, λοιπόν oλα αυτά είναι λόγια του «αέρα» τα οποία εκτός από τον εντυπωσιασμό δεν ωφελούν κανένα άλλο παρά εκείνους που προσπαθούν να εκμεταλλευτούν όσους έχουν ανάγκη για να αποκτήσουν ακίνητα μισοτιμής.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:24

Η κρίση κτύπησε και την αγορά πολυτελών κατοικιών. Θύματα αυτή την φορά είναι οι κατοικίες μεγάλου εμβαδού που βρίσκονται σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως προνομιούχες. «Ο χρόνος άποροφησης των διαμερισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές όπως το Κολωνάκι, το Ψυχικό και η Φιλοθέη έχει αυξηθεί σημαντικά αφού έχουν καταγραφεί περιπτώσει κατοικιών στις περιοχές αυτές με εμβαδόν άνω των 250 τετραγωνικών μέτρων που έχουν μείνει αδιάθετα περισσότερο από οκτώ μήνες χρόνος ρεκορ για τα δεδομένα των προηγούμενων ετών. Έτσι όσοι ιδιοκτήτες είχαν ανάγκη ρευστότητας αναγκάστηκαν να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους προκειμένου να πωλήσουν το ακίνητό τους . Στην αγορά έχουν καταγραφεί περιπτώσεις που η διαφορά μεταξύ της αρχικής ζητούμενης τιμής και αυτής που τελικά έγινε η πώληση που έφτασε μέχρι και 40%.» τόνιζε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στις συγκεκριμένες αγορές. Πιο δυσμενής είναι η κατάστασης που επικρατεί στην αγορά των ενοικίων όπου έχει καταγραφεί υποχώρηση που ξεπερνά το 5%. «Οι πελάτες στους οποίους απευθύνονταν τα συγκεκριμένα σπίτια έχουν μειωθεί σημαντικά σημαντικά . Για παράδειγμα τα στελέχη των πολυεθνικών που αποτελούσαν τα προηγούμενα χρόνια μία σημαντική πηγή ζήτησης εότε έχουν περιορισθεί είτε στα πλαίσια των περικοπών του κόστους οι εταιρίες τους έχουν θέσει πλαφόν ως προς το ύψος της δαπάνης.» τόνιζε στέλεχος μεσιτικής εταιρίας ειδικευμένης στις αγορές και μισθώσεις πολυτελών κατοικιών και συμπλήρωνε « η κρίση έχει κτυπήσει παντού , ακόμα και μεγάλες εταιρίες ειδών πολυτελείας καταγράφουν σημαντική υποχώρηση των πωλήσεων και της κερδοφορίας τους. Απο τον κανόνα αυτό δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση η αγορά πολυτελών ακινήτων. Πρόκειται για ένα διεθνές φαινόμενο που σίγουρα δεν πρόκειται να εξαλειφθεί στο εγγύς χρονικό διάστημα».

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:24

Η κρίση έχει κτυπήσει και την αγορά ακινήτων . Εκατομμύρια έλληνες , ιδιοκτήτες, ενοικιαστές , υποψήφιοι αγοραστές , επενδυτές αλλά και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα και για τον τρόπο που θα την αντιμετωπίσουν. Προσπαθήσαμε και συγκεντρώσαμε τα πιο πιο συνηθισμένα ερωτήματα που απασχολούν σήμερα όλους εκείνους που ασχολούνται με την αγορά ακινήτων και προσπαθήσαμε απευθυνόμενοι σε ειδικούς να δώσουμε απαντήσεις.

1η. Η αγορά κατοικίας είναι σήμερα προσοδοφόρα επένδυση; Μάλλον όχι αφού οι αποδόσεις που προσφέρει δεν είναι πλέον ανταγωνιστικές. Όσο αφορά στις μελλοντικές υπεραξίες κανείς δεν μπορεί να προεξοφλήσει ότι το ράλι της προηγούμενης δεκαετίας στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν 150% κατά μέσο όρο θα επαναληφθεί σύντομα.

2η Να αγοράσω σήμερα ή να περιμένω πτώση των τιμών στο εγγύς χρονικό διάστημα; Τα στοιχεία που αφορούν την πορεία των τιμών κατοικίας τους τελευταίους 18 μήνες δείχνουν ότι η πτώση δεν είναι γενικευμένη ενώ αντίθετα σε αρκετές περιοχές καταγράφηκαν και αυξήσεις. Στις κάποιες άλλες περιοχές που οι τιμές εμφανίστηκαν να υποχωρούν η πτώση ήταν σχετικά μικρή. Από την αρχή του χρόνου η πτώση κινείται στα επίπεδα 2,5-3% . Για το 2010 αν διατηρηθούν οι σημερινές τάσεις η πτώση σε επίπεδα μέσου όρου θα κινείται στα επίπεδα του 10%. Η εικόνα αυτή δεν αναμένεται να ανατραπεί τους επόμενους μήνες αλλά φυσικά δεν μπορεί να αποκλείσει το ενδεχόμενο να ανακαλύψετε κάποια πραγματική ευκαιρία. Αυτό σημαίνει ότι αν βρείτε το ακίνητο που σας ταιριάζει επενδύστε τώρα.

3η. Τελικά θα πέσουν οι τιμές ; Αν περιμένετε θεαματική υποχώρηση του μέσου επιπέδου τιμών , ανάλογη με εκείνη που καταγράφηκε στην αγορά των ΗΠΑ και της Μεγάλης Βρετανίας μάλλον θα απογοητευτείτε. Η ελληνική αγορά είναι αρκετά ασφαλής , αφού το ποσοστό ενυπόθηκων δανείων στο συνολικό απόθεμα ακινήτων είναι πολύ χαμηλό (δεν ξεπερνά το 20%) ενώ οι δείκτες δανεισμού των εταιριών που ασχολούνται με την κατασκευή κατοικίας περιορισμένοι.

4η . Από την έρευνα αγορά προκύπτει ότι οι τιμές όταν αγοράσεις διαμέρισμα στα σχέδια ή και ημιτελές είναι συμφέρουσες . Υπάρχουν κίνδυνοι; Σε ένα ασταθές οικονομικό περιβάλλον οι πιθανότητες ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία να ολοκληρώσει το έργο δεν μπορούν να αποκλειστούν. Αν διασφαλιστεί ο κίνδυνος αυτός τότε η συγκεκριμένη κίνηση μπορεί να αποδειχτεί τουλάχιστον εύστοχη.

5η. Συμφέρει η αγορά γης; Οι πρόσφατες έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών της γης αποκάλυψαν ότι το γενικό επίπεδο των τιμών τουλάχιστον στις αστικές περιοχές παραμένει αμετάβλητο. Άλλωστε αυτό είναι ένα επιχείρημα που προβάλλουν οι κατασκευαστές προκειμένου να αιτιολογήσουν την διατήρηση των τιμών των κατοικιών στα περυσινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα στις αγροτικές περιοχές το ρίσκο είναι σημαντικά υψηλότερο.

6η. Ποια επένδυση εμφανίζει μεγαλύτερο ποσοστό κινδύνου ; Η αγορά καταστημάτων σε απομονωμένες περιοχές και η αγορά μικρών γραφείων μεγάλης ηλικίας. Οι δείκτες διαθεσιμότητες που δείχνουν τον αριθμό των κενών ακινήτων αυτής της κατηγορίας συνεχώς επιδεινώνονται. Φυσικά αν υπάρχει ήδη μισθωτής ο επενδυτικός κίνδυνος περιορίζεται αισθητά. Πάντως παργοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι το τελευταίο μήνα έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για μισθωμένα μικρά καταστήματα.

7η. Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει; Γενικά είναι μία ασφαλής κίνηση. Παρόλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου . Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλισθεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη την διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.

8η. Ποια είναι τα στοιχεία εκείνα που προσθέτουν αξία στην επένδυση σε κατοικία ; Ο όροφος , η θέα , η εγγύτητα σε σταθμό μετρό , η ποιότητα κατασκευαστής , οι υποδομές σε παιδεία και υγεία της περιοχής και κυρίως η ΠΕΡΙΟΧΗ.

9η. Η αγορά εξοχικής κατοικίας θα υποχωρήσει; Στην Ελλάδα , σε αντίθεση με την Ισπανία η αγορά εξοχικής κατοικίας συντηρείται από την εγχώρια ζήτηση. Επομένως αν η εγχώρια ζήτηση περιορισθεί τότε αυτό θα έχει επιπτώσεις και στην εξοχική κατοικία. Αυτό όμως που θα πρέπει να τονιστεί είναι η ύπαρξη σημαντικού αδιάθετου αποθέματος σε πολλά τουριστικά θέρετρα.

10η. Ποιο είναι το μυστικό για μία πετυχημένη αγορά; Η προσεκτική έρευνα και η ΤΥΧΗ.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 10:24

Δεν είναι λίγοι εκείνοι που αναρωτιούνται για την επόμενη μέρα της αγοράς κατοικίας. Αυτό άλλωστε μαρτυρούν και τα ερωτήματα που υποβάλλουν οι περισσότεροι καταναλωτές και τα οποία συνοψίζονται σε μία φράση: «ήλθε η ώρα να αγοράσω ή να περιμένω ακόμη » Στην πραγματικότητα πίσω από το ερώτημα αυτό κρύβεται μία μεγάλη αλήθεια .Στην αγορά εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση αφού υπάρχουν πολλοί έλληνες που διαθέτουν και κεφάλαια και διάθεση για να επενδύσουν σε κατοικία αλλά τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής. Πρόκειται για μία ακόμη ελληνική ιδιαιτερότητα . Μία ακόμα αλήθεια είναι, ότι το ποσοστό των ακινήτων που έχουν βάρη (προσημείωση ή υποθήκη) στο σύνολο του αποθέματος ακινήτων εξακολουθεί να είναι περιορισμένο σε σύγκριση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές και τις ΗΠΑ Σε όλα αυτά πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι η μικροϊδιοκτητες είναι μία πραγματικότητα που αποτελεί μεγάλη ασπίδα του έλληνα στην αντιμετώπιση της κρίσης. Οι τρείς αυτές γραμμές άμυνας καθιστούν την ελληνική αγορά ακινήτων λιγότερο ευάλωτη στο δηλητήριο της κρίσης σε σύγκριση με την Ισπανία , την Μεγάλη Βρετανία και τις ΗΠΑ. Το σίγουρο είναι ότι για τους περισσότερους αναλυτές αυτές οι γραμμές άμυνας αποτελούν τα πιο απτά σημάδια υπανάπτυκτης αγοράς. Η αλήθεια είναι όμως ότι αυτή η ανάπτυξη «α λα ελληνικά» είναι ταυτόχρονα και η θωράκιση της απέναντι στην κρίση. Το πιο πιθανό είναι ότι στην επόμενη κρίση αυτά τα τείχη θα έχουν γκρεμιστεί αφού θα έχουν θυσιασθεί στο αμφιλεγόμενο στόχο της εναρμόνισης της ελληνικής με τις υπόλοιπες ανεπτυγμένες αγορές. Όμως σήμερα τα τείχη αυτά υπάρχουν και λειτουργούν.