Η απαξίωση της περιουσίας από το 2008 και μετά έχει δημιουργήσει ένα σκηνικό πλήρους στρέβλωσης. Από τη μια οι δανειολήπτες έχουν μια περιουσία που δεν κοστίζει ούτε το μισό απ’ ό,τι αρχικά κι από την άλλη πληρώνουν δάνειο, αλλά και φόρους, με βάση τις εξωπραγματικές τιμές που αγόρασαν πριν από μερικά χρόνια.

Η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2015 αγγίζει πλέον το 41% (και πάνω από 43% σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη) και θα ξεπεράσει το 45%. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%. Όλα τα στοιχεία από την αγορά ακινήτων δείχνουν ότι ούτε το 2016 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls και η αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη χαμένη χρονιά.

Υπάρχουν περίπου 1,2 εκατ. στεγαστικά δάνεια και σύμφωνα με την ΤτΕ, το 38% αυτών δεν εξυπηρετείται κανονικά, δηλαδή πάνω από 450 χιλιάδες στεγαστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι παρατηρείται ραγδαία αύξηση στο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς τα περισσότερα στεγαστικά συμφωνήθηκαν την εποχή της «τρέλας» στην κτηματαγορά και όταν οι τιμές ήταν στα ύψη. Τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά το 2008 ήταν λίγο πάνω από 8% . Σήμερα είναι στο 38% και με αξία κοντά στα 39 δισεκατομμύρια ευρώ.

Η κτηματαγορά αντιμετωπίζει επίσης το μείζον πρόβλημα των αντικειμενικών αξιών και της εντολής που έχει δώσει το ΣτΕ για αναδρομική αναπροσαρμογή τους. Η μείωση από 5% έως 20% που έχει προτείνει η ειδική επιτροπή μπορεί να «ανακουφίσει» μερικούς ιδιοκτήτες από υψηλούς φόρους, ωστόσο, θεωρείται και πάλι ότι πρόκειται για αναπροσαρμογή χωρίς αντίκρισμα, αφού και πάλι οι εμπορικές τιμές θα είναι κατά πολύ χαμηλότερες.

Σε ορισμένες περιοχές μάλιστα οι αντικειμενικές αξίες είναι έως και 60% υψηλότερες, με αποτέλεσμα η μικρή μείωση που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών να είναι «σταγόνα στον ωκεανό» της υπερβολικής φορολόγησης των ακινήτων. Ειδικοί της αγοράς που κάνουν την αποτίμηση της χρονιάς που πέρασε μιλούν για τη χαμένη ευκαιρία για ανάκαμψη του κλάδου για πρώτη φορά μετά το 2008. Μάλιστα, με την οικοδομή να είναι ουσιαστικά ανύπαρκτη, χιλιάδες εργαζόμενοι, τεχνίτες και μη, παραμένουν στην ανεργία ενώ έχουν κλείσει δεκάδες επιχειρήσεις που συνδέονται με τον κλάδο.

Κι όμως, πριν από ένα χρόνο οι παράγοντες της αγοράς προέβλεπαν ισχνή ανάκαμψη στο β΄ εξάμηνο του 2015, ανάκαμψη που όχι μόνο δεν ήρθε ποτέ αλλά αντιθέτως καταγράφηκε νέα υποχώρηση της ζήτησης και των τιμών. Οι πολύμηνες διαπραγματεύσεις με τους δανειστές, το δημοψήφισμα και ο φόβος της εξόδου από το ευρώ, τα capital controls και οι διαλυμένες, πριν την ανακεφαλαιοποίηση, τράπεζες έφεραν όπως αναμενόταν «μαυρίλα» στην αγορά ακινήτων, η οποία δεν έφυγε ούτε μετά τη συμφωνία με τους δανειστές.

Την δημιουργία μιας Εταιρείας Επενδύσεων της Ακίνητης Περιουσίας, ΑΕΕΑΠ, για τα ακίνητα των ταμείων, που παραμένουν... ακίνητα εδώ και χρόνια, εξετάζει -και αυτή-η Κυβέρνηση. Η αντικειμενική τους αξία εκτιμάται σε 1,4 δισ. ευρώ και σύμφωνα με πληροφορίες, το υπουργείο Εργασίας εξετάζει είτε τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ, είτε την ένταξη της περιουσίας των ταμείων στο Ταμείο Αξιοποίησης Δημόσιας Περιουσίας, ώστε να μειώσει τα λειτουργικά κόστη. Οι φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης είναι ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στη χώρα, με χαρτοφυλάκιο που αγγίζει το 1,5 δισ. ευρώ. Στα χέρια τους βρίσκονται 509 ακίνητα, από ξενοδοχεία και νοσοκομεία, μέχρι πολυώροφα κτίρια γραφείων, καταστήματα, γκαράζ, διαμερίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια. Το 90% (αξίας 1,3 δισ.) είναι κτίρια και το 10% οικόπεδα. Από αυτά το 67,8% ιδιοχρησιμοποιείται, το 13,8% εκμισθώνεται και το 18,2% (αντικειμενικής αξίας 155 εκατομμυρίων ευρώ) αναζητεί ακόμη αξιοποίηση.Ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης είναι το ΙΚΑ με 207 ακίνητα (686,9 εκατομμύρια) κι ακολουθούν ο ΟΑΕΕ ( Οργανισμός Ασφάλισης Ελεύθερων Επαγγελματιών) με 81 ακίνητα (αξίας 82,6 εκατομμύρια) και το ΕΤΑΑ με 73 ακίνητα (148,8 εκατομμύρια). Τα περισσότερα βρίσκονται φυσικά στην Αττική (278 ακίνητα), με αντικειμενική αξία 1 δισ., πάνω από το 71% του συνολικού χαρτοφυλακίου. Ακολουθούν η Θεσσαλονίκη με 56 ακίνητα αξίας 242,8 εκατ. και η Αχαΐα με 10 αξίας 17,5 εκατ. Μεγάλος ασθενής είναι για άλλη μια φορά το ΙΚΑ. Είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης με 207 ακίνητα αντικειμενικής αξίας 687 εκατομμυρίων ευρώ. Από τα μισθωμένα ο μεγαλύτερος ασφαλιστικός φορέας της χώρας προσδοκά να εισπράξει το 2016 μόλις 3,8 εκατομμύρια (2,5 από σπίτια και γραφεία και 1,3 από καταστήματα). Την ίδια χρονιά θα πληρώσει 12 εκατομμύρια σε νοίκια, έναντι 8,9 εκατ. που πλήρωσε το 2014 και 17,3 εκατ. φέτος. Επίσης 68 ακίνητα του ΙΚΑ μένουν κενά και αναξιοποίητα. Από πολυώροφα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και διαμερίσματα μέχρι παλιά νεοκλασικά, κτίρια που έχουν γίνει πια ερείπια, αστικά οικόπεδα, εκτάσεις-φιλέτα, αλλά και αγροτεμάχια. Η πιο χαρακτηριστική περίπτωση είναι το θηριώδες 8ώροφο κτίριο επί της Πειραιώς 64, που πληγώθηκε από τον σεισμό του 1999. Η επισκευή του θα μπορούσε να παρομοιαστεί με το... γεφύρι της Αρτας, αφού αργεί εδώ και χρόνια πολλά. Στις 9 Φεβρουαρίου έχει οριστεί η δημοπράτηση της επόμενης φάσης του πολυδαίδαλου έργου, αλλά το κτίριο εκτιμάται πως δεν θα είναι έτοιμο πριν από μια 5ετία. Στο μεταξύ το ΙΚΑ μισθώνει ακριβώς δίπλα στην οδό Αγησιλάου 48 πολυώροφο κτίριο για το Περιφερειακό του Υποκατάστημά, άλλα ακίνητα στο κέντρο για να στεγάσει τη Διοίκηση, ενώ ο ΕΟΠΥΥ νοικιάζει πολυώροφο κτίριο στην πλατεία Θεάτρου 18 για τις υγειονομικές του υπηρεσίες (πρώην Νομαρχιακή Μονάδα Υγείας Αθηνών του ΙΚΑ). Στη φθορά του χρόνου έχει παραδοθεί το οικόπεδο 1.073 τ.μ. με το διώροφο κτίριο 340 τ.μ. επί της λεωφόρου Mεσογείων 453 (κοντά στην πλατεία της Aγ. Παρασκευής). Aποκτήθηκε από το IKA το 1964 από πλειστηριασμό και παραμένει αναξιοποίητο παρά την αντικειμενική αξία του που φτάνει στα 1,1 εκατομμύρια ευρώ. Λίγα μέτρα παραπάνω, στη λεωφόρο Μεσογείων 454 ο ΕΟΠΥΥ νοικιάζει για να στεγάσει τις υπηρεσίες του (πρώην ιατρεία του ΙΚΑ). Στη Μενάνδρου Αναξιοποίητο για χρόνια μένει το 7ώροφο κτίριο 2.072 τ.μ. επί της οδού Mενάνδρου 48 που ανήκει στο IKA και η αντικειμενική του αξία αγγίζει τα δύο εκατ., όπως άλλωστε και το κτίριο του παλιού Εφετείου στη Σωκράτους 65 που είναι ιδιοκτησία του πρώην ΤΕΑΙΤ (Ταμείο Επικουρικής Ασφάλισης Ιδιωτικού Τομέα) και νυν ΕΤΕΑ. Οι 8 όροφοί του φιλοξένησαν πριν χρόνια άστεγους μετανάστες και το ταλαίπωρο κτίριο βρέθηκε στο... μάτι των τότε Ταγμάτων Εφόδου της Χρυσής Αυγής. Μπορεί να εκκενώθηκε από τους μετανάστες αλλά μένει ακόμη άδειο κουφάρι. Το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων των Ταμείων περιέχει και αρκετά διατηρητέα. Χαρακτηριστική περίπτωση το κτίριο 1.883 τ.μ. στην οδό Βουλής 6 μια ανάσα από το Σύνταγμα, που ανήκε στο ΤΑΠ - ΟΤΕ (σήμερα στο ΙΚΑ). Χτίστηκε το 1900 και η αντικειμενική του αξία φτάνει στα 2,2 εκατ. ευρώ. Είναι άδειο όπως και δυο μεγάλης αξίας κτίρια του πρώην ΤΣΜΕΔΕ (νυν ΕΤΑΑ) επί των οδών Βουκουρεστίου 30 και Κολοκοτρώνη 4, αν και το ενδιαφέρον που έχει εκφραστεί από δημόσιους φορείς δημιουργεί ελπίδες για ενοικίασή τους. Κενό είναι και το εξαώροφο κτίριο της πρώην Στέγης Υγειονομικών, επί της Αλεξάνδρας 175 στους Αμπελόκηπους, που παρείχε στέγη και περίθαλψη σε ηλικιωμένα άτομα του υγειονομικού κλάδου (ΤΣΑΥ). Καλύτερη δεν ήταν η τύχη των αστικών οικοπέδων-φιλέτων που ανήκουν σε Ταμεία. Το γωνιακό οικόπεδο στη συμβολή των οδών Παπαρρηγοπούλου και Παλαιών Πατρών Γερμανού, στην πλατεία Κλαυθμώνος, που ανήκει στο πρώην Ταμείο Νομικών (νυν ΕΤΑΑ) νοικιαζόταν για χρόνια ως υπαίθριο πάρκινγκ, μέχρι που κι αυτό έβαλε λουκέτο. Ιδια μοίρα είχε και το οικόπεδο μεγάλης αξίας του Οργανισμού Ασφάλισης Ελευθέρων Επαγγελματιών (ΟΑΕΕ) στη Χαριλάου Τρικούπη 12, μεταξύ Πανεπιστημίου και Ακαδημίας που ήταν επίσης υπαίθριο πάρκινγκ και τώρα μένει ανεκμετάλλευτο.

Σε ενιαίο φορέα σχεδιάζει να εντάξει ολόκληρη την ακίνητη περιουσία του δημοσίου η κυβέρνηση. Ο νέος οργανισμός, που μπορεί να είναι και η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) η οποία ελέγχει σήμερα περί τις 80.000 ακίνητα, αναμένεται να αποτελέσει έναν από τους βραχίονες του νέου υπερταμείου κρατικής περιουσίας. Οι όροι για τη σύσταση και τη λειτουργία του συζητιούνται αυτές τις ημέρες με τους εκπροσώπους των δανειστών. Προϋπόθεση για την προώθηση του σχεδίου είναι να παρέχεται ευελιξία στη διάθεση των εσόδων που θα συγκεντρώνει η εταιρεία από την αξιοποίηση των ακινήτων. Σήμερα το Ταμείο Ιδιωτικοποιήσεων (ΤΑΙΠΕΔ), στο οποίο έχουν εισφερθεί περί τις 3.000 κρατικά ακίνητα, είναι αναγκασμένο (από τον ιδρυτικό του νόμο) να χρησιμοποιεί τα έσοδα από πώληση ακινήτων μόνο για την αποπληρωμή του δημόσιου χρέους. Αλλά και για το νέο υπερταμείο προβλέπεται πως το 50% των εσόδων από την αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου (κρατικές εταιρείες, ακίνητα κ.λπ.) θα κατευθύνεται για την αποπληρωμή του χρέους. Σημειώνεται ότι υπήρχε και παλαιότερα η σκέψη να ενοποιηθεί υπό την ΕΤΑΔ όλη η δημόσια ακίνητη περιουσία» και πως «έγινε ένα βήμα με την ενσωμάτωση στην ΕΤΑΔ της Παράκτιο Μέτωπο, που ήταν σημαντικό». Βέβαια, η Παράκτιο Μέτωπο κατείχε μόλις περί τα 20 ακίνητα στην παραλιακή ζώνη της Αττικής, την ίδια στιγμή που χιλιάδες ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία άλλων υπουργείων, χωρίς ουσιαστικό σχέδιο αξιοποίησης. Ένα τέτοιο παράδειγμα είναι το υπουργείο Αμυνας, το οποίο ελέγχει γύρω στις 2.000 ακίνητα, συνολικής επιφάνειας που ξεπερνά τις 260.000 στρέμματα. Πολλά από τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι πρώην στρατόπεδα, αλλά και κτίρια, που αποφέρουν από μηδενικά έως μηδαμινά έσοδα στο δημόσιο. Το ίδιο ισχύει και με άλλους κρατικούς φορείς, εθνικά κληροδοτήματα κ.λπ. Η δημιουργία μιας ενιαίας βάσης δεδομένων με τα κρατικά ακίνητα έχει αναφερθεί (και συμφωνηθεί) αρκετές φορές στις συζητήσεις με τους δανειστές τα τελευταία χρόνια. Προς το παρόν, όμως, παραμένει στα χαρτιά και αντικείμενο αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών.

Από τα στοιχεία που δημοσιεύει η ΤτΕ για τις αξίες των ακινήτων, με βάση τις εκτιμήσεις που κάνουν κάθε τρίμηνο οι τεχνικές υπηρεσίες των τραπεζών, προκύπτει ότι ο αριθμός των εκτιμήσεων έχει συρρικνωθεί δραματικά, και, από τις 148.125 που είχαν γίνει το 2007, το πρώτο εξάμηνο του 2015 πραγματοποιήθηκαν μόλις 6.102. Αντίστοιχα, το 2014 είχαν πραγματοποιηθεί μόλις 17.244 εκτιμήσεις ακινήτων, ενώ το 2013, λόγω και των γενικευμένων ρυθμίσεων που οδήγησαν σε επανεκτίμηση ενός σημαντικού μέρους των ακινήτων, ο αριθμός των εκτιμήσεων είχε διαμορφωθεί στις 24.446 και το 2012 στις 30.964.Η μείωση του αριθμού των εκτιμήσεων από το 2008 μέχρι και σήμερα δίνει μια εικόνα και της δραματικής πτώσης των χορηγήσεων, αφού οι όποιες εκτιμήσεις έγιναν με αφορμή τις ανάγκες για ρυθμίσεις δανείων και όχι για νέες χορηγήσεις. Το γεγονός αυτό συμπαρέσυρε και τον σχετικό δείκτη για την αξία των εκτιμήσεων με διψήφια ποσοστά κάθε χρόνο την τελευταία επταετία, υποχωρώντας (από το επίπεδο 100 το 2007) σε ιστορικό χαμηλό (στο 8 το 2014), εξέλιξη που αποτυπώνει τόσο την πτώση των τιμών όσο και τη συρρίκνωση των εκτιμώμενων ακινήτων.