του Νίκου Μανομενίδη

Σε βόμβα στα θεμέλια της στεγαστικής πίστης μπορεί να εξελιχθεί η ρύθμιση που πρότεινε η κυβέρνηση για τους ημιυπαιθριους και τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης αν δεν λάβουν άμεσα πρωτοβουλίες οι Tράπεζες.
Τα περισσότερα ακίνητα που πρέπει να ρυθμίσουν την προαναφερόμενη εκκρεμότητα είναι προσημειωμένα από τράπεζες λόγω χρηματοδότησης.
Σε περίπτωση που οι ιδιοκτήτες τους για λόγους οικονομικής αδυναμίας ή γενικότερα απροθυμίας δεν προβούν σε ρύθμιση εντός οκταμήνου τα ακίνητα θα απαξιωθούν και δεν θα καλύπτουν την  εμπράγματη εξασφάλιση της χρηματοδότησης που έτυχαν.
Μόνη λύση η επιπλέον δανειοδότηση, με ευνοϊκούς όρους των χρημάτων που απαιτούνται για την ρύθμιση σε όσα ακίνητα έχουν χρηματοδοτηθεί από την κάθε τράπεζα.

Μέλος ΔΣ ΟΜΑΣΣΕ και Αντιπρόεδρος CEREAN

Του Παρατηρητή

Σε αυτή την ηλεκτρονική διεύθυνση από τη πρώτη στιγμή που βρέθηκε στον "αέρα" τηρήδαμε απαρέκλιττα μία αρχή. Να γράφουμε την αλήθεια ,όσο "καυτή" και αν ήταν αυτή. Ακόμα και αν δεν ξέραμε προσπαθήσαμε να την προσεγγίσουμε με ρεαλισμό που κάποιες στιγμές έφθανε στα όρια του κυνισμού.
Σήμερα ξέρετε ποιά είνα η πραγματικότητα την οποία κανείς δεν τολμά την την εκφράσει δημόσια; Υπάρχει διάσταση μεταξύ του θεσμικού πολιτικού λόγου και του απλού ανθρώπου. Με απλά λόγια την ώρα που η πολιτική ηγεσία αναφέρεται στο απρόσωπο ΔΝΤ άλλλοι ώς σωτήρα και άλλοι ως δαίμονα ο απλός άνθρωπος , αυτός που βρίσκεται μακρυά απο τα κέντρα εξουσίας ένα ερώτημα έχει : τι να κάνω τις πενταροδεκάρες που έχω στην τράπεζα. Εννιά  στους δέκα αυτό ρωτούν οποιοδήποτε πιστεύουν ότι κάτι μπορεί να ξέρει περισσότερο απο αυτούς . Και αυτός αν είναι έντιμος απαντά:Δεν ξέρω...
Εμείς εδώ στο realestatenews.gr θα σας απαντήσουμε ΕΝΤΙΜΑ: Ούτε και εμείς ξέρουμε και ούτε μπορούμε  να προβλέψουμε. Αυτό που γνωρίζουμε είναι ότι η επιστολή που έφυγε προς το ΔΝΤ,την ΕΚΤ και την ΕΕ δεν έβαζε κανένα περιορισμό. Ήταν μία επιστολή που τα έβαζε όλα στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης :  "οι ελληνικές αρχές ζητούν διαβουλεύσεις με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, την ΕΚΤ και το ΔΝΤ πάνω σε ένα πολυετές πρόγραμμα οικονομικών πολιτικών...", αναφέρει . Ξέρετε πως μεταφράζεται αυτό; Τα κουβεντιάζουμε όλα!!!
Απο εκεί και πέρα αν θέλουμε να μάθουμε τότε θα πρέπει να προσφύγουμε στο τι λένε οι ΑΛΛΟΙ. Ποιό ασφαλής διαδρομή απο αυτή των ετήσιων εκθέσεων τους δεν υπάρχει . Και σε αυτές μιλούν για διάλυση του κοινωνικού ασφαλιστικού συστήματος για απελευθέρωση της αγοράς εργασίας , για περικοπή των δημόσιων δαπανών, για...Κοντολογίς μιλούμε για μία οικονομία που οι μικρόί είναι μικροί και οι μεγάλοι μεγάλοι. Σε μία τέτοια προοπτική , το ζητούμενο είναι : η επιχείρηση, η ανταγωνιστικότητα και η παραγωγικότητα. Για να το πούμε πιό απλά η ζυγαριά γέρνει προς την πλευρά του Ελευθερα τα Πάντα.
Και η ελληνική πλευρά θα το αφήσει; θα αναρωτηθούν κάποιοι. Μα η ελληνική πλευρά δεν βάζει περιορισμούς στις διαπραγματεύσεις  και αυτό ερμηνεύεται ότι ΔΕΝ ΠΡΟΚΕΙΤΑΙ ΝΑ ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΤΕΙ! Ίσως μάλιστα οι διαπραγματεύσεις να είναι για το θεαθήναι αφού οι αποφάσεις είναι πιθανό να έχουν ήδη ληφθεί. Αυτό που μπορούμε να αναγνωρίσουμε στην ελληνική πλευρά είναι το προνόμιο να μας εκπλήσει αφού κανείς δεν περίμενε ότι για να φτάσει μια χώρα στην ξεφτίλα χρειάζεται απλώς λίγους μήνες...

Θα μπόρεσε να θεωρηθεί ως ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον κουιζ με τίτλο : «ποιά είναι σήμερα η χειρότερη επένδυση στην αγορά ακινήτων». Δυστυχώς οι αμείλικτοι αριθμοί αποκαλύπτουν ότι αυτή είναι , η αγορά καταστημάτων σε κάποια συνοικιακή αγορά ή ακόμα και σε παράπλευρους δρόμους που βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής.

Τι αποκαλύπτουν τα στοιχεία πρόσφατων ερευνών ; Το αυτονόητο. Ότι η συγκεκριμένη επένδυση μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα «οδυνηρή» είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος για ενοικίαση είτε λόγω αρνητικών πραγματικών αποδόσεων(μετά την αφαίρεση των φόρων).

Ας πάρουμε όμως τα πράγματα απο την αρχή . Στο κέντρο της Αθήνας σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα σε δείγμα 2.000 περίπου καταστημάτων το 16% είναι κενά. Δηλαδή στους 100 εμπορικούς χώρους οι 16 παραμένουν κενοί είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος είτε λόγω των υψηλών ενοικίων που ζητούν οι ιδιοκτήτες τους. Η κρίση ‘έχει δείξει τα δόντια της ακόμα και σε εμπορικούς δρόμους οι οποίοι στις προηγούμενες δεκαετίες χαρακτηρίζονται ως εμπορικές πιάτσες υψηλής προβολής. Για παράδειγμα στην Χρυσοσπηλιωτίσης , ένα δρόμος στην καρδιά του εμπορικού κέντρου της πρωτεύουσας το περισσότερο από το 30% των εμπορικών χώρων παραμένουν κλειστοί. Ανάλογη η  εικόνα και στην Θησέως, στην Καλαμιώτου , στην Αγίας Ειρήνης και σε μία πλειάδα άλλων δρόμων του ιστορικού κέντρου οι οποίοι μέχρι πριν από λίγα μόλις χρόνια ήταν το σημείο αναφοράς για συγκεκριμένες εμπορικές δραστηριότητες. Αν μάλιστα κανείς αφαιρέσει τις μισθώσεις που συνδυάστηκαν με αλλαγή της χρήση δηλαδή ένα εμπορικός χώρος που μετατράπηκε σε καφετέρια τότε η κατάσταση  γίνεται ακόμα πιο ζοφερή.

Σε μία άλλη αγορά, σε αυτή του Πειραιά κάθε  και των όμορων Δήμων η εικόνα δεν είναι διαφορετική. Σύμφωνα με μελέτη που αφορούσε στο δεκάμηνο Ιανουαρίου-Οκτωβρίου ο αριθμός των κενών καταστημάτων και γενικότερα επιχειρηματικών χώρων που προστέθηκαν στο απόθεμα των κενών καταστημάτων  προσέγγιζαν τις 3.000 σε σύνολο 50.000 επαγγελματικών χώρων τουλάχιστον. Οι χώροι  αυτοί βρίσκονται είτε σε συνοικιακές αγορές είτε σε παράπλευρους δρόμους και εκτιμάται ότι ακόμα και στην περίπτωση δραστικής μείωσης του ζητούμενου ενοικίου θα απαιτηθεί ένα μεγάλο χρονικό διάστημα για να βρεθεί καινούργιος ενοικιαστής.

Όλα τα στοιχεία αυτά οδηγούν σε ένα και μοναδικό συμπέρασμα. Η κρίση στην αγορά ακινήτων δεν θα κτυπήσει τόσο την αγορά κατοικίας όσο την αγορά καταστημάτων αφού εκεί κτυπά ο παλμός της οικονομίας. Και το κτύπημα θα είναι σφοδρότερο στις λεγόμενες περιφερειακές αγορές αφού ήδη το εμπόριο βρίσκεται σε διαδικασία οικονομικής και χωροταξικής συγκέντρωσης. Με δεδομένο ότι τα εμπορικά ακίνητα που βρίσκονται σε δρόμους υψηλής εμπορικής προβολής είναι όχι μόνο «σπάνια» αλλά και πανάκριβα τότε κάθε επένδυση στο συγκεκριμένο τομέα πρέπει να γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή και περίσκεψη αφού ο συντελεστής κινδύνου είναι ιδιαίτερα υψηλός.

Ένας παλιός πολιτικός συνήθιζε να λέει: «αν θέλεις να κάταλαβεις τι γίνεται στην αγορά ρώτησε να μάθεις απο τους ανθρώπους που την διαμορφώνουν». Ποιό όμως διαμορφώνουν σήμερα την ελληνική αγορά ακινήτων; Οι μεσίτες, οι κατασκευαστές ή οι τράπεζες; Η απάντηση είναι εύκολη: Οι τράπεζες , αφού αυτές είναι εκείνες που κρατούν στα χέρια τους το κλειδί με το οποίο μπορεί να ανοίξει η κάνουλα των κεφαλαίων. Δηλαδή αυτές οι οποίες με τα δάνεια που χορηγούν σε αγοραστές αλλά και επιχειρήσεις ρυθμίζουν την πορεία της αγοράς. Τι λένε λοιπόν οι τραπεζίτες για το αύριο της αγοράς κατοικίας;
Καταρχήν παραδέχονται ότι αυτή την στιγμή έχουν στερέψει την αγορά απο χρήμα το οποίο θα κατευθύνεται στην χρηματοδότηση της στέγης. Σε κατ ιδίαν συζητήσεις παραδέχονται ότι οι αιτήσεις , οι εγκρίσεις και κυρίως οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευτών πέντε χρόνων. Η «ομολογία» αυτή ερμηνεύει την άπνοια που βασιλεύει στην αγορά και κυρίως την αρνητική μεταβολή των μεταβιβάσεων ακινήτων.
Επομένως το «αύριο» θα είναι ακόμα χειρότερο απο το σήμερα , θα μπορούσε να σκεφτεί ένας ουδέτερος παρατηρητής. Εκεί όμως έρχεται η μεγάλη έκπληξη απο την πλευρά των τραπεζιτών. Οι περισσότεροι απο αυτούς πιστεύουν ότι η σημερινή εικόνα των χορηγήσεων θα είναι η πρώτη που θα αντιστραφεί. Σήμερα η πλέον ασφαλής κατηγορία δανείων  είναι , σύμφωνα πάντα με τους τραπεζίτες, η χρηματοδότηση της κατοικίας. Οι καλύψεις υπερκαλύπτουν το δάνειο ενώ η παραδοσιακή σχέση των Ελλήνων με την κατοικία τους καθιστά ιδιαίτερα προσεκτικούς στην εξυπηρέτηση του στεγαστικού τους δανείου. Φυσικά αν ο υποψήφιος αγοραστής αρνηθεί να δανειστεί τότε οι εκτιμήσεις αυτές θα αποδειχτούν έωλες. Στο σημείο αυτό , οι τραπεζίτες προβλέπουν ότι το κόστος των στεγαστικών δανείων θα μειωθεί αφού η υποχώρηση του πληθωρισμού και η απόφαση της ΕΚΤ να ασκήσει μία πιό ελαστική νομισματικη πολιτική θα συμβάλλει θετικά προς την κατεύθυνση αυτή. Δηλαδή , τονίζουν απο την μία πλευρά θα υπάρξει αύξηση των χορηγήσεων και απο την άλλη μείωση του κόστους χρήματος. Πρόκειται επομένως για τον πιό ασφαλή δρόμο για την ανάκαμψη της αγοράς. Και πότε θα γίνει αυτό; Είναι το επόμενο εύλογο ερώτημα . Εκεί οι τραπεζίτες σηκώνουν τα χέρια ψηλά και επιμένουν λέγοντας ότι : «ανεξαρτήτως χρόνου η αγορά κατοικίας θα είναι η πρώτη που θα αισθανθεί τα σημάδια της ανάκαμψης». 
Αυτά υποστηρίζουν οι άνθρωποι που διαμορφώνουν την αγορά και απο εκεί και πέρα τα συμπεράσματα είναι δικά σας.