του Παρατηρητή

Αν θέλει κάποιος να κατανοήσει τι ακριβώς συμβαίνει στην Ελλάδα σήμερα , αλλά -και το κυριότερο- ποιό θα είναι το αύριο της αγοράς ακινήτων δεν έχει παρά να μελετήσει την εμπειρία της Αργεντινής από τα τέλη της δεκαετίας του ΄90 μέχρι σήμερα. Οι ομοιότητες είναι τόσο πολλές ώστε ακόμα και ο πιο αδαής περί τα οικονομικά θα οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι οι "περιπέτειες" και των δύο έχουν σχεδιαστεί από τα... ίδια μυαλά. Στην πραγματικότητα τόσο στην Αργεντινή όσο και στην Ελλάδα , αγορά ακινήτων απαξιώθηκε και ένας μεγάλος αριθμός κάθε λογής ακινήτων πέρασε υπό τον έλεγχο μίας ολιγαρχίας. Τόσο στη μία , όσο και στην άλλη χώρα η "εξυγίανση" βασίστηκε στην εκποίηση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων αλλά και επιχειρήσεων. Στην Αργεντινή , είχαμε την εκποίηση αγροτικής γης αλλά και εκτάσεων με ορυκτά αποθέματα.

Στην Ελλάδα , η εκποίηση επικεντρώνεται στην τουριστική γη καθώς ο τουρισμός είναι το βασικό "εξαγώγιμο προϊόν" της χώρας. Ένα άλλο κοινό στοιχείο των δύο χωρών , που επηρεάζει την πορεία της κτηματαγοράς είναι η εξαφάνιση της μεσαίας τάξης. Αν το δει κανείς με όρους της αγοράς κατοικίας θα διαπιστώσει ότι πάνω από το 80% του αποθέματος κατοικιών βρίσκεται στα χέρια της μεσαίας τάξης. Από αυτά τουλάχιστον το 20% φέρουν κάποια βάρη λόγω τραπεζικού δανεισμού. Με δεδομένη την αύξηση της φορολογίας στα ακίνητα , της συρρίκνωσης του εισοδήματος και των υψηλών ποσοστών ανεργίας με μαθηματική ακρίβεια ένας μεγάλος αριθμός από αυτά θα περάσουν είτε στην ιδιοκτησία των τραπεζών είτε του Δημοσίου. Η περίπτωση , της ΜΒΔΤ, είναι ενδεικτική αυτού που έρχεται και στην αγορά κατοικίας.

Η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών ουσιαστικά διευκολύνει την ρευστοποίηση σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές ενός μεγάλου αριθμού κατοικιών , χωρίς να επηρεαστούν ιδιαίτερα τα στοιχεία του ενεργητικού τους και αυτό θα προκαλέσει μία πρωτοφανή για τα ελληνικά δεδομένα πίεση στις τιμές . Το ίδιο ακριβώς είχε συμβεί στην Αργεντινή το 2001 όταν οι τιμές κατοικίες είχαν καταρρεύσει αφού η "λεηλατημένη" μεσαία τάξη αναγκάζονταν να ρευστοποιεί ακίνητα για να επιβιώσει. Αν μελετήσει κανείς προσεκτικά τις κινήσεις που γίνονται από την πλευρά των ελλήνων κυβερνώντων θα διαπιστώσει ότι στην πραγματικότητα με το πρόσχημα της «σωτηρίας» της χώρας αποσπώνται καθημερινά από την μεσαία τάξη με βίαιο τρόπο εκατοντάδες ακίνητα.Τράπεζες και Δημόσιο θα βρεθούν πολύ σύντομα με ένα χαρτοφυλάκιο εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων τα οποία φυσικά θα τα προωθήσουν στην αγορά σε εξευτελιστικές τιμές.

Ο υπουργός Οικονομικών της Αργεντινής , ο οποίος σχεδίασε την "αργεντίνικη έξοδο" από την κρίση , σε μία παλαιότερη συνέντευξη του είχε δηλώσει ότι "κανένα πρόγραμμα δημοσιονομικής εξυγίανσης δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε περιόδους ύφεσης". Αντίθετα, οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης διευκολύνουν τόσο τη μείωση του χρέους όσο και των ελλειμμάτων. Το τόλμησαν και το αποτέλεσμα; Σήμερα στη Αργεντινή , οι ρυθμοί μεγέθυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας είναι πρωτόγνωροι καθώς η μεσαία τάξη επανέρχεται στην αγορά.

Το "πακέτο" που προσπάθησαν να εμφανίσουν ως θρίαμβο οι κκ Σαμαράς, Βενιζέλος, Κουβέλης και Στουρνάρας δεν περιέχουν ούτε ένα μέτρο ενίσχυσης της μεσαίας τάξης. Αντίθετα , βρίθουν ενισχύσεων στις τράπεζες και στους κερδοσκόπους του ελληνικού χρέους. Παράλληλα οδηγούν την οικονομία σε ακόμα πιο βαθιά ύφεση και την μεσαία τάξη σε απόγνωση...

Το υπουργείο Οικονομικών προχωρεί στην πρόωρη κατάργηση της αναστολής της υποχρέωσης «πόθεν έσχες» για αγορά ακινήτων. (Αν τελικώς η ρύθμιση αυτή ενταχθεί στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο, καθ' ότι πολλά αλλάζουν καθημερινώς). Απόφαση σωστή, που είχε ληφθεί στο πλαίσιο της αναζήτησης μέτρων που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως κίνητρο για τον επαναπατρισμό ή ένταξη στην πραγματική οικονομία αδήλωτων κεφαλαίων και εκ παραλλήλου για την ενίσχυση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων. Ο απολογισμός του μέτρου έδειξε πενιχρά αποτελέσματα, αν και είναι βέβαιον ότι κάποιοι έχουν επωφεληθεί, χωρίς όμως να υπάρξει ένα συνολικά αξιόλογο θετικό αποτέλεσμα για κανέναν από τους δύο στόχους. Αυτό οδήγησε τους αρμόδιους να αναστείλουν έναν χρόνο νωρίτερα την ισχύ του μέτρου, επαναφέροντας το «πόθεν έσχες» στις αγορές ακινήτων. Και αυτό σε μία στιγμή που η αγορά ακινήτων έχει καταρρεύσει, παρά το γεγονός ότι οι τιμές από το 2009 έχουν μειωθεί περίπου κατά 30%. Είναι αμφίβολο όμως αν οι αρμόδιοι ανέλυσαν το αποτέλεσμα του μέτρου και διερεύνησαν τους λόγους της αποτυχίας του. Διότι σε ό,τι αφορά ειδικότερα το μείζον θέμα της ενίσχυσης της αγοράς ακινήτων, είναι εύκολα κατανοητό πως το περιβάλλον κατά τα δύο τελευταία χρόνια σε καμία περίπτωση δεν ήταν δυνατόν να υποστηρίξει την οποιαδήποτε κινητικότητα στην αγορά ακινήτων, παρά το ισχυρό κίνητρο της απαλλαγής από το «πόθεν έσχες».

Η βαθιά ύφεση, η έλλειψη ρευστότητας και ιδιαίτερα οι συνθήκες της κρίσης και η αβεβαιότητα για το μέλλον αποτρέπουν τέτοιες αποφάσεις οδηγώντας σε κατάρρευση την αγορά. Από την άλλη πλευρά όμως, ακριβώς τώρα που η ελληνική οικονομία φθάνει το σημείο καμπής και μπορεί να διεκδικήσει, υπό τις γνωστές προϋποθέσεις, την επιστροφή της σε τροχιά ανάκαμψης, χρειάζεται μία συγκροτημένη και πολύπλευρη πολιτική με αναπτυξιακά μέτρα, πρωτοβουλίες και κίνητρα που θα ενεργοποιήσουν την επενδυτική δραστηριότητα. Και είναι γνωστό ότι σε μία διαδικασία ανάκαμψης και αποκατάστασης της εμπιστοσύνης, η αγορά ακινήτων επανέρχεται γρήγορα λειτουργώντας και σαν πολλαπλασιαστής για την υπόλοιπη οικονομία. Ακριβώς λοιπόν γι' αυτό, τώρα είναι αψυχολόγητη και αναιτιολόγητη και η επιστροφή του «πόθεν έσχες», που θα αποτελέσει και πάλι ένα σοβαρό αντικίνητρο για την εισροή νέου χρήματος στην πραγματική οικονομία.

ΠΗΓΗ: ΚΕΡΔΟΣ

Για να αγοράσει κάποιος ένα σπίτι πρέπει να έχει λεφτά. Αν δεν υπάρχουν τα χρήματα , (λόγω είτε ανεργίας είτε της φορολογίας είτε της συρρίκνωσης του εισοδήματος) όχι μόνο δεν μπορεί να αγοράσει αλλά θα πρέπει να πουλήσει -ότι έχει- για να ζήσει. Αν λοιπόν οι άνθρωποι δεν μπορούν να αγοράσουν τότε δεν υπάρχει κανένας λόγος να κτίζονται νέα σπίτια , να παράγονται μπετόν , σκυρόδεμα ή κουφώματα. Με το τρόπο θα κλείσουν ακόμα περισσότερα μεσιτικά γραφεία και θα αναστείλουν τις εργασίες τους ακόμα περισσότερες οικοδομικές επιχειρήσεις. Πρόκειται για το φαινόμενο που οι έγκυροι οικονομολόγοι το ονομάζουν "αρνητικό πολλαπλασιαστή". Αυτό σημαίνει , ότι ο αριθμός εκείνων που δεν έχουν λεφτά θα αυξάνεται όπως θα αυξάνεται και ο αριθμός των ανθρώπων που θα βρεθούν στην ανάγκη να πουλήσουν για να ζήσουν τους εαυτούς τους και τις οικογένειες τους. Αυτή είναι η πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων και δυστυχώς κάθε μέρα που περνά θα γίνεται χειρότερη. Ηδη απο την αγορά έχουν "αποβληθεί" οι άνεργοι. Σήμερα στην Ελλάδα έχουν δουλειά 3.726.663 άτομα και ο αριθμός των ανέργων ανήλθε σε 1.267.595 άτομα. Οι απασχολούμενοι μειώθηκαν κατά 327.658 άτομα σε σχέση με τον Αύγουστο του 2011 (μείωση 8,1%) και κατά 36.597 άτομα σε σχέση με τον Ιούλιο του 2012 (μείωση 1,0%). Οι άνεργοι αυξήθηκαν κατά 351.666 άτομα σε σχέση με τον Αύγουστο του 2011 (αύξηση 38,4%) και κατά 23.442 άτομα σε σχέση με τον Ιούλιο του 2012 (αύξηση 1,9%). Σε αυτούς θα πρέπει να προστεθούν εκείνοι που ήταν έμποροι,βιοτέχνες δηλαδή αυτοαπασχολούμενοι . Επίσης θα πρέπει να προστεθούν εκείνοι που εργάζονται με μειωμένο ωράριο αλλά και όσοι έχουν εκ περιτροπής εργασία.

Υπάρχει επίσης και ένας αποσδιόριστος αριθμός ανθρώπων που ζούν σε συνθήκες εργασιακής ανασφάλειας , η αγωνία των οποίων σίγουρα δεν είναι η αγορά σπιτιού αλλά το αν θα έχουν αύριο δουλειά για να ταϊσουν τους εαυτούς και τις οικογένειες τους. Πολλοί απο όλους τους παραπάνω είναι στις "μαύρες λίστες" του Τειρεσία , άρα αποκλεισμένοι απο τις τράπεζες τόσο για την χρηματοδότηση αγοράς μίας κατοικίας αλλά και απο την παροχή κεφαλαίων για να "κτίσουν" μία καινούργια δουλειά. Για να κινηθεί λοιπόν η αγορά , θα πρέπει όλοι αυτοί οι "εκτοπισμένοι" απο την αγορά να μπορέσουν κάποια στιγμή να "επαναπατριστούν". Τότε λοιπόν θα αρχίσει να υπάρχει ζήτηση που θα περιορίσει την προσφορά. Μέχρι τότε κανείς δεν μπορεί να μιλά για ανάκαμψη. Πότε θα γίνει αυτό; Σίγουρα όχι το 2013 αφού στην καλύτερη περίπτωση η ύφεση θα φτάσει το 4,5% και αυτό με τη σειρά του θα αυξήσει τον αριθμό των αριθμό των "εκτοπισμένων". Αυτή είναι η αλήθεια για την αγορά ακινήτων και όλα όσα λένε οι "ειδικοί" είναι στην καλύτερη περίπτωση "τρίχες κατασαρές"

Τα δύο δισ. ευρώ θα φτάσει ο «λογαριασμός» της διάλυσης των συμβάσεων παραχώρησης των τεσσάρων «παγωμένων» αυτοκινητοδρόμων, σε περίπτωση που οι παραχωρησιούχοι προχωρήσουν σε καταγγελία των έργων με υπαιτιότητα του δημοσίου.Αντίθετα, εάν καταγγελθούν από το δημόσιο με υπαιτιότητα των παραχωρησιούχων, το δημόσιο θα πληρώσει περί τα 900 εκατ. ευρώ, διότι θα έπρεπε να καλύψει τη δαπάνη των κατασκευασμένων εργασιών, την δεσμευτική επένδυση, τα έσοδα από τα διόδια και τις εγγυητικές επιστολές. Μία άλλη άγνωστη επίπτωση, που δεν μπορεί ακόμη να εκτιμηθεί, είναι το ύψος των swap των δανειακών συμβάσεων, που θα εκπέσουν. Και αυτό διότι, καθότι πρόκειται για σύνθετα, κυμαινόμενα επιτόκια με βάση το euribor, σύμφωνα με τις συμβάσεις και προς αποφυγήν κερδοσκοπικών κινήσεων, το δημόσιο υποχρεούται να αναλάβει την διαφορά μεταξύ των επιτοκίων, σε περίπτωση που "σπάσουν" οι δανειακές συμβάσεις. Έτσι, εάν η διαφορά είναι θετική, το κράτος θα εισπράξει χρήματα, ενώ σε αντίθετη περίπτωση θα κληθεί να βάλει το χέρι στην τσέπη.

Το πρόβλημα των έργων ξεκίνησε το 2010, όταν η κρίση μείωσε τους κυκλοφοριακούς φόρτους, έριξε τα προβλεπόμενα έσοδα και οδήγησε στην αναστολή δανεισμού των παραχωρησιούχων από τις τράπεζες, αφού η ύφεση είχε ακριβύνει το κόστος του χρήματος. Ακολούθησαν έντονες διεργασίες μεταξύ του δημοσίου και των εταιριών, αναζητήθηκαν λύσεις και οι δύο πλευρές κατέληξαν σε ένα βασικό πλαίσιο συμφωνίας. επιχειρείται να αρθούν και τα τελευταία εμπόδια (χωροταξικά, πολεοδομικά και άλλα), προκειμένου να διευκολυνθεί και επιταχυνθεί το «μεγάλο φαγοπότι» της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Εως τον Ιούνιο του 2012 οι διαπραγματεύσεις ήταν σε πλήρη εξέλιξη, είχε υπολογιστεί ότι μέρος των εσόδων του δημοσίου θα δίδονταν για την αποπληρωμή δανείων υπό τη μορφή εντόκου δανείου όπου τα έσοδα δεν επαρκούσαν και ήδη είχαν «κλείσει» οι εξής λύσεις: Η Ολυμπία Οδός εξεταζόταν να κατασκευαστεί έως τον Πύργο, με μειωμένο προϋπολογισμό κατά 300 εκατ. ευρώ, αντίστοιχη μείωση του δανεισμού και χρονική μετάθεση κατασκευής των υπολοίπων τμημάτων ως δημοσίων έργων. Επίσης, για τον Ε65 συζητούνταν να κατασκευαστεί έως την γέφυρα Μουργκάνι στην Καλαμπάκα, κάτι που θα μείωνε τον προϋπολογισμό κατά 300 εκατ. ευρώ. Για την Ιόνια Οδό είχε προταθεί η τροποποίηση της χάραξης της Παλαιοβούνας και άλλα βελτιωτικά μέτρα, ενώ για τον Αυτοκινητόδρομο Αιγαίου εξετάστηκε η επιμήκυνση της κατασκευαστικής περιόδου για ορισμένα χρόνια. Οι παρατάσεις προθεσμίας είχαν συμφωνηθεί, ενώ οι απαιτήσεις των κατασκευαστών κυμαίνονταν στα 800 εκατ. ευρώ, των δε παραχωρησιούχων στο μισό δισ. ευρώ, αλλά δεν ήταν επαρκώς τεκμηριωμένες. Επίσης, υπήρξε διαπραγμάτευση για τις αποδόσεις των κυρίων κεφαλαίων των παραχωρησιούχων αλλά δεν είχε συμφωνηθεί κάποιο ποσοστό, ενώ στο τραπέζι ήταν και η έκθεση των τραπεζών, οι οποίες ζητούσαν αύξηση του επιτοκίου κατά 4,5%, πλέον του euribor. Παράλληλα, οι εταιρίες είχαν πει το «ναι» στην αναμόρφωση της πολιτικής διοδίων με την αναπροσαρμογή τους στα ολοκληρωμένα τμήματα, την εφαρμογή εκπτωτικής πολιτικής για τακτικούς χρήστες και τη μείωση κατά 33% της τιμής των διοδίων στα τμήματα Κόρινθος - Πάτρα και τα Τέμπη.

Μετά τις  εκλογές του Ιουνίου αυτές οι διαδικασίες σταμάτησαν. Πέρασε ένας μήνας απραγίας και η Τρόικα άρχισε να ρωτάει τι γίνεται με τις διαπραγματεύσεις, καθώς τα έσοδα του δημοσίου από τα διόδια αποτελούν τη βάση του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων και άσκησε έντονη πίεση για την επανεκκίνηση των συνομιλιών. Τελικώς, αυτές ξεκίνησαν τον Σεπτέμβριο, όταν ορίστηκε ειδικός διαπραγματευτής από την κυβέρνηση. Η τρόικα είχε ζητήσει αποτελέσματα έως τα τέλη Σεπτεμβρίου, όμως τέτοιες εξελίξεις δεν έχουν υπάρξει ακόμη και μάλλον ως φαίνεται καθυστερούν.