H αύξηση της φορολογίας των ακινήτων και η μείωση της χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα αποτελούν βασικούς παράγοντες αποδυνάμωσης της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα, σύμφωνα με τους αναλυτές της Alpha Bank . Από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, που παραθέτει η τράπεζα, προκύπτει πως ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, βάσει αδειών, παρουσίασε πτώση 46,6% τον Σεπτέμβριο του 2012 σε ετήσια βάση. Συνεχίζεται, επομένως, η αρνητική τάση της οικοδομικής δραστηριότητας παρά την ανάσχεση των πτωτικών τάσεων που σημειώθηκε τον Αύγουστο του 2012 (-28,8%). Εντούτοις, σύμφωνα με την Alpha Bank, η εικόνα της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας παρουσιάζει βελτίωση το 2012 συγκριτικά με το 2011, καθώς στο φετινό εννεάμηνο η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν στο 26,3% σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης 35,5% στο εννεάμηνο του 2011.

Απο την άλλη πλευρά για την πορεία της αγοράς το 2013, πολλά θα εξαρτηθούν από τις εξελίξεις του προσεχούς Μαρτίου, αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες και την επικείμενη αναπροσαρμογή τους ώστε να αντανακλούν τις αγοραίες τιμές. Ο,τι προσέγγιση πάντως κι αν ακολουθήσει το οικονομικό επιτελείο, είναι σαφές ότι σε αρκετές περιοχές μεσαίου και υψηλότερου κόστους κατοικιών οι τιμές έχουν υποχωρήσει σημαντικά, έχοντας σχεδόν εξομοιωθεί με τις αντικειμενικές. Αντιθέτως, στις φθηνότερες περιοχές, όπου διαμένουν και οι ασθενέστερες οικονομικά ομάδες, η απόσταση των δύο τιμών (αντικειμενικών - εμπορικών) παραμένει σημαντική, κάτι που σημαίνει ότι αν ακολουθηθεί κατά γράμμα η μνημονιακή υποχρέωση αναπροσαρμογής των αντικειμενικών στο επίπεδο των εμπορικών, θα επιφέρει μεγάλη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών αυτών. Αιτία, το γεγονός ότι μια σειρά από τακτικούς φόρους ακινήτων, όπως ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων και τα τεκμήρια, υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία.

Για τους Ελληνες, οι αγορές ακινήτων αποτελούσαν παραδοσιακά την πλέον διαδεδομένη επένδυση στην οποία τοποθετούσαν τις αποταμιεύσεις τους. Μετά τον Β' Παγκόσμιο Πόλεμο μάλιστα οι επενδύσεις σε οικόπεδα και σπίτια βρέθηκαν στην καρδιά της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας, με την ιδιοκατοίκηση να ξεπερνά συνολικά το 80% και στις αγροτικές περιοχές να φθάνει το 97%. Με τη χώρα μας όμως για έκτη συνεχή χρονιά (συμπεριλαμβανομένου του 2013) σε ύφεση, η κατρακύλα των τιμών εύλογα οδήγησε στην κατάρρευση της κτηματαγοράς. H Τράπεζα της Ελλάδος στην ενδιάμεση έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική εκτίμησε πως η αγορά συρρικνώνεται διαρκώς από τα τέλη του 2008, απόρροια κυρίως της σημαντικής αύξησης της φορολογικής επιβάρυνσης, του ασταθούς οικονομικού περιβάλλοντος και των περιορισμών τραπεζικής χρηματοδότησης. Η αγορά ακινήτων επίσης χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά, με πολύ χαμηλή ζήτηση, τη στιγμή που το απόθεμα των απούλητων ακινήτων που υπολογίζεται σε περίπου 180.000 παραμένει σταθερό. Εκτίμησεις εμφανίζουν τις τιμές των ακινήτων να έχουν μειωθεί έως 28,2% από το τρίτο τρίμηνο του 2008, αλλά όπως εκτιμούν οι επαγγελματίες οι σωρευτικές απώλειες στα χρόνια της κρίσης κινούνται μεταξύ 30%-40%. Στα παραπάνω, αν προστεθούν και τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης , γίνεται αντιληπτό ότι το μέλλον της κτηματαγοράς παραμένει ζοφερό καθώς παραμένουν αρνητικές οι μεσοπρόθεσμες προσδοκίες. Ετσι, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές για όσους διαθέτουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής, τα δεδομένα δείχνουν πως η εν λόγω αγορά δύσκολα μπορεί να πάρει την ανιούσα πριν η πραγματική οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει πραγματικά.

Η υπέρμετρη φορολόγηση οδηγεί στη συρρίκνωση των υφιστάμενων και προσδοκώμενων επιχειρηματικών αποδόσεων, σε επίπεδα, συχνά, μη βιώσιμα. Επισημαίνεται ότι η φορολογία επί των μεταβιβάσεων και των γονικών παροχών στην Ελλάδα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τις άλλες χώρες της ΕΕ, ενώ εκτιμάται ότι η μείωσή της θα αύξανε την πολύ χαμηλή συχνότητα των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων

. Επιπλέον, η γραφειοκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά (έκδοση αδειών κ.λπ.), ο μεγάλος αριθμός υποχρεωτικών από το νόμο διαδικασιών και επιβαρύνσεων (παράσταση δικηγόρων, αμοιβές συμβολαιογράφων, πιστοποιητικό μηχανικού, ενεργει- ακό πιστοποιητικό κ.λπ.), σε συνδυασμό με την ασάφεια των πολεοδομικών κανονισμών και τις πολλαπλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχεδιασμού και χρήσεων γης, αποτελούν ορι- σμένους ακόμη παράγοντες που αποθαρρύνουν τη ζήτηση και συχνά αποτρέπουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συμφωνιών με ενδιαφερόμενους επενδυτές από το εξωτερικό.

Οι σχετικοί δείκτες για την ευκολία ανάπτυξης επιχειρηματικών σχεδίων στον ελληνικό κατασκευαστικό κλάδο είναι χαμηλοί, το κόστος συναλλαγών υψηλό, ενώ οι δείκτες κόστους κατασκευής, και κυρίως των υλικών κατασκευής, διατηρούν θετικούς τους ρυθμούς μεταβολής τους ακόμη και στην τρέχουσα περίοδο της έντονης ύφεσης, δυσχεραίνοντας την αναθέρμανση της ζήτησης και την ανάκαμψη της κτηματαγοράς

Το μέλλον της κτηματαγοράς παραμένει ζοφερό καθώς παραμένουν αρνητικές οι μεσοπρόθεσμες προσδοκίες. Ετσι, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές για όσους διαθέτουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής, τα δεδομένα δείχνουν πως η εν λόγω αγορά δύσκολα μπορεί να πάρει την ανιούσα πριν η πραγματική οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει πραγματικά. Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτίμησε πως οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν έως 28,2% από το τρίτο τρίμηνο του 2008, αλλά όπως εκτιμούν οι επαγγελματίες οι σωρευτικές απώλειες στα χρόνια της κρίσης κινούνται μεταξύ 30%-40%. Με τη χώρα μας όμως για έκτη συνεχή χρονιά (συμπεριλαμβανομένου του 2013) σε ύφεση, η κατρακύλα των τιμών εύλογα οδήγησε στην κατάρρευση της κτηματαγοράς. H Τράπεζα της Ελλάδος στην ενδιάμεση έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική εκτίμησε πως η αγορά συρρικνώνεται διαρκώς από τα τέλη του 2008, απόρροια κυρίως της σημαντικής αύξησης της φορολογικής επιβάρυνσης, του ασταθούς οικονομικού περιβάλλοντος και των περιορισμών τραπεζικής χρηματοδότησης.

Η αγορά ακινήτων επίσης χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά, με πολύ χαμηλή ζήτηση, τη στιγμή που το απόθεμα των απούλητων ακινήτων που υπολογίζεται σε περίπου 180.000 παραμένει σταθερό. Οσον αφορά το νέο φορολογικό καθεστώς, εκφράζεται η άποψη ότι ένα σταθερό σύστημα φορολογίας αποτελεί βασική παράμετρο για την ενίσχυση της ζήτησης, σε συνδυασμό βέβαια και με άλλες δράσεις, όπως η μείωση της γραφειοκρατίας, των επιβαρύνσεων στις αγοραπωλησίες ακινήτων και της πολυπλοκότητας του σημερινού θεσμικού πλαισίου.