Γιατί δεν βουλιάζουν οι τιμές ; Σύμφωνα με έκθεση του οίκου αξιολόγησης Fitchς, στην Ελλάδα  οι τιμές δείχνουν σχετική ανθεκτικότητα η οποία αποδίδεται στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που είναι 80%, στο γεγονός ότι υπάρχει περιορισμένος αριθμός μεταπώλησης κατοικιών (οι Ελληνες είναι δεμένοι περισσότερο με την ακίνητη περιουσία τους), στον κατακερματισμό των οικοδομικών επιχειρήσεων που είναι μικρές, οικογενειακές εταιρείες χωρίς δανεισμό. Η αύξηση της ανεργίας, τα νέα περιοριστικά μέτρα και το κακό κλίμα στην ελληνική οικονομία οδηγούν σε μείωση τιμών 11% το γ ' τρίμηνο του 2012. Μάλιστα διατυπώνεται η πρόβλεψη  ότι ο «πάτος του βαρελιού» της κτηματαγοράς φαίνεται να είναι το τέλος του 2014, δηλαδή θα κλείσουν σχεδόν εννέα χρόνια πτωτικής πορείας.

Παρόλα αυτά απο τα στοιχεία της έκθεσης φαίνεται ότι  ο κίνδυνος των στεγαστικών δανείων  είναι ιδιαίτερα ανησυχητικός.  Σύμφωνα με τη Fitch, ειδικά στην Ελλάδα και την Ιρλανδία περίπου ένας στους πέντε δανειολήπτες, θα αδυνατεί να εξυπηρετήσει το δάνειό του. Ο διεθνής επενδυτικός οίκος εκφράζει την ανησυχία του για τις περιφερειακές κτηματαγορές της Ευρωζώνης, δηλαδή την Πορτογαλία και την Ιταλία, όπου η πτώση τιμών το 2013 θα είναι 13%, την Ισπανία και την Ελλάδα με -15% και την Ιρλανδία με -20%. Οι λόγοι της πτώσης, σύμφωνα με τους αναλυτές είναι η αδυναμία πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό, η αύξηση της ανεργίας και η μείωση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης καθώς και η έλλειψη αναπτυξιακών πρωτοβουλιών.

Μετά από έξι χρόνια οικονομικής κρίσης η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να βρίσκεται στο προσκήνιο με νέους φόρους να αναμένονται, οι οποίοι θα ''γονατίσουν'' περαιτέρω τον κλάδο. Το 2013 αναμένουμε επιπλέον πτώση των τιμών κατά 10% - 15% σε ονομαστικούς όρους και πιστεύουμε ότι θα αγγίξει το 25% σε πραγματικούς σε σχέση με το 2012. Ας μην ξεχνάμε όμως ότι οι ευκαιρίες καραδοκούν είτε από ιδιοκτήτες που επιθυμούν να ξεφορτωθούν τους 6 νέους έμμεσους φόρους που έρχονται να... τιμωρήσουν την ελληνική ιδιοκτησία εντός του 2013 είτε δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν πλέον στις δανειακές τους υποχρεώσεις. Κλειδί σε κάθε περίπτωση θα είναι το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, καθώς σύμφωνα με το μνημόνιο υπάρχει δέσμευση για τη λειτουργία ενός σταθερού συστήματος αυτόματης προσαρμογής σε σχέση με τις εμπορικές. Από την πλευρά του, το υπουργείο Οικονομικών διαβεβαιώνει πως δεν θα υπάρξουν αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, αλλά αναμένεται επέκταση του συστήματος σε περιοχές που βρίσκονται εκτός. Αυτό σημαίνει πως σε αυτές τις περιπτώσεις θα υπάρξει αύξηση αντικειμενικών αξιών που σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να φτάνει και το 200%! Συνοπτικά, μπορεί να πει κάποιος ότι το 2013 θα αποτελέσει ορόσημο έτος για την πορεία της κτηματαγοράς και της οικοδομικής δραστηριότητας - σημειωτέον ότι υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες το κατασκευαστικό κόστος σε σχέση με την αγορά κατοικίας έως 5 ετών είναι αυξημένο κατά 20%». Επισημαίνεται εδώ ότι ειδικά όσον αφορά το 2012, οι εκτιμήσεις αναφέρουν ότι ο αριθμός των συναλλαγών παρουσίασε μεγάλη πτώση που κυμαίνεται στο 48% περίπου το 2012 σε σχέση με το 2011, όταν έχει προηγηθεί μείωση συναλλαγών 30% το 2011 σε σχέση με το 2010

. Ταυτόχρονα οι χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στον συγκεκριμένο τομέα να φθάνουν το ένα στα πέντε ή σε ποσοστό 20%. Ως προς τις τιμές, με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα και γνωστοποίησε πριν από λίγο καιρό η Τράπεζα της Ελλάδος, εκτιμάται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) το γ΄ τρίμηνο του 2012 ήταν κατά μέσο όρο μειωμένες κατά 11,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011. Σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, οι τιμές στα νεόδμητα διαμερίσματα το εννιάμηνο του 2012 υποχώρησαν 13,5% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2011. Μικρότερη είναι η πτώση στις «παλαιές» κατοικίες (κατασκευής άνω των πέντε ετών), καθώς διαμορφώνεται στο 10,5%.

Ο αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων έχει εξελιχθεί σε βραχνά σε εκατονταδες χιλιάδες ιδιοκτήτες καθώς φορολογούνται με τιμές οι οποίες δεν αντιστοιχούν στην πραγματικότητα . Στις περισσότερες περιοχές οι τιμές αγοράς έχουν προσεγγίσει τις τιμές της... εφορίας, ωστόσο οι αγοραπωλησίες που γίνονται στη συντριπτική τους πλειονότητα αποκαλύπτουν μια άλλη, πιο αμείλικτη εικόνα: Tη μεταβίβαση ακινήτων σε τιμές κατά πολύ χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, επομένως και τη δραματική επιβάρυνση με φόρους για αξίες που πλέον δεν υπάρχουν. Aλλά και για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες τα φορολογικά βάρη είναι τεράστια καθώς πληρώνουν ΦAΠ, χαράτσι ακινήτων, δημοτικά τέλη και άλλους φόρους με βάση αντικειμενικές τιμές που είναι υψηλότερες από τις πραγματικές.

Oι τεράστιες διαφορές που υπήρχαν μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών των ακινήτων έχουν «εξανεμιστεί», καθώς η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έχει «βουλιάξει» τη ζήτηση και τις τιμές. Παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές έχουν καθηλωθεί για περισσότερο από πέντε χρόνια, εντούτοις πλέον δεν συναντώνται οι τεράστιες διαφορές των 100% και 150%. Aντιθέτως, σε πολλές περιοχές η «ψαλίδα» είναι σε μονοψήφιο ποσοστό, ενώ υπάρχουν και περιοχές όπου οι εμπορικές υπολείπονται των αντικειμενικών αξιών. Στις φτωχές και μεσαίες περιοχές, όπου οι αντικειμενικές έμειναν καθηλωμένες ενώ οι εμπορικές εκτοξεύτηκαν, υπάρχει ακόμη απόκλιση. Aνάλογα με την περιοχή οι εμπορικές τιμές είναι υψηλότερες από 10% έως 60%, αλλά αυτό μόνο για τα νεόδμητα, ενώ για τα παλαιότερα είναι μόνο στα... χαρτιά. Διότι όταν γίνονται αγοραπωλησίες, δεν ισχύουν οι αρχικές τιμές που ζητούνται, αφού τα παζάρια ρίχνουν το τελικό ποσό από 20% έως 40% πιο κάτω.

Aυτό σημαίνει ότι σε πολλές συνοικίες της Aθήνας κι άλλων μεγάλων πόλεων, η αξία των ακινήτων έχασε από 300 έως και 800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Oπου, όμως, το χάσμα κλείσει τον Mάρτιο θα προκαλέσει μεγάλη φορολογική επιβάρυνση, όχι μόνο στις λίγες αγοραπωλησίες, αλλά και στις μεταβιβάσεις με γονική παροχή, κληρονομιά, στις αμοιβές συμβολαιογράφων, δικηγόρων, μεσιτών, στους φόρους που πρέπει να πληρωθούν αλλά και στα δημοτικά τέλη που πληρώνονται μέσω της ΔEH. Φυσικά, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα συμπαρασύρει το Eνιαίο Tέλος Aκινήτων που θα ισχύσει από τη νέα χρονιά και μια σειρά από επιβαρύνσεις που συνδέονται με το ακίνητο.

Σε πλήρη αναδιάρθρωση έχει εισέλθει ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων της χώρας (γραφεία, καταστήματα, βιομηχανικά κτίρια και επαγγελματικοί χώροι), καθώς η οικονομική κρίση έχει επιταχύνει τη διαδικασία που ξεκίνησε ήδη από το 2007 στην αγορά. Τα βασικά χαρακτηριστικά της αναδιοργάνωσης αυτής είναι η έξοδος ορισμένων αγορών γραφείων από τον χάρτη (π.χ. εθνική οδός), καθώς η ανάπτυξή τους τα προηγούμενα χρόνια είχε βασιστεί σε προσδοκίες που δεν επαληθεύθηκαν. Ταυτόχρονα, οι σημαντικότερες πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων καταγράφονται σε συνοικιακά εμπορικά ακίνητα, αποθηκευτικούς χώρους και μη ανταγωνιστικά κτίρια γραφείων. Η κάμψη του κλάδου των επαγγελματικών ακινήτων ήταν εμφανής καθ’ όλη τη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του έτους, ενώ από την αρχή της κρίσης και μέχρι σήμερα, η ζήτηση επαγγελματικών ακινήτων βαίνει φθίνουσα διότι οι επιχειρήσεις στρέφονται σε φθηνότερη επαγγελματική στέγη. Ταυτόχρονα καταγράφεται υπερβάλλουσα προσφορά με αύξηση των κενών εμπορικών καταστημάτων, αλλά και γραφείων, όπως επίσης και πτωτική τάση των τιμών. Επιπλέον, η περιορισμένη χρηματοδότηση, σε συνδυασμό με τη γενικότερη αβεβαιότητα στο οικονομικό περιβάλλον, συντηρούν τη σχετική επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων.

Οπως αναφέρεται , «η υποχώρηση των ενοικίων και η κυρίαρχη τάση της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθωτηρίων συμβολαίων των επαγγελματικών ακινήτων έχουν συμβάλει και στη μείωση των ενοικίων που καταβάλλει το Δημόσιο για τη στέγαση των υπηρεσιών του. Οπως προκύπτει από τα στοιχεία του υπ. Οικονομικών, η συνολική δαπάνη του 2011 διαμορφώθηκε σε 155,8 εκατ. ευρώ, που αφορούσε 2.639 συμβάσεις ενοικίασης, ποσό μειωμένο κατά σχεδόν 13% έναντι του 2009. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι το 2010, το αντίστοιχο ποσό ήταν 8,2% υψηλότερο, καθώς ανερχόταν σε 169,7 εκατ. ευρώ, ενώ το 2009 είχε αγγίξει τα 178 εκατ. ευρώ. Μάλιστα φέτος, αλλά και τα επόμενα χρόνια, το ποσό θα μειωθεί ακόμα περισσότερο, καθώς με βάση σχετικό νόμο που τέθηκε σε εφαρμογή στις αρχές Οκτωβρίου, τα ενοίκια των ακινήτων που μισθώνουν φορείς του Δημοσίου θα μειωθούν από 10% (για ακίνητα με ενοίκιο έως 1.000 ευρώ) έως και 25% για ακίνητα με μηνιαίο ενοίκιο άνω των 3.000 ευρώ. Προβλέπονται επίσης δύο ακόμα κλίμακες με μειώσεις 15% και 20% αντίστοιχα για μηνιαία ενοίκια από 1.000 - 2.000 ευρώ και από 2.000 - 3.000 ευρώ.