Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:19

Ανάλυση

των Αναστασίου Γ. Βάππα, και Βασιλικής Παραδιά,

Δικηγόρων Αθηνών

Όπως είναι γνωστό, στις περιοχές που έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και υπάρχουν λειτουργούντα Κτηματολογικά Γραφεία, αν κάποιος ιδιοκτήτης παρέλειψε να δηλώσει το ακίνητό του μέσα στις νόμιμες προθεσμίες και έχει χάσει και το δικαίωμα ένστασης κατά την ανάρτηση, με αποτέλεσμα το ακίνητό του αυτό να αναφέρεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», δεν έχει την δυνατότητα να ζητήσει την διόρθωση της εσφαλμένης αυτής εγγραφής παρά μόνο με αγωγή που ασκείται κατά την εκουσία δικαιοδοσία, στο κατά τόπο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο μέσα σε οκταετή προθεσμία από την έναρξη λειτουργίας του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου. Βεβαίως αν χαθεί και αυτή η προθεσμία – η οποία όμως αναμένεται να παραταθεί, όπως έχει ζητήσει η οργάνωσή μας - το ακίνητο περιέρχεται αυτόματα στο Ελληνικό Δημόσιο. Ωστόσο πολύ σοβαρά προβλήματα αντιμετωπίζουν οι κάτοικοι περιοχών που κατά την Κτηματογράφηση το Δημόσιο προέβαλλε δικαιώματα, ακόμα και αν οι ισχυρισμοί του Δημοσίου απερρίφθησαν από τις τότε αρμόδιες επιτροπές.

Μία τέτοια περιοχή είναι μεταξύ πολλών άλλων και η Αγία Παρασκευή Αττικής, όπου το Ελληνικό Δημόσιο προέβαλλε δικαιώματα για ολόκληρο σχεδόν το εντός σχεδίου τμήμα της, πάνω από τη Λεωφόρο Μεσογείων (δηλαδή για τα πιο πυκνοκατοικημένα και εμπορικά σημεία του Δήμου), ισχυριζόμενο ότι πρόκειται για δημόσια δασική έκταση ως τμήμα του ορεινού όγκου του Υμηττού! Το πρόβλημα αυτό αντιμετώπισε πρόσφατα μία ιδιοκτήτρια, η οποία αναγκάστηκε να προσφύγει στο Δικαστήριο προκειμένου να αναγνωρίσει ως ιδιοκτησία της ένα διαμέρισμα τετάρτου ορόφου μίας πολυκατοικίας 22 διαμερισμάτων που είχε ανεγερθεί από την δεκαετία του 1970 και το οποίο είχε παραλείψει να δηλώσει κατά την κτηματογράφηση της περιοχής. Το Ελληνικό Δημόσιο άσκησε κύρια παρέμβαση στη συζήτηση της παραπάνω αίτησης, με τον ισχυρισμό ότι το διαμέρισμα αυτό -όπως άλλωστε ολόκληρη η περιοχή της Αγίας Παρασκευής πάνω από την Μεσογείων- αποτελεί ιδιοκτησία του Δημοσίου διότι είναι δάσος, άλλως διότι ανήκει στο Δημόσιο υπό την ιδιότητά του ως διαδόχου της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας, άλλως με κατάληψή του ως «αδεσπότου» κατά την απελευθέρωση της χώρας από τους Τούρκους!

Επί της υπόθεσης αυτής την οποία χειρίστηκε το Δικηγορικό Γραφείο Στράτου Παραδιά & Συνεργατών, εκδόθηκε η με αριθμό 607/2011 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η οποία δικαίωσε τελικά την ιδιοκτήτρια. Το Δικαστήριο στο σκεπτικό του, αναφέρθηκε στο αρ. 4 του Ν. 3127/2003, σύμφωνα με το οποίο «Σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε σχέδιο πόλεως ή μέσα σε οικισμό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή μέσα σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου, εφόσον

α) νέμεται μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού αδιαταράκτως για δέκα έτη το ακίνητο με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ιδίου ή του δικαιοπαρόχου του, που έχει καταρτιστεί και μεταγραφεί μετά την 23-2-1945, εκτός αν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη ή

β) νέμεται μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού το ακίνητο αδιαταράκτως για χρονικό διάστημα τριάντα ετών, εκτός αν κατά την κτήση της νομής βρισκόταν σε κακή πίστη. (…)»

Οι παραπάνω διατάξεις «εφαρμόζονται για ακίνητα εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. Για ενιαίο ακίνητο, εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται μόνον εφόσον στο ακίνητο υφίσταται κατά την 31-12-2002 κτίσμα που καλύπτει ποσοστό τουλάχιστον 30% του ισχύοντος στην περιοχή συντελεστή δόμησης».

Προκειμένου η ιδιοκτήτρια να αποδείξει ότι το διαμέρισμα πράγματι της ανήκει (!), εκτός από τα συμβόλαια αγοράς του, χρειάστηκε να επικαλεστεί πράξεις νομής επ’ αυτού και συγκεκριμένα να προσκομίσει λογαριασμούς Δ.Ε.Η., παλαιά μισθωτήρια, κατά την περίοδο που το εκμίσθωνε σε τρίτα πρόσωπα και σειρά φορολογικών δηλώσεών της στις οποίες το συμπεριελάμβανε ως ιδιοκτησία της, με τα οποία κάλυπτε χρονική περίοδο άνω των δέκα ετών σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του παραπάνω νόμου. Κατόπιν αυτού, το Δικαστήριο έκρινε ορθά ότι αποδείχθηκε πως η αιτούσα θεωρείται κυρία του ακινήτου έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, δέχθηκε την αίτησή της, απορρίπτοντας ταυτόχρονα την παρέμβαση του Δημοσίου και διέταξε την διόρθωση των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών.

Η απόφαση αυτή αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της πρακτικής του Δημοσίου να διεκδικεί αδιακρίτως ανεξέλεγκτο αριθμό ακίνητων ακόμα και εντός σχεδίου πόλεως, σε πλήρως ανεπτυγμένες και δομημένες περιοχές, αδιαφορώντας για τα δικαιώματα των πολιτών επί των ακινήτων αυτών, καταταλαιπωρώντας τους με πολύχρονες και δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. Δυστυχώς χιλιάδες πολίτες έχουν αντίστοιχα προβλήματα και κινδυνεύουν να χάσουν τις περιουσίες τους αν δεν είναι σε θέση να αποδείξουν το αυτονόητο, δηλαδή ότι χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους επί το εκάστοτε χρονικό διάστημα που απαιτεί ο νόμος. Το πρόβλημα αυτό αναμένεται να επιταθεί και με τους δασικούς χάρτες που έχουν αρχίσει να δημοσιεύονται χαρακτηρίζοντας ως δήθεν δασικούς σχεδόν ολόκληρους δήμους που έχουν ανοικοδομηθεί από δεκαετιών.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:19

Ένα βήμα πριν από τον οριστικό θάνατο βρίσκεται η «αγελάδα» της αγοράς ακινήτων που για πολλοστή φορά επιστρατεύεται από την κυβέρνηση με στόχο το κλείσιμο της «μαύρης τρύπας» στα δημόσια έσοδα. Η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η κατάργηση του αφορολόγητου για την πρώτη κατοικία και η επιβολή έκτακτης εισφοράς στη μεγάλη ακίνητη περιουσία αποτελούν ορισμένα μόνο από τα σχεδιαζόμενα μέτρα που αναμένεται να φέρουν σε αδιέξοδο χιλιάδες ιδιοκτήτες. Υπό τη σκιά της χειρότερης μεταπολεμικά ύφεσης, η δημιουργία νέων φοροεισπρακτικών μέτρων σε συνδυασμό με την ανυπαρξία τονωτικής ένεσης για την κτηματαγορά έχει μετατρέψει το real estate από -μέχρι πρότινος- ασφαλή επενδυτική επιλογή σε… κατηγορία junk

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:19

Η αγορά ακινήτων σήμερα, πολύ δύσκολα θα ανακάμψει. Η αιτία έχει όνομα: Καχυποψία. Την προηγούμενη Πέμπτη και την Παρασκευή, στα τραπεζικά γκισέ έγινε χαμός. Ο φόβος, η ανασφάλεια και κυρίως η δυσπιστία έκαναν τους έλληνες να περάσουν από το «σύνδρομο του σουπερ μάρκετ» στο «σύνδρομο του ΑΤΜ». Αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία , οι φήμες έκαναν λόγο για αναλήψεις που πλησίασαν τα 2 δις. Τι σημαίνει αυτό το ποσό. Είναι περίπου το 10% των εκροών των καταθέσεων από τις αρχές του χρόνου! Όπως έλεγαν , τραπεζικοί υπάλληλοι , οι άνθρωποι αυτοί δεν ήταν μεγαλοκαταθέτες. Δεν ήταν μεγαλόσχημοι που παίρνουν χρήματα για να αγοράσουν στο Λονδίνο. Ήταν , απλοί άνθρωποι, υπάλληλοι , συνταξιούχοι και μικρομεσαίοι που έσπευσαν να εξασφαλίσουν την ρευστότητα για το σουπερ μάρκετ ή για την επιχείρηση τους. Φοβήθηκαν , όχι τόσο την προοπτική να χάσουν τα λεφτά τους , όσο το μπλοκάρισμα. Και για τον λόγο αυτό προτίμησαν , το σεντούκι. Τι σημαίνει αυτό;

Ότι έχει χαθεί το παιγνίδι της εμπιστοσύνης. Μέχρι να επανακτηθεί, τα χρήματα θα παραμένουν στα σεντούκια και κανείς δεν θα αγοράζει μέχρι να δει τι θα γίνει στο μέλλον. Και αυτοί που επέλεξαν το σεντούκι είναι η μεγάλη μάζα των αγοραστών κατοικίας. Άνθρωποι , οι οποίοι στο παρελθόν, αγόραζαν για να προικίσουν τη κόρη τους, για να έχουν ένα ενοίκιο για τα γηρατειά τους ή για να κάνουν πιο όμορφη τη ζωή τους. Για αυτούς , τους ανθρώπους όμως, το αύριο απομακρύνεται.

Αυτό που υπερισχύει σήμερα είναι η επιβίωση που δεν εξασφαλίζεται με τούβλα αλλά με μετρητό. Ο μέσος έλληνας σήμερα, ξέρει ότι στο ταμείο του σουπερ μάρκετ δεν δέχονται ούτε τούβλα ούτε χούφτες γης. Δέχονται μόνο ρευστό. Η αλήθεια είναι, ότι όλοι αυτοί, που ορίζουν τις τύχες αυτής της χώρας , ξεχνούν την περίοδο 1981 -1985 , όταν η ελληνική οικονομία κινείτο στον αστερισμό της ανασφάλειας και όλοι κοίταγαν να πουλήσουν σε σκληρό συνάλλαγμα και να «ασφαλίσουν» τα λεφτά τους. Τότε χρειάστηκαν περίπου δέκα χρόνια και διαρκή μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης (φοροαπαλλαγές, επιδότηση επιτοκίου κ.α) για να πάρει μπρός η αγορά.

Σήμερα, ο κ. Ταμβακάκης, ο κ. Παπακωνσταντίνου ακόμα και ο κ. Παπανδρέου είναι πολύ μακριά από την ψυχολογία του μέσου έλληνα και για αυτό δεν καταλαβαίνουν το αυτονόητο. Χωρίς την εμπιστοσύνη της αγοράς καμία οικονομία δεν μπορεί να προχωρήσει.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:19

Στο κέντρο της Αθήνας βρίσκεται σε εξέλιξη ένα επιχειρηματικό παιγνίδι «γης». Αναπλάσεις, αλλαγής χρήσεων γης, ΣΔΙΤ , είναι μερικά απο τα στοιχεία του real estate της υποβάθμισης.Τα σημάδια είναι πλέον εμφανή:

Στο Μεταξουργείο κατασκευάζονται νέες κατοικίες για να προσελκύσουν μεσαία κι υψηλότερα εισοδήματα. Ενδεικτικά, ο όμιλος ΓΕΚ - ΤΕΡΝΑ ολοκλήρωσε συγκρότημα 6.500 τ.μ., 40 πολυτελών κατοικιών στην οδό Μυλλέρου σε ιδιόκτητο οικόπεδό. Στο Βοτανικόδ δίπλα στον πολυχώρο «Αθηναΐς» ο όμιλος ΜΑΜΙΔΑΚΗ κατασκευάζει συγκρότημα πολυτελών κατοικιών (τα λεγόμενα λοφτ), το «Αthinais Τower Lofts». Το κόστος αγοράς υπολογίζεται να ξεπερνά τα 5.000 ευρώ/τ.μ. Στα Κάτω Πετράλωνα η ΓΝΩΜΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ «αναδιαμορφώνει» σε πολυτελείς κατοικίες (συγκρότημα «Thission Lofts») διατηρητέο βιομηχανικό κτίριο στην Πειραιώς ενώ και  άλλες εταιρείες έχουν προχωρήσει σε αντίστοιχες επενδύσεις, όπως η «Alpha Land Development», με τέσσερα συγκροτήματα πέριξ της «Τεχνόπολης» στο Γκάζι.

Ρόλο - κλειδί σε αυτούς τους σχεδιασμούς θα παίξει το Πρόγραμμα «Αθήνα - Αττική 2014» που εξήγγειλε η κυβέρνηση τον Ιούνη του 2010 και προβλέπει αναπλάσεις π.χ. σε πλατεία Θεάτρου, οδό Μενάνδρου, Αγ. Παντελεήμονα, πλατεία Αττικής, Αγ. Νικόλαο Αχαρνών (για τις τρεις πλατείες οι μελέτες ολοκληρώνονται και δημοπρατούνται εντός του έτους), Κολωνό, Ελαιώνα. Το «Αθήνα - Αττική 2014», για παράδειγμα, προβλέπει την ανάπλαση της πλατείας Θεάτρου και της οδού Μενάνδρου, με «κίνητρα», όπως «ευνοϊκά δάνεια. Προβλέπονται ακόμα αναπλάσεις σε Αγ. Παντελεήμονα, πλατεία Αττικής, Αγ. Νικόλαο Αχαρνών, περιοχές όπου ως και καινούρια διαμερίσματα πωλούνται σήμερα γύρω στα 1.200 ευρώ/τ.μ., ενώ οι κατώτερες τιμές πέφτουν και στα 700. Αναπλάσεις προβλέπονται και σε Κολωνό και Ελαιώνα.

Αλλο ένα εργαλείο προς την κατεύθυνση αυτή είναι το «Εθνικό Στρατηγικό Πλαίσιο Αναφοράς» 2007 - 2013 και το επιμέρους πρόγραμμα, το Περιφερειακό Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Αττικής (ΠΕΠ). Χρηματοδοτεί με 24,3 δισ. ευρώ (εθνικοί και κοινοτικοί πόροι)επενδυτές , ώστε να «αναπλάσουν» υποβαθμισμένες περιοχές, να αλλάξουν χρήσεις γη και να οριοθετήσουν ζώνες «επιχειρηματικότητας. Το ΠΕΠ στις σχεδιαζόμενες «παρεμβάσεις» περιλαμβάνει την «αξιοποίηση μητροπολιτικών πάρκων», τις «αναπλάσεις όψεων κτιρίων για αισθητική αναβάθμιση περιοχών» κλπ , την αλλαγή χρήσεων γης, «αξιοποίηση των παλαιών βιομηχανοστασίων, ενδεχομένως σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα και την αξιοποίηση σύγχρονων χρηματοδοτικών εργαλείων». Ειδικότερα, ορίζει ότι οι όποιες παρεμβάσεις «μπορούν πλέον να γίνουν σε συνεργασία μεταξύ του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, περιλαμβάνοντας τη δημιουργία πολιτιστικών εγκαταστάσεων, κτιρίων γραφείων, κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, χώρων πρασίνου και αναψυχής».

Μέχρι στιγμής στο ΠΕΠ Αττικής, ειδικά για το Δήμο Αθηναίων (και παράλληλα με τα σχεδιαζόμενα έργα από το «Αθήνα 2014») έχουν ενταχθεί «αναπλάσεις» της πλατείας Αθ. Διάκου στα Θυμαράκια, της πλατείας Μεσολογγίου στο Παγκράτι (συν πεζοδρομήσεις δύο παράπλευρων δρόμων), της πλατείας Αγ. Θωμά στου Γουδή, με συνολική δημόσια δαπάνη περίπου 3,6 εκατ. ευρώ. Επίσης, στο ΠΕΠ Αττικής εντάχθηκε και η «ανάπλαση» του Πεδίου του Αρεως (εντός ορίων του Δήμου Αθηναίων) με συνολική δημόσια δαπάνη περίπου 5,4 εκατ. ευρώ.

Πληροφορίες έχουν ληφθεί απο την εφημερίδα ΡΙΖΟΣΠΑΣΤΗΣ