Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:25

Ο κίνδυνος της περαιτέρω συρρίκνωσης της αγοράς ακινήτων είναι πλέον ορατός . Όλα τα στοιχεία συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες μπορεί την επόμενη χρονιά να πέσουν χαμηλότερα και από τα 4 δις. ευρώ που αποτελεί ιστορικό αρνητικό ρεκορ της τελευταίας 20ετίας. Ήδη η οικοδομική δραστηριότητα σήμερα είναι μειωμένη κατά 60% σε σύγκριση με το 2009 και σύμφωνα με οικονομικούς αναλυτές δεν θα πρέπει να αποκλειστεί ,το επόμενο δωδεκάμηνο να σημειωθεί μία επιπλέον μείωση τα επίπεδα του 20% από τα τρέχοντα επίπεδα. Σημειώνεται ότι στο α΄εξάμηνο του 2011 ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας μειώθηκε κατά -36,7% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσής του κατά -23,9% στο 1ο 6μηνο’10. Με την οικονομία να βρίσκεται σε περιβάλλον «κουρέματος» που οδηγεί σε ακόμα μεγαλύτερη συρρίκνωση της ζήτησης , η εικόνα του κλάδου των οικοδομών δεν δείχνει σημεία σταθεροποίησης και η δραστηριότητα στον κλάδο συνεχίζει να μειώνεται από τα ήδη πολύ χαμηλά επίπεδα στα οποία έχει περιέλθει.Με βάση τις εξελίξεις αυτές οι επενδύσεις σε κατοικίες αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω, τόσο το 2011 όσο και κατά το 2012.

Τα σενάρια πριν το κούρεμα προέβλεπαν ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες θα διαμορφωθούν σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο περί τα € 4,9 δις (σε σταθερές τιμές του 2000) το 2011 (σημειώνοντας πτώση κατά -23,0%), από € 6,4 δις το 2010 και € 16,3 δις το 2006. Μάλιστα , είχαν διατυπωθεί εκτιμήσεις , σύμφωνα με τις οποίες το 2012, θα υπήρχε μία περαιτέρω υποχωρήσει κατά 11,5%. Δηλαδή το επίπεδο των επενδύσεων θα κινείτο στα επίπεδα των 4,5 δις. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2000).

Οι εκτιμήσεις αυτές ανατρέπονται καθώς οικονομικοί αναλυτές δεν απέκλειαν το ενδεχόμενο η πτώση να ξεπεράσει , για το 2012 , το 20% με αποτέλεσμα οι επενδύσεις να πέσουν κάτω από το «ψυχολογικό φράγμα» των 4 δις. ευρώ. Το σενάριο αυτό ενισχύεται και από την εκτίμηση ότι στο επόμενο δωδεκάμηνο θα επιταχυνθεί ο ρυθμός πτώσης στις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων Ερωτηματικά υπάρχουν και ως προς το εύρος της υποχώρησης του επιπέδου τιμών. Το σενάριο που κυκλοφορεί προβλέπει ότι η υποχώρηση του επιπέδου τιμών μπορεί να ξεπεράσει και το 12% στο επόμενο δωδεκάμηνο καθώς οι ανατροπές στο επίπεδο των θεμελιωδών δεδομένων της αγοράς (προσφορά και ζήτηση) θα είναι , μετά το «κούρεμα» θεαματικές.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:25

Γυρίστε πίσω το ρολόι του χρόνου. Τότε που οι γονείς σας , αποφάσιζαν να σας πάνε για «κούρεμα». Σας κάθιζαν στη καρέκλα του κουρέα -ή της κομμώτριας- και έδιναν εντολές τις οποίες οι «κουρείς» εφάρμοζαν χωρίς συζητήσεις. Για τους περισσότερους από εμάς η ιεροτελεστία αυτή ήταν σχεδόν συνώνυμη με τη σιωπή και την ολοκληρωτική παράδοση καθώς η παραμικρή διαφωνία μπορούσε να χαρακτηριστεί ως αμφισβήτηση των κηδεμόνων με εφιαλτικές επιπτώσεις . Όταν η κουρά , είχε ολοκληρωθεί, οι περισσότεροι από εμάς κοιτάζοντας τον εαυτό τους στο καθρέπτη ,αναρωτιόνταν αν το είδωλο που είχαν απέναντι τους ήταν η απεικόνιση του εαυτού τους ή κάποιος άλλος. Όσοι από εσάς δεν γνώρισαν την διαδικασία αυτή μπορούν να χαρακτηρίζουν τους εαυτούς τους τυχερούς αφού δεν γνώρισαν την κυριαρχική σχέση γονέα-κουρέα πάνω τους. Τι σχέση έχουν όλα αυτά με το «κούρεμα» του ελληνικού χρέους; Η προηγούμενη παράγραφος αποτυπώνει με το πιο κυνικό τρόπο αυτό που γίνεται σήμερα σε βάρος του έλληνα , ο οποίος πραγματικά αναρωτιέται πως θα είναι μετά το …κούρεμα. Ας πάμε όμως τα πράγματα από την αρχή.

Χθες αποκαλύψαμε το κείμενο της Alpha Bank, στο οποίο διατυπώνονταν με το πιο παραστατικό τρόπο οι επιπτώσεις από ένα κούρεμα γύρω στο 50%. Από πληροφορίες που έχουν διαρρεύσει η έκθεση του ελληνικού τραπεζικού συστήματος σε ελληνικά ομόλογα μπορεί να ξεπερνά τα 100 δις. , τα περισσότερα από τα οποία βρίσκονται στα χέρια των μεγάλων τραπεζών. Η κρατικοποίηση κάποιων από αυτές δεν θα πρέπει να θεωρείται ως μακρινό ενδεχόμενο και το ζητούμενο είναι πιο θα είναι το περιβάλλον λειτουργίας και εποπτείας . Για να γίνουμε πιο σαφείς , θα διατυπώσουμε το ερώτημα με όσο μεγαλύτερο κυνισμό γίνεται :

Ποιος θα ορίζει το θεσμικό πλαίσιο μέσα στο οποίο θα κινείται εφεξής το πιστωτικό σύστημα; Η ελληνική κυβέρνηση ή η Ε.Ε. Ποιος θα ορίζει αν θα αλλάξει το πλαίσιο για τους πλειστηριασμούς; Ποιος θα ορίζει τη διαδικασία των κατασχέσεων; Ποιος θα καθορίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις χορήγησης των δανείων; Για να το πούμε πιο απλά σε αυτό το νέο πλαίσιο ποιος θα είναι εκείνος που πραγματικά θα θέτει τους κανόνες του παιγνιδιού; Έχει καμία σημασία θα αναρωτηθείτε; Φυσικά. Μη ξεχνάτε , ότι η κρίση στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ δεν προκλήθηκε μόνο από τα τοξικά ομόλογα , αλλά από τις κατασχέσεις εκατομμυρίων σπιτιών που ήταν ο « πολιορκητικός κριός » για την υποχώρηση των τιμών και την συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η ελληνική νομοθεσία , σε συνδυασμό με το πολιτικό κόστος που λάμβαναν υπόψη όχι μόνο οι κυβερνήσεις αλλά και οι ίδιοι οι τραπεζίτες είχαν περιορίσει αυτά τα φαινόμενα με αποτέλεσμα να υπάρχει μία ελεγχόμενη υποχώρηση του επιπέδου τιμών. Μέτρα, όπως ο καθορισμός της αντικειμενικής αξίας ως κατωτάτου ορίου στους πλειστηριασμούς ακινήτων ή το «πάγωμα» της διαδικασίας όσον αφορά σε πρώτη κατοικία ή η χρονοβόρος δικαστική διαδικασία για την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό ήταν αυτά που έκαναν δυσκίνητη την διαδικασία και στην πραγματικότητα απέτρεψαν μία κατάρρευση των τιμών. Αν για παράδειγμα , ίσχυαν στην Ελλάδα , οι όροι και διαδικασίες που ισχύουν στις ΗΠΑ για τους πλειστηριασμούς τότε η αγορά κατοικίας θα είχε να αντιμετωπίσει την εκποίηση τουλάχιστον 150.000 κατοικιών –στην πλειοψηφία ηλικίας έως 10 χρόνων- τα τελευταία δύο χρόνια.

Πρόκειται για ένα εφιαλτικό σενάριο καθώς οι επιπτώσεις του θα ήταν καταλυτικές τόσο για το επίπεδο των τιμών και συνακόλουθα για τον πλούτο του έλληνα , τα 2/3 του οποίου είναι επενδυμένα σε ακίνητα. Για να προχωρήσουμε λίγο παραπέρα.

Αποδυναμωμένες τράπεζες που λειτουργούν σε ένα περιβάλλον στο οποίο οι επιλογές της κάθε κυβέρνησης θα είναι υπό την αίρεση της επιτροπείας σίγουρα το τελευταίο πράγμα που τις ενδιέφερε θα ήταν η χρηματοδότηση της στεγαστικής αγοράς. Αυτή ήταν η επιλογή όλων των τραπεζών σε ολόκληρο τον κόσμο που βρέθηκαν σε περιβάλλον οικονομικής στενότητας. Σε ΗΠΑ, Ισπανία, Ιρλανδία, Βρετανία ακόμα και Πορτογαλία , η χρηματοδότηση της στεγαστικής πίστης περιορίστηκε καθώς οι προτεραιότητες των τραπεζών ήταν εντελώς διαφορετικές. Σε ένα περιβάλλον που η χρηματοδότηση των ελληνικών τραπεζών θα είναι ελεγχόμενη σίγουρα , η χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτων , θα είναι το τελευταίο που θα απασχολεί τις διοικήσεις τους. Και αυτό σημαίνει , ακόμη μεγαλύτερη συρρίκνωση της ζήτησης και επομένως υποχώρηση του επιπέδου τιμών.

Συμπέρασμα; Οι πληροφορίες που έχουμε αυτή τη στιγμή σχετικά με το «κούρεμα» ουσιαστικά δεν επιτρέπουν καμία θετική πρόβλεψη και το ζητούμενο πλέον δεν είναι το «ψαλίδι» αλλά το πλαίσιο του «κουρέματος »που θα ορίσουν οι κηδεμόνες.

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:25

Πιο δύσκολη απο ποτέ είναι πλέον η ανάκαμψη της αγοράς εξοχικής κατοικίας. Το τελευταίο χρόνο , με ευθύνη του οικονομικού επιτελείου καταφέραμε το ακατόρθωτο:. Καταστήσαμε μία αγορά με πολύ χαμηλές καθαρές αποδόσεις σε απωθητική αφού πλέον, λόγω της υψηλής φορολογίας , οι αποδόσεις της επένδυσης σε κατοικία είναι αρνητικές έως και κατα 3 ποσοστιαίες μονάδες. Δυσφημισαμε στο εξωτερικό τόσο την οικονομία όσό και την αγορά.

Ήδη , όλα τα έγκυρα έντυπα του εξωτερικού κάνουν λόγο ακόμα και σε πρωτοσέλιδα ρεπορταζ τους, για την μαζική απομάκρυνση των ξένων που έχουν ήδη κατοικία στην Ελλάδα και για έλλειψη ενδιαφέροντος μεγάλων και ευπόρων επενδυτών ακόμα και απο τις ιδιαίτερα προβεβλημένες αγορες των νησιών των Κυκλάδων. Εκμηδενίσαμε το εχώριο ενδιαφέρον καθώς ακόμα και εκείνος ο έλληνας που έχει την οικονομική δυνατότητα της αγοράς προτιμά την "αποχή" απο τα μπλεξίματα με την εφορία. Αυτά είναι πραγματικά δεδομένα τα οποία κανείς δεν μπορεί να αμφισβήτήσει. Αν τώρα σε όλα αυτά προστεθεί και η ανασφάλεια ενόψη αλλαγών στους όρους και τις προϋποθέσεις στην δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές , στην αρτιότητα για τα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου , στις αλλαγές στην έκδοση οικοδομικών αδειών αλλά και ο κίνδυνος να βρεθείς με γείτονα μία ανεμογεννήτρια τότε κανείς λογικός άνθρωπος δεν πάει να επενδύσει ούτε ένα ευρώ. Κοντολογίς ποιός θα επενδύσει για να αποκτήσει περισσότερα βασανα . Κανείς...

Το παράξενο της ιστορίας είναι ότι όλα αυτά φαίνονται ότι "υπακούουν" σε ένα σχέδιο εξόντωσης της εξοχικής κατοικίας. Κανείς βεβαίως δεν μπορεί να καταλογίσει σε κανένα τέτοια πρόθεση . Αν όμως αναλογιστεί ποιοί βγαίνουν κερδισμένοι απο αυτή την απαξίωση τότε εύκολα μπορεί να οδηγηθεί σε κάποια συμπεράσματα. Η απαξίωση σε συνδυασμό με την ύφεση και τον υψηλό δανεισμό στην πραγματικότητα πλήττει τον μικρόιδιοκτήτη γης και τον τοπικό κατασκευαστή. Αντίθετα , μεσοπρόθεσμα οφελεί τους ξενοδόχους , τους μεγαλοκατασκευαστικές και όσους ξένους αποφασίσουν ότι οι τιμές της ελληνικής γης συμφέρουν.

Σίγουρα , επειδή αυτή τη στιγμή ένα απο τα μέλη του υπουργικού συμβουλίου έχει συγγενική σχέση με μέλος οικογενείας που έχει δεσπόζουσα θέση στην ξενοδοχειακή αγορά κανείς απο τους πολιτικά υπέυθυνους δεν μπορεί να ισχυριστεί άγνοια. Πολύ περισσότερο δεν μπορεί να ισχυριστεί ότι δεν γνωρίζει που οδηγεί η πολιτική που ακολουθεί δηλαδή ποιοί πλήττονται και ποιοί οφελούνται απο αυτή. Επομένως , αυτό που απομένει στη Κυβέρνηση είναι να ξεκαθαρίσει άμεσα το σκηνικό -χωροταξικό, πολεοδομικό, φορολογικό-και να πεί ξεκάθαρα τις προθέσεις της για την αγορά εξοχικής κατοικίας για τα επόμενα τρία χρόνια που της απομένουν. Τουλάχιστον θα έχει το άλλοθι της ειλικρίνειας...

Πέμπτη, 04 Ιούλιος 2024 04:25

Ακόμα και οι λιγοστές συμφωνίες, στις οποίες αγοραστές και πωλητές είχαν δώσει τα χέρια κινδυνεύουν να τιναχθούν στο «αέρα» λόγω της αβεβαιότητας για την επόμενη μέρα της ελληνικής οικονομίας. Σύμφωνα με πληροφορίες τις τελευταίες εβδομάδες δεκάδες συμφωνίες , «πάγωσαν» από τους αγοραστές οι οποίοι θορυβημένοι από την προοπτική της χρεωκοπίας προτιμούν να αναστείλουν ή και ακόμα να ακυρώσουν αγορές παρά να μπλεχτούν στη δίνη μίας καταρρέουσας οικονομίας. Όπως έλεγαν μεσίτες που ασχολούνται με την εξοχική κατοικία, από τον Σεπτέμβριο έχουν ουσιαστικά ακυρωθεί  αρκετές συμφωνίες πώλησης ακριβών ακινήτων σε αγοραστές  από το εξωτερικό καθώς οι τελευταίοι ανησύχησαν με την προοπτική μίας χρεωκοπίας και των επιπτώσεων της στην ελληνική καθημερινότητα-οικονομική και κοινωνική.

Τα ίδια φαινόμενα πολλαπλασιάστηκαν και στα μεγάλα αστικά κέντρα το τελευταίο μήνα . Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ξαφνικά οι τράπεζες «πάγωσαν» τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων που οι ίδιες είχαν εγκρίνει με αποτέλεσμα να υπάρχει αδυναμία χρηματοδότησης της αγοράς.Παράλληλα , με διάφορα προσχήματα καθυστερουν την έγκριση δανείων στα οποία έχουν δώσει ήδη προέγκριση αφήνοντας μετέωρους τόσο τους αγοραστές όσο και τους πωλητές. Επίσης υποψήφιοι αγοραστές με δικά τους κεφάλαια , με διάφορα προσχήματα ανάστειλαν τις διαπραγματεύσεις αλλά και την υλοποίηση συμφωνιών καθώς η αβεβαιότητα στο ύψος του «κουρέματος» αλλά και για το πολιτικό και κοινωνικό τοπίο , τους οδήγησαν στην απόφαση της διακράτησης της ρευστότητας μέχρις ότου ξεκαθαρίσει η πορεία των πραγμάτων.

«Είμαστε σε μία αγορά που όλοι προτιμούν το ευρώ από τα τούβλα», έλεγε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά πολυτελών κατοικιών. «Ακόμα και οι πολύ χαμηλές τιμές δεν φαίνεται να έλκουν τους αγοραστές οι οποίοι είτε φοβούνται είτε ποντάρουν στην αβεβαιότητα και στην έλλειψη ρευστότητας προκειμένου να εξασφαλίσουν ένα χαμηλότερο τίμημα. Η αλήθεια είναι ότι από τον Σεπτέμβριο έχει παγώσει η αγορά καθώς οι φήμες και οι «πληροφορίες» για χρεωκοπία που κυκλοφορούν καθιστούν τους επενδυτές ιδιαίτερα επιφυλακτικούς στο να επενδύσουν σε ελληνικά ακίνητα». Αυτό όμως που είναι αξιοπερίεργο , αφορά στους γεγονός ότι η αγορά δεν πάσχει από ενδιαφέρον αλλά από συμφωνίες. Όπως έλεγαν μεσίτες που δραστηριοποιούνται σε παραθεριστικά θέρετρα, το ενδιαφέρον κινείται στα περυσινά επίπεδα αλλά τα συμβόλαια που υπογράφονται είναι έως και 50% λιγότερα σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά.