Στα διαμερίσματα ηλικίας άνω των πέντε ετών κρύβονται πολλές φορές ευκαιρίες. Σύμφωνα με πρόσφατες μετρήσεις, ειδικά σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης οι τιμές έχουν καταγράψει σημαντική υποχώρηση η οποία είναι μεγαλύτερη σε περιπτώσεις που δεν έχει γίνει επαρκής συντήρηση. Μεσίτες μάλιστα υπεστήριζαν ότι τους επόμενους μήνες οι περιπτώσεις αυτές  θα πολλαπλασιαστούν.Σύμφωνα με στοιχεία ερευνών  που επιβεβαιώνονται και από τις σχετικές μετρήσεις που έγιναν από την κεντρική τράπεζα ο ρυθμός μείωση των τιμών στα καινούργια διαμερίσματα και μαιζονέτες είναι σαφώς χαμηλότερος από  εκείνων που ηλικία κατασκευής άνω  των πέντε χρόνων. Όσο μάλιστα ανεβαίνει η ηλικία ενός ακινήτου τόσο  επιταχύνεται ο ρυθμός μείωση  τιμών.  Η εξέλιξη αυτή έχει δύο επιπτώσεις και συγκεκριμένα:
-Η  «ψαλίδα» των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων η οποία είχε κλείσει έως και πριν από δύο χρόνια να ανοίγει και πάλι.
-Η  απορρόφηση του αδιάθετου αποθέματος  νέων κατοικιών να επιβραδυνθεί  αφού ένα σημαντικό ποσοστό της ζήτησης να καλύπτεται από κατοικίες μεγάλης ηλικίας. Αυτό οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες θα επιβραδυνθεί και αυτή τη φορά –τουλάχιστον- δεν θα πρέπει να είναι η αγορά κατοικίας η ατμομηχανή της ανάκαμψης.

Περί το 40% μειώθηκαν το 2009 οι αγοραπωλησίες κατοικιών, σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν χθες στο 3ο Διεθνές Συνέδριο Real Estate στο πλαίσιο της Διεθνούς Έκθεσης Διαχείρισης και Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Property που διοργανώνει στο εκθεσιακό κέντρο Helexpo Palace στο Μαρούσι .Ο  εντενταλμένος σύμβουλος της  PROPINDEX και της Alpha Αστικά Ακίνητα, Αντ. Λεούσης επισήμανε  ότι οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν πτώση της τάξεως του 5%.
Ο διευθύνων σύμβουλος της ΚΕΔ, Κ. Φωτόπουλος πρότεινε τη δημιουργία γενικής γραμματείας για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου γιατί όπως εξήγησε υπάρχουν πολλοί δημόσιοι φορείς που έχουν περιουσία και χρειάζεται συντονισμός μεταξύ τους, προκειμένου να προχωρήσει η αξιοποίηση ακινήτων.
Όπως επίσης τόνισε τη δημόσια περιουσία «τη θυμόμαστε μόνον όταν έχουμε δημοσιονομικά προβλήματα και μετά την ξεχνάμε. Δεν είναι δυνατόν τη χρονιά που το θυμόμαστε να έχουμε και αποτελέσματα. Χρειάζεται μεσο- μακροπρόθεσμος σχεδιασμός δύο - τριών χρόνων για να μπορεί να αποδώσει».
Ο ίδιος πρόσθεσε ότι τα σχέδια της προηγούμενης κυβέρνησης για την αξιοποίηση ακινήτων συνολικής αξίας 1 δισ. ευρώ μέσω πώλησης και επαναμίσθωσης όπως και η δημιουργία Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) δεν είναι ουσιαστικά εφικτά με βάση τα ακίνητα που σήμερα είναι άμεσα αξιοποιήσιμα.

Δεν έχουν περάσει πολλά χρόνια που γειτονιές όπως : το Γκάζι , το Μεταξουργείο ακόμα και η πλατεία Βάθη, θεωρούνταν από τους περισσότερους ως ο πλέον ασφαλής δρόμος για να χάσει κάποιος τα χρήματα του στην περίπτωση που αποφασίσει να επενδύσει σε ακίνητο στην συγκεκριμένη περιοχή. Όμως , πλέον οι νέες συνθήκες που διαμορφώνονται καθημερινά στην αγορά κατοικίας έχουν σηματοδοτήσει θεαματικές αναδεικνύοντας πολλές από τις «ξεχασμένες» περιοχές ως πρωταγωνιστές της αγοράς δικαιώνοντας τους τολμηρούς.
Στην αγορά της ευρύτερης περιοχής που ξεκινά από την Πλατεία Βάθη και καταλήγει στο Γκάζι τα τελευταία χρόνια έχει στηθεί ένας απίστευτος χορός υπεραξιών που έχει ως αποτέλεσμα την τελευταία δεκαετία οι αυξήσεις τιμών που καταγραφήκαν να έχουν προσφέρει υπεραξίες που προσεγγίζουν το 150%. Σύμφωνα με στοιχεία που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών πώλησης την περίοδο 1997-2008 η μέση τιμή πώλησης μίας κατοικίας στην περιοχή αυτή εκτινάχτηκε από τα 600 ευρώ το τετραγωνικό στο επίπεδο των 2.000 ευρώ περίπου. Αλλά δεν είναι μόνο αυτό. Σε πείσμα  των καιρών που θέλει τις επενδύσεις σε κατοικίες να κατρακυλούν στις περιοχές αυτές καταγράφεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα, η οποία δεν φαίνεται να ανακόπτεται παρά το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης προσεγγίζουν –και μερικές φορές ξεπερνούν-τις 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι εξελίξεις μάλιστα αυτές οδηγούν πολλούς αναλυτές της αγοράς ακινήτων να κάνουν λόγο για το νέο μοντέλο ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας .
Η ζήτηση για την αγορά κατοικίας δεν είναι πλέον μαζική, όπως στο παρελθόν , αλλά υπακούει σε συγκεκριμένους κανόνες και προέρχεται από συγκεκριμένες κατηγορίες κοινού επισημαίνεται σε μελέτη που αφορά τους προσδιοριστικούς παράγοντες που επηρεάζουν την ζήτηση για κατοικία η οποία θα δημοσιοποιηθεί την επόμενη εβδομάδα .  Η  ευρύτερη περιοχή που ξεκινά από το Μεταξουργείο και καταλήγει στον Κεραμεικό  μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μοντέλο προκειμένου να ερμηνευτούν οι νέες τάσεις που διαμορφώνονται στην αγορά. Τα αίτια που έφεραν την έκρηξη των τιμών πώλησης πολλές και ποικίλες. Καταρχήν οι σημαντικές επενδύσεις σε έργα υποδομής (μετρό) αλλά και για την ποιοτική αναβάθμιση της (πεζοδρομήσεις, πλατείες αλλά και το πρόγραμμα ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων) συνέβαλλαν στο να αλλάξει η προσωπικότητα της περιοχής. Δηλαδή από γειτονιές με έντονη χονδρεμπορική και βιοτεχνική δραστηριότητα μεταβλήθηκαν σε γειτονιές όπου τα πολιτιστικά δρώμενα αναδεικνύονται κυρίαρχα. Το γεγονός αυτό συμβάλλει στην γνωριμία με την περιοχή ανθρώπων με συγκεκριμένα οικονομικά, πολιτιστικά και επαγγελματικά χαρακτηριστικά που θα μπορούσαν να προκαλέσουν αυξημένη ζήτηση. Σε αυτό διευκολύνει και το γεγονός ότι στις ανταγωνιστικές περιοχές όπως για παράδειγμα στην Πλάκα και στο Θησείο το επίπεδο των τιμών είναι απαγορευτικό ενώ άλλες όπως για παράδειγμα στην περιοχή του Ψυρρή η οποία συγκεντρώνει ανάλογα χαρακτηριστικά επικρατούν επαγγελματικές χρήσεις οι οποίες αποτρέπουν την ανάδειξη τους σε περιοχή κατοικίας.  Ενδεικτικό θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στην ευρύτερη περιοχή των περιοχών Μεταξουργείου-Κεραμεικού ήταν το 40% των αντιστοίχων τιμών που είχαν διαμορφωθεί για κατοικίες στην περιοχή της Πλάκας και το 70% για κατοικίες στην περιοχή του Θησείου. Το γεγονός αυτό είχε ως συνέπεια την προσέλκυση κατασκευαστικών οι οποίες επένδυσαν αγοράζοντας αρχικά γη και στην συνέχεια προσφέροντας ένα προϊόν προσαρμοσμένο στις ανάγκες και τις απαιτήσεις του συγκεκριμένου καταναλωτικού κοινού.
«Πρόκειται για την επανάληψη του φαινόμενου που καταγράφηκε στις αρχές της δεκαετίας του ΄80 στην περιοχή της Πλάκας με την μόνη διαφορά ότι στην συνοικία των Θεών η προσφορά  νέων κατοικιών ήταν ανελαστική ενώ αντίθετα στον Κεραμεικό η ζήτηση καλύπτεται κυρίως από νέες κατοικίες» επισήμανε χαρακτηριστικά βετεράνος μεσίτης όταν κλήθηκε να ερμηνεύσει το «θαύμα» του …Κεραμεικού και συμπληρώνει τονίζοντας ότι «η ταύτιση των ποιοτικών και ποσοτικών παραμέτρων δεν προδιαγράφουν πάντα τις εξελίξεις καθώς στο γειτονικό Βοτανικό ο οποίος συγκεντρώνει ανάλογα ποιοτικά χαρακτηριστικά η αγορά κατοικίας διέψευσε μέχρι τώρα εκείνους που προεξοφλούσαν υψηλές υπεραξίες. Αυτό που έχει διδάξει ο χρόνος είναι ότι δεν είναι λίγες οι φορές που οι αγορές υποτάσσονται στα καπρίτσια της τύχης.

Στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαπενταετίας κινείται η ζήτηση για την αγορά κατοικίας  από τις αρχές του προηγούμενου χρόνου μέχρι και το τέλος του 2009.  Αν και δεν υπάρχει επίσημος μηχανισμός ο οποίος να «μετρά» την  εξέλιξη της ζήτησης για την αγορά κατοικίας , εντούτοις  έρευνες που καταγράφουν τις διαθέσεις των καταναλωτών για μία ενδεχόμενη άμεση αγορά κατοικίας- άμεσα ή στο εγγύς μέλλον , αποκαλύπτουν ότι έχει περιοριστεί σημαντικά ο αριθμός εκείνων που είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν σε κατοικία.  Η τάση αυτή, σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης συγκυρίας που  πραγματοποιεί  κάθε τρίμηνο το ΙΟΒΕ  ήδη ξεκίνησε να διαφαίνεται  στην αγορά από το α΄ τρίμηνο του  2008   και για ένα περίπου χρόνο σημείωνε συνεχή επιδείνωση.. Αν και το στοιχείο αυτό κρίνεται ως αισιόδοξο για την για την προοπτική της αγοράς εντούτοις είναι εξαιρετικά επίφοβο αφού και  οι ίδιοι οι ερευνητές θεωρούν ότι   ένα σημαντικό ποσοστό από αυτούς (εκτιμάται στο 50% περίπου ) , δεν θα επενδύσουν τελικά σε κατοικία. Παρά την κρίση όμως   οι έλληνες  εμφανίζονται  να δείχνουν μεγαλύτερη «εμπιστοσύνη» στην αγορά ακινήτων σε σύγκριση με τους υπόλοιπους Ευρωπαίους υπηκόους χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Συγκεκριμένα , στα αντίστοιχα στοιχεία τα οποία  που αφορούν τις χώρες της Ε.Ε. εμφανίζονται  αρκετά δυσμενέστερα σε σχέση με την ελληνική αγορά.  Αυτό άλλωστε ερμηνεύεται και από τα στοιχεία που αφορούν τις χορηγήσεις  νέων στεγαστικών δανείων (πιστωτική επέκταση) τα οποία στην ελληνική αγορά  εμφανίζονται αυξημένα οριακά χαμηλότερα  του 4%  ενώ στην αγορές της ζώνης του ευρώ καταγράφεται οριακή μείωση.
Σύμφωνα με τις απόψεις οικονομικών αναλυτών , η  διστακτικότητα των ελλήνων να προχωρήσουν σε αγορά κατοικίας  μπορεί να αποδοθεί σε πολλούς παράγοντες. Η δυσκολία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό είναι ένας από αυτούς  τόνιζαν χαρακτηριστικά και  συμπλήρωναν ότι ένας σημαντικός αριθμός δυνητικών αγοραστών ανέστειλαν τις αγορές λόγω της προσδοκίας τους για θεαματική υποχώρηση των τιμών. Η διάψευση της προσδοκίας αυτής , επισήμαιναν οι ίδιοι , ήταν μία από τις βασικές αιτίες για την αντιστροφή της πτωτικής τάσης  που  καταγράφεται στα δύο τελευταία τρίμηνα της φετινής χρονιάς. Παράλληλα , ένας σημαντικός παράγων που επηρεάζει την επενδυτική  συμπεριφορά των πολιτών είναι οι προσδοκίες τόσο για την πορεία του κόστους του χρήματος (επιτόκια) όσο και η εργασιακή  τους σταθερότητα.  « Σε περιόδους εργασιακής ανασφάλειας περιορίζεται σημαντικά ο αριθμός εκείνων που προχωρούν σε αγορές περιουσιακών στοιχείων» , δήλωναν χαρακτηριστικά οι ίδιοι αναλυτές και συμπλήρωναν ότι : « η στάση αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής  σε μετρήσεις που γίνονται σε ευρωπαϊκές χώρες και στις ΗΠΑ . Στις αγορές αυτές η αγορά κατοικίας είναι ιδιαίτερα  ευαίσθητες στις εξελίξεις που καταγράφονται στην αγορά εργασίας  και αυτό γίνεται φανερό τόσο από την πτώση των πωλήσεων όσο και από την  κατακόρυφη αύξηση των πλειστηριασμών».
Πάντως σε κάθε περίπτωση ,  αν διατηρηθεί η ζήτηση στα χαμηλά επίπεδα  των τελευταίων δέκα οκτώ μηνών  η ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας θα καθυστερήσει σημαντικά , αφού οι περισσότεροι κατασκευαστές θα περιμένουν μέχρι να εξαντληθεί ένα σημαντικό ποσοστό του αδιάθετου αποθέματος τους πρίν προχωρήσουν σε νέες επενδύσεις.  Αυτό σημαίνει ότι και το 2010 , η οικοδομική δραστηριότητα θα κινηθεί σε πολύ χαμηλά επίπεδα και η εικόνα αυτή δεν πρόκειται να ανατραπεί πριν το τέλος του 2011. Η ανάκαμψη της οικοδομής πλέον , τόνιζαν χαρακτηριστικά κατασκευαστές , είναι άμεσα εξαρτώμενη με το αδιάθετο απόθεμα αφού αν  δεν πωληθούν τα κλειστά σπίτια κανείς δεν πρόκειται να επενδύσει σε νέες  οικοδομές.