Κυριακή, 07 Ιούλιος 2024 18:21

Επιτάχυνση της πτώσης των τιμών κατοικιών αναμένεται από το φθινόπωρο. Σύμφωνα με τις απόψεις αναλυτών από τα μέσα Ιουνίου θα αποσυρθούν από την αγορά κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση από το πρώτο τρίμηνο του χρόνου και θα επανέλθουν με νέες χαμηλότερες τιμές  στις αρχές του φθινοπώρου. Εκτιμήσεις των ίδιων στελεχών που προέρχονται από τις δημοσιοποιημένες προθέσεις πώλησης φέρουν τον αριθμό των μεταχειρισμένων κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας ( Αθήνα και Θεσσαλονίκη), να υπερβαίνουν τις 30.000 και σε αυτές τις κατοικίες θα πρέπει να προστεθεί το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών το οποίο στις αγορές αυτές υπερβαίνει τις 60.000 χιλιάδες. Ένα στοιχείο το οποίο εκτιμάται οτι θα προκαλέσει πιέσεις στην αγορά των μεταχείρισμένων είναι η ανάγκη κάποιων ναπροχωρήσουν σε πωλήσεις ακινήτωνπροκειμένου να χρησιμοποιήσουν το τίμημα για την δικαιολόγηση του πόθεν έσχες τους. Με δεδομένη την απροθυμία των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια η πώληση περιουσιακών στοιχείων είναι πλέον για αυτούς  μονόδρομος. Τα δεδομένα αυτά ενισχύουν τις απόψεις εκείνων που θεωρούν ότι από το φθινόπωρο θα υπάρξει επιτάχυνση των απωλειών στο επίπεδο των τιμών κατοικιών.

Κυριακή, 07 Ιούλιος 2024 18:21

Η κατακόρυφη αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων μεγάλης «ηλικίας» πιέζει τις τιμές προς τα κάτω καθώς διευρύνεται η διαφορά της τιμής νεόδμητων και μεταχειρισμένων. Σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών από τον Σεπτέμβριο καταγράφεται μία αύξηση του αριθμού των κατοικιών ηλικίας άνω των πέντε ετών . Η κίνηση αυτή έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να σήμερα έως και κατά 15% χαμηλότερες σε σύγκριση με το αντίστοιχο περυσινό χρονικό διάστημα . Με δεδομένο ότι οι τιμές των νεόδμητων εξακολουθούν να παραμένουν σταθερές αυτό έχει ως αποτέλεσμα η «ψάλιδα» να έχει διευρυνθεί έως και κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες. Ιδιαίτερα έντονο είναι το φαινόμενο σε περιοχές στις οποίες υπάρχει μεγάλος αριθμός αδιάθετων νέων σπιτιών αφού σε αυτές οι ιδιοκτήτες των παλαιότερων για να καταστήσουν την πωλούμενη κατοικία πιο ανταγωνιστική την προσφέρουν σε χαμηλότερη τιμή. «Η πλειονότητα των ανθρώπων που πωλούν σήμερα ένα ακίνητο τις περισσότερες φορές το κάνουν όχι προκειμένου να αποκτήσουν κάποιο άλλο αναβαθμισμένο αλλά για να αντιμετωπίσουν κάποιο οικονομικό κατά κύριο λογο πρόβλημα. Αυτό τους καθιστά πιο ευέλικτους στις διαπραγματεύσεις με τον υποψήφιο αγοραστή . Μέχρι τώρα εκείνη που πωλούσαν στην πλειοψηφία τους είχαν ως κίνητρο την κάλυψη κάποιων οικονομικών τους υποχρεώσεων πιστεύω ότι σύντομα , η προσφορά θα αυξηθεί για φορολογικούς λόγους.» επισήμανε χαρακτηριστικά μεσίτης που δραστηριοποιείται στα βόρεια και στα ανατολικά προάστια της Αθήνας και συμπλήρωνε επισημαίνοντας: « η μείωση των τιμών στα μεταχειρισμένα διαμερίσματα ίσως λειτουργήσει ως μοχλός πίεσης και στους κατασκευαστές να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους..» Πάντως , σύμφωνα με έρευνες που αφορούν στην εξέλιξη των τιμών , οι τιμές στην αγορά κατοικίας εμφανίζουν διαφοροποιημένες συμπεριφορές οι οποίες καθορίζονται τόσο με ποιοτικά όσο και με γεωγραφικά κριτήρια.

Κυριακή, 07 Ιούλιος 2024 18:21

Εφόσον ο αγοραστής βρει μόνος του ή με την μεσολάβηση κτηματομεσίτη το ακίνητο που τον ενδιαφέρει και έχει εξασφαλίσει και την χρηματοδότησή του, θα πρέπει να προχωρήσει στον νομικό και τεχνικό του έλεγχο ώστε να είναι έτοιμος για την σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου.

1. Νομικός έλεγχος

Συγκεκριμένα, ο δικηγόρος θα πρέπει να προβεί:

i. Σε έλεγχο στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, ώστε να διαπιστώσει αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανήκει πράγματι σε αυτόν που εμφανίζεται ως πωλητής και αν ανήκε σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους του επί τουλάχιστον 20 χρόνια.

ii. Σε έλεγχο στα βιβλία βαρών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ώστε να διαπιστώσει αν στο όνομα του πωλητή ή των δικαιοπαρόχων του υπάρχουν εγγεγραμμένες υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις. (Στην περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, ο έλεγχος είναι ευχερέστερος, γιατί όλες οι παραπάνω πληροφορίες, αναγράφονται στο κτηματολογικό φύλο του ακινήτου)

iii. Σε μελέτη της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανοµής βαρών και του κανονισµού της πολυκατοικίας, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) σε πολυκατοικία, ή σε συγκρότημα κατοικιών

Η αμοιβή του Δικηγόρου καθορίζεται σε συμφωνία με τον πελάτη και πάντα ανάλογα με τις τυχόν δυσκολίες που υπάρχουν στον έλεγχο του εκάστοτε ακινήτου.

2. Τεχνικός έλεγχος

– Πρόσληψη πολιτικού μηχανικού Όταν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή βρίσκεται εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, είναι απολύτως απαραίτητη (αν και δεν επιβάλλεται από το νόμο) και η πρόσληψη πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα γνωρίζει την περιοχή και τους περιορισμούς της, προκειμένου να ελέγξει αν το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τους απαιτούμενους όρους δόμησης της περιοχής ή αν είναι πράγματι ελεύθερο ή δεσμευμένο από τον Δήμο για κάποια μελλοντική απαλλοτρίωση. Ο μηχανικός θα πρέπει να προβεί σε:

i. Έλεγχο αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας στο αρµόδιο πολεοδοµικό γραφείο, στην τεχνική υπηρεσία του αρµόδιου Δήµου, και εν ανάγκη στην κεντρική υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΥΠΕΧΩΔΕ).

ii. Έρευνα για τυχόν οφειλόµενες εισφορές σε γη και χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, εκκρεµούσα απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, για τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.

iii. Έρευνα για επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης. Η αμοιβή του μηχανικού καθορίζεται ελεύθερα με συμφωνία ανάμεσα σε αυτόν και τον πελάτη.

Κυριακή, 07 Ιούλιος 2024 18:21

Σημαντική κάμψη των συναλλαγών στην διάρκεια του 2009 αποκαλύπτει μεγάλη έρευνα του REAL ESTATE NEWS που πραγματοποιήθηκε σε 24 νομούς της χώρας καλύπτοντας το σύνολο των τοπικλών αγορών της Κεντρικής και Βόρειας Ελλάδος. Η έρευνα που βασίστηκε σε ερωτηματολόγιο που απευθύνθηκε στους κορυφαίους επαγγελματίες μεσίτες του νομού αποκαλύπτει ότι:

-το 61% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι η φετεινή πτώση των συναλλαγών ξεπέρασε το 10% σε σύγκριση με το 2008.

-το 15% θεωρεί ότι η πτώση κυμάνθηκε μεταξύ 5% και 10%.

-το 42% θεωρεί ότι η πτώση των τιμών δεν ξεπέρασε το 5%

-το 38% θεωρεί ότι η πτώση των τιμών κυμάνθηκε μεταξύ 5% και 10%.

Αναλυτικά στις επιμέρους αγορές η εικόνα που αναδεικνύεται απο την έρευνα έχει ως εξής:

ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ και ΘΡΑΚΗ: Η ήπια πτώση των τιμών και η έντονη πτώση των συναλλαγών χρακτηρίζει την συγκεκριμένη αγορά. Το 80% το ερωτηθέντων απόντησε ότι η πτώση των τιμών είναι 5-10% ενώ η πτώση των συναλλαγών ξεπερνά το 10%. Η εκτίμηση αυτή συνδέεται και απο κύμα αποβιομηχανοποίησης στην συγκεκριμλενη αγορά.

ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ:Σχετική στασιμότητα στις τιμές (το 77% θεωρεί ότι οι απώλειες δεν ξεπέρασαν το 10%) και υποχώρηση των συναλλαγών (το 55% πιστεύει ότι μειώθηκαν σε ποσοστό που ξεπερνά το 10%) είναι τα στοιχεία που χαρακτηρίζουν την συγκεκριμένη αγορά. Πρέπει να σημειωθεί ότι η μείωση της δραστηριότητας στην ευρύτερη αγορά της Θεσσαλονίκης επηρέασε σημαντικά την γενικότερη εικόνα .

ΔΥΤΙΚΗ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ:Πρωτοφανής πτώση των συναλλαγών καταγράφηκε στην συγκεκριμένη αγορά . Το σύνολο των ερωτηθέντρων θεωρεί ότι η μείωση των συναλλαγών ξεπέρασε το 10% ενώ αντίθετα η υποχώρηση του γενικού επιπέδου των χρακτηρίζεται ως ήπια(75% θεωρεί ότι κινήθεικε κάτω απο το 10%). Με δεδομενο ότι η αγορά εστιάζεται στην κύρια κατοικία , η εικόνα που προκύπτει απο την έρευνα μπορεί να θεωρηθεί ως επίπτωση απο την οικονομική κρίση.

ΗΠΕΙΡΟΣ: Η κρίση δεν φαίνεται ότι έχει επηρεάσει έντονα την συγκεκριμλενη αγορά στην οποία καταγράφηκε μικρή υποχώρηση των τιμών και των συναλλαγών. Το 66% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι η πτώση των συναλλαγών δεν ξεπέρασε το 10% ενώ 67% πιστεύει ότι οι απώλειες των τιμών ήταν μεταξύ 5% και 10%.

ΘΕΣΣΑΛΙΑ: Σχετικά ήπιες ήταν οι επιπτώσεις της κρίσης στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλίας αφού το 75% των ερωτηθέντων διατυπώνει την εκτίμηση ότι η πτώση των τιμών δεν ξεπέρασε το 5% ενώ το 50% θεωρεί ότι η υποχώρηση των συναλλαγών ήταν έως 10%.