Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:17

Ποιο είναι το στοιχείο εκείνο που χαρακτηρίζει μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση; Η περιορισμένη προσφορά θα απαντούσαν οι οικονομολόγοι ,που έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία των πωλητών να βρούν αγοραστή στο χρόνο που θέλουν και στην τιμή που θεωρούν ως συμφέρουσα. Αν και τα συμπτώματα αυτά κυριαρχούν στην σημερινή αγορά ακινήτων εντούτοις υπάρχουν «κόλπα» που διευκολύνουν τον πωλητή να καταστήσει το προς πώληση πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις. Από τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση :

1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα το καθιστά πιο ελκυστικό.

2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα.

3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α.

4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης . Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία.

5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης.

6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης.

7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια.

8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού.

9 . Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο κόστος μεταβίβασης.

10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις ζητούμενες τιμές .

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:17

Βουτιά» έκαναν οι τιμές των ενοικίων κατοικιών στο πολεοδομικό συγκρότημα της Θεσσαλονίκης τον τελευταίο 1,5 χρόνο. Η πτώση αγγίζει ακόμη και το 30% κυρίως στις ακριβές περιοχές της ανατολικής Θεσσαλονίκης, ενώ λίγο καλύτερη είναι η κατάσταση στο κέντρο και στα δυτικά, όπου η μείωση κυμαίνεται γύρω στο 10% - 15%. Επίσης, έχει μεγεθυνθεί αρκετά ο χρόνος παραμονής στην αγορά ενός αδιάθετου σπιτιού προς ενοικίαση. Στο 10% κατά μέσο όρο βρίσκεται η πτώση των ενοικίων σε όλες τις κατηγορίες κατοικιών στο κέντρο της πόλης, . Τα σπίτια που παρουσιάζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα στις μισθωτικές αξίες είναι μόνο οι γκαρσονιέρες γύρω από την πανεπιστημιούπολη, ε Κάτω από την Εγνατία τα μικρά διαμερίσματα νοικιάζονται προς 350 - 450 ευρώ το μήνα, τα μεσαία μεταξύ 450 - 550 ευρώ και τα μεγάλα από 600 - 700 ευρώ μηνιαίως. Στην πάνω από την Εγνατία περιοχή οι γκαρσονιέρες μισθώνονται μεταξύ 300 - 400 το μήνα, τα μεσαία διαμερίσματα μεταξύ 400 - 500 ευρώ και τα μεγάλα από 500 - 550 ευρώ μηνιαίως. Στο 20% - 30% εκτιμάται η πτώση των ενοικίων στην ανατολική πλευρά του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης Στην ανατολική Θεσσαλονίκη τα μικρά διαμερίσματα νοικιάζονται σε γενικές γραμμές από 300 - 400 ευρώ το μήνα, τα μεσαίου εμβαδού μεταξύ 400 - 500 ευρώ και τα μεγάλα προς 500 - 600 ευρώ μηνιαίως. Κατά περίπου 10% έπεσαν οι μισθωτικές αξίες στη δυτική Θεσσαλονίκη .Η μικρότερη πτώση σε σχέση με την ανατολική Θεσσαλονίκη οφείλεται στο ότι υπάρχει μεγάλη προσφορά καινούργιων διαμερισμάτων,.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:17

Στο παιγνίδι της αγοράς κατοικίας δεν μετράει μόνο η τιμή αλλά και η εμπορευσιμότητα ενός ακινήτου. Στα πλαίσια αυτά το realestatenews.gr ανέθεσε στη εταιρία μελετών PROPERTY να πραγματοποιήσει δειγματοληπτική έρευνα σε ολόκληρη την Αττική προκείμενου να εντοπίσει τις περιοχές στις οποίες κατά την διάρκεια της ανοδικής τάσεων των τιμών πραγματοποιήθηκαν οι υψηλότερες πωλήσεις κατοικιών.

Τα συμπεράσματα της έρευνας ήταν πραγματικά αποκαλυπτικά αφού επιβεβαιώνουν τις εκτιμήσεις που εμφάνιζαν τις κατοικίες μεσαίου εμβαδού σε χαμηλές τιμές να έχουν πάρει τα τελευταία χρόνια τα σκήπτρα της αγοράς. Έτσι οι περιοχές με την υψηλότερη εμπορευσιμότητα είναι εκείνες που βρίσκονται δυτικά της Εθνικής οδού (από το κόμβο της Αττικής οδού μέχρι το κόμβο της Καβάλας ) , οι περιοχές που βρίσκονται κοντά στο Πειραιά , ορισμένες ανατολικές συνοικίες της Αττικής που βρίσκονται στις υπώρειες του Υμηττού αλλά και συνοικίες του κέντρου της Αθήνας . Πρόκειται δηλαδή για περιοχές όπου  ο χρόνος διάθεσης των κατοικιών είναι λιγότερος σε σχέση με άλλες περιοχές και αυτό αφορά τόσο τις καινούργιες όσο και τις μεταχειρισμένες κατοικίες. Φυσικά στοιχείο της εμπορευσιμότητα είναι και το μέγεθος της αγοράς για παράδειγμα στο Ψυχικό ή στη περιοχή του Προεδρικού Μεγάρου ο αριθμός των προσφερόμενων κατοικιών είναι περιορισμένος και ως εκ τούτου είναι λιγοστές οι συναλλαγές.

Από τα στοιχεία της έρευνας προκύπτει ότι στη Δυτική Αττική η περιοχή με την υψηλότερη εμπορευσιμότητα είναι το Μενίδι και ακολουθεί η Μεταμόρφωση. Στα ανατολικά προάστια της Αττικής _συμπεριλαμβανομένου και του Χαλανδρίου- την υψηλότερη εμπορευσιμότητα έχουν οι κατοικίες στο Χαλάνδρι . Στον άξονα της Αττικής οδού Γέρακας- Παλλήνη την υψηλότερη εμπορευσιμότητας εμφανίζει η περιοχή του Γέρακα. Στο βορεινό τομέα της Αττικής (Δροσιά-Αγ. Στέφανος-Κηφισιά την υψηλότερη εμπορευσιμότητα εμφανίζει η Κηφισιά. Στη περιοχές που βρίσκονται στις υπώρειες της Πεντέλης προηγείται η περιοχή του Αμαρουσίου. Στο δυτικό άξονα της Αττικής οδού (Καματερό-Ελευσίνα) η υψηλοτέρα εμπορευσιμότητα εντοπίζεται στο Καματερό ενώ στο τομέα Πετρούπολη- Νίκαια η υψηλότερη εμπορευσιμότητα εντοπίζεται στη περιοχή του Κορυδαλλού. Στις ανατολικές συνοικίες της Αθήνας προηγείται ο Βύρωνας. Ενώ στο νότια προάστια η πρωτοκαθεδρία της Γλυφάδας είναι αδιαφιλονίκητη. Στα Μεσόγεια οι πλέον εμπορεύσιμη περιοχή κατοικίας είναι η Λούτσα Τέλος στο κέντρο της Αθήνας οι Αμπελόκηποι και η Κυψέλη είναι οι πρωταθλητές ενώ στο Πειραιά η περιοχή με την υψηλότερη εμπορευσιμότητα είναι η Πειραϊκή.

Τρίτη, 26 Νοέμβριος 2024 02:17

Η αγορά κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής στα επόμενα χρόνια αναμένεται να πληγεί από την ύφεση . Αυτό προκύπτει απο μελέτη της PROPERTY LTD για λογαριασμό του realestatenews.gr Η εκτίμηση αυτή , σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης ,συνδέεται με :

-Την αρνητική πιστωτική επέκταση .

-Την αυξημένη προσφορά νέων κατοικιών .

-Την υποχώρηση της ζήτησης .

-Την ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλης γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς νέων κατοικιών. Από τα στοιχεία που αφορούν την προσφορά νέων κατοικιών στην περίοδο αυτή προκύπτει ότι σημειώθηκαν ποιοτικές ανακατατάξεις και ανακατανομές στον συνολικό «χάρτη» της αγοράς κατοικίας οι οποίες συνδέονται με την υπερεκμετάλλευση ορισμένων περιοχών κύριο αλλά και η ανάδειξη νέων αγορών οι οποίες μέχρι πρόσφατα κινούντο στο περιθώριο της αγοράς. Κύριαρχα χαρακτηριστικά των αλλαγών όσο αφορά στις περιοχές που σημειώθηκε έκρηξη της προσφοράς νέων κατοικιών ήταν :

-Το μεγαλύτερο ποσοστό των νέων κατοικιών απορροφήθηκε από αγοραστές μεσαίου εισοδήματος που μετακινήθηκαν κατά κύριο λόγο από αστικές περιοχές.

-Η ηλιακή σύνθεση των αγοραστών κινήθηκε μεταξύ 35-45 ετών. Ενδεικτική άλλωστε θα πρέπει να θεωρηθεί η κατακόρυφη αύξηση του σχολικού πληθυσμού των περιοχών. Η διαπίστωση αυτή έχει οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι η δευτερογενής ζήτηση για αγορά κατοικίας θα εμφανισθεί τουλάχιστον μετά την παρέλευση πέντε ετών.

-Το 30% των νέων κατοικιών ανήκουν σε οικοπεδούχους που έδωσαν τα οικόπεδα τους αντιπαροχή . Ένα ποσοστό των κατοικιών αυτών ήδη προσφέρεται για ενοικίαση . Εκτιμάται ότι σε περιόδους οικονομικής ύφεσης θα υπάρξουν πιέσεις στο επίπεδο των τιμών από την συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών.

-Περιορίσθηκε σημαντικά το ποσοστό ελεύθερης γης γεγονός που ερμηνεύει:

α. Την σταδιακή μείωση του αριθμού των νέων κατοικιών.

β. Την εξασθένιση των υψηλών ρυθμών αύξησης της ζήτησης. Περιοχές που εμφανίζουν τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά είναι μεταξύ των άλλων:

-Γλυκά Νερά -Γέρακας -Αγ. Παρασκευή -Χολαργός -Κηφισιά -Μελίσσια -Βριλήσια -Παπάγου -Νέα Ερυθραία -Κηφισιά -Ηράκλειο -Νέα Ιωνία -Χαϊδάρι -Περιστέρι -Αιγάλεω -Μοσχάτο -Νέα Σμύρνη -Γλυφάδα

Χαρακτηριστικό της αγοράς των περιοχών αυτών θα πρέπει να θεωρηθεί το γεγονός ότι από το 2004 μέχρι σήμερα έχει επιβραδυνθεί σημαντικά ο αριθμός των νέων κατοικιών που οικοδομούνται. Κοινή συνιστώσα είναι : -Ο μεγάλος αριθμός των νέων κατοικιών που κτίσθηκαν

-Η μείωση του ποσοστού των νέων κατοικιών στο σύνολο που οικοδομήθηκαν στην εξεταζόμενη περίοδο-από το 2004 μέχρι σήμερα. Η συμπεριφορά αυτή ερμηνεύεται ως :

-Εμφάνιση αδιάθετου αποθέματος κατοικιών

-Υποχώρηση της ζήτησης που συνδέεται με την αλλοίωση των ποιοτικών χαρακτηριστικών της περιοχής και ειδικότερα:

-Των χώρων πρασίνου

-Των ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων

-Την αποδυνάμωση του αρχικού προφιλ της περιοχής καθώς άρχισαν να διαμορφώνονται χαρακτηριστικά υψηλής πληθυσμιακής συγκέντρωσης. Ιδιαίτερα έντονα εμφανίσθηκαν τα φαινόμενα αυτά σε περιοχές όπως -Γλυκά Νερά -Γέρακας -Αγ. Παρασκευή -Χολαργός -Κηφισιά -Μελίσσια -Βριλήσια -Παπάγου -Νέα Ερυθραία -Κηφισιά